Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación
se formula por infracción del artículo 1949 del Código Civil, mientras que el segundo
denuncia la vulneración de los artículos 1, 34, 35, 36 y 38 de la Ley Hipotecaria , y
7, 1940, 1941, 1947, 1949, 1950, 1952, 1953 y 1957 del Código Civil, afirmando
que la demandante no ha actuado de buena fe y en consecuencia no es
"tercero hipotecario" en los términos que para ello requiere la
legislación especial.
Considera
la parte recurrente que la sentencia impugnada ha vulnerado el artículo 1949
del Código Civil al hacer aplicación del mismo frente a una disposición, como
la del artículo 36 de la
Ley Hipotecaria , que resulta incompatible con aquél y que ha
de entenderse que lo derogó por ser de fecha posterior.
(...)
Dice al respecto la
Audiencia , en el fundamento de derecho tercero de su
sentencia, que «en el presente caso se pretende una usucapión "contra
tabulas" ejercitada en perjuicio del titular registral de la finca que
ostenta la condición de tercero hipotecario, por aquélla que se dice poseedora
sin título inscrito, si bien su posesión es de fecha anterior a la de la
inscripción registral del titular protegido, y estas circunstancias hacen
inmune al tercer hipotecario frente a la usucapión ordinaria pretendida, pues
como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1992 "el
artículo 1949 es terminante y no permite vacilaciones hermenéuticas: el tiempo
empieza a correr desde la inscripción del segundo título, el de los
reconvincentes (sic). El artículo 1949 pone énfasis especial en la
determinación del día inicial para el cómputo del periodo de prescripción. Este
hace referencia a uno de los requisitos de la usucapión "poseer durante el
tiempo determinado en la ley". Y sobre todo es necesario
"poseer"....» ; más adelante añade que «en contra del tercero,
el artículo 1949 no permite el inicio de la prescripción adquisitiva ordinaria
"contra tabulas", admitiéndola sólo a partir de la inscripción del
titulo que ampara la posesión del usucapiente; valiendo la posesión anterior
solo a los efectos de la prescripción extraordinaria».
Por
el primero, el Código Civil dispone, desde su redacción original, que «contra
un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria
del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro
título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la
inscripción del segundo», mientras que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria
establece que «frente a titulares inscritos que tengan la condición de
terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la
prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año
siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se
demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos
suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o
derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su
transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las
normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el
adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año
siguiente a la adquisición».
Pues
bien, aun cuando esta Sala ha hecho mención del artículo 1949 del Código Civil
en sentencias como las de 28 de febrero de 2001 (RC 2589/1996 ) y 20 de febrero
de 2007 (RC núm. 390/2000 ), sin descartar su vigencia, lo ha hecho de modo
incidental pues en los casos allí contemplados no dependía de su aplicación el
resultado del proceso, lo que no ocurre en el presente ya que la "ratio
decidendi" de la sentencia hoy impugnada viene dada precisamente por la
aplicación al caso de dicho precepto. Ello conduce a esta Sala a adoptar una
posición respecto de su actual vigencia.
Sobre
ello consideramos que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el
artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos
supuestos de usucapión contra tabulas.
La
actual redacción del artículo 1949 es la originaria del año 1889 (como
precedente directo cabe citar el artículo 1946-2º del Proyecto de 1851) y en
dicho momento la norma estaba perfectamente coordinada con el artículo 35 de la Ley Hipotecaria de
1869, que se mantuvo en el año 1909, mientras que la redacción actual del
artículo 36 de la Ley
Hipotecaria -que supone un cambio sustancial- arranca de la Ley de reforma hipotecaria de
30 de diciembre de 1944 y se incorpora al Texto Refundido de 8 de febrero de
1946.
El
anterior artículo 35 de la
Ley Hipotecaria disponía que «la prescripción que no
requiera justo título no perjudicará a tercero si no se halla inscrita la
posesión que ha de producirla. Tampoco perjudicará a tercero la que requiera
justo título si éste no se halla inscrito. El término de la prescripción
principiará a correr, en uno y otro caso, desde la fecha de la inscripción. En
cuanto al dueño legítimo del inmueble o derecho que se esté prescribiendo, se
calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación
común».
