Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 24 de julio de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Cuestiones planteadas y
resumen de antecedentes
Se plantea como cuestión jurídica si la
pandemia por Covid-19 puede considerarse fuerza mayor que justifique el
incumplimiento de la obligación de pago de la renta pactada en un contrato de
arrendamiento de local de negocio, con el fin de declarar improcedente la
acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas ejercitada por la
arrendadora.
Son antecedentes necesarios los siguientes:
1. El 15 de enero de 2021, Begoña
interpone contra Flyshop Salmon S.L. (en adelante Flyshop) demanda de desahucio
por falta de pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento
del local ubicado en la calle Petritxol nº 12 de Barcelona y propiedad de la
actora, que había sido suscrito por las partes el 10 de enero de 2018. La
actora solicita que se declare la resolución del contrato y se condene a la
demandada al pago de las rentas adeudadas desde enero de 2020, y que ascienden
a la suma de 34.928 euros, más las que se devenguen durante la tramitación del
procedimiento y hasta la entrega efectiva de las llaves, con sus intereses
legales y costas.
La demandante alega que la renta pactada fue
de 4.700 euros más IVA durante 2018 y 2019; 5.000 euros más IVA durante 2020,
2021 y 2022; 5.500 euros de 2023 a 2027; 6.500 euros durante 2028 hasta 2023; y
7.500 euros para los últimos cinco años de vigencia del contrato, de 2033 a
2037. La arrendataria entregó a la firma del contrato 9.400 euros en concepto
de fianza y un aval bancario por importe de 20.000 euros, y cumplió con su
obligación de pagar la renta pactada por importe de 4.700 euros más IVA hasta
diciembre de 2019.
La demandante argumenta que, a partir de enero
de 2020, la renta que debía pagar la arrendataria era de 5.100 euros (5.000
euros, más 21% de IVA, menos 19% de retención del IVA), pero en enero tan solo
abonó 4.794 euros (según cuadro detallado en el hecho cuarto de la demanda); en
febrero y marzo, abonó 4.832,36 euros cada mes; en abril, mayo y junio no abonó
cantidad alguna; y en los meses de julio de 2020 a enero de 2021, abonó cada
mes la cantidad de 2.416,18 euros, adeudando, por tanto, el importe total
reclamado.
La demandante añade que no es de aplicación al
caso la normativa aprobada con motivo de la pandemia de la Covid-19 porque la
arrendataria no ha solicitado aplazamiento del pago, su actividad no ha sido
objeto de suspensión, dado que buena parte de sus ventas se realizan online, y
la reducción de su facturación no ha alcanzado los porcentajes exigidos por la
normativa. También señala que, conforme a lo previsto en el art. 22.4 LEC,
no cabe la enervación de la acción porque la actora efectuó un requerimiento de
pago mediante burofax con la antelación que marca la ley y la demandada no
había pagado.
2. Flyshop se opuso a la demanda
alegando, en síntesis: que había realizado una inversión en el local de
318.824,55 euros motivo por el cual las partes pactaron una amplia duración del
contrato (20 años) que permitiera amortizar dicha inversión, lo que no ha
ocurrido porque tan solo han transcurrido tres años de duración; Fincas
Gonseni, S.L., ha representado durante toda la vigencia del contrato a la
arrendadora, y en enero de 2020 comunicó que el importe de la renta para 2020
aumentaba en la cantidad de 37,60 euros, por lo que la renta que debía pagar
era de 4.832,36 euros; que habían alcanzado un acuerdo (que la demandada había
cumplido) consistente en reducir al 50% las rentas de los meses de julio a
diciembre de 2020, quedando pendiente, en relación con las mensualidades de
abril, mayo y junio de 2020 cerrar otro acuerdo, si bien la propiedad dejó
abierta la puerta a posponer el pago de dichas mensualidades (también al 50%)
sin establecer fechas concretas; las únicas rentas impagadas eran las de los meses
de abril a junio de 2020, durante los cuales el negocio estuvo cerrado como
consecuencia de la pandemia; durante el ejercicio 2020 ha sufrido una reducción
de facturación del 60% respecto del ejercicio 2019, y durante los meses del
cierre del local sufrió una reducción del 94% de la facturación; ha abonado
puntualmente el 50% de la renta arrendaticia según lo pactado y lo previsto a
partir de diciembre de 2020 en el RD-Ley 34/2020, de 17 de noviembre, de
medidas urgentes de apoyo a la solvencia empresarial y al sector energético, y
en materia tributaria; el 20 de noviembre de 2020, Fincas Gonseni, S.L remite
un correo en el que informa que el 1 de diciembre de 2020 dejan de representar
a la propiedad del local, asumiendo la gestión desde entonces la Sra. Raquel,
quien de forma sorpresiva reclama el 100% de las rentas; imposibilidad de pago
de las rentas por fuerza mayor por los graves perjuicios económicos padecidos
por la pandemia derivados del cierre del local, cierres de fines de semana y
reducción de aforo, así como por haber sufrido en el local tres robos durante
ese período; mala fe de la arrendadora, que ha ocultado las negociaciones y el
acuerdo alcanzado, pretende que todas las consecuencias de la pandemia recaigan
sobre la arrendataria, mantiene disponible 20.000 euros del aval y, además,
reclama la totalidad de las rentas devengadas desde el inicio de la pandemia.
