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martes, 9 de junio de 2015

Propiedad horizontal. Junta de propietarios para la aprobación de las cuentas anuales. Alcance del derecho del comunero a la información sobre los asuntos de la Comunidad antes y durante la junta de propietarios.


Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 5ª) de de 2015 (D. Víctor Caba Villarejo).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
PRIMERO.- Considera la parte actora y aquí recurrente la entidad mercantil Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL que la sentencia recurrida incurre en incongruencia omisiva ex art. 218 LEC porque no resuelve la petición subsidiaria de anulabilidad o nulidad relativa de los acuerdos impugnados contenidos en los puntos 2º y 3º del acta de la junta de propietarios de 25 de febrero de 2011, objeto de litigio, pues la referida recurrente Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL no solo accionaba su nulidad por ser los acuerdos contarios a la Ley, sino por atentar contra el derecho de los comuneros a que le sean rendidas las cuentas de la gestión del presidente de modo claro y concreto.
Motivo de apelación que se desestima pues es claro que la iudex a quo declara que los acuerdos impugnados relativos a la aprobación de las cuentas correspondientes a año 2010 y los presupuestos del ejercicio 2011, se ajustan a la previsión normativa del art. 14 LPH y por tanto considera que se adecuan a la legalidad vigente y si a su juicio ello es así es porque no incurren en causa de nulidad ni de anulabilidad.
SEGUNDO.- Como segundo motivo de apelación expresa la entidad demandante Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL que es nulo el acuerdo relativo a la aprobación de las cuentas del ejercicio 2010 por infracción de normas imperativas que la Ley (LPH) impone al presidente y al administrador en su formulación y rendición.
Expresa que al presidente de la comunidad de propietarios demandada, en su doble condición de presidente y de administrador, le son exigibles las responsabilidades propias de éste último cargo conforme al art. 20 LPH así como las normas que regulan las obligaciones propias del mandatario (art.1709 y ss CC), debiendo dar cuenta de sus operaciones y justificar todas y cada una de las partidas económicas que consten en las cuentas anuales (art. 1720 CC).
Por tanto antes de poder aprobar unas cuentas, estas deben ser rendidas previamente, pues resulta imposible aprobar lo que no se conoce como también resulta contario a la Ley imperativa (art.1720 CC y 13.5 LPH) que el administrador no justifique los gastos que dice haber realizado y el presidente de la comunidad de propietarios demandada no rindió cuentas, en la junta de propietarios impugnada, como tampoco justificó haber realizado los gastos que constan en las cuentas anuales.
Alega que el presidente de la comunidad en el acto del juicio y previamente en la junta de propietarios no supo rendir cuentas sobre los gastos, ingresos ordinarios y extraordinarios, pagos, etc. ni presentó justificación documental del gasto o ingreso producido.



