Sentencia de la Audiencia Provincial
de Las Palmas (s. 5ª) de de 2015 (D. Víctor Caba Villarejo).
PRIMERO.- Considera la parte actora y aquí recurrente la
entidad mercantil Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL que la sentencia
recurrida incurre en incongruencia omisiva ex art. 218 LEC porque no resuelve
la petición subsidiaria de anulabilidad o nulidad relativa de los acuerdos
impugnados contenidos en los puntos 2º y 3º del acta de la junta de
propietarios de 25 de febrero de 2011, objeto de litigio, pues la referida
recurrente Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL no solo accionaba su
nulidad por ser los acuerdos contarios a la Ley, sino por atentar contra el
derecho de los comuneros a que le sean rendidas las cuentas de la gestión del
presidente de modo claro y concreto.
Motivo de apelación que se desestima pues es claro que la
iudex a quo declara que los acuerdos impugnados relativos a la aprobación de
las cuentas correspondientes a año 2010 y los presupuestos del ejercicio 2011,
se ajustan a la previsión normativa del art. 14 LPH y por tanto considera que
se adecuan a la legalidad vigente y si a su juicio ello es así es porque no
incurren en causa de nulidad ni de anulabilidad.
SEGUNDO.- Como segundo motivo de apelación expresa la
entidad demandante Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL que es nulo el
acuerdo relativo a la aprobación de las cuentas del ejercicio 2010 por
infracción de normas imperativas que la Ley (LPH) impone al presidente y al
administrador en su formulación y rendición.
Expresa que al presidente de la comunidad de propietarios
demandada, en su doble condición de presidente y de administrador, le son
exigibles las responsabilidades propias de éste último cargo conforme al art.
20 LPH así como las normas que regulan las obligaciones propias del mandatario (art.1709
y ss CC), debiendo dar cuenta de sus operaciones y justificar todas y cada una
de las partidas económicas que consten en las cuentas anuales (art. 1720 CC).
Por tanto antes de poder aprobar unas cuentas, estas
deben ser rendidas previamente, pues resulta imposible aprobar lo que no se
conoce como también resulta contario a la Ley imperativa (art.1720 CC y 13.5
LPH) que el administrador no justifique los gastos que dice haber realizado y
el presidente de la comunidad de propietarios demandada no rindió cuentas, en
la junta de propietarios impugnada, como tampoco justificó haber realizado los
gastos que constan en las cuentas anuales.
Alega que el presidente de la comunidad en el acto del
juicio y previamente en la junta de propietarios no supo rendir cuentas sobre
los gastos, ingresos ordinarios y extraordinarios, pagos, etc. ni presentó
justificación documental del gasto o ingreso producido.
Considera que no se cumple esta exigencia con el derecho
del comunero a la exhibición previa de la documentación contable de las cuentas
anuales pues estima que su cauce es la propia junta general de propietarios,
acto en el que se somete a examen y aprobación de los comuneros las cuentas del
ejercicio anterior y la justificación de los ingresos y los gastos realizados.
Comuneros que podrán realizar las preguntas que precisen para su aclaración por
el presidente y administrador conforme a los arts. 14 y 16 LPH .
Que en el acto de la junta como documentación de las
cuentas solo se presentó el anexo 3 bis de la demanda y tras el requerimiento
del Juzgado a quo se presentó con dilación documentación incompleta.
Que en el interrogatorio al presidente de la comunidad de
propietarios apelada reconoció no poder justificar el pago de las siguientes
partidas: pagos realizados por importe de 14.424, 30 euros por trabajos
realizados para la comunidad de propietarios por Restauración Bimaro,
habiéndose presentado al efecto dos recibos por importe de 7.221, 15 euros,
cada uno, que lo único que detalla es la limpieza de zonas comunes, que no
puede darse por justificada porque corresponde a un ejercicio distinto (año
2009).
Con respecto a los gastos de personal y seguridad social
se aporta detalle de los sueldos de diciembre de 2009, ejercicio no comprendido
en las cuentas del año 2010 objeto de aprobación, y enero de 2010 pero no se
aportan el resto de las nóminas del año 2010 siendo que no todos los meses la
comunidad tenía el mismo número de personas contratadas.
Tampoco se justifican los pagos realizados por importe de
142.945, 95 euros a Daniel en relación con los trabajos efectuados para la
comunidad de propietarios, sin embargo, aporta facturas correspondientes al
ejercicio 2009 que no suman el referido importe ni se justifica su pago por el
Sr. Daniel por lo que no queda justificada tan importante partida económica.
Añade que el presidente reconoció no tener justificación documental que
acreditara que su padre era acreedor de la comunidad por la referida cantidad
dineraria, y solo se ha justificado documentalmente 91.626, 21 euros.