3. Flyshop también avanzó en su
contestación a la demanda que estaba preparando una demanda de juicio ordinario
en la que invocaría la cláusula rebus y que, una vez admitida,
solicitaría la suspensión de este procedimiento por prejudicialidad civil y
ofrecería como caución de las medidas cautelares que iba a solicitar la
consignación de la cantidad de 14.928 euros (es decir, la totalidad de las rentas
reclamadas en este procedimiento menos el aval bancario que la arrendadora
podía cobrar en cualquier momento).
Dado traslado a la Sra. Begoña para que
hiciera alegaciones sobre la prejudicialidad, la demandante se opuso a la
misma. El auto del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Barcelona de 18
de marzo de 2021, declaró no haber lugar a la suspensión por falta de
cumplimiento de los requisitos del art. 43 LEC, por no existir otro
proceso pendiente. Este auto fue confirmado por otro posterior de 6 de abril de
2021 que desestimó un recurso de reposición en el que Flyshop alegaba que el 30
de marzo de 2021 ya había presentado contra la Sra. Begoña la demanda
anunciada, tramitada como procedimiento ordinario 335/2021 por el Juzgado
de Primera Instancia n.º 13 de Barcelona. En su recurso de reposición, Flyshop
alegaba que en la demanda que había interpuesto solicitaba, al amparo de lo
dispuesto en el art. 1258 CC y la doctrina jurisprudencial sobre la
cláusula rebus sic stantibus, como consecuencia de haberse
producido un cambio radical de las circunstancias, una modulación de la renta
en su día pactada Flyshop.
Con apoyo en la presentación de esta demanda,
Flyshop solicitó en el mencionado recurso de reposición la suspensión del
procedimiento de desahucio, a lo que se opuso la Sra. Begoña.
El 6 de abril de 2021, Flyshop presentó nuevo
escrito por el que solicitó nuevamente la suspensión del procedimiento y del
lanzamiento señalado para el día 8 de abril. Flyshop interpuso también recurso
con la diligencia de ordenación de 23 de marzo de 2021 que confirmó el
lanzamiento sin que fuera firme el auto que inadmitió su oposición y, por auto
del juzgado de 6 de abril de 2021, se declaró la nulidad de lo actuado después
del auto de 15 de marzo de 2021 (por el que se inadmitió la oposición de Flyshop
a la demanda de desahucio), con la excepción de declarar la subsistencia de las
actuaciones realizadas y de las resoluciones dictadas en relación con la
petición de suspensión por prejudicialidad civil.
Presentado nuevo escrito de Flyshop por el que
solicitaba la suspensión por prejudicialidad civil, el Juzgado de Primera
Instancia n.º 7 dicta auto de 22 de abril de 2021, en el que declara no haber
lugar a la suspensión de las actuaciones por prejudicialidad civil. El juzgado
basa su decisión en dos razones. En primer lugar, porque "la sentencia que
decida el proceso de desahucio por falta de pago no produce efectos de cosa
juzgada (art. 447 LEC), y ello significa que no hay obstáculo para que en este
procedimiento se condene en su caso al pago de una cantidad en concepto de
rentas debidas, aunque después la renta locaticia sea modificada en sede del
proceso declarativo que corresponda". Además, dice el juzgado, porque
"tampoco se cumple el requisito del art. 43 LEC, dado que el juicio
que se pregona ser prejudicial no tiene el mismo objeto que el presente. En el
juicio que se pretende prejudicial se persigue la modificación de la renta al
amparo de la cláusula rebus sic stantibus y el del presente es
el de declarar resuelto el contrato por falta de pago de las rentas y la
condena al pago de las debidas según contrato".
Flyshop interpuso recurso de reposición contra
el auto de 22 de abril de 2021. El recurso fue desestimado y el auto fue
confirmado por nuevo auto de fecha 31 de mayo de 2021.
