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domingo, 9 de octubre de 2016

Resolución de contrato de compraventa de vivienda por ausencia de licencia de primera ocupación. La falta de cumplimiento de este deber no sólo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEXTO.- Motivo tercero. Al amparo del art. 477.1 LEC por aplicación indebida del art. 1124 CC e inobservancia de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el principio de conservación de los contratos o favor contractus recogido entre otras en las STSS, Sala Primera, núm. 759/2013 de 22 de abril de 2011 y núm. 8/2014 de 5 de febrero de 2014.
Se alega que la obtención de la licencia de primera ocupación no es una obligación esencial y que el principio de conservación de los contratos exige desestimar la resolución contractual que se pidió por la parte demandante.
SÉPTIMO.- Decisión de la Sala.
Se desestima el motivo.
Esta Sala en sentencia de 9 de octubre de 2013, rec. 1985 de 2010, declaró:
«...que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio)...».



Como consta en la sentencia 09/03/2016, recurso núm. 310/2014 :
«En definitiva, como afirma la sentencia del TS de 21 de julio de 2014, Rc. 1386/2012, la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación.
»Afirma la sentencia de 28 de abril de 2014, Rc. 2338/2012, que la falta de cumplimiento de este deber no sólo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, "en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado"».

De la referida doctrina cabe deducir que en el presente caso no se entregó la vivienda con la cobertura jurídica exigible, incumplimiento que es generador de resolución contractual al incumplirse una obligación esencial del contrato, por lo que no puede pretenderse la conservación del contrato en cuanto ello supondría primar al incumplidor.

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