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miércoles, 19 de febrero de 2014

Civil – Contratos. Solicitud de nulidad del contrato por falta de determinación de la fecha de entrega de los pisos vendidos como cosa futura, pues no estaban construidos en el momento del contrato. Se desestima. Resolucion del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega. Se estima.


Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2014 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

[Ver sentencia completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
PRIMERO.- La cuestión jurídica que se ventila en el proceso y que llega a casación es doble: en primer lugar la nulidad del contrato de compraventa de cosa futura de 6 junio 2007 por ser contrario a norma imperativa ( artículo 6.3 del Código civil ) (...).
Todo parte del mencionado contrato en el que se venden en el mismo contrato dos viviendas en edificio a construir y en dicho contrato no se menciona la fecha o la época directa o indirectamente en la que debe ser cumplido y entregadas las viviendas. Lo cual es contrario a la norma del artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que dispone:
En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega...
En este contrato se venden los pisos NUM004 de la escalera NUM004 y el NUM000 de la escalera NUM002, con accesorios de trastero y plaza de garaje, del inmueble que la promotora vendedora GIL BERGES 2, S.A. proyectaba construir en el solar sito en el nº NUM003 de la CALLE000, CALLE001 y CALLE002 de Zaragoza, por un precio unitario cierto, del cual se ha pagado una parte, cuyos compradores son los demandantes en la instancia, D. Andrés, fallecido durante el proceso y su esposa Dª Rosario, recurrente en casación.
La demanda que formuló en su día el mencionado matrimonio contenía dos pretensiones. La principal era la nulidad del contrato por carecer de la indicación de la fecha de cumplimiento, lo que va contra la ley imperativa y acarrea la nulidad del mismo conforme al artículo 6.3 del Código civil. La subsidiaria es la resolución por incumplimiento, al amparo del artículo 1124 del Código civil por el retraso en el acabado del piso NUM004 y la no terminación del NUM000.
La sentencia del Audiencia Provincial, Sección 5ª, de Zaragoza, de 18 abril 2011, objeto del presente recurso, no menciona en el fallo (si en los fundamentos) la nulidad y desestima la resolución, fijando un plazo (el 1 de septiembre de 2011) como "último del plazo que establecemos como esencial para el cumplimiento de la obligación de entrega de las fincas compradas".
Frente a esta sentencia la parte demandante ha formulado recurso por infracción procesal, que ha sido inadmitido por auto de esta Sala de 17 de abril de 2012 y asimismo ha interpuesto recurso de casación cuyos dos primeros motivos plantean la cuestión jurídica de este proceso: la nulidad y la resolución; los demás derivan de éstos.
SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación que ha formulado Dª Rosario, plantea el tema de la nulidad del contrato por falta de determinación de la fecha de entrega de los pisos vendidos como cosa futura, pues no estaban construidos en el momento del contrato. Alega la nulidad de éste, por ser un acto (contrato) contrario a la norma imperativa, como dispone el artículo 6.3 del Código civil que da lugar a su nulidad de pleno derecho.
Ciertamente, el artículo 11 del mismo Real Decreto prevé unas sanciones administrativas, en protección del consumidor, por el incumplimiento de la normativa de aquél. Pero ello no priva de la posible nulidad en aplicación de normas de Derecho civil. Estas son independientes y aplicables, pese a que se disponga sanciones en otro orden jurisdiccional, sea administrativo o incluso penal.
Pero en el presente caso, en un contrato aceptado por ambas partes, conscientes de su contenido (conscientes o deberían serlo) no consta fecha y la inmobiliaria vendedora lo explica por las especiales circunstancias del inmueble en que se hallan los pisos; la sentencia recurrida declara probado que "no es cierto que la compra realizada lo fuera en contemplación de un plazo esencial para la terminación de las obras y para la entrega de los elementos adquiridos".
Los propios compradores demandantes en la instancia y parte recurrente en casación, remitieron a la promotora vendedora un burofax en fecha 20 octubre 2009 en que manifiestan su decisión de dar por resuelto el contrato por, literalmente: "no radica única y exclusivamente, en el incumplimiento por su parte del plazo de entrega..." sino en sus circunstancias personales e imposibilidad de afrontar el pago, "por la pérdida cierta de nuestro poder adquisitivo".
No cabe, por ello, aceptar la pretensión principal de la demanda, relativa a la declaración de nulidad del contrato de 6 junio 2007, lo que incide directamente en la desestimación del motivo primero del recurso de casación.
TERCERO.- Distinto es el tema de la resolución. Es preciso distinguir los dos pisos que fueron objeto del contrato: el NUM004 de la escalera NUM004 y el NUM000 de la escalera NUM002. El primero de ellos "se halla terminado y pendiente sólo de solucionar un problema en el transformador"; el segundo, no está terminado al tiempo de la demanda y de la sentencia de primera instancia: son hechos probados, según la sentencia del Audiencia Provincial, que quedan incólumes en casación. A la vista de ello, la sentencia dictada por la juez de primera instancia acuerda la resolución del piso no terminado ( NUM000, escalera NUM002 ). Por el contrario, la Audiencia Provincial rechaza la resolución y, aplicando el artículo 1128 del Código civil fija una fecha discrecional como último del plazo de cumplimiento de la obligación de entrega de las viviendas compradas.
La resolución es la cuestión que plantea el segundo de los motivos del recurso de casación. La resolución no se reclama respecto a uno y a otro de los pisos, sino que se pretende respecto al contrato de 6 junio 2007 y éste se refiere a la compraventa única, un solo contrato, de dos pisos.
Este contrato no se ha cumplido. A la fecha de formular la demanda, unos tres años después de aquella fecha, un piso no está terminado, ni por asomo, y el otro está pendiente de solucionar un problema en el transformador, es decir, tampoco está en condiciones de entrega, ni consta que haya obtenido la licencia de primera ocupación. Lo cual no es sino la falta del cumplimiento cuando ha pasado un lapso de tiempo sobradamente suficiente para cumplir el contrato de compraventa, sin poder pretender la parte vendedora tener pendiente el cumplimiento quedando la compradora vinculada indefinidamente.
Por otra parte, no procede que por parte del órgano jurisdiccional se aplique el artículo 1128 del Código civil y se fije un plazo, sin que haya sido pedido por ninguna de las partes ni la aplicación de tal norma, ni la fecha que discrecional o arbitrariamente ha fijado la sentencia recurrida sin contradicción entre las partes y, como expone el motivo séptimo del recurso de casación, no cabe marcar un nuevo plazo cuando el natural, conforme a la lex artis de la construcción, ya ha sido superado. Así lo han dicho explícitamente las sentencias de esta Sala, que ahora se reiteran, de 15 junio 2004, que cita la de 11 abril 1996 ; asimismo las del 6 marzo 1999 y 28 junio 2007. 

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