4. El Juzgado de Primera Instancia
n.º 7 de Barcelona dicta sentencia 3/2022, de 13 de enero, que estima
íntegramente la demanda de desahucio y reclamación de rentas interpuesta por
Begoña contra Flyshop.
La decisión del juzgado se basa, en síntesis,
en las siguientes consideraciones: i) se considera acreditado el impago de las
mensualidades comprendidas entre abril y junio de 2020, así como el pago
parcial de las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2020 y de los meses
de julio de 2020 a enero de 2021; ii) no es de aplicación el Real Decreto-ley
15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la
economía y el empleo, que preveía una moratoria de pago una vez hecha la comunicación
al arrendador, pues la demandada no cumple los requisitos exigidos en la norma;
iii) la demandada ha acreditado un intento de negociación con la arrendadora y
el envío de una propuesta por parte de la arrendadora el 3 de septiembre de
2020 consistente en el pago de los atrasos y el pago durante un periodo de
tiempo hasta diciembre del 50% de la renta, pero no consta que fuera aceptada
tal propuesta, no siendo posible la aceptación parcial, además de que en la
propuesta se decía que en caso de no ser aceptada se procedería a la resolución
amistosa del contrato; iv) la negociación sobre la renta no permite el
incumplimiento de lo fijada en el contrato mientras se negocia, salvo pacto en
contrario entre las partes, que en el caso no consta.
5. La sentencia fue recurrida en
apelación por la demandada, alegando, en síntesis: error en la valoración de la
prueba sobre la existencia de acuerdo de reducción del importe de la renta; y
omisión de la valoración de la concurrencia de causa de fuerza mayor que impide
el pago íntegro de la renta.
La demandante apelada se opuso al recurso.
6. Pendiente el recurso de apelación, la
apelante comunicó como hecho nuevo que había sido declarada en concurso
voluntario de acreedores por el Jugado de lo Mercantil n.º 1 de Barcelona y
había pedido que la administración concursal enervara el desahucio y
rehabilitara el contrato de arrendamiento, conforme al art. 168 de la Ley
Concursal, por lo que solicitaba la suspensión por prejudicialidad civil del
desahucio.
Por auto de 10 de enero de 2023, la sec.
4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona denegó la suspensión del curso
de las actuaciones. Esta resolución fue recurrida en reposición y confirmada
por auto de 6 de marzo de 2023, en el que se dice que, contra lo alegado en el
escrito de Flyshop por el que solicitaba la suspensión, lo que instó de la
administración concursal fue la rehabilitación del contrato (lo que esta no
interesó ante el juez del concurso, sino en el procedimiento de desahucio), de
modo que en todo caso sería lo que se decida en este proceso sobre la cantidad
que debe pagarse lo que podría condicionar los requisitos que debían cumplirse
para la rehabilitación del contrato.
7. Por sentencia de 2 de junio de
2023, la sec. 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona desestima el
recurso de apelación interpuesto por Flyshop contra la sentencia del
Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Barcelona 3/2022, de 13 de enero.
En resumen, la Audiencia considera que, si
bien cabe considerar la posible eficacia de acuerdos de no reclamación de
rentas, en el caso ese acuerdo no existe. En concreto, se afirma en el
fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida:
"En primer lugar se alega que hubo un
acuerdo entre las partes para la reducción de las rentas. No se discute la
cuantía de la renta que se ha indicado con anterioridad, sino que se argumenta
el acuerdo para su reducción.
"La prueba de ese acuerdo es muy endeble,
por no decir que es prácticamente inexistente. Se aduce una comunicación de la
administradora de la finca aportada como documento 22 de la contestación, en la
que dicha administradora indicaba que la propietaria estaba dispuesta a
permitir el pago de una renta del 50 por ciento por un período de tiempo. El
documento, por extraño que pueda resultar, solo menciona el mes de diciembre y
lo hace en el sentido de proponer a la arrendataria, también, el pago de los
atrasos. Añade que, de no ser así, se proponía rescindir amistosamente el
contrato, o se entablaría demanda de desahucio.
"La comunicación se refiere solo a un mes
y, como en el propio recurso se indica, quedó pendiente de acuerdo lo relativo
a otros meses. Se afirma que había habido un acuerdo en lo relativo a las
rentas de los meses de julio a diciembre de 2020, pero lo cierto es que la
comunicación de la administradora, documento 22, solo se refería a un mes,
diciembre concretamente. El hecho de que, al día siguiente de esa comunicación,
la demandada pagase el 50 por ciento de la renta de los meses de julio y agosto
de 2020 no demuestra que existiese ese acuerdo. Por esos meses en la demanda
solo se reclama una parte de la renta, algo más de la mitad. La comunicación de
la arrendataria que daba respuesta a la de la administradora (documento 23 de
la contestación) indica claramente que quedaba pendiente de acuerdo lo relativo
a los meses de abril, mayo y junio de 2.020. En la demanda se reclaman también,
además de estos 3 meses, unas pequeñas cantidades correspondientes a los meses
de enero a marzo, siempre de 2020, que no se alega que hubiesen sido pagadas.
