Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2014 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).
TERCERO.- El
segundo de los motivos del recurso de casación alega la infracción de los
artículos 1256 y 1128 del Código civil.
El
motivo se desestima porque la sentencia de instancia hace referencia a la
indeterminación del plazo, pero no es el fundamento del fallo y declara probado
el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega por la sociedad
promotora, vendedora. No hay, pues, infracción del artículo 1256 del Código
civil que proclama el principio de la necessitas, esencia de la
obligación y partiendo del mismo, declara la sentencia recurrida que se ha
incumplido el plazo previsto para la obligación de entrega. Que a lo largo del
desarrollo del motivo se mezclen conceptos fácticos y se discuta lo declarado
en la sentencia de instancia no es otra cosa que hacer supuesto de la cuestión.
Por
otra parte, la infracción que se alega del artículo 1128 carece de fundamento,
pues la sentencia, a la vista del contrato, ha declarado probado el retraso.
Además, tal como dice la sentencia de 15 junio 2004 "la determinación
judicial en la que contempla el artículo 1128 del Código civil exige que
se haya pedido por la parte; de lo contrario se daría una incongruencia extra
petita, inadmisible procesal y constitucionalmente" y advierte que "no
cabe la posibilidad de que se otorgue de oficio".
"Consta
acreditado que la demandada (promotora) incumplió los plazos pactados para la
entrega de la vivienda y que dicho incumplimiento es el que faculta a los
actores para instar la resolución del contrato", dice la sentencia
recurrida, como hecho invariable en casación, que no es una tercera instancia y
no revisa la cuestión fáctica, sino controla la correcta aplicación de la
normativa vigente y en este sentido se han pronunciado expresamente las
sentencias de esta Sala de 25 junio 2010, 5 mayo 2011, 4 abril 2012, 6 mayo
2013.
La
cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera
ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el
promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto
expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido
examinada por el Pleno de esta
Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una
doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual
una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ;
6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º
576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS n.º
398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013,
rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º
21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para
resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe
atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que
prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto
que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con
arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica
del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener
la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ).
CUARTO.- El
tercero de los motivos del recurso plantea el verdadero tema de fondo del
presente proceso. Alega la infracción del artículo 1124 del Código civil en
relación con otros artículos que no tienen especial interés en el tema básico y
son normas que ya han sido tratadas al examinar los motivos anteriores. En el
desarrollo del motivo sólo se hace referencia a la resolución ex
articulo 1124 y se refiere a la falta de requerimiento y a que el posible
incumplimiento por el retraso no es grave ni es culpable la promotora.
La
resolución es un efecto esencial del incumplimiento por una de las partes en
las obligaciones recíprocas o sinalagmáticas precisamente porque se rompe el
sinalagma y debe darse lugar a la extinción del contrato con efecto
retroactivo; cada una de las obligaciones de cada parte sirve de causa a la
otra y cada una funciona como equivalente y contravalor de la otra, es una
reciprocidad que no permite que se mantenga cuando una de las partes incumple
la suya.
La
primera consecuencia de lo anterior es que no precisa un requerimiento por el
cumplidor frente al que incumple, salvo en el caso específico del artículo
1504. Y la segunda es que el incumplimiento ha de ser grave, en el sentido de
que provoca la frustración de la relación obligatoria, la desaparición del sinalagma.
Es el incumplimiento propiamente dicho, que produce la insatisfacción del
interés del acreedor ( sentencia de 28 enero 2010 ) y la frustración del fin
del contrato ( sentencia de 10 junio 2010 ).
En
el presente caso, pese a la poca determinación del plazo de cumplimiento de la
obligación de entrega de la vivienda (que no llega al extremo de declarar nula
la cláusula por abusiva, caso de la sentencia de 3 julio 2013 ) la promotora,
vendedora, ha incumplido el plazo previsto en el contrato de una manera grave y
que los compradores no tienen porqué soportar, tanto más cuanto en el propio
contrato está prevista la cláusula penal en el pacto 7.2 y no puede mantener
que la causa no es imputable a la promotora vendedora, conforme a lo expresado
en la sentencia recurrida, en el párrafo que anteriormente ha sido transcrito.
Y es constante la jurisprudencia que no admite justificación cuando los
retrasos provienen de una falta de previsión del promotor, profesional en esta
materia y, en todo caso, el comprador no debe soportar unos incumplimientos
contractuales que, en esto está claro, no los ha producido él y no le deban
afectar negativamente.
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