Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de septiembre de 2020 (D. Francisco Marín Castán).
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NOVENO.- El recurso de casación se articula
en tres motivos que procede examinar conjuntamente.
El motivo primero se funda en
infracción de los arts. 1255, 1281, 1089, 1091 y 1258 CC, los dos primeros
sobre la autonomía de la voluntad de las partes y la libertad contractual y los
tres últimos sobre el principio pacta sunt servanda, y en su desarrollo
se alega, en síntesis: (i) que la condición de inversor o no del comprador es
irrelevante cuando, como en este caso, la sujeción a la Ley 57/1968 resulta del
propio contrato; y (ii) que este es el criterio de la jurisprudencia contenida
en las sentencias de esta sala 486/2015, de 9 de septiembre, 575/2013, de 19 de
septiembre, y 360/2016, de 1 de junio, que admiten la posibilidad de que el
comprador no consumidor y el vendedor puedan pactar la aplicación del régimen
de garantías de la Ley 57/1968.
El motivo segundo se funda en
infracción de los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y vulneración de la
jurisprudencia de esta sala sobre la improcedencia de los límites cuantitativos
del aval, y en su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que como las partes se
sometieron voluntariamente a las garantías de la Ley 57/1968, no es procedente
limitar dicha garantía a la cantidad indicada como límite máximo en los avales
individuales, puesto que el avalista responde de la totalidad de los anticipos;
(ii) que este criterio jurisprudencial se contiene en la sentencias 476/2013,
de 3 de julio, y en las sentencias de 13 de enero, 16 de enero, 30 de abril, 23
de septiembre y 21 de diciembre de 2015; y (iii) que, en consecuencia, el banco
avalista debe responder de la totalidad de las cantidades anticipadas y sus
intereses legales, de tal forma que debe restituir lo que aún no ha devuelto
más los intereses devengados por el total de los anticipos.
El motivo tercero se funda en
infracción del art. 1 de la LDCU 1984, y en su desarrollo se alega, en
síntesis: (i) que el criterio jurídico relevante para aplicar la Ley 57/1968 no
es el precio de la contraventa ni el número de unidades compradas sino si el
comprador es el usuario final, cuestión jurídica que no se ha podido acreditar
al haberse aplicado automáticamente las consecuencias de la cosa juzgada; (ii)
que dicho criterio resulta de las sentencias 224/2017, de 5 de abril, 16/2017,
de 16 de enero, y 559/2008, de 19 de junio, que establecen que son consumidores
o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en el ámbito ajeno a una
actividad empresarial o profesional; y (iii) que en este caso el comprador era
optometrista, y tanto él como sus familiares, todos ellos residentes en
Inglaterra, desempeñaban profesiones ajenas a la actividad inmobiliaria, por lo
que, aunque se compraran varias viviendas de la misma promoción no se ha
probado que el comprador y sus familiares no fueran los destinatarios o usuarios
finales de ellas, ni que la operación tuviera ánimo de lucro, pues la finalidad
de reventa o el ánimo de lucro no pueda inferirse, como hace la sentencia
recurrida, del número de viviendas objeto de compraventa.
La parte recurrida ha interesado la
desestimación del recurso, alegando, en síntesis: (i) en cuanto al motivo
primero, que además de ser inadmisible por fundarse en preceptos heterogéneos,
incurre en contradicción, pues fue precisamente la libertad contractual la que
determinó que el banco avalista solo se obligara a devolver las cantidades que
resultaban avaladas en los certificados individuales (siendo este el criterio
de la sentencia de 16 de enero de 2015 y de la sentencia 486/2015, de 9 de
septiembre), quedando por tanto fuera de cobertura el resto de cantidades
anticipadas por el comprador a la vendedora, que solo estarían cubiertas si
hubiera resultado aplicable la Ley 57/1968, lo que no ha sido el caso por el
carácter de no consumidor del comprador; (ii) en cuanto al motivo segundo, que
la sentencia recurrida no es contraria a la doctrina sobre la improcedencia de
oponer al comprador los límites cuantitativos del aval, pues no impone ningún
límite sino que lo que declara es que, en este caso, la responsabilidad de la
avalista no deriva de la ley sino de lo pactado, y que por esta razón se limita
a lo que garantizó (el importe de los avales individuales) y no al total de lo
anticipado; y (iii) en cuanto al motivo tercero (que la parte recurrida analiza
en primer lugar), que las afirmaciones sobre el carácter de usuario final de
las viviendas del comprador y sus familiares son extemporáneas y además
contrarias a los hechos probados, dado que en los contratos no se invocó que el
demandante representara a sus familiares, en los avales no se los menciona y,
en fin, tampoco se hizo referencia a ellos en la demanda contra la vendedora,
de tal forma que las cantidades a las que fue condenada esta y las que fueron
devueltas por el banco lo fueron para el demandante y no para sus familiares.
