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jueves, 24 de noviembre de 2016

Resolución de contrato de compraventa. Falta de acometida definitiva de luz a la vivienda. La entrega de una vivienda sin el adecuado suministro eléctrico constituye un incumplimiento esencial del contrato de compraventa de una vivienda, frustra el fin del contrato y deberá dar lugar a la resolución del mismo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SÉPTIMO.- Motivo tercero. La sentencia recurrida al establecer que la entrega de una vivienda sin el adecuado suministro eléctrico no constituye un incumplimiento esencial del contrato de compraventa de una vivienda ni frustra el fin del contrato infringe el art. 1.124 del CC y se opone a la doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en cuanto considera el adecuado suministro eléctrico a una vivienda como un elemento esencial del contrato de compraventa de vivienda y que su falta deberá dar lugar a la resolución del mismo, dejando citadas las sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de fechas 11 de marzo de 2013, 5 de noviembre de 2013 y 30 de enero de 2014.
Como fundamento del interés casacional alegado se citan como opuestas a la recurrida las sentencias de esta sala de fechas 11 de marzo de 2013, 5 de noviembre de 2013 y 30 de enero de 2014, las cuales consideran que el adecuado suministro eléctrico a una vivienda constituye un elemento esencial del contrato y que su falta debe dar lugar a la resolución del mismo.
Argumenta la parte recurrente que la sentencia recurrida infringe la doctrina de esta sala en tanto que tras reconocer la falta de una acometida eléctrica definitiva, considera que tal incumplimiento no tiene naturaleza esencial del contrato, considerando que constituye un incumplimiento parcial y no absoluto de la promotora al ser una prestación complementaria o accesoria que es perfectamente subsanable y que no frustra el fin negocial perseguido.



OCTAVO.- Decisión de la sala.
Se estima el motivo.
Esta sala en sentencia núm. 684, de 5 de noviembre de 2013, declaró: «El cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor-vendedor, - STS 11 de marzo de 2013 - "no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia...". Que otros compradores decidieran escriturar, o entrar en la vivienda con suministros provisionales de electricidad, es algo ajeno al procedimiento.
»La conclusión, por tanto, no es otra que la que correctamente expresa la sentencia: en la actuación de la vendedora existió propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito, o, como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 16.11.05); de ahí que proceda la resolución contractual del art. 1.124 del CC (STS de 4.12.83 y 17.11.95), con devolución de las cantidades entregadas a cuenta».
Por otra parte en sentencia núm. 37 de 30 de enero de 2014 se declaró: «Este contrato no se ha cumplido. A la fecha de formular la demanda, unos tres años después de aquella fecha, un piso no está terminado, ni por asomo, y el otro está pendiente de solucionar un problema en el transformador, es decir, tampoco está en condiciones de entrega, ni consta que haya obtenido la licencia de primera ocupación. Lo cual no es sino la falta del cumplimiento cuando ha pasado un lapso de tiempo sobradamente suficiente para cumplir el contrato de compraventa, sin poder pretender la parte vendedora tener pendiente el cumplimiento quedando la compradora vinculada indefinidamente».
Sentada con claridad la doctrina relativa a que para entender entregado efectiva e íntegramente una vivienda lo ha de ser con los suministros eléctricos definitivos, debemos ponerla en relación con los hechos declarados probados en la sentencia recurrida.
En la sentencia de la Audiencia Provincial se declara probado que el suministro eléctrico se basa en una acometida provisional, ante la falta de una acometida definitiva, procediendo la luz de la propia obra mediante el correspondiente empalme. En la sentencia recurrida no se considera probado que sea necesario un centro transformador, como alega la parte recurrente, dado que no se acredita que se utilice calefacción eléctrica o sistema de aire acondicionado, en cuyo caso se establece reglamentariamente que el mayor consumo requeriría un centro de transformación (pag. 4 del informe del perito judicial).
Esta sala, sin necesidad de entrar en la necesidad o no del centro transformador, debe declarar, asumiendo los hechos probados de la segunda instancia, que se ha intentado entregar una vivienda con un mero suministro provisional de energía eléctrica, con acometida de obra, por tanto provisional, transitoriedad que no consta subsanada al día de hoy (siete años después), lo que genera un incumplimiento sustancial, pues como declaró la citada sentencia de 5 de noviembre de 2013, «la conclusión, por tanto, no es otra que la que correctamente expresa la sentencia: en la actuación de la vendedora existió propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito, o, como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 16.11.05); de ahí que proceda la resolución contractual del art. 1.124 del CC (STS de 4.12.83 y 17.11.95), con devolución de las cantidades entregadas a cuenta».
Por tanto, no podemos aceptar la tesis de la sentencia recurrida de que la existencia de una acometida de obra de energía eléctrica a la vivienda sea un mero incumplimiento parcial y no sustancial.
En concreto se produce incumplimiento contractual (art. 1124 del C. Civil), en cuanto se intentó entregar una vivienda sin las condiciones necesarias para obtener dicha calificación, pues no disfrutaba de algo tan esencial como una acometida de luz definitiva, carencia que impide entender que se ofreciese o entregase el objeto pactado.
NOVENO.- Motivo cuarto. La sentencia recurrida al establecer que en una relación sinalagmática quien incumple puede exigir al otro el cumplimiento, infringe el art. 1124 del CC y se opone a la doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en relación a la exceptio non adimpleticontractus dejando citadas las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 24 de octubre de 2008, rec. 2454/2002 y la de fecha 13 de octubre de 2010, rec. 1941/2006.
Señala la parte recurrente que tal doctrina ha sido infringida por la sentencia recurrida en tanto que ha sido la promotora la que en primer lugar incumplió el contrato al no entregar la vivienda en las condiciones pactadas en plazo, de lo que se deduce que la parte hoy recurrente cuando no acudió a otorgar escritura pública y no pagó el precio no estaba incumpliendo el contrato al estar justificada su negativa al cumplimiento de sus obligaciones.
DÉCIMO.- Decisión de la sala.
Se estima el motivo.
Habiendo declarado esta sala que la vendedora incumplió el contrato de compraventa al no entregar el objeto pactado con las características propias de una vivienda, como es un suministro eléctrico definitivo, no puede imputarse al comprador la responsabilidad de la frustración del contrato, pues el comprador no incurre en mora si el vendedor no cumple con lo pactado (arts. 1100 y 1124 del C. Civil).
En este sentido: «de acuerdo con los arts. 1100 y 1108 del C. Civil, no puede predicar la mora del contrario quien, como el vendedor, incumple sus propias obligaciones» sentencia de 8 de octubre de 2010 y sentencia núm. 751, de 28 de diciembre de 2015.

Aceptados los motivos referidos y estimado el recurso procede casar la sentencia recurrida, confirmando el fallo de la sentencia de 20 de septiembre de 2012 dictada por el juzgado de primera instancia núm. 1 de Muros (Juicio ordinario núm. 321 de 2010).

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