"3. Así pues el único indicio probatorio
de un acuerdo se refiere al mes de diciembre. Quedaban pendientes otros
períodos, para los que no se alega ni se acredita acuerdo alguno".
Sobre la alegada concurrencia de fuerza mayor,
en su fundamento jurídico tercero la Audiencia señala lo siguiente:
"1. Por otra parte, el art. 444.1
LEC determina que en estos procesos solo cabe alegar el pago o lo relativo
a la enervación y lo que se está alegando es la existencia de un acuerdo
relativo a la no reclamación de rentas, que además claramente no se refieren a
todos los meses en cuya inefectividad se sustenta la demanda.
"Pese a la claridad del precepto cabe
considerar la posible eficacia de acuerdos de no reclamación de rentas, porque
no parece que pueda admitirse una reclamación de resolución contractual si
existe un acuerdo claro incompatible con esa reclamación. Pero lo cierto es que
en este caso ese acuerdo claro no existe, de modo que no hace falta que se
profundice en la procedencia de admitir su eficacia en estos procesos, en caso
de existir tal acuerdo evidente.
"2. Por razón de ese mismo art. 444.1 no
puede considerarse la objeción relativa a la fuerza mayor, derivada de la
pandemia y que habría impedido a la demandada desarrollar su negocio y, por
tanto, conseguir fondos para el pago de las rentas.
"No es una aplicación rigurosa de la
norma. Es que el precepto dice lo que dice y resulta imposible prescindir de
ese contenido. El ordenamiento jurídico dispone de medios para discutir la
misma cuestión, que están siendo utilizados por la demandada. La norma legal no
deja otra alternativa. La eficacia que pueda tener la doctrina de la
variabilidad de los contratos por razón de circunstancias imprevistas y
extraordinarias (rebus sic stantibus) puede hacerse valer
mediante el proceso ordinario. La demandada lo ha hecho. Es inadmisible que eso
se intente mediante el juicio verbal, como se pretende en el recurso, porque no
lo permite la ley".
8. La parte demandada y apelante ha
interpuesto recursos de casación y extraordinario por infracción procesal.
SEGUNDO.- Decisión sobre la suspensión
por prejudicialidad civil. Denegación de la suspensión
1. Mediante otrosí digo segundo del
escrito de interposición de los recursos extraordinarios, la recurrente
solicita la suspensión por prejudicialidad civil por la sustanciación
del procedimiento declarativo ordinario 335/2021 ante el Juzgado de
Primera Instancia n.º 13 de Barcelona, en el que se ejercita acción de revisión
de la renta arrendaticia al amparo del art. 1258 CC y la doctrina
jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus.
En el auto de admisión de los recursos
extraordinario por infracción procesal y de casación se acordó posponer la
decisión sobre la petición de suspensión por prejudicialidad civil al momento
en el que se resolvieran los recursos.
En el procedimiento declarativo al que se
refiere la recurrente para solicitar la suspensión del actual procedimiento se
ha dictado sentencia en primera instancia, y las dos partes han interpuesto
recurso de apelación que en este momento está pendiente de resolver.
2. Establece el primer párrafo
del art. 43 LEC:
"Cuando para resolver sobre el objeto del
litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez,
constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o
distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos, el
tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria,
podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el
estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la
cuestión prejudicial".
Conforme al art. 43 LEC, la suspensión
por prejudicialidad presupone que para resolver la cuestión controvertida sea
preciso decidir acerca de alguna cuestión que constituya el objeto principal de
otro proceso pendiente y que no sea posible la acumulación de autos.
La recurrente argumenta que lo que se está
discutiendo en el procedimiento ordinario 335/2021-3.ª, que se ha seguido
ante el Juzgado de Primera Instancia 13 de Barcelona, y está ahora en fase de
apelación ante la Audiencia Provincial de Barcelona, tiene una influencia
decisiva en el presente procedimiento. Razona que en aquel, al amparo de
la rebus, ha solicitado que se acuerde la suspensión del pago de la
renta del local de negocio arrendado desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 16
de junio de 2020 (o, subsidiariamente, su reducción al 50% y su moratoria para
que sea abonada en pagos mensuales durante un plazo total de 3 años), la
reducción de la renta mensual en un 50% desde el 16 de junio de 2020 hasta el
31 de diciembre de 2020 (o, subsidiariamente, en el porcentaje que estime
procedente el juzgador) y la reducción de la renta mensual en un 50% durante
todo el año 2021 (o, subsidiariamente, en el porcentaje que estime procedente
el juzgador sobre la base de la prueba practicada).
