Procesal Civil. Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Enervación. Art. 22.4 LEC. Requisitos. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. Ha de referirse a rentas impagadas. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. No se exige que se comunique al arrendatario ni que el contrato va a ser resuelto ni que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

PRIMERO.- El recurso de casación se formula contra la sentencia de la Audiencia provincial que, lo mismo que la del Juzgado, declaró enervada la acción de desahucio relativa a la vivienda que viene ocupando el demandado vigente el contrato de arrendamiento desde el año 1956. Los hechos son los siguientes: el día 19 de junio de 2012 se envió acta notarial de requerimiento y notificación referida a la actualización de rentas y de otros conceptos (suministros de carbón, portería, ibi) y también la repercusión del importe de obras realizadas en el inmueble. En dicha acta de requerimiento y notificación se recoge literalmente: "Por lo anterior y a modo de resumen, desde el siguiente mes de mayo de 2012 y hasta el de julio del mismo año. Deberá Ud. Ingresar como renta la cantidad de 89,18 euros en la cuenta abierta...."

Por su parte y en concepto de suministros de carbón, seguros, portería, gastos de comunidad e impuesto de bienes inmuebles, deberá Ud. Abonar la cantidad total de 4.429,18 euros a ingresar en 4 plazos, desde el próximo mes de mayo y hasta el de agosto, a razón de 1.107,29 euros mes".

Dicho requerimiento contiene, como señala la sentencia, " otras cuestiones como se han expuesto y que también la sentencia analiza (fundamento segundo de la misma) respecto de los incumplimientos de la obligación de pago de las cantidades debidas por el arrendatario en concepto de Ibi y gastos de suministros como causa de resolución del contrato de arrendamiento", por lo que la cuestión planteada en el recurso es si el requerimiento realizado en su día por el arrendador cumple o no los requisitos del artículo 22.4 de la L.E.C para tener plena virtualidad jurídica y, consecuentemente, se puede dar o no por enervada la acción como se pide por el demandado y la sentencia acoge (una vez no se discute que el demandado ha consignado toda la cantidad que le ha sido reclamada en la demanda).

El argumento de la sentencia, que recoge la opinión dividida al respecto en las distintas Audiencias Provinciales sobre los requisitos que deben concurrir en dicho requerimiento para que tenga como efecto impedir la enervación de la acción de desahucio, es la siguiente: " el arrendador aprovecha una comunicación remitida con la finalidad de actualizar rentas, conceptos asimilados y repercusión de obras, para en párrafo aislado reclamar el pago de cantidades adeudadas por impago rentas indicando una cantidad alzada y de cantidades asimiladas por importe total, pero y lo que es mas importante..., sin indicar la finalidad del requerimiento y sin un concreto apercibimiento o concreción; por tanto, ha de afirmarse la inexistencia, parquedad y falta de concreción del requerimiento realizado remitido por la parte arrendadora al arrendatario que referencia alguna contiene siquiera en los términos de interpretación estricta del art. 22.4 de la L.E.C con lo que no puede afirmarse que el citado requerimiento cumple con los requisitos mínimos exigidos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario".

SEGUNDO.- Se formula un motivo único por infracción, por inaplicación, del inciso final del último párrafo del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la concurrencia de interés casacional, al existir jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales, sobre los requisitos y contenido del requerimiento establecido en el precepto que se considera infringido. Dice lo siguiente: "Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

Se estima.

Al arrendatario se le notifica notarialmente lo que debe pagar por diversos conceptos y se le requiere de pago de las cantidades adeudadas, "a ingresar en 4 plazos, desde el próximo mes de mayo y hasta el de agosto, a razón de 1.107,29 euros mes" . Su incumplimiento motivó la demanda de desahucio y reclamación de cantidad por parte del arrendador.

La sentencia nº: 302/2014, de 28 de mayo, ha dado respuesta definitiva la cuestión planteada, en la interpretación del artículo 22 LEC . Dicho precepto exige:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

La información que se traslada al arrendatario, como dice la citada sentencia "es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada".

TERCERO.- Por lo expuesto procede estimar el recurso y, en funciones de instancia, estimar la demanda formulada, declarando haber lugar al desahucio interesado, con apercibimiento al demandado de proceder a su lanzamiento y a su costa si no desaloja la vivienda en el plazo que al efecto se confiera; con expresa imposición de las costas de la 1ª Instancia al demandado y sin hacer declaración especial de las de apelación ni de las de este recurso de casación, de conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .