Banner Aleman Abogados

Formulario de contacto

Nombre

Correo electrónico *

Mensaje *

miércoles, 7 de enero de 2015

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Aprobación en junta de propietarios de obras en elementos comunes. No es necesaria la unanimidad cuando las obras no conllevan ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
PRIMERO.- Don Jon demandó a la Comunidad de Propietarios de la que forma parte interesando que fuera declarado nulo un acuerdo adoptado por la Junta en virtud del cual se autorizaba dar permiso a los vecinos del lado derecho de la casa para sustituir la bajante de pluviales de dicho lado y más cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y residuales, y ello porque no fue adoptado por unanimidad y porque además contrariaba otro acuerdo anterior de la Junta que impedía la realización de tal tipo de actuaciones.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda, declaró nulo el acuerdo y condenó a reponer la bajante a su anterior situación.
Contra dicha sentencia la Comunidad de Propietarios demandada formuló recurso de apelación en el que expuso como motivo esencial de impugnación la errónea interpretación que se hace en la sentencia de instancia del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el tipo de quórum exigido por la ley para la validez de acuerdos como el impugnado, que ésta considera que debe ser por unanimidad.
La sentencia de la Audiencia estimó el recurso de apelación y, con revocación de la sentencia del juzgado, desestimó la demanda. La sentencia, después de declarar probado que "se ha cambiado o sustituido un elemento común (la bajante de aguas pluviales existente en un ángulo del patio interior del edificio) por otro elemento común similar (una bajante de doble función, de aguas pluviales y residuales a dicha bajante), así como la ampliación del conducto subterráneo existente en el patio para conectar el pozo ", y que el "acuerdo fue aprobado con 8 votos a favor (que representaban el 60,00% de las cuotas), 1 voto en contra (7.50% de las cuotas) y 2 abstenciones. Es decir, no fue aprobado por unanimidad, sino por mayoría", argumenta que " se da una perfecta adecuación entre ambas realidades: la física y la jurídica, porque por la naturaleza de las acciones a realizar en virtud del acuerdo no se puede decir que se estén modificando las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros (únicos casos en que la Ley exige la unanimidad para la validez de los acuerdos)... No hay base legal para la exigencia de unanimidad para la validez de un acuerdo que tiene por objeto la sustitución (y mejora) de un elemento común".
Don Jon formula recurso por interés casacional.



SEGUNDO.- En el primer motivo se citan las sentencias de 28 de marzo de 2012, 17 de febrero de 2010, 6 de marzo de 1998, 10 de diciembre de 1990 y 15 de noviembre de 2010, en cuanto declaran que la alteración de cosas comunes de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, afectan al título constitutivo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 12 y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo que se establece en el artículo 17.1ª, párrafo primero, de la ley, que exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que decidan dicha alteración.
Se desestima.
La sentencia recurrida no contradice la jurisprudencia de esta Sala. Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios, de tal forma que la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12), sino también al principio básico de la copropiedad (STS 17 de febrero 2010). Ocurre que no todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de los artículos 12 y 17 de la LPH. Es doctrina jurisprudencial - STS 28 de marzo 2012 - que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
Y lo cierto es que no estamos ante una afectación la estructura de la finca - STS 17 de febrero 2010 -, ni ante la división material o jurídica de un local en dos y constitución de una servidumbre sobre elementos comunes - STS 28 de marzo 2012 -, o de obras de adaptación de un local del edificio para servir de garaje con finalidad de pública explotación - STS 6 de marzo 1998 -, ni en el supuesto de cierre de una puerta de acceso abierta en una fachada - STS 10 de diciembre de 1990 - o de la apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio, que tenía como finalidad la unión de los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, propiedad de la demandada, y que no formaba parte de la misma Comunidad de Propietarios - STS 15 de noviembre de 2010 -.
Para la sentencia de la Audiencia las obras se realizan en razón a un acuerdo de la comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de "beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas", las cuales no requieren unanimidad sino mayoría; obras que no conllevan, según valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida, ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros.

Los razonamientos del recurrente no atacan tal conclusión, sino que se limitan a matizarla mediante la aplicación al caso del artículo 12 de la Ley, sin tener en cuenta que, en el caso que se examina, la Audiencia Provincial no ha fijado la necesidad del consentimiento unánime para adoptar un acuerdo que no se encuentra en ninguna de las prohibiciones legalmente establecidas, debido a la forma y al modo en que la obra ha sido ejecutada, conforme a los hechos que declara probados.

No hay comentarios:

Publicar un comentario