DÉCIMO.- Los tres motivos deben ser
desestimados por las siguientes razones:
1.ª) La doctrina jurisprudencial
aplicable en el presente caso es la que, resumida en la ya citada sentencia
161/2018 (con cita de las sentencias 33/2018, de 24 de enero, 582/2017, de 26
de octubre, 675/2016, de 16 de noviembre, 420/2016, de 24 de junio, 360/2016,
de 1 de junio, 706/2011, de 25 de octubre), declara que la Ley 57/1968 no es
aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o
no profesionales, y en este litigio son muchos y muy significativos los datos
que corroboran la finalidad inversora del hoy recurrente, como se ha razonado
ya al desestimar el motivo cuarto del recurso por infracción procesal.
2.ª) Conforme a la misma sentencia
161/2018, no es óbice para no aplicar la Ley 57/1968 que promotora y comprador
pactaran la sujeción al régimen de garantías de dicha ley, pues ese pacto
determinaba que las garantías se rigieran por lo pactado y, en consecuencia, no
por dicha ley y su jurisprudencia. En concreto, esa sentencia declara al
respecto:
"No constituye obstáculo para
la exclusión de este régimen el hecho de que las partes vendedora y compradora
pactaran la obligación de la primera de garantizar la devolución de las
cantidades anticipadas con arreglo al régimen de garantías establecido en la
Ley 57/1968. Ya la sentencia 706/2011, de 25 de octubre consideró irrelevante
que se pactara la constitución de garantías a cargo de la promotora por
tratarse de compra destinada a la inversión. Y posteriormente la sentencia
360/2016, de 1 de junio (citada en este mismo sentido por la 33/2018, de 24 de
enero), afirmó:
""Lo antedicho no queda
desvirtuado por la circunstancia de que esta sala, por ejemplo en la sentencia
486/2015, de 9 de septiembre, admita que el comprador no consumidor y el
vendedor puedan pactar en el contrato de compraventa la obligación del vendedor
de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la
garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, porque en tal caso, como revela la
motivación íntegra de dicha sentencia, la sujeción del aval al régimen de la
Ley 57/1968 provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de
su interpretación jurisprudencial".
"Así, en el caso de la
sentencia 486/2015, de 9 de septiembre, a diferencia del presente caso, el
banco sí había entregado a la sociedad compradora el aval por las cantidades
anticipadas, y en el de la sentencia 575/2013, de 19 de septiembre, lo que se
planteaba era si los compradores tenían o no derecho a resolver el contrato de
compraventa por el incumplimiento de la vendedora consistente en no haberles
entregado los avales a su debido tiempo.
"En definitiva, lo que nunca ha
declarado esta sala es que un pacto estrictamente privado entre una sociedad
del sector inmobiliario y una promotora- vendedora por el que se acuerde entre
ambas la aplicación de la Ley 57/1968 vincule a un banco que tiene concertada
con la promotora-vendedora una póliza colectiva de aval para la promoción de
que se trate, pues la jurisprudencia de esta sala sobre la efectividad de las
pólizas colectivas se funda en la protección que la Ley 57/1968 dispensa a los
compradores incluidos en su ámbito, no a los profesionales del sector
inmobiliario ni a los particulares que compren para invertir, pues de otra
forma no se comprendería por qué el art. 7 de dicha ley declare irrenunciables
los derechos de los compradores".
3.ª) En consecuencia, la cobertura
de los avales no podía extenderse a más cantidad que la expresada en ellos, pues
al no darse la finalidad residencial los avales podían tener la fuerza
ejecutiva que les asignaba la Ley 57/1968, pero al margen de su literalidad no
era aplicable en contra del banco avalista la doctrina jurisprudencial sobre la
improcedencia de oponer el límite cuantitativo del aval (sentencias 8/2020, de
8 de enero, y las que en ella se citan, 476/2013, de 3 de julio, 778/2014, de
20 de enero, de pleno, 780/2014, de 30 de abril de 2015, de pleno, 226/2016, de
8 de abril, 420/2017, de 4 de julio, y 459/2017, de 18 de julio). De ahí que
sea conforme a derecho la decisión de la sentencia recurrida de limitar la
responsabilidad de la avalista a las cantidades avaladas hasta el límite
indicado en los respectivos avales individuales y excluir su responsabilidad en
cuanto al resto de los anticipos hechos por el comprador a la promotora por
encima de dicho límite.
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