Alega la recurrente que lo que finalmente se
resuelva en el proceso declarativo tiene una influencia decisiva y es
antecedente lógico de la acción de desahucio y la acción de reclamación de
cantidad, pues determinará si tales deudas eran exigibles.
3. Según la sentencia del pleno
966/2023, de 19 de junio:
"La sala es consciente del contenido de
los arts. 438.2, 249.1.6º y 250.1.1º LEC, pero no lo considera
óbice para asumir que en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio
por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas
se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus formulando
demanda reconvencional.
"Es cierto que para que se admita la
reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio
verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la
demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo
pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en
la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el
criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y
fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa;
y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la
discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos,
y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos
de la controversia existente entre las partes.
"La solución anterior está en sintonía
con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las
que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio
ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes
inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original
salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del
plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por
reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con
independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al
volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en
que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del
procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda
conforme a las reglas generales (RD Ley 7/2019, de 1 de marzo).
"La solución contraria, de no admitir la
reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de
10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3
LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir
trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto
que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la
cláusula rebus sic stantibus en un juicio declarativo
ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y
eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino
que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno
solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma
desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan
configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las
razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la
cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula rebus sic
stantibus como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite
la reconvención".
Esta doctrina es reiterada por la sentencia,
también del pleno, 1006/2023, de 21 de junio.
4. Flyshop, después de contestar a la
demanda de desahucio que da origen al procedimiento en el que se plantea este
recurso, ha interpuesto una demanda contra la arrendadora en la que, invocando
circunstancias imprevisibles sobrevenidas como consecuencia de la pandemia, ha
solicitado que se acuerde judicialmente la suspensión del pago de la renta del
contrato de arrendamiento del local, su reducción y su moratoria.
La petición de suspensión de las actuaciones
que formula la recurrente no puede prosperar.
A diferencia de lo que sucedía en el caso de
la STC 106/2013, de 6 de mayo, en el que no era reprochable a la parte que
se allanó a la demanda no haber reconvenido y, al exigirle que en el primer
pleito planteara mediante reconvención todas las acciones relativas al negocio
jurídico celebrado con el demandante se lesionó su derecho a la tutela judicial
efectiva en su vertiente de acceso a la justicia, en este caso sí era carga de
la parte formular reconvención.
En el procedimiento declarativo que ha
iniciado la arrendataria no ejercita una pretensión relativa al contrato
celebrado por las partes que sea ajena a las pretensiones que se ventilan en el
procedimiento de desahucio. Como ella misma advierte, la cuestión que ha
planteado se encuentra en estrecha conexión con el procedimiento de desahucio y
con las razones por las que, a su juicio, no debe la renta reclamada, con la
consecuencia de que ni procedería el desahucio ni se le podría condenar al
pago.
Pero por ello mismo, la petición de suspensión
no puede prosperar, puesto que en un juicio que, como hemos dicho, es plenario
y produce cosa juzgada, la arrendataria que se opone a la demanda debió
introducir todas las excepciones materiales o formular reconvención si lo que
pretendía es que se declarara que el contrato quedaba modificado por un cambio
de circunstancias que justificaría que no se aprecie la inexistencia de pago.
Por ello, desestimamos la petición de
suspensión de este procedimiento.
Recurso extraordinario por infracción procesal
TERCERO.- Planteamiento del recurso
extraordinario por infracción procesal
1. El recurso se funda en un único motivo
en el que, al amparo del ordinal 4º del art. 469.1 LEC, denuncia la
vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en
el art. 24 CE, por considerar que el tribunal de apelación ha realizado
una valoración irracional, ilógica y arbitraria de una de las pruebas obrantes
en autos. En concreto, se refiere a la declaración de la sentencia recurrida de
que no ha existido un auténtico acuerdo de reducción de la renta arrendaticia
entre las partes.
2. En su desarrollo, en síntesis, la
recurrente sostiene que ni la prueba del acuerdo es endeble, ni puede
concluirse que el acuerdo lo fuera únicamente sobre la mensualidad de diciembre
de 2020. Argumenta que sí existió acuerdo y que se estuvo cumpliendo durante
meses sin queja. Expone de manera detallada, como hizo en la contestación a la
demanda y en su recurso de apelación, con apoyo en un cronograma, los hitos de
las negociaciones (alude a "decenas" de correos electrónicos y
burofax enviados) entre el 1 de abril de 2020 y el 15 de enero de 2021.
