Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 24 de julio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
de casación son de interés los antecedentes siguientes:
1.º- Es objeto del presente proceso, una
acción de desahucio por falta de pago de la renta y acumulada con ésta otra de
reclamación de las adeudadas por tal concepto. La demanda es interpuesta por la
propietaria de la vivienda litigiosa, la entidad Atura, S.L., contra la
arrendataria D.ª Debora.
Las partes están vinculadas por un contrato
arrendamiento de fecha 1 de junio de 2015. La renta contractual inicial era de
1.300 euros mensuales. Se pactó que la arrendataria se hiciera cargo de los
gastos de IBI, limpieza de escalera, luz y agua. Se acordó la actualización de
la renta mediante el IPC. Como consecuencia de dicha cláusula la renta mensual
hasta mayo de 2021 era de 1.364,56 euros y, a partir de junio de 2021, de
1.382,28 euros, según lo reclamado por la demandante.
2.º- El conocimiento de la demanda
correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona que la
tramitó por el procedimiento de juicio verbal 789/2021.
En la demanda se reclamaron las rentas
adeudadas, desde enero de 2021 a julio de 2021, por importe de 6.849,24 euros,
tras descontar los pagos parciales llevados a efecto por la arrendataria
relacionados en el hecho tercero de dicho escrito rector. En el suplico de la
demanda se postuló, además de la resolución del contrato con posibilidad de
enervación de la acción, la condena de la demandada a satisfacer a la actora la
precitada suma de dinero, más las rentas que se devenguen durante el
procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión.
3.º- La arrendataria se opuso a la
demanda con base en el siguiente conjunto argumental:
En primer término, sostuvo la falta de
legitimación activa de la demandante. Se alegó la concurrencia de pluspetición,
que se fundamentó en que la renta mensual no era la indicada en la demanda,
sino 1.370,56 euros al mes, desde marzo de 2021.
Se reconoció que se había dejado de abonar el
50% del importe de las rentas reclamadas en aplicación de lo establecido en el
RDL 11/2020; ahora bien, al entender que, conforme a dicha disposición
normativa, la arrendataria solo quedaba liberada de la reducción de la renta en
dicho porcentaje por un periodo de cuatro meses, consignó para la enervación de
la acción la cantidad de 4.796,96 euros. Se quejó de que la arrendadora no
hubiera dado ninguna respuesta a la petición de rebaja de la renta contractual.
Se consideró aplicable la cláusula rebus
sic stantibus.
Por último, opuso el incumplimiento grave de
las obligaciones de la arrendadora por no haber abordado la reparación de las
humedades que sufre la vivienda, y otros desperfectos en los elementos comunes
de la finca, lo que le exonera de la obligación del pago de la renta.
Subsidiariamente, para el supuesto de que se
entendiese que las cuestiones suscitadas no puedan resolverse por su
complejidad en el presente juicio, que se declarara la inadecuación del
procedimiento verbal y su conversión en juicio ordinario.
4.º- Seguido el procedimiento por todos
sus trámites, se dictó por el juzgado sentencia 265/2021, de 9 de
diciembre, estimatoria de la demanda.
En ella, se consideró que llevaba razón la
demandada en el sentido de que el importe de la renta contractual de marzo a
julio de 2021 era de 1.370,56 euros, y no los 1.382,28 euros indicados en la
demanda.
Se desestimó la aplicación de los arts.
3 a 9 del RDL 11/2020, al no haberse demostrado la concurrencia de
los requisitos legales que determinan su aplicación, sin que la demandada
justificase hallarse en situación de vulnerabilidad, por lo que no procede, al
amparo de la normativa invocada, la condonación del 50% de la renta.
En cuanto a la excepción non adimpleti
contractus, se argumentó, en síntesis, que no había quedado probado el
grave incumplimiento alegado por la demandada. Se razonó que la actora
reconoció la existencia de problemas en la finca como consecuencia de su
antigüedad; pero que constaba que existía un proyecto de rehabilitación de la
fachada, cubierta y zonas comunes, así como de reformas en las viviendas e
instalación de ascensor, pendiente de concesión de licencia de obras, así como
que el testigo propuesto por la demandante manifestó se habían reparado las
filtraciones de agua.
