Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de
octubre de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER
ARROYO FIESTAS).
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CUARTO.- Motivo único; submotivos
primero y segundo.
«Motivo único.- Infracción de las
normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.
»1.º) Infracción del art. 11 por
aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por
la Ley 4/2013, de 4 de junio.
»2.º) Infracción del art. 4.1 del
Código Civil, según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando
ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los
que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo
sobre este precepto legal, recogida, entre otras, en las sentencias de 20 de
febrero de 1988, 18 de mayo de 1002, 21 de noviembre de 2000 y 28 de junio de
2004, según la cual, en base a la exposición de motivos del decreto de 31 de
mayo de 1974 que probó el texto articulado del título preliminar del Código
Civil, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una
verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se
pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema
al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores».
1. Se alega la infracción del art.
11 de la LAU, por aplicación indebida de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de
arrendamientos urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir, la
anterior a la dada por Ley 4/2013, de 4 de junio. Alega que la sentencia
recurrida fundamenta la extinción de los contratos en la aplicación analógica
del art. 11 LAU, de aplicación exclusiva a los arrendamientos de vivienda, sin
que acoja ningún otro de los argumentos aducidos por la arrendataria,
rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como causa
invalidante del desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento.
Esta aplicación analógica, indica el recurrente, no encuentra refrendo en la
jurisprudencia del TS en los casos como el presente en que el arrendador no
acepta el desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato,
debiendo cumplir el arrendatario con el plazo de duración del arrendamiento
libremente pactado y, por tanto, a pagar las rentas que se devenguen hasta la
conclusión de dicho plazo, citando al respecto varias sentencias de distintas
AAPP que resuelven en el sentido propuesto por el recurrente. Añade que las
sentencias que cita la sentencia recurrida para fundamentar su decisión
contemplan supuestos distintos al que nos ocupa y en su mayor parte vienen
referidas a contratos de arrendamiento regidos por la LAU de 1964 y contemplan
la aplicación del art. 56, ya suprimido en la nueva LAU.
2. Se alega la infracción del art.
4.1 CC según el que procede la aplicación analógica de la norma cuando esta no
contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se
aprecia identidad de razón y de la jurisprudencia del TS sobre este precepto
legal. En su desarrollo sostiene que hay que distinguir entre la aplicación
analógica del precepto a los efectos de fijar la indemnización a satisfacer por
el arrendatario en el caso en que el arrendador, de forma expresa o mediante
actos propios, acepta el desistimiento unilateral y la aplicación analógica
consistente en considerar que pese a que la LAU, y específicamente su art. 11, limita
la facultad del arrendatario de desistir del contrato indemnizando al
arrendador a los arrendamientos de vivienda, por analogía puede considerarse
que tal desistimiento unilateral también es una facultad del arrendatario en
los arrendamientos para uso distinto a vivienda. Precisa luego que es en este
último aspecto en el que la aplicación analógica del art. 11 LAU que hace la
sentencia que se impugna no encuentra amparo en el art. 4.1 CC ni en la
jurisprudencia citada, ya que no hay similitud ni identidad de razón entre el
arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
QUINTO.- Decisión de la sala.
Se estiman los dos submotivos.
El art. 11 de la LAU regula el
desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto
similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no
precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre
las partes (art. 1255 C. Civil), por lo que no procede una aplicación analógica
del precepto al carecer de identidad de razón (art. 4 del C. Civil).
Nada obstaba a que las partes
hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.
SEXTO.- Submotivos tercero y cuarto.
«3.º) Infracción de los arts. 1255
del Código Civil y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción
aplicable a los contratos objeto de este litigio, que consagran respecto de los
contratos en general y el segundo de ellos específicamente respecto de los
arrendamientos para uso distinto al de vivienda el principio de autonomía de la
voluntad de las partes como rector del contrato, a salvo la imperatividad de
las normas contenidas en los títulos I y IV de la LAU.
»4.º) Infracción de los arts. 1091 y
1258 del Código Civil, los cuales consagran el principio de irrevocabilidad de
los contratos».