Concluye que la única valoración correcta es que la propiedad y la recurrente
llegaron a un acuerdo consistente en reducir al 50% la renta en los meses de
julio a diciembre, que sobre ese acuerdo procedió a regularizar los impagos, y
que quedaba pendiente de cerrar un acuerdo en cuanto a las mensualidades de los
meses más duros de la pandemia (abril, mayo y junio), respecto de los que la
propiedad dejó abierta la puerta a posponer el pago de dichas mensualidades también
al 50%, pero sin establecer fechas concretas.
Termina solicitando que se estime el motivo y,
partiendo de que sí existió entre las partes un acuerdo de reducción de rentas
al 50% desde abril a diciembre de 2020, se concluya que las rentas reclamadas
no eran líquidas, vencidas ni exigibles y, por consiguiente, que se dicte
sentencia por la que se desestime la demanda.
CUARTO.- Decisión de la sala.
Desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal
El recurso no se puede admitir porque la
apreciación del denunciado error en la valoración de la prueba que se atribuye
a la sentencia recurrida carecería de efecto útil. Ello por cuanto, aunque en
el recurso se menciona algún dato de hecho sobre el que la parte recurrente
tendría razón (en particular, que en la propuesta remitida por la empresa que
representaba a la propiedad la reducción del 50% no era solo para el mes de
diciembre, sino hasta el mes de diciembre, porque el documento 22 debe
interpretarse junto con el documento 19), lo cierto es que la valoración de la
documental aportada confirma, como con más precisión expresó la sentencia del
juzgado al expresar las razones que le llevaban a esa conclusión, que no
existió el acuerdo al que se refiere la recurrente.
En efecto, de entre las múltiples
comunicaciones que intercambiaron la arrendataria y la propietaria (esta última
a través de la administradora de fincas), lo que resulta es que, finalmente, la
propietaria le ofreció una reducción del 50% de la renta desde abril, pero en
la oferta formulada se le decía también que debía pagar todos los meses
pendientes de pago, y no solo los que unilateralmente decidió pagar la
arrendataria (julio a diciembre de 2020) con el argumento de que sobre los
otros (abril a junio de 2020) debía consultar con su asesoría jurídica. Sin que
pueda deducirse tal acuerdo, contra lo que pretende la arrendataria, a partir
del correo de la administradora que se limita a acusar recibo del correo
enviado por la arrendataria y por el que le comunicaba un pago, pues la
administradora solo afirma que se traslada a contabilidad, sin manifestar
conformidad, más aún cuando la misma arrendataria alegó en su contestación a la
demanda que, pese a sus continuas llamadas y requerimientos, la empresa no le
enviaba los recibos de los pagos efectuados, o le enviaba facturas por la renta
completa. Es decir, no se alcanzó un acuerdo porque la arrendataria lo que hizo
por la vía de hecho fue solo aceptar parcialmente la oferta de la propiedad,
que en su propuesta incluía la advertencia de que, de no ser aceptada, tenía la
voluntad de rescindir amistosamente el contrato o interponer el desahucio
correspondiente.
Por todo ello, el recurso por infracción
procesal se desestima.
Recurso de casación
QUINTO.- Planteamiento del recurso de
casación
1. El recurso de casación se funda en un
único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts.
3.1 y 1105 CC.
Para justificar el interés casacional, la
recurrente cita como jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo a la que se
opondría la sentencia recurrida, las sentencias de 13 de julio de
1999, 825/2002, de 12 de septiembre, 1321/2006, de 18 de
diciembre, 167/2013, de 21 de marzo, y 266/2015, de 19 de mayo. La
recurrente explica que en estas sentencias se establecen los elementos
característicos de la fuerza mayor, como ser imprevisible, irresistible e
inevitable, y que el Covid-19 reúne estas características.
2. En el desarrollo del motivo la
recurrente alega que en el juicio verbal de desahucio por falta de pago con
reclamación de rentas es posible alegar, por vía de excepción, a los efectos de
que no pueda la apreciarse situación de impago que fundamenta el desahucio, la
causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19. Señala que se trata de una
circunstancia sobrevenida, imprevisible e insuperable, con un origen externo a
la relación contractual, y que supuso que no pudiera pagar la renta por causa
análoga a la fuerza mayor.
SEXTO.- Decisión de la sala.
Desestimación del recurso de casación
El recurso de casación va a ser desestimado en
atención a las siguientes consideraciones.