Finalmente, en cuanto a los presupuestos considera la
recurrente que deben aportar información suficiente a todos los comuneros sobre
la gestión y el destino de los fondos económicos de la Comunidad y, sin
embargo, no constan desglosados gastos tales como el pago a los trabajadores,
los ingresos, las cuotas de los propietarios, las derramas, el fondo de
reserva, los ingresos extraordinarios: como arrendamientos de locales,
cubiertas, vallas, etc. El presidente reconoció que el propio plan de ingresos
no contempla la cuota que debe abonar cada comunero así como los ingresos
atípicos.
TERCERO.- Cierto es que la LPH no concreta el alcance del
derecho del comunero a la información sobre los asuntos de la Comunidad antes y
durante la junta de propietarios, ni expresa como han de elaborarse y
presentarse las cuentas anuales y los presupuestos del ejercicio económico
siguiente, tan sólo concreta el art.16. 2 LPH que la convocatoria a la Junta
anual para la aprobación de los presupuestos y cuentas, habrá de contener
indicación de los asuntos a tratar. También lo es que conforme a la STS 1º de
16-4-93, el derecho de información del comunero previo a la Junta no es
equiparable al que tiene el socio en las sociedades mercantiles de capital.
Debiendo distinguirse en este ámbito dos momentos, uno previo a la Junta
respecto del que la información debida al comunero se satisface con la
indicación suficiente y precisa en la convocatoria del orden del día y
posibilidad de petición de exhibición previa y otro, ya constituida la Junta y
dentro de su desarrollo en la que no puede pretenderse una información
ilimitada pero si la necesaria y suficiente para que el comunero pueda
ejercitar con las debidas garantías su derecho a deliberar y votar.
Por otra parte una adecuada administración de la
comunidad y rendición de cuentas anual en la Junta comporta que se desglosen o
detallen los ingresos y gastos generales de la comunidad. Además la rendición
de cuentas del administrador (art. 20 LPH) es consecuencia también del mandato (art.1720
CC). Además lo que se pretende no es la presentación por la comunidad de las
cuentas anuales conforme a las normas de las sociedades mercantiles pero si de
forma tal que de la lectura de los ingresos y gastos que integran cada una de
las partidas, cualquier comunero pueda valorar el estado de las cuentas y si la
gestión de la Junta directiva ha sido correcta, pudiendo interesar en el
desarrollo de la Junta de propietarios cualquier tipo de aclaración y
explicación que considere pertinente.
Como expresa la AP de Valladolid, Sent. 23-05-2005, Sec.
1 " Es necesario, a los efectos de regularidad y rendición de las cuentas
a que se refiere el artículo 9.1.e) no perder de vista que, como dice la
sentencia recurrida y admiten las partes, la ley no establece norma contable u
orientativa alguna reguladora de la forma en que dichas cuentas han de ser
aportadas a los propietarios para su aprobación. De cualquier forma parece
claro que ante tal carencia de normativa, no será preciso que se aporten para
su aprobación relaciones contables específicas, que muchas veces, además de no
ser asumible por quienes ostentan los cargos directivos de las comunidades de
propietarios, tampoco serían descifrables por las personas a las que van
dirigidas.
El estado de cuentas que ha de someterse a la
consideración de la Junta Ordinaria debe ser de tal índole que permita que las
personas que han de examinarlo -y en su caso aprobarlo- puedan alcanzar el
sentido general de las cuentas efectuadas, por lo que básicamente han de
especificarse los ingresos de la comunidad y los gastos realizados en el
período. Es cierto que una mayor claridad y precisión de conceptos debería
exigir que además se especificaran al lado de las aportaciones de cada comunero
la cantidad que corresponde teniendo en cuenta el porcentaje de su
participación en los elementos común".
CUARTO.- En el caso de autos se convocó junta general
ordinaria de propietarios para aprobar las cuentas anuales correspondientes al
ejercicio económico 2.010, y celebrada la Junta el 25 de febrero de 2011 la
comunidad de propietarios apelada, en el punto segundo del acta, aprobó las
cuentas del año anterior y el presupuesto del ejercicio siguiente con el voto
en contra de la entidad recurrente.
Cierto es que no consta que la recurrente hubiera
interesado la exhibición de documentos antes de la celebración de la Junta de
propietarios, alega que lo hizo verbalmente, pero no lo es menos que
difícilmente podían haber hecho uso de ese derecho con utilidad, para poder verificar
las cuentas y deliberar sobre ellas en la junta, cuando en la propia
documentación entregada en la Junta por el presidente y a la vez administrador
de la comunidad demandada no se desglosaban los ingresos por cuotas, derramas,
alquiler de zonas o elementos comunes, etc. ni se detallaban los gastos
generales ni en el presupuesto para el ejercicio económico siguiente del año
2011 se individualizaban los gastos correspondientes, contemplando conceptos
genéricos que no permiten al comunero conocer ni fiscalizar, mínimamente, el
gasto reseñado siendo que si con posterioridad a la celebración de la Junta de
propietarios impugnada e incluso durante la sustanciación de esta litis la
comunidad de propietarios apelada no ha podido aportar los documentos que respaldan
las cuentas anuales del año 2010 aprobadas en la Junta, tampoco lo habría
podido hacer de haberse interesado formalmente por la recurrente su exhibición
anterior a su celebración, al no disponer de manera completa de la
justificación documental de ingresos y gastos, tal y como se ha demostrado
posteriormente durante la tramitación de esta litis, por lo que no hubiera sido
factible su exhibición anterior y toma en consideración por los comuneros
durante la celebración de la Junta de propietarios impugnada.
