Sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid (s. 20ª) de 4 de julio de 2013 (Dª. PURIFICACION MARTINEZ MONTERO DE
ESPINOSA).
SEGUNDO.- (...) la sentencia
del Tribunal Supremo, de fecha
de 4 de julio de 2011, establece, en orden a la resolución del contrato de
compraventa de inmuebles y del requerimiento resolutorio establecido en el
artículo 1.504 del Código Civil, lo siguiente: "A) Esta Sala ha declarado
(STS 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005) que la especialidad que establece el artículo 1.504 CC, con relación a
general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas (artículo
1.124 CC) -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una
conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que
se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado,
duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el
negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el
pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad
negativa (STS 20 de julio de 1997, RC n.º 2441/1993)-, es sólo para el caso de resolución por falta de pago del precio en la
compraventa de inmuebles (SSTS de 6 de septiembre de 2010, RC n.º
1362/2006, de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001, de 27 de septiembre de
2007, RC n.º 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002, RC n.º 648/1997) y consiste en que el deudor debe haber sido
requerido judicial o notarialmente, mediante acta (STS de 4 de julio de 2005,
RC n.º 498/1999) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de
expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario.
Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo (STS de 28 de
septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996), consistente en la notificación de la
voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del
comprador del pago del precio (STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998).
Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración
unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar
judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos
plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento
llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se
entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien,
recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.
También nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún
caso que tenga valor de requerimiento previo el efectuado mediante la
presentación de la demanda (STS de 10 de junio de 1996).
Es cierto, sin embargo, que en
algunas sentencias recientes de esta Sala se ha admitido en varios casos el
requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos, como a través de
telegrama, e incluso, mediante burofax (STS de 17 de julio de 2009, RC n.º
143/2005), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de
aquel precepto, más conforme a la realidad social (artículo 3.1 CC) y STS de 26
de febrero de 2004).
En idéntico sentido se ha
pronunciado también parte de las audiencias provinciales (SAP Guadalajara, Sección
1ª, de 13 de febrero de 2007, n.º rec. 28/2007 con relación al burofax,
"en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido"),
aunque existen otros ejemplos en los que las audiencias provinciales han
seguido el criterio tradicional contrario a la admisión de formas distintas de
las expresamente previstas en la
Ley (SAP Alicante, 13 de febrero de 2006, n. º rec. 375/2005
y SAP Barcelona, Sección 11ª, de 14 de mayo de 1998, n.º rec. 1305/1996).
Llegados
a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las
transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia
de especiales solemnidades (artículos 1280.1º CC y 633 CC), unidas a la conveniencia de entender el
precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar
extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga
uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le
reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de
su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el
criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no
procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1.504
CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo
imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar
el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho
notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la
autoridad judicial o de un fedatario público notarial." De todo lo cual se
infiere que, la finalidad de la norma no es otra que garantizar al comprador la
facultad de poder hacer frente al pago lo adeudado en concepto de precio hasta
tanto no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, impidiendo
hasta ese momento la resolución contractual a pesar de su incumplimiento,
puesto que, con ambas formas se revela el conocimiento fehaciente del hecho
notificado al contar con la singular garantía que le otorga la supervisión de
la autoridad judicial o de un fedatario público notarial. De ahí que se afirme
que "...la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos,
en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse,
va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de
expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y
constituye la razón fundamental de su especialidad.".
Es decir, no cabe que el
demandado vendedor se ampare en la remisión de la carta por la cual declara resuelto
el contrato mediante burofax, certificado y con acuse de recibo, por cuanto
que, efectuada esa declaración de voluntad, no sólo no le ha sido cuestionada
por el comprador, sino expresamente aceptada por el mismo. No siendo lícito que
pretenda escudarse en el requisito exigido por el artículo 1.504 del Código Civil,
en garantía del comprador, para no dar por resuelto el contrato, en contra de
sus propios actos. Sin que se pueda sostener tampoco con un mínimo de seriedad
que se emita esa declaración de voluntad, expresa y con contenido inequívoco, como
mera medida de presión y sin alcance jurídico alguno, salvo en lo que ella entiende
que le beneficia.
Por tanto, ha de concluirse
que, cuando se promovió la demanda, el contrato ya había quedado resuelto, por
no ser un hecho controvertido por el comprador, sino expresamente aceptado por
éste, que no precisaba de requerimiento resolutorio alguno.
TERCERO.- Determinado lo
anterior, ahora sólo resta establecer las consecuencias jurídicas de dicha
resolución, atendido el incumplimiento del comprador, que no compareció a
otorgar la escritura pública conforme a lo libremente estipulado.
Como en la mencionada
sentencia del Tribunal Supremo también
se expresa "El efecto retroactivo de la resolución contractual supone que
ésta tiene lugar, no desde el momento de la extinción de la relación, sino desde
la celebración del contrato, lo que implica volver al estado jurídico
preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas o
prestaciones que hubiera recibido (SSTS de 30 de diciembre de 2003, RC nº
447/1998, de 6 de mayo de 1988 y de 17 de junio de 1986). Esto es así porque la
consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos producidos,
como se halla establecido en el artículo 1.295 CC para el caso de rescisión,
-precepto al que expresamente se remite el 1124 CC que, como se ha dicho, a
salvo de las especialidades antes indicadas, ha de entenderse aplicable a la
resolución del contrato de compraventa de inmuebles-, y también en el 1123 CC y
en el 1303 CC para el caso de nulidad (STS de 17 de junio de 1986). La pérdida del precio entregado es entendida
por la doctrina científica y por la jurisprudencia como una sanción o cláusula
penal, que como tal debe figurar en el contrato y que, existiendo, puede ser
moderada por el juez, de acuerdo con el artículo 1.154 CC (STS de 18 de octubre
de 2004, RC n.º 2880/1998).".
En el caso que nos ocupa, de
conformidad con lo que la propia parte demandada contestó a la parte compradora,
tras declarar resuelto el contrato de compraventa por el previo incumplimiento
de ésta, considera de aplicación lo dispuesto en la clausula SEXTA del
contrato, párrafo cuarto, que establece que "En el caso de que llegado el
momento se otorgara la
Escritura Pública de compraventa por causa imputable a la
parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin
efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25 % de las cantidades
entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y
perjuicio.", puesto que añade que "Asimismo, venimos a imputarle
todos los gastos de mantenimiento y gastos financieros de los inmuebles desde
la puesta a disposición de los mismos, que hasta ahora han sido y siguen siendo
abonados por nosotros." (folio 59), cuando en el párrafo quinto de la expresada
cláusula SEXTA se expresa que "No obstante, serán de cuenta de la parte
compradora los intereses devengados desde la puesta a disposición de los
inmuebles si el otorgamiento de la escritura pública y subrogación/cancelación
del préstamo se demoran por causa que sea imputable a la parte
compradora." (folio 27).
Como la parte demandada no ha
reconvenido, ni aducido cantidad alguna que deba serle satisfecha por ese
concepto, sólo cabe la estimación integra de la demanda, debiendo la parte
demandada reintegrar las cantidades satisfechas a cuenta del precio, previa
deducción del 25 por 100 pactado por las partes como clausula penal.
CUARTO.- La cantidad
reclamada devengará los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial,
en base a lo establecido en el artículo 1.108 del Código Civil.
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