Se denuncia la infracción de los
arts. 1091, 1256 y 1258 CC, los cuales consagran el principio de
irrevocabilidad de los contratos. En su desarrollo se alega que sentado que el
art. 11 LAU no es de aplicación analógica al arrendamiento para uso distinto al
de vivienda fuera de los casos de aceptación, expresa o tácita, del arrendador
y que la propia sentencia que se impugna proclama que la cláusula rebus sic
stantibus no es aplicable al caso para sustentar el pretendido
desistimiento unilateral de la arrendataria y que en dicha sentencia no se
aduce otra razón para dar eficacia al desistimiento distinta a la aplicación analógica
del art. 11 LAU, la necesaria consecuencia de todo ello es que la declaración
de extinción de los arrendamientos constituye una clara infracción de los
preceptos indicados.
Se alega la infracción de los arts.
1255 CC y 4.3 LAU que consagran respecto de los contratos en general y el
segundo específicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto al de
vivienda el principio de autonomía de la voluntad de las partes como rector del
contrato, a salvo la imperatividad de las normas contenidas en los títulos I y
IV de la LAU. Alega la parte recurrente que en ambos contratos, las partes no
solo no previeron la posibilidad de desistir anticipadamente del contrato sino
que expresamente se resaltó el carácter obligatorio que para ambas tenía el plazo
de duración de los arrendamientos.
SÉPTIMO. Decisión de la sala.
Se estiman los dos submotivos.
El art. 4.3 LAU determina que las
partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la
voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en
cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los
arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato
económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando
las bases del mismo. En la resolución recurrida se permite una renuncia
anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el
plazo sería obligatorio para ambas partes.
OCTAVO. Submotivo quinto.
«5.º) Infracción del art. 1124 del
Código Civil, según el cual la parte contratante perjudicada por el
incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir a ésta el
cumplimiento del contrato».
Se alega la infracción del art. 1124
CC, según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento
contractual de la otra parte pueda optar por exigir a esta el cumplimiento del
contrato. En este caso el arrendador puede exigir el cumplimiento del plazo del
arrendamiento por el arrendatario, ignorando el desistimiento pretendido por
este y exigiendo el pago de las rentas en las fechas en que se vayan
devengando, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el
contrato. Sostiene que la infracción del art. 1124 CC es obvia al decaer el
único argumento (la aplicación analógica del art. 11 LAU) en base al cual niega
a la arrendadora el ejercicio de la facultad de exigir a la arrendataria que
cumpla con lo libre y voluntariamente pactado.
NOVENO.- Decisión de la sala.
Se estima el submotivo.
En base al art. 1124 del C. Civil,
el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho,
exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente podía instar la resolución
del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.
Esta sala en sentencia 183/2016 de
18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:
«Los tres grupos de casos que se han
presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
»1. Casos en los que existe en el
contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al
arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el
contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de
dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de
2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013
(rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
»2. Casos en los que dicha cláusula
no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del
contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados
en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que
ahora analizamos.
»3. Casos en los que dicha cláusula
tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el
arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del
mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la
resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
»Sentado que estamos ante un caso
del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución
recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios,
pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las
rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el
cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la
resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».
»El presente caso se subsume en el
segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento
unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe
moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento
del contrato con el pago de las rentas.
»Es más, de acuerdo con la
jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no
recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en
este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
»En conclusión, al no haberse
pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por
el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con
condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda
y en el recurso de casación.
»Debe rechazarse la argumentación de
la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato
estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del
arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».
Esta doctrina es extrapolable al
caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se
acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento
del contrato. En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y
previa oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato.
También ha de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos
arrendatarios.
DÉCIMO.- El recurrido pretende que, de
estimarse los motivos del recurso de casación, se valore por la sala la posibilidad
de concurrencia de la cláusula rebus sic stantibus, que fue rechazada
por la Audiencia Provincial.
Esta sala no puede acceder a lo
solicitado pues para ello debería modificar la relación de hechos probados
(entre los que está el fin especulativo de la sociedad arrendataria), lo cual
no es posible en el recurso de casación.
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