Considera que no se cumple esta exigencia con el derecho del comunero a la exhibición previa de la documentación contable de las cuentas anuales pues estima que su cauce es la propia junta general de propietarios, acto en el que se somete a examen y aprobación de los comuneros las cuentas del ejercicio anterior y la justificación de los ingresos y los gastos realizados. Comuneros que podrán realizar las preguntas que precisen para su aclaración por el presidente y administrador conforme a los arts. 14 y 16 LPH .
Que en el acto de la junta como documentación de las cuentas solo se presentó el anexo 3 bis de la demanda y tras el requerimiento del Juzgado a quo se presentó con dilación documentación incompleta.
Que en el interrogatorio al presidente de la comunidad de propietarios apelada reconoció no poder justificar el pago de las siguientes partidas: pagos realizados por importe de 14.424, 30 euros por trabajos realizados para la comunidad de propietarios por Restauración Bimaro, habiéndose presentado al efecto dos recibos por importe de 7.221, 15 euros, cada uno, que lo único que detalla es la limpieza de zonas comunes, que no puede darse por justificada porque corresponde a un ejercicio distinto (año 2009).
Con respecto a los gastos de personal y seguridad social se aporta detalle de los sueldos de diciembre de 2009, ejercicio no comprendido en las cuentas del año 2010 objeto de aprobación, y enero de 2010 pero no se aportan el resto de las nóminas del año 2010 siendo que no todos los meses la comunidad tenía el mismo número de personas contratadas.
Tampoco se justifican los pagos realizados por importe de 142.945, 95 euros a Daniel en relación con los trabajos efectuados para la comunidad de propietarios, sin embargo, aporta facturas correspondientes al ejercicio 2009 que no suman el referido importe ni se justifica su pago por el Sr. Daniel por lo que no queda justificada tan importante partida económica. Añade que el presidente reconoció no tener justificación documental que acreditara que su padre era acreedor de la comunidad por la referida cantidad dineraria, y solo se ha justificado documentalmente 91.626, 21 euros.
Finalmente, en cuanto a los presupuestos considera la recurrente que deben aportar información suficiente a todos los comuneros sobre la gestión y el destino de los fondos económicos de la Comunidad y, sin embargo, no constan desglosados gastos tales como el pago a los trabajadores, los ingresos, las cuotas de los propietarios, las derramas, el fondo de reserva, los ingresos extraordinarios: como arrendamientos de locales, cubiertas, vallas, etc. El presidente reconoció que el propio plan de ingresos no contempla la cuota que debe abonar cada comunero así como los ingresos atípicos.
TERCERO.- Cierto es que la LPH no concreta el alcance del derecho del comunero a la información sobre los asuntos de la Comunidad antes y durante la junta de propietarios, ni expresa como han de elaborarse y presentarse las cuentas anuales y los presupuestos del ejercicio económico siguiente, tan sólo concreta el art.16. 2 LPH que la convocatoria a la Junta anual para la aprobación de los presupuestos y cuentas, habrá de contener indicación de los asuntos a tratar. También lo es que conforme a la STS 1º de 16-4-93, el derecho de información del comunero previo a la Junta no es equiparable al que tiene el socio en las sociedades mercantiles de capital. Debiendo distinguirse en este ámbito dos momentos, uno previo a la Junta respecto del que la información debida al comunero se satisface con la indicación suficiente y precisa en la convocatoria del orden del día y posibilidad de petición de exhibición previa y otro, ya constituida la Junta y dentro de su desarrollo en la que no puede pretenderse una información ilimitada pero si la necesaria y suficiente para que el comunero pueda ejercitar con las debidas garantías su derecho a deliberar y votar.
Por otra parte una adecuada administración de la comunidad y rendición de cuentas anual en la Junta comporta que se desglosen o detallen los ingresos y gastos generales de la comunidad. Además la rendición de cuentas del administrador (art. 20 LPH) es consecuencia también del mandato (art.1720 CC). Además lo que se pretende no es la presentación por la comunidad de las cuentas anuales conforme a las normas de las sociedades mercantiles pero si de forma tal que de la lectura de los ingresos y gastos que integran cada una de las partidas, cualquier comunero pueda valorar el estado de las cuentas y si la gestión de la Junta directiva ha sido correcta, pudiendo interesar en el desarrollo de la Junta de propietarios cualquier tipo de aclaración y explicación que considere pertinente.
Como expresa la AP de Valladolid, Sent. 23-05-2005, Sec. 1 " Es necesario, a los efectos de regularidad y rendición de las cuentas a que se refiere el artículo 9.1.e) no perder de vista que, como dice la sentencia recurrida y admiten las partes, la ley no establece norma contable u orientativa alguna reguladora de la forma en que dichas cuentas han de ser aportadas a los propietarios para su aprobación. De cualquier forma parece claro que ante tal carencia de normativa, no será preciso que se aporten para su aprobación relaciones contables específicas, que muchas veces, además de no ser asumible por quienes ostentan los cargos directivos de las comunidades de propietarios, tampoco serían descifrables por las personas a las que van dirigidas.
El estado de cuentas que ha de someterse a la consideración de la Junta Ordinaria debe ser de tal índole que permita que las personas que han de examinarlo -y en su caso aprobarlo- puedan alcanzar el sentido general de las cuentas efectuadas, por lo que básicamente han de especificarse los ingresos de la comunidad y los gastos realizados en el período. Es cierto que una mayor claridad y precisión de conceptos debería exigir que además se especificaran al lado de las aportaciones de cada comunero la cantidad que corresponde teniendo en cuenta el porcentaje de su participación en los elementos común".
CUARTO.- En el caso de autos se convocó junta general ordinaria de propietarios para aprobar las cuentas anuales correspondientes al ejercicio económico 2.010, y celebrada la Junta el 25 de febrero de 2011 la comunidad de propietarios apelada, en el punto segundo del acta, aprobó las cuentas del año anterior y el presupuesto del ejercicio siguiente con el voto en contra de la entidad recurrente.
