Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de
septiembre de 2018 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1. Para la resolución del presente recurso debemos partir
de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.
El 17 de mayo de 2006, Gines
concertó un contrato, denominado de arras, con la promotora Ediman, S.A. para
la compra de dos viviendas que en ese momento estaban en construcción. Gines
entregó a cuenta del precio de compra la suma de 63.622,20 euros.
Para garantizar la devolución de las
cantidades entregadas, se firmaron dos pólizas de seguro con ACC Seguros y
Reaseguros de Daños, S.A. (más tarde fue absorbida por Zurich España Compañía
de Seguros y Reaseguros, S.A.). El capital asegurado era de 41.334,59 euros y
28.139,56 euros, respectivamente.
En el contrato se preveía que las
obras debían acabar el 28 de febrero de 2008 y se convenía un plazo de seis
meses para la formalización de la compraventa (28 de agosto de 2008).
Las obras se terminaron el 12 de
septiembre de 2007. La cédula de habitabilidad fue concedida el 20 de agosto de
2008. La promotora (Ediman) requirió al comprador para que escriturara la
compraventa el 5 de marzo de 2009, quien no accedió al otorgamiento de
escritura pública.
Ediman había sido declarada en
concurso de acreedores en mayo de 2008.
A instancias de la propia
concursada, por sentencia de 25 de julio de 2011, el juez del concurso acordó
la resolución del contrato de arras y reconoció como crédito contra la masa la
obligación de la concursada de devolución de las cantidades entregadas por el
comprador a cuenta del precio de compra.
2. Gines interpuso la demanda que dio inicio al presente
procedimiento contra Zurich, en la que le reclamaba el pago de la suma
asegurada, porque se había cumplido el riesgo cubierto, ante la resolución del
contrato y la obligación de la concursada de devolver las cantidades entregadas
a cuenta.
3. La sentencia de primera instancia entendió que había
existido un retraso en el cumplimiento de la obligación de formalización del
contrato de compraventa, prevista en agosto de 2008. Este plazo era esencial y
su incumplimiento frustró las legítimas expectativas del demandante. Por ello,
se cumplió el riesgo cubierto con las pólizas de seguro y la aseguradora debía
abonar la suma asegurada.
4. La sentencia de apelación estima el recurso de la
compañía aseguradora. La Audiencia razona que la resolución del contrato,
acordada en concurso de acreedores a instancia de la promotora, después de que
previamente se hubiera requerido al comprador para que otorgara la escritura de
compraventa y no accedió, no se encuadra en ninguno de los supuestos cubiertos
por la póliza de seguro de caución, en la estipulación sexta. Añade que la
póliza de seguro cubría hasta el incumplimiento de la obligación de entrega de
la vivienda, por lo que el dies a quo para el ejercicio de la acción
frente a la aseguradora (de dos años) debía situarse cuando se cumplió el plazo
convenido, a finales de agosto de 2008, y no cuando, años más tarde, se
resolvió el contrato (25 de julio de 2011).
5. La sentencia es recurrida en casación por Gines, sobre
la base de un motivo. Propiamente sólo existe un motivo, el enunciado en el
apartado primero de la parte del recurso dedicada a los motivos de casación,
que denuncia la infracción del artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio.
En el apartado segundo no se
articula ningún motivo de casación de forma correcta, pues no se denuncia la
infracción de ninguna norma jurídica. En un estilo propio de un escrito de
alegaciones en la instancia, se hace referencia a la prescripción de la acción,
sin que con ello se cumplan con las mínimas exigencias de formulación de los
motivos de casación:
«SEGUNDO. Otra cosa que se alega en
el escrito de apelación y que ya se alegó en la instancia, es la prescripción
de la acción».
SEGUNDO. Recurso de casación
1. Formulación del motivo. El motivo denuncia «que
la sala sentenciadora ha incurrido en infracción, en el concepto de valoración
por interpretación errónea, del artículo Tercero de la Ley 57/1968, de 27 de
julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas, según el cual "expirado el plazo de iniciación de las obras o
de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el
cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las
cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés
anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula
adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de
terminación de la construcción y entrega de la vivienda».
En el desarrollo del motivo, el
recurrente razona que en este caso es evidente que la entrega de la vivienda no
se hizo en el plazo pactado, sin que ni en el art. 3 de la Ley 57/1968, ni en
el contrato de seguro, «se requiera especificar la causa concreta que impide la
no entrega de la vivienda».
Procede desestimar el motivo por las
razones que exponemos a continuación.