1. A efectos de delimitar la cuestión
sobre la que debe pronunciarse la sala, debemos partir de que la sentencia de
primera instancia declaró que la arrendataria demandada no podía acogerse a las
normas dictadas con ocasión de la crisis sanitaria del Covid-19 por no cumplir
los requisitos exigidos para ello. La recurrente no recurrió en apelación este
pronunciamiento, que quedó firme, y la cuestión no se vuelve a mencionar ni es
objeto del recurso de casación.
2. Al resolver la petición de suspensión
por prejudicialidad ya nos hemos referido en el fundamento segundo de esta
sentencia a la doctrina de la sala conforme a la cual, en el juicio verbal en
el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación
de rentas o cantidades debidas, se puede invocar la cláusula rebus sic
stantibus siempre que se formule demanda reconvencional, pues con la
invocación de la cláusula se pretende introducir como objeto del pleito una
pretensión sobre modificación o extinción del contrato (arts.
438.2, 249.1.6.º y 250.1.º LEC, y sentencias 966/2023, de 19 de
junio, y 1006/2023, de 21 de junio).
Y sobre el conocimiento en el juicio verbal de
las excepciones sobre si se debe o no, en todo o en parte, la cantidad
reclamada, en la sentencia 1006/2023, de 21 de junio, dijimos:
"La recurrente considera que la
referencia que se introdujo por la Ley 37/2011 en el art. 440.3 LEC a
la oposición por el demandado consistente en alegar "las razones por las
que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", debe
entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumula la
acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones
relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.
"La sala entiende que la recurrente tiene
razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3
LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de
reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y
probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la
cantidad reclamada.
"La acumulación de la acción de
reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer
acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que
se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago
invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la
naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una
cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los
efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el
desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al
pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar
lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de
desahucio.
"Por esta razón, la sentencia recurrida
infringe el art. 440.3 LEC cuando afirma que son cuestiones complejas
que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre
las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no debía
las cantidades reclamadas".
En esta sentencia 1006/2023, de 21 de junio,
estimamos el recurso por infracción procesal y devolvimos las actuaciones a la
Audiencia Provincial para que dictara la resolución procedente en la que diera
respuesta a las razones alegadas por la arrendataria por las que, a su juicio,
en virtud de los compromisos derivados del contrato, no debía nada a la
demandante en el momento en el que esta interpuso la demanda de desahucio y
reclamación de cantidad.
3. En el procedimiento en el que se
plantea el recurso que ahora debemos resolver, la arrendataria demandada no
formuló reconvención ni invocó la cláusula rebus sic stantibus. Desde
la contestación a la demanda, mediante excepción, ha venido invocando tanto la
existencia de un acuerdo de reducción de rentas y admisión de un pago tardío
como la fuerza mayor que haría imposible el pago.
En apelación, la arrendataria alegó que la
sentencia del juzgado, tras descartar la existencia de un acuerdo entre la
propietaria y la arrendataria sobre la cuantía y el pago de la renta, debió
desestimar la demanda de desahucio por concurrir causa de fuerza mayor, sobre
lo que el juzgado no había hecho pronunciamiento alguno. La Audiencia, que
confirmó la inexistencia de acuerdo, razonó que no haber podido desarrollar la
arrendataria su negocio y obtener fondos para pagar la renta como consecuencia
de la pandemia no era una objeción invocable por la vía del art. 444.1
LEC, y que lo que procedía, como ya había hecho la arrendataria, era invocar la
doctrina de la rebus sic stantibus en un proceso ordinario.
La demandada recurrente, que no ha interpuesto
un motivo de infracción procesal para combatir el pronunciamiento de la
Audiencia Provincial acerca de la improcedencia de invocar fuerza mayor como
medio defensivo a los efectos de la desestimación de la demanda, en casación
reitera, como ha venido diciendo en la instancia, que sí es posible alegar
fuerza mayor vía excepción, y sostiene que en el caso debe apreciarse su
concurrencia.
En particular, con cita del art. 1105
CC (que se refiere al caso fortuito como causa de exoneración de la
responsabilidad del deudor por los daños y perjuicios ocasionados al acreedor
como consecuencia de la lesión de su derecho de crédito), la demandada
recurrente solicita que se considere que, por razón de la pandemia, suceso
ajeno e imprevisible, le resultaba imposible el pago de la renta a que estaba
obligada en virtud del contrato de arrendamiento concertado con la actora. La
consecuencia que extrae la recurrente es que, manteniendo el contrato, no puede
apreciarse la existencia del impago que sería presupuesto de la acción de
desahucio y reclamación de rentas.
4. Este razonamiento de la recurrente no
puede ser aceptado.