De modo que el presidente, que también es administrador,
ciertamente no estaba en disposición de poder justificar y rendir cuentas a los
comuneros del contenido de las cuentas y gastos anuales, ciegamente aprobadas,
imposibilitándose su conocimiento, debate y toma en consideración durante la
celebración de la junta de propietarios cuestionada.
En efecto así resulta con respecto a los gastos de
personal y seguridad social de la comunidad de propietarios presentándose como
prueba documental las nóminas correspondientes al año 2009, y no las del año
2010 que era el ejercicio económico a justificar y aprobar e igual ocurre con
respecto a la justificación documental de los gastos de limpieza de las zonas
comunes, presentándose los documentos de un ejercicio distinto correspondiente
al año 2009 pero no las del año 2010 o con los trabajos realizados por Don.
Daniel para la Comunidad de propietarios, aportándose facturas correspondientes
al año 2009 y con respecto a los presupuestos del año 2011 no se desglosan sino
que se establecen conceptos genéricos, no se especifican las partidas que
integran los gastos y se fijan cantidades globales y así se presupuestan los
salarios del personal en 115. euros pero no se especifica el número de
trabajadores de la comunidad, etc.
A la falta o incompleta justificación documental de las
partidas económicas que integran el estado de cuentas y gastos del ejercicio
2010 se une el hecho de que en el EDIFICIO confluyen la comunidad de
propietarios y una comunidad de explotación turística de los apartamentos
pudiendo solaparse parcialmente en algunas áreas de actuación, por lo que se
hace necesario cumplida justificación de que los pagos y gastos atendidos
aprobados en la Junta de propietarios impugnada corresponden exclusivamente a
los generales propios de la comunidad de propietarios, desechando la inclusión,
dentro del concepto de gasto general de la comunidad, de partidas que no deben
ser soportadas por ésta sino por la explotadora de los apartamentos.
De modo que las cuentas y el presupuesto aprobados de esa
manera resultan lesivos para la comunidad de propietarios y para los comuneros
minoritarios pues da la impresión de que se incluyen en la cuentas propias de
la comunidad de propietarios no solo gastos comunes, sino particulares propios
de la comunidad de explotación o por servicios prestados en interés de esta.
Ello necesita en todo caso ser aclarado, justificado y
poder ser discutido en la junta de propietarios y no es óbice para la
impugnación realizada la alegación de que nada se hubiera objetada por la
recurrente en juntas de propietarios anteriores, en cuanto a la forma de
rendición y aprobación de las cuentas anuales de la comunidad, pues se trataría
de actos no concluyentes meramente tolerados que para nada deja sin efecto lo
previsto en la Ley, lo que, en cualquier caso, sólo afectaría a las cuentas
anuales de ejercicios anteriores ya aprobadas, pero no a las que fueron el
objeto de los acuerdos que se impugnan en este pleito.
En su consecuencia dado el carácter lesivo para los
intereses de la comunidad, del que adolece la adopción de los acuerdos
impugnados conforme al art. 18 LPH procede declarar su nulidad por ser acuerdos
que aunque han contado con la aprobación de la mayoría de cuotas, el presidente
de la comunidad y sus familiares por si y las sociedades de su titularidad
ostentan el 76% de las cuotas de participación del edificio, son susceptibles
de ser anulados por la minoría disidente cuando lesionan gravemente los
intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando
son contrarios a la Ley y ello porque no se trata de que haya habido meras
irregularidades contables en la aprobación de cuentas y gastos del ejercicio
2010 y aprobación del presupuesto del ejercicio 2011, sino de que la presentación
de las cuentas aprobadas adolece de la correspondiente justificación documental
de las distintas partidas que la integran.
En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto
por Proyectos e Inversiones Maspalomas, SL contra la sentencia de primera
instancia ha de ser estimado y con revocación parcial de la sentencia
recurrida, estimamos parcialmente la demanda interpuesta por Proyectos e
Inversiones Maspalomas, SL contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO,
declarando la nulidad de los acuerdos adoptados bajo el punto número 2 de la
Junta de Propietarios celebrada el 25 de febrero de 2011, referidos a la
aprobación de las cuentas anuales del ejercicio 2010 y el presupuesto de
ingresos y gastos del ejercicio 2011 sin que proceda condena alguna en cuanto
al pago de las costas procesales de la primera instancia (art. 394 LEC), al
haberse desestimado la impugnación del punto tercero referido al nombramiento
de presidente de la comunidad de propietarios, a lo que se aquietó la recurrente
en esta alzada.
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