Sentencia del
Tribunal Supremo de 3 de julio de 2019 (Dª. María de los Ángeles
Parra Lucan).
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SEGUNDO.- Recurso de casación
1.- Motivo y razones del recurso.
El recurso se funda en un único motivo en el que la demandante ahora recurrente
denuncia infracción del art. 1713 CC. En el desarrollo del motivo cita, además,
los arts. 1710 y 1727 CC. Para fundamentar el interés casacional, que es la vía
por la que se interpone el recurso, cita las sentencias de esta sala 687/2013,
de 6 de noviembre, 575/2013, de 19 de septiembre, de 3 de diciembre de 2008
(rc. 477/2002), y de 26 de noviembre de 2010 (rc. 861/2006).
En síntesis, razona que, de acuerdo
con las sentencias citadas, en ausencia de un poder referido a actos de
disposición en el que no se especifique el sujeto y el objeto es precisa la
ratificación, expresa o tácita (arts. 1710, 1713 y 1727 CC), que en el caso no
se da. Argumenta que no consta que la constructora conociera el documento de
resolución, ni que realizara actos de ratificación, ni que hubiera evidenciado
con su actuación la intención de obligarse a lo establecido en el documento de
resolución, ni siquiera que la propia demandada, a cuyo favor resultaría según
tal documento la devolución de las cantidades anticipadas en la compraventa,
hubiera exigido su pago con anterioridad al momento en el que se le demandó
exigiéndole el cumplimiento del contrato.
En el escrito de oposición al
recurso de la compradora recurrida se alega que el recurso no debió ser
admitido porque no respeta la valoración probatoria de la sentencia, que
consideró resuelto el contrato en virtud del documento privado suscrito el 10
de diciembre de 2009, que no fue impugnado por la actora. Argumenta, además,
que el propio contrato de compraventa celebrado en 2007 contemplaba en su
estipulación sexta la forma de resolución de la compraventa, por lo que la
actuación del "mandatario verbal" al resolver la compraventa
constituye un simple desarrollo de un derecho/obligación previsto en el
contrato de venta. Explica que, mientras no prescriba, puede reclamar la
devolución de las cantidades anticipadas, por lo que es irrelevante que hasta
ahora no lo hubiera hecho. Reitera que el "mandatario verbal" fue
hasta 2012 abogado de la vendedora recurrente, por lo que si estaba habilitado
para vender lo estaba para resolver el contrato y, al negarlo, la demandante va
contra sus propios actos.
2.- Admisibilidad del recurso.
Debemos dar respuesta, en primer lugar, para rechazarlo, al óbice de
inadmisibilidad que alega la recurrida, que considera que el recurso plantea
cuestiones fácticas, referidas al documento de resolución contractual otorgado
en 2009 y que, según dice, al no haber sido impugnado, debe tenerse por válido.
No se puede aceptar esta alegación
porque en el recurso no se alteran los hechos probados ni es preciso para
analizar la cuestión jurídica que plantea la impugnación de la validez del
documento de resolución aportado por la demandada.
Con apoyo en los preceptos legales
aplicables y en la jurisprudencia de esta sala sobre forma del mandato y
ratificación expresa o tácita de lo actuado por el mandatario que carece de
poder de representación, el recurso plantea una cuestión jurídica, que no es
otra que la eficacia de un acuerdo suscrito por quien declara actuar como
"mandatario verbal" sin que, posteriormente, exista ratificación.
3.- Estimación del recurso. La
sentencia recurrida desestima la demanda porque considera que la vendedora no
puede exigir el cumplimiento del contrato de compraventa y, al mismo tiempo,
negar valor a su resolución, otorgada por el mismo "mandatario
verbal" que actuó en su nombre en la compraventa.
Esta sala considera que, partiendo
de los hechos probados, esta argumentación no es correcta.
