Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).
TERCERO.-
Resolución
contractual de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAU de 1964. Cesión
inconsentida.
Esta Sala ha establecido como
doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como
causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª
y 5.ª de la LAU
de 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la
vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se
acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero
introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del
arrendador. En tal sentido la STS
de 16 de octubre de 2009 [RC n.º 203/2005 ] establece que: «La cesión del
derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la
consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la
entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de
las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios
entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al
describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de
una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley
sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del
uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin
cumplir las formalidades legales exigidas para su validez [..]».
CUARTO.-
Aplicación
de la jurisprudencia al supuesto de hecho.
El motivo primero y único del
recurso de casación pese a haberse interpuesto por la parte recurrente en su
doble modalidad de existencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales va a ser analizado únicamente en la primera modalidad
citada ya que la existencia de jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la
materia objeto de estudio conlleva la superación de los criterios dispares que,
sobre tal materia, pudieran haber existido entre diversas Audiencias
Provinciales. Partiendo de lo anterior, la aplicación de la doctrina
jurisprudencial expuesta exige la estimación del recurso. Efectivamente esta
doctrina, tal y como indica expresamente la parte recurrente, establece que
para que se aprecie la causa de resolución del arrendamiento por cesión
inconsentida no basta con la designación en la vivienda objeto de arrendamiento
de un domicilio social, sino que es preciso que por parte del cesionario, sociedad
mercantil, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades
propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito
probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba
practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la
vivienda arrendada por parte del cesionario. Pues bien, la Audiencia Provincial
en la sentencia objeto de impugnación mantiene un criterio contrario a la
doctrina jurisprudencial existente en materia de cesión inconsentida, ya que
entiende que la introducción de una persona jurídica, aunque se pretenda que lo
es solo formalmente, no deja de ser la introducción de un tercero en el uso de
la cosa arrendada, con lo cual se realiza un acto de disposición que sobrepasa
las facultades de uso y disfrute que tiene el arrendatario. Dicho criterio
resulta claramente contrario a la actual doctrina jurisprudencial. Por tanto,
al no haberse acreditado el hecho decisivo de la utilización o aprovechamiento
real de la vivienda arrendada por parte del hijo del arrendatario, más allá de
la designación formal de un domicilio de la sociedad bien a través del buzón
del piso, en el cual figura el nombre de la sociedad, junto con el del
arrendatario y su esposa, o en las páginas blancas, no puede ser declarada la resolución
del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida.
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