Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
SEGUNDO.- Motivo único.
Infracción y/o aplicación indebida en lo que se refiere a la excepción
"non adimpleti contractus" acogida por la sentencia y la abrumadora
jurisprudencia establecida al respecto por el Tribunal Supremo en su distinción
en relación a la excepción "non rite adimpleti contractus".
Infracción y/o aplicación indebida del art. 1124 del CC, falta de aplicación
del art. 1461, 1474.2 y 1484
a 1490 del CC relativo al saneamiento por vicios ocultos.
Se desestima el motivo.
(...)
También opone la recurrente
que los defectos que la sentencia de la Audiencia advierte sobre la altura de las
ventanas y el escalón de salida a la terraza son meros aspectos estéticos no
susceptibles de generar un incumplimiento grave.
Esta Sala debe declarar que
conforme a la pericial practicada se deduce que existe un escalón de salida a
la terraza desde el salón, más alto de lo normal, pues tiene 32 cm , cuando lo normal sería
20 cm , a
lo sumo, y las ventanas del salón están a una altura (1.35 cm ) desde el suelo,
superior a la normal, lo cual no pudieron advertir los compradores pues
adquirieron sobre plano.
Debe valorarse que se trata de
un ático en zona de playa y que dichas unidades inmobiliarias se adquieren a un
alto valor dadas las vistas, luminosidad y espacio diáfano del que disponen.
Dicho ello en la sentencia recurrida se reconoce que se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación, pero dificultando las vistas y creando sensación de aislamiento.
Esta Sala ha establecido:...por
cumplimiento de la obligación debe entenderse todo acto que comporte una exacta
ejecución de la prestación debida reportando la satisfacción del interés del
acreedor. De esta forma, la valoración del cumplimiento requiere del contraste
entre los actos reales llevados a cabo en la prestación y su posible ajuste o adecuación
a los establecidos en el programa de prestación inicialmente pactado. La
exactitud de la prestación ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para
poder apreciar que el deber de prestación se ha realizado perfectamente
cumplido. No es otro el alcance general que nuestro Código Civil otorga a la
identidad y la integridad de la prestación como requisitos objetivos del pago,
artículos 1157, 1166 y 1169, destacándose que "no se entenderá pagada una
deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la
prestación en que la obligación consistía", que "al deudor de una
cosa no puede obligar a su acreedor a recibir otra diferente, aun cuando fuere
de igual o mayor valor que la debida", o que "a menos que el contrato
expresamente lo autorice, no podrá compelerse al acreedor a recibir
parcialmente las prestaciones en que consista la obligación".
Sin embargo, en la dinámica
resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una
situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible
satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa
tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida
fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de
alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del
contrato (STS de 20 de diciembre de 2006, RJ 2007, 384).
...de forma que la obligación
de entrega de la cosa vendida, ya instrumental o materialmente, debió ser conforme
con el contrato en cuanto a su identidad, calidad y cantidad pactado, artículos
1445, 1461 y 1469 del Código Civil. STS, Civil sección 1 del 18 de Mayo del
2012. Recurso: 185/2010
Esta Sala ya ha considerado en
otros casos, que, pese a que la limitación de vistas no limita el uso de la
vivienda, sí frustra las legítimas expectativas de los compradores, hasta el
punto de que, de haber conocido las circunstancias reales, no hubieran
adquirido la vivienda, incumplimiento que no puede ser compensado con una
indemnización y que es causa que justifica la resolución del contrato (STS 12
de julio de 2011, rec. 1838/2007).
En suma, la altura de las
ventanas limita esencialmente las vistas de una persona de estatura media, unido
a lo que tenemos un escalón de dimensiones que dificulta la salida a la
terraza, todo ello en una vivienda que se adquiere por su diafanidad, luces y
vistas, en zona de playa y sobre plano, lo que dificulta el conocimiento de la
realidad de lo que se va a construir, hasta que se ve terminado, lo que ha
mermado grave y esencialmente las expectativas de los compradores, por lo que
se ha de desestimar el recurso.
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