Civil – Contratos. Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega de la vivienda por ausencia de licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega de la vivienda por ausencia de licencia de primera ocupación.

El presente litigio presenta gran similitud con el resuelto por STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, RC n.º 1899/2008, y con otros recursos también recientemente resueltos por esta Sala en aplicación de los mismos criterios jurisprudenciales (RC n.º 1569/2009; RC n.º 1469/2009 y 1839/2009), habida cuenta que en todos ellos se encuentran afectadas viviendas de la misma promoción (DIRECCION000), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrente (Marbella Vista Golf, S.L.), en cuyos contratos de compraventa constan idénticas estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega -el mismo en todos los casos-, concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular). De ahí que, por coherencia, el presente litigio deba ser resuelto con arreglo a la doctrina y argumentos contenidos en la sentencia de Pleno referida y en las posteriores que aplican sus mismos criterios.

El presente litigio presenta, no obstante, la particularidad de que la Audiencia, en coherencia con el escrito de interposición del recurso de apelación, limitó la controversia en segunda instancia a la cuestión de cómo debía interpretarse el silencio administrativo, la cual resolvió en sentido contrario a la tesis defendida por la parte apelante y ahora recurrente, al concluir que la actual jurisprudencia veda la obtención de licencias contrarias a la legalidad urbanística. Esta circunstancia determina el carácter novedoso en casación de cualquier otra cuestión no suscitada en apelación. Conviene recordar que la jurisprudencia impide plantear en casación cuestiones nuevas no suscitadas por la parte recurrente en apelación ya que el recurso extraordinario de casación tiene por finalidad corregir las posibles infracciones legales en que hubiera podido incurrir la sentencia impugnada, que únicamente resultarán predicables respecto de aquellas cuestiones sobre las que se haya pronunciado por constituir objeto del recurso de apelación, (SSTS de 17 de octubre de 2012, RC n.º 473/2010, 6 de mayo de 2011, RC n.º 2178/2007; 21 de septiembre de 2011, RC n.º 1244/2008, 13 de julio de 2011, RC n.º 912/2007, 3 de diciembre 2009 RC 2236/2005). En consecuencia, dado que la parte apelante solo combatió la interpretación del silencio positivo, para defender la concesión de la licencia de primera ocupación solicitada «aunque no se ajustara a la legalidad» (FD Primero de la sentencia recurrida), que la AP solo resolvió sobre esta cuestión y que tampoco se ha combatido la sentencia por supuesta incongruencia omisiva, es razonable declarar como cuestión nueva, ajena por tanto al recurso de casación, la controversia que ahora se suscita, atinente a la valoración, a efectos resolutorios, de la falta de licencia de primera ocupación.

En todo caso, en aras a garantizar la tutela judicial, se reitera que los precedentes arriba mencionados, relacionados con litigios sobre viviendas de la misma promoción -todas ellas carentes de licencia de primera ocupación por la misma razón de haberse impugnado la licencia municipal de obras- conducen a confirmar la decisión en su día adoptada por el Juzgado.

De la doctrina fijada por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, RC n.º 1899/2008 se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora a probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

En aplicación de esta doctrina, partiendo de la situación fáctica y jurídica existente al tiempo en que se formuló la demanda (que es cuando hay que valorar el incumplimiento de la parte vendedora a efectos resolutorios), debe reputarse la falta de licencia como incumplimiento esencial ante la probada existencia de iniciativas de la Administración tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas -la licencia de obras constaba impugnada por la Consejería de la Junta de Andalucía por posible contravención del PGOU con anterioridad incluso a la firma de los contratos privados de compraventa, hecho conocido por la vendedora y de entidad suficiente para cuestionar que pudiera obtenerse en esa tesitura la licencia de primera ocupación y dar cumplimiento efectivo a sus obligaciones contractuales- sin que, por el contrario, la parte promotora acreditara en su momento -como era su deber en atención a las reglas que disciplinan la carga probatoria y el principio de facilidad probatoria- que la falta de licencia de primera ocupación obedeciera a una simple demora, y no, por lo que se ha dicho, a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento. Esta tesitura amparaba la pretensión resolutoria de la parte compradora pues el previo incumplimiento de la parte vendedora abocó a la compradora a una situación de incertidumbre y de razonable frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar ratificadas por la no obtención de dicha licencia durante todo este tiempo- que justifica que pudiera liberarse de su obligación de escriturar y pagar el resto de precio.