2. Desestimación del motivo. No se discute que el
seguro que cubría la obligación de restitución de las cantidades entregadas a
cuenta de la compraventa de dos viviendas pendientes de construcción, se
constituyó al amparo de la Ley 57/1968, de 27 de julio. El párrafo primero del
art. 3, que se denuncia infringido, dispone lo siguiente:
«Expirado el plazo de iniciación de
las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar,
el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las
cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés
anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula
adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de
terminación de la construcción y entrega de la vivienda».
Como recuerda la sentencia 547/2017,
de 10 de octubre, la jurisprudencia más reciente pone «el acento, más que en la
entrega material o instrumental, esta última mediante el otorgamiento de la
escritura pública, en que la vivienda esté terminada y en disposición de ser
entregada dentro del plazo establecido en el contrato (p. ej. sentencias
237/2015, de 30 de abril, y 217/2014, de 5 de mayo)».
Y sobre la base de este
entendimiento, en un supuesto similar al presente, la sentencia 547/2017, de 10
de octubre, desestimó una pretensión similar a la ejercitada en el presente
procedimiento, con el siguiente razonamiento:
«(...) En el presente caso está
probado que las obras se terminaron antes de vencer el plazo establecido en el
contrato, incluso sin los seis meses adicionales, que la licencia de primera
ocupación se solicitó también dentro de ese mismo plazo y, en fin, que la
licencia se obtuvo dentro de los seis meses adicionales. Está probado
igualmente que la promotora-vendedora no comunicó a los compradores una fecha
para el otorgamiento de escritura una vez obtenida la licencia de primera
ocupación, pero también que los compradores no hicieron nada para procurar la
entrega de la vivienda.
»En consecuencia, aun cuando pudiera
admitirse que, una vez obtenida la licencia de primera ocupación, la garantía
prestada por la entidad hoy recurrente habría subsistido si la
promotora-vendedora se hubiera negado a entregar la vivienda, incumpliendo
entonces el contrato, no puede sostenerse que la entidad garante deba responder
también de la mera desatención del vendedor al otorgamiento de la escritura
pública y del desinterés del comprador en el cumplimiento del contrato; en
definitiva, de la inactividad de las partes en la entrega cuando esta es
material y jurídicamente posible. Esta conjunción de circunstancias es la que
se dio en el presente caso porque, vencido el plazo de entrega pero estando la
vivienda ya terminada y contando con licencia de primera ocupación, es decir,
en disposición de ser entregada, los compradores decidieron sin más dar por
resuelto el contrato mientras que la promotora-vendedora, tras guardar silencio
en un principio ante el requerimiento de resolución de los compradores, los
convocó días después para el otorgamiento de escritura pública».
En el caso ahora enjuiciado, las
obras acabaron el 12 de septiembre de 2007, antes de que se cumpliera el plazo
convenido (28 de febrero de 2008), y la cédula de habitabilidad fue obtenida el
20 de agosto de 2008, unos días antes de que se cumpliera el plazo convenido
para el otorgamiento de escritura (28 de agosto de 2008). Si bien la promotora
Ediman no requirió al comprador para otorgar la escritura de compraventa, con
la que se haría entrega de la vivienda, hasta el 5 de marzo de 2009, antes el
comprador no había instado la resolución del contrato ni tampoco reclamado de
la aseguradora la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, conforme
al art. 3 de la Ley 57/1968. Después, el comprador no atendió al requerimiento
del vendedor y ni siquiera interesó la resolución por incumplimiento.
Fue más tarde cuando, a instancia de
la promotora en concurso de acreedores, el juez del concurso, por sentencia de
25 de julio de 2011, acordó la resolución del contrato y declaró el derecho del
comprador a recobrar las cantidades entregadas, como crédito contra la masa.
Por eso, parafraseando el precedente
citado (sentencia 547/2017, de 10 de octubre), tampoco en este caso debía la
entidad garante responder de la mera desatención del vendedor al otorgamiento
de la escritura pública (que se retrasó unos meses después de haberse terminado
la obra y obtenido la cédula de habitabilidad dentro del plazo previsto para el
otorgamiento de la escritura), ni del desinterés del comprador en el
cumplimiento del contrato (al no atender al posterior requerimiento); en
definitiva, de la inactividad de las partes en la entrega cuando esta era
material y jurídicamente posible dentro de los dos años posteriores a la fecha
en que debía haberse entregado la vivienda. Adviértase que este plazo de dos
años es el previsto para la prescripción de la acción ejercitada frente a la
aseguradora, conforme al art. 23 LCS, y que la acción nació para el comprador
desde que se cumplió el plazo pactado para la entrega.
TERCERO. Costas
Desestimado el recurso de casación,
procede imponer las costas del recurso a la parte recurrente (art. 398.1 LEC).
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