No se discute aquí la admisibilidad
de un mandato verbal para realizar actos de riguroso dominio. Es evidente que
la exigencia de mandato expreso para los actos que vayan más allá de la
administración (art. 1713 CC) no excluye que el mandato "pueda darse...
aun de palabra" (art. 1710 CC). Cuestión distinta, y es la que se discute
aquí, es determinar en qué condiciones queda vinculado frente al tercero aquel
en cuyo nombre actúa el "mandatario verbal". Y, para dar respuesta a
este interrogante, debe partirse de que si no constan las facultades
representativas conferidas al "mandatario verbal" será precisa la
ratificación por el mandante de lo hecho por el mandatario con los terceros (arts.
1259 y 1727 CC).
En el caso, el "mandatario
verbal" celebró en 2007 el contrato de compraventa en nombre de la
vendedora y, después, esta última aceptó pagos de la compradora a cuenta del
precio. Ulteriormente, en 2009, el mismo "mandatario verbal"
suscribió, en nombre de la vendedora, un documento por el que aceptaba la
voluntad de la compradora de "renunciar" a la adquisición y en el que
se acordaba, con carácter "transaccional", la devolución de las cantidades
entregadas a cuenta, lo que no ha tenido lugar.
La aceptación por la vendedora de
las cantidades pagadas por la compradora en razón del contrato celebrado por el
"mandatario verbal" comporta la voluntad de obligarse por la
compraventa, pero en modo alguno implica la atribución al "mandatario
verbal" de la facultad de extinguir dicho contrato. La aceptación por la
vendedora de los pagos de la compraventa no constituye un hecho que implique la
voluntad de vincularse a cualquier actuación posterior del mandatario, con
cualquier objeto y extensión. En particular, no puede interpretarse como un
mandato tácito para extinguir el contrato. Por ello, la actuación del
"mandatario verbal" de aceptar la "renuncia" del comprador
debía ser ratificada por la vendedora.
En el caso, no existe ratificación
expresa ni tampoco actos de la vendedora de los que resulte su voluntad de
ratificar el acuerdo de poner fin al contrato de compraventa, ni su intención
de desvincularse y extinguir el contrato. Antes bien, toda la actuación de la
vendedora se ha dirigido a exigir su cumplimiento. En efecto, no consta que
Saycon restituyera a Terra las cantidades que esta había pagado a cuenta del
precio de la vivienda (la propia Terra acepta que ni siquiera las reclamó con
anterioridad a ser demandada) y, por el contrario, consta un insistente
requerimiento para el cumplimiento, según los hechos acreditados por la
sentencia de primera instancia y no alterados por la de apelación.
Con la finalidad de agotar la
respuesta a los argumentos utilizados por la compradora, debemos negar que la
cláusula sexta del contrato de compraventa confiriera facultades resolutorias
al "mandatario verbal". La simple lectura de dicha cláusula muestra
que se ocupa de los derechos de la compradora en caso de resolución por incumplimiento
de la obligación de entrega por parte del vendedor, lo que es totalmente ajeno
al motivo por el que la compradora declaró su voluntad de "renunciar"
a la compra, que no fue otra que la frustración de las expectativas económicas
del contrato.
Por último, conviene advertir, como
apunta la parte recurrente, y frente a lo que dice la sentencia recurrida en el
primer párrafo de su fundamento segundo, que no es discutida la identificación
de la vivienda objeto de la compraventa a la que se refiere este procedimiento.
En efecto, consta en las actuaciones, así lo entendió la sentencia de primera
instancia y no fue discutido por la parte demandada en su recurso de apelación
ni ahora en esta fase, que la demanda se refería al portal NUM000 por ser el
que corresponde a la vivienda litigiosa una vez firmado el proyecto definitivo
y terminada la obra, con independencia de que en el documento privado suscrito
en su día se hablara de portal NUM008, que es el que constaba en el proyecto
provisional, cuando el edificio no existía ni estaban urbanizados los terrenos
adyacentes.
Por todo ello, procede estimar el
recurso de casación contra la sentencia recurrida.
La estimación del recurso comporta
que, asumiendo la instancia, desestimemos el recurso de apelación interpuesto por
la demandada y, por las razones expuestas, confirmemos la sentencia del
juzgado, que estimó íntegramente la demanda.
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