Cierto es que no consta que la recurrente hubiera interesado la exhibición de documentos antes de la celebración de la Junta de propietarios, alega que lo hizo verbalmente, pero no lo es menos que difícilmente podían haber hecho uso de ese derecho con utilidad, para poder verificar las cuentas y deliberar sobre ellas en la junta, cuando en la propia documentación entregada en la Junta por el presidente y a la vez administrador de la comunidad demandada no se desglosaban los ingresos por cuotas, derramas, alquiler de zonas o elementos comunes, etc. ni se detallaban los gastos generales ni en el presupuesto para el ejercicio económico siguiente del año 2011 se individualizaban los gastos correspondientes, contemplando conceptos genéricos que no permiten al comunero conocer ni fiscalizar, mínimamente, el gasto reseñado siendo que si con posterioridad a la celebración de la Junta de propietarios impugnada e incluso durante la sustanciación de esta litis la comunidad de propietarios apelada no ha podido aportar los documentos que respaldan las cuentas anuales del año 2010 aprobadas en la Junta, tampoco lo habría podido hacer de haberse interesado formalmente por la recurrente su exhibición anterior a su celebración, al no disponer de manera completa de la justificación documental de ingresos y gastos, tal y como se ha demostrado posteriormente durante la tramitación de esta litis, por lo que no hubiera sido factible su exhibición anterior y toma en consideración por los comuneros durante la celebración de la Junta de propietarios impugnada.
De modo que el presidente, que también es administrador, ciertamente no estaba en disposición de poder justificar y rendir cuentas a los comuneros del contenido de las cuentas y gastos anuales, ciegamente aprobadas, imposibilitándose su conocimiento, debate y toma en consideración durante la celebración de la junta de propietarios cuestionada.
En efecto así resulta con respecto a los gastos de personal y seguridad social de la comunidad de propietarios presentándose como prueba documental las nóminas correspondientes al año 2009, y no las del año 2010 que era el ejercicio económico a justificar y aprobar e igual ocurre con respecto a la justificación documental de los gastos de limpieza de las zonas comunes, presentándose los documentos de un ejercicio distinto correspondiente al año 2009 pero no las del año 2010 o con los trabajos realizados por Don. Daniel para la Comunidad de propietarios, aportándose facturas correspondientes al año 2009 y con respecto a los presupuestos del año 2011 no se desglosan sino que se establecen conceptos genéricos, no se especifican las partidas que integran los gastos y se fijan cantidades globales y así se presupuestan los salarios del personal en 115. euros pero no se especifica el número de trabajadores de la comunidad, etc.
A la falta o incompleta justificación documental de las partidas económicas que integran el estado de cuentas y gastos del ejercicio 2010 se une el hecho de que en el EDIFICIO confluyen la comunidad de propietarios y una comunidad de explotación turística de los apartamentos pudiendo solaparse parcialmente en algunas áreas de actuación, por lo que se hace necesario cumplida justificación de que los pagos y gastos atendidos aprobados en la Junta de propietarios impugnada corresponden exclusivamente a los generales propios de la comunidad de propietarios, desechando la inclusión, dentro del concepto de gasto general de la comunidad, de partidas que no deben ser soportadas por ésta sino por la explotadora de los apartamentos.
De modo que las cuentas y el presupuesto aprobados de esa manera resultan lesivos para la comunidad de propietarios y para los comuneros minoritarios pues da la impresión de que se incluyen en la cuentas propias de la comunidad de propietarios no solo gastos comunes, sino particulares propios de la comunidad de explotación o por servicios prestados en interés de esta.
Ello necesita en todo caso ser aclarado, justificado y poder ser discutido en la junta de propietarios y no es óbice para la impugnación realizada la alegación de que nada se hubiera objetada por la recurrente en juntas de propietarios anteriores, en cuanto a la forma de rendición y aprobación de las cuentas anuales de la comunidad, pues se trataría de actos no concluyentes meramente tolerados que para nada deja sin efecto lo previsto en la Ley, lo que, en cualquier caso, sólo afectaría a las cuentas anuales de ejercicios anteriores ya aprobadas, pero no a las que fueron el objeto de los acuerdos que se impugnan en este pleito.
En su consecuencia dado el carácter lesivo para los intereses de la comunidad, del que adolece la adopción de los acuerdos impugnados conforme al art. 18 LPH procede declarar su nulidad por ser acuerdos que aunque han contado con la aprobación de la mayoría de cuotas, el presidente de la comunidad y sus familiares por si y las sociedades de su titularidad ostentan el 76% de las cuotas de participación del edificio, son susceptibles de ser anulados por la minoría disidente cuando lesionan gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando son contrarios a la Ley y ello porque no se trata de que haya habido meras irregularidades contables en la aprobación de cuentas y gastos del ejercicio 2010 y aprobación del presupuesto del ejercicio 2011, sino de que la presentación de las cuentas aprobadas adolece de la correspondiente justificación documental de las distintas partidas que la integran.

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por Proyectos e Inversiones Maspalomas, SL contra la sentencia de primera instancia ha de ser estimado y con revocación parcial de la sentencia recurrida, estimamos parcialmente la demanda interpuesta por Proyectos e Inversiones Maspalomas, SL contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO, declarando la nulidad de los acuerdos adoptados bajo el punto número 2 de la Junta de Propietarios celebrada el 25 de febrero de 2011, referidos a la aprobación de las cuentas anuales del ejercicio 2010 y el presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio 2011 sin que proceda condena alguna en cuanto al pago de las costas procesales de la primera instancia (art. 394 LEC), al haberse desestimado la impugnación del punto tercero referido al nombramiento de presidente de la comunidad de propietarios, a lo que se aquietó la recurrente en esta alzada. 

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