4.1. En primer lugar, es dudoso que las
concretas alegaciones que en este caso efectúa la arrendataria no presupongan
una petición de modificación temporal (para el tiempo anterior a la
presentación de la demanda de desahucio), puesto que presuponen que la
arrendataria no estaba obligada a cumplir las obligaciones pactadas en el
contrato sobre pago de la renta, y que la arrendadora debía aceptar como bien
hecho el pago realizado (algunos meses nada, otros cerca del 50% de la renta).
Las circunstancias sobrevenidas a las que se
ha referido ampliamente la arrendataria en las dos instancias de este
procedimiento, aunque ahora en el escrito de su recurso no las detalle, son que
como consecuencia de la situación de pandemia (inevitable e imprevisible)
durante un tiempo se produjo el cierre del local, y luego hubo restricciones de
aforo y de desplazamientos que habrían afectado al turismo en la ciudad de
Barcelona, a la presencia de clientes y, en definitiva, a las ventas de la
empresa, dando lugar a una reducción de los ingresos, lo que determinó que no
pudiera pagar la renta.
Las alegaciones de que no se debe lo reclamado
porque ha sobrevenido un suceso inevitable e imprevisible no se alejan mucho de
la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las
previsiones contractuales sobre la renta, lo que propiamente no es un problema
de fuerza mayor. En realidad vienen a coincidir sustancialmente con lo que
suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus,
pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago
correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para
obtener ingresos como consecuencia de las medidas legales y administrativas
adoptadas por razón de la crisis sanitaria. Algo que anunció en la contestación
de la demanda que iba a solicitar en el juicio ordinario que luego promovió
contra la arrendadora con el fin de que se revisara judicialmente "la
renta del contrato de arrendamiento suscrito ..., así como las rentas abonadas
durante el tiempo de pandemia".
Desde este punto de vista, de acuerdo con la
doctrina de la sala, la arrendataria debería haber formulado reconvención para
hacer valer una pretensión que iba más allá de la aparente finalidad meramente
defensiva frente a la demanda de desahucio, pues no estaría planteando que en
virtud de los compromisos asumidos en el contrato no debía nada, sino que no
debía nada pese a lo previsto en el contrato, que debería entenderse modificado
por el cambio de circunstancias.
Lo anterior, con independencia de que, además,
en la sentencia de primera instancia, confirmada por la de apelación, se
consideró acreditado que la arrendataria no había pagado íntegramente la renta
antes de la pandemia, sobre lo que la recurrente no ha dicho nada en este
recurso.
4.2. En todo caso, como la recurrente
invoca la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19 a los efectos, dice
literalmente, "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de
impago, fundamentadora del desahucio", debemos señalar que, así
expresadas, sus alegaciones no pueden ser aceptadas.
Para que el deudor quede liberado de su
obligación es preciso que la prestación sea imposible, conforme a
los arts. 1182 y 1184 CC que, sin prejuzgar la facultad
resolutoria del acreedor sinalagmático, permiten que el deudor de una prestación
que ha devenido objetivamente imposible quede liberado de su obligación. Y en
este caso la prestación debida por el deudor de pagar las rentas, en cuanto
deuda de dinero, sigue siendo posible. Incluso, la misma recurrente las
consignó para poder apelar en este procedimiento de desahucio. No puede
afirmarse que la arrendataria quedara liberada de su obligación de pagar la
renta por causa de fuerza mayor.
En este sentido, la jurisprudencia de la sala
ha negado que en las deudas pecuniarias el deudor pueda quedar liberado al
amparo de los arts. 1182 y 1184 CC. Así, en la sentencia
820/2012, de 17 de enero de 2013, seguida de otras, como la sentencia
266/2015, de 19 de mayo, se dijo:
"El régimen de los arts.
1182 a 1184 CC, referido a la pérdida de la cosa debida como causa de
extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando
este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o
físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos ... porque la
obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis
del art. 1182 CC, ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis
del art. 1184 del mismo Código, sino la de pagar una suma de dinero,
siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca
perece".
En definitiva, el recurso de casación debe ser
desestimado porque la recurrente parte de que la obligación de pago se hizo de
imposible cumplimiento y de que por este motivo quedaría liberada de la deuda y
la arrendadora no podría exigir que se pudieran en marcha los mecanismos que
pone a su disposición el ordenamiento en caso de incumplimiento. Sin embargo,
por lo dicho, las circunstancias que expone tendrían que ver con las
dificultades para cumplir, pero son ajenas a la imposibilidad sobrevenida como
causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor que ha
invocado en el recurso de casación.
SÉPTIMO.- Costas
La desestimación de los recursos
extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos conlleva la
imposición de las costas devengadas por ambos recursos a la recurrente.
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