Bajo
dicho régimen, en la usucapión contra tabulas frente al dueño del
inmueble o derecho, el cual conoce -o puede conocer- que otro está poseyendo
para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que si se
trata de un tercero hipotecario -que no conocía, ni había de conocer, dicha
posesión "ad usucapionem"- era necesaria la inscripción que pudiera
reflejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del artículo 1949
del Código Civil ; y ello se tratara de usucapión ordinaria o extraordinaria.
El
nuevo artículo 36 de la
Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos
situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior
respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales
situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito
mientras tiene lugar la posesión "ad usucapionem"; y 2ª) La que se
produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones
del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria.
En
el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35
LH pues se dice ahora que «en cuanto al que prescribe y al dueño del
inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no
tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo
con arreglo a la legislación civil» ; pero no sucede igual en el segundo
supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria,
se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción
adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el
usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio
el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación
posesoria "ad usucapionem". En tal caso prevalece contra el
"tercero hipotecario" la prescripción adquisitiva ya consumada en el
momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en
dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios
racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su
adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño
por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior,
el "tercero hipotecario" consienta dicha posesión, apta para la
adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año
siguiente a la adquisición.
Se
trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en
lo que afecta a la posición del "tercero hipotecario", que ha venido
a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil,
en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la
prescripción ordinaria como a la extraordinaria.
TERCERO.- Lo razonado hasta ahora comporta que no se pueda
mantener la argumentación de la sentencia recurrida favorable a la vigencia del
artículo 1949 del Código Civil y que haya de plantearse la resolución de la
cuestión que se discute bajo el prisma de la aplicación de la normativa
contenida en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria , lo que entronca con el segundo
de los motivos del recurso que denuncia la vulneración de los siguientes
preceptos partiendo de la negación de concurrencia en la demandante la
condición de "tercero hipotecario": artículos 1, 34, 35, 36 y 38 de la Ley Hipotecaria y
7, 1940, 1941, 1947, 1949, 1950, 1952, 1953 y 1957 del Código Civil.
El
artículo 34 de la Ley
Hipotecaria , que se refiere a la figura del llamado
"tercero hipotecario" establece una serie de exigencias para la
protección que dispensa con base en la inscripción registral, como son la
adquisición a título oneroso, y de buena fe, de derecho del que resultaba ser
titular registral el transmitente, que gozaba de la facultad de transmisión,
siempre que el adquirente registre, a su vez, el derecho así adquirido.
En
la demanda reconvencional se sostenía que el contrato de compraventa otorgado a
favor de Promociones MCH 2003 SL, como compradora, era nulo porque lo era la
partición en cuya virtud se habían adjudicado los vendedores el bien objeto de
la venta y que, en todo caso, si no se daba tal ineficacia, los reconvinientes
habían adquirido la propiedad de las plantas NUM000 y NUM002 del edificio por
usucapión al haber poseído durante más de diez años con todos los requisitos
necesarios para ello.
No
obstante, ninguna referencia se hace en la reconvención a la concurrencia de
los requisitos necesarios para que opere la prescripción contra tabulas
en perjuicio del tercer adquirente, que vienen integrados por datos,
necesitados de alegación y posterior prueba, requeridos para la aplicación de
lo dispuesto por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria.
Nada se dice sobre ello y, si se quiere ahora negar la actuación de buena fe
por parte de la demandante Promociones MCH 2003 SL, habría resultado necesario
justificar ( artículo 36. a
LH ) que dicha adquirente conocía, o tuvo medios racionales y motivos
suficientes para conocer, que la finca estaba poseída de hecho "y a título
de dueño" por persona distinta de su transmitente. Efectivamente conoció
dicha demandante la posesión de que disfrutaba doña Tamara, pero se especificó
en el contrato de compraventa que era "arrendataria", lo que excluye
la posesión en concepto de dueño, y buena prueba de ello viene dada por el
compromiso que adquirían los vendedores de lograr su desahucio para poner al
comprador en la definitiva y libre posesión de todo el inmueble.
Por
ello la solución adoptada por la
Audiencia , que niega la adquisición por usucapión, ha de ser
confirmada, aunque por distintos fundamentos de los expresados en la sentencia
hoy recurrida, lo que lleva a no estimar ni siquiera el motivo primero del
recurso por falta de eficacia o de efecto útil en cuanto no determinaría la
casación de la sentencia impugnada.
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