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viernes, 3 de julio de 2015

Compraventa de inmueble. La doctrina de la venta como "cuerpo cierto" exige la existencia de linderos fijos e indubitados que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos, situación que no puede predicarse de aquellos supuestos en que por alguno de los vientos el lindero es incierto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
CUARTO.- El primer motivo se formula por infracción del artículo 1471 del Código Civil, sobre la venta del inmueble como "cuerpo cierto" o precio alzado" y de la jurisprudencia que lo interpreta y aplica.
La sentencia de esta Sala nº 450/2011, de 16 junio, con cita de las de 29 septiembre 2009 y 14 mayo 2010, afirma que «la venta de una finca como "cuerpo cierto " comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas etc., de modo que -determinado así el objeto- incluso la fijación de la superficie de la finca no resulta esencial, pues vendedor y comprador convienen en la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos (sentenciasde 4 abril 1979y10 mayo 1982). No puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de "cuerpo cierto" cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con "remanente" de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca».
En el caso presente, el motivo ha de ser rechazado ya que la escritura de compraventa utiliza la expresión "cuerpo cierto" pero pese a ello se señalan linderos como "parque público" o "resto de la finca" y en la propia escritura anterior de cesión gratuita por parte del Estado a la demandante se describen las parcelas objeto de la cesión como sigue, y se recoge en la propia demanda, haciendo referencia a "resto de la finca", lo que no resulta compatible con la consideración de la finca vendida como "cuerpo cierto".
Así se refiere, como objeto de la cesión, a:



A).- Una parcela de terreno, contigua a la que después se describirá, sita en el Sector de Valdezarza en la Dehesa de la Villa, con fachada a la calle Francos Rodríguez de esta Capital y a espaldas del Cuartel de la Policía Armada y de Tráfico, que afecta la forma de un polígono irregular de seis lados, con una línea recta de 61,75 m, a dicha calle, que es el Sur; al Este en una línea quebrada compuesta de dos trozos de 42,41 y 16,60 metros; al Norte en una línea de 39,50 metros; y al Oeste con una calle en proyecto y en dos líneas rectas de 31,60 y 30,50 metros respectivamente con resto de la finca. La superficie de esta parcela es de 2.876,69 metros cuadrados".
"B).- Otra parcela de terreno contigua a la anteriormente descrita, sita en el sector de Valdelazarza, en la Dehesa de la Villa con fachada también a la calle Francos Rodríguez de esta Capital, y a espaldas del Cuartel de la Policía Armada y de Tráfico, que afecta la forma de un polígono irregular cóncavo-convexo de 14 lados linda con la calle Francos Rodríguez que es el Sur, en una línea recta de 9,50 metros; al Este en una línea compuesta de tres tramos rectos y dos curvos de 34,00 y 77,50 metros, respectivamente, dos rectas, una curva de 96,15 metros, una recta de 196,50 metros y una curva de 163,00 metros; al Norte en tres rectas de 89,30 metros, 25,50 metros y 113,50 metros respectivamente; y al Oeste en cinco rectas de 85,50 - 105,95 - 239,57 - 207,39 y 58,50 metros respectivamente, todas con el resto de la finca. La superficie de esta parcela es de 61.201 m y es colindante con las edificaciones ya existentes del Cuartel de la Policía Armada y de Tráfico y con el Colegio Institución Sindical de Nuestra Señora de la Paloma, cerrando dicha demarcación la nueva Avenida proyectada por la Comisaría General de Urbanismo de Madrid del Sector de Valdezarza. (...)".
El segundo motivo se formula por infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil, referidos a la interpretación de los contratos, y la jurisprudencia que los interpreta y aplica. Se sostiene en el motivo que la sentencia impugnada prescinde de la concreción que se hace en la escritura de compraventa acerca de que la venta era de "cuerpo cierto".
La interpretación de los contratos ha de quedar fijada en la instancia y esta Sala ha reiterado que no cabe combatirla en casación salvo en los supuestos de notorio apartamiento de las normas que la disciplinan o que se haya efectuado de modo ilógico. La sentencia de esta Sala núm. 681/2014 de, 19 noviembre, recuerda que «constituye doctrina consolidada que la interpretación de los contratos es función de los tribunales de instancia, de tal manera que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, sin que haya lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva -por prescindir de las reglas de la lógica racional en la sentencia de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación -inherente a la labor interpretativa- realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto ya que también se ha dicho reiteradamente por la jurisprudencia que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, siendo así que en estos casos deberá prevalecer el criterio del tribunal de instancia por no darse esa abierta contradicción aunque la interpretación acogida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (SSTS, entre las más recientes, la de 5 de mayo de 2010 [ RC n.º 699/2005 ], 1 de octubre de 201 [ Rc nº 633/2006 ] y 16 de marzo de 2011[ Rc n.º 200/2007 ])».
Ya se ha razonado con anterioridad que la doctrina de la venta como "cuerpo cierto" exige la existencia de linderos fijos e indubitados que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos, situación que no puede predicarse de aquellos supuestos en que por alguno de los vientos el lindero es incierto como ocurre en el presente caso, lo que lleva a considerar que las partes quisieron fijar como objeto una concreta extensión superficial cuya determinación habría de hacerse mediante la adecuada medición en relación con dicho lindero incierto.


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