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miércoles, 8 de octubre de 2014

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Contrato de agencia. Diferenciación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2014 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso se formula por infracción de lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil y aplicación indebida del artículo 12.1 b) de La Ley 12/1992, de 27 mayo, del Contrato de Agencia y de la doctrina jurisprudencial, con cita de las sentencias de esta Sala números 777 y 860 del año 2011, de fechas 9 de noviembre de 2011 y 10 de enero de 2012, en cuanto ha de considerarse inaplicable la Ley de Contrato de Agencia a la relación de mediación inmobiliaria que presenta, según el recurrente, caracteres distintos.
Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995) afirma que: «en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (Sentencia de 2 de octubre de 1999; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998 ».

La Geria, Lanzarote. http://www.turismodecanarias.com/



Además afirma que «la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004, el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente» . Sigue afirmando que «la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente» (SS TS 18/12/86, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91)» .
Las sentencias citadas en el motivo coinciden también en tal consideración diferenciadora del contrato de agencia y el de mediación o corretaje.
La sentencia de 9 noviembre 2011 (Rc. 1606/2008) califica el contrato que incluso las partes han denominado «de agencia» como un contrato distinto de mediación o corretaje, pues se entiende que aunque en el documento firmado por las partes se denominara «contrato de agencia para la venta en exclusiva», por su objeto, no era propiamente un contrato de agencia de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, ya que para que sea calificable como tal, citando la STS de 10 de enero de 2011 (Rc. 766/2007) -que igualmente menciona la parte recurrente para fundamentar el "interés casacional"- el agente comercial tiene que ser el que se encargue de «manera permanente» de negociar por cuenta del empresario la compra y venta de mercancías o de negociar y concluir estas operaciones en nombre y por cuenta del empresario y la Ley de 1992 caracteriza esta relación entre agente y empresario por su continuidad o estabilidad. Afirma también el Tribunal Supremo que «no puede confundirse la "estabilidad" de una determinada relación con la duración de la actividad desarrollada a fin de ejecutar lo pactado, singularmente cuando a pesar de efectuarse un encargo aislado su ejecución requiere una actividad dotada de cierta continuidad debido a la existencia de plurales actos de mediación o ejecución del contrato único, que es lo acontecido en este caso...» .
En consecuencia la estimación de la demanda no podía fundarse en lo dispuesto por el artículo 12.1.b de la Ley Reguladora del Contrato de Agencia, como ha entendido la Audiencia, referido al supuesto de que « el acto u operación de comercio se hayan concluido con una persona respecto de la cual el agente hubiera promovido y, en su caso, concluido con anterioridad un acto u operación de naturaleza análoga», pues dicha normativa no resulta de aplicación al contrato de "mediación" o "corretaje" inmobiliario.
Ello da lugar a la estimación del motivo y del recurso sin necesidad de entrar a considerar el segundo de los motivos formulados por interés casacional.
TERCERO.- Al entrar a conocer del fondo de la cuestión planteada, procede la desestimación de la demanda y, en consecuencia, la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia.
La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio, afirma que «efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración (sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato» . Pero ha de tenerse en cuenta la existencia de supuestos en que el contrato de mediación no se concierta en exclusiva y es otro mediador quien, posteriormente, pone en contacto a las mismas partes, las cuales contratan entonces en condiciones distintas de las inicialmente proyectadas, como ha ocurrido en este caso en que la compraventa se produjo dos meses después de la intervención de la entidad demandante y por un precio notablemente inferior al inicialmente exigido por el vendedor. En estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exigiría acreditar -y ello no se ha cumplido en el caso presente- que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior. No basta, aunque así lo entendió la Audiencia, con afirmar que si el vendedor hubiera estado dispuesto a bajar el precio -como finalmente hizo- podría haberse concluido el contrato con la mediación de la hoy demandante, pues es lo cierto que el vendedor contrató por un precio inferior transcurridos más de dos meses -quizás al comprobar la imposibilidad de obtener el precio inicialmente pretendido- y que tal rebaja podía haberla ofrecido la demandante al comprador si hubiera persistido en su labor de mediación. En definitiva no se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida.

CUARTO.- Procede en consecuencia la estimación del recurso y la consiguiente desestimación de la demanda, confirmando la sentencia dictada en primera instancia. 

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