En definitiva, se dictó sentencia en la que se
declaró resuelto el contrato de arrendamiento, la improcedencia de la
enervación de la acción, la condena de la demandada a abonar a la demandante la
suma de 9.593,92 euros, adeudados al mes de noviembre de 2021, así como también
las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión, más los
intereses legales del art. 576 LEC y costas.
5.º- Contra dicha sentencia se interpuso
por la demandada recurso de apelación. En concreto, en el recurso se alegó: (i)
la excepción de falta de legitimación activa; (ii) la omisión de
pronunciamiento acerca de la pluspetición alegada, y, en todo caso, la
concurrencia de error en la valoración de la prueba; (iii) la excepción de
contrato no cumplido por inobservancia de la arrendadora de sus obligaciones de
mantener el edificio y la vivienda en estado de habitabilidad y salubridad;
(iv) la procedencia de enervación del desahucio, dado que los importes debidos
fueron consignados en su totalidad antes de la celebración de la vista; y (v)
la condena en costas.
6.º- El conocimiento del recurso
correspondió a la sección decimotercera de la Audiencia Provincial de
Barcelona, que dictó sentencia confirmatoria de la pronunciada por el juzgado,
si bien mediante una fundamentación no absolutamente coincidente con la
esgrimida en primera instancia; y, de esta manera, se razonó que:
"La primera [consecuencia de relevancia
para la resolución del recurso] es que, desde luego, no cabe que en sede de
este procedimiento se discuta la cuantía de la renta en cuya inefectividad se
sustenta la pretensión resolutoria ni tampoco la procedencia de una eventual
rebaja de la misma, ya por acuerdo de las partes, ya por disposición legal.
"Si la arrendataria consideraba
procedente la rebaja que invoca al amparo de lo dispuesto en el Real Decreto
Ley 11/2020, de 13 de marzo, por razón del estado de alarma derivado de la
pandemia COVID-19, ante la falta de acuerdo de las partes, no puede modificar o
establecer unilateralmente el importe de la renta a pagar, sino que debería
haber acudido al juicio correspondiente en el que habría de demostrar el
cumplimiento de los presupuestos exigidos por dicha normativa para ser
tributaria de la rebaja que la misma dispone, o por aplicación de la cláusula
rebus sic stantibus y, en todo caso, solicitar la suspensión del procedimiento
de desahucio por prejudicialidad".
En el mismo sentido, niega que pueda
examinarse en este juicio la inhabilidad de la vivienda por falta de reformas
como causa de oposición, y así señala:
"En segundo lugar y con el mismo
fundamento tampoco puede operar como causa justificativa del impago la
pretendida inhabilidad de la vivienda.
"No podemos acoger esta alegación como
justificación del impago sobre la base del criterio que esta Sala viene
manteniendo en múltiples resoluciones sobre la base de las siguientes
consideraciones:
"a) El efecto resolutorio del contrato de
arrendamiento solo se produce bien porque en tal sentido exista acuerdo y
voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por
concurrir y acreditarse alguna de las causas establecidas legalmente (arts. 35,
27 y 32 LAU); pero, entre tanto una u otra circunstancia se produzca,
es claro que el vínculo arrendaticio permanece en vigor y por consiguiente el
deber por los contratantes de cumplir las obligaciones asumidas y entre ellas
el pago de la renta por el arrendatario.
"b) La LAU concede al demandado los
medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el
arrendador de ejecutar las obras necesarias (supuesto de suspensión del
contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU) pero, en ningún
caso, faculta para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las
rentas, ya sea este total, ya parcial.
"Por lo tanto, no cabe acoger estos
motivos de apelación en justificación de la precedencia de una eventual rebaja
de la renta".
A continuación, la sentencia del tribunal
provincial analiza la pretensión de enervación de la acción resolutoria. Para
ello, parte de lo dispuesto en el art. 440.3, párrafo primero, de la LEC,
y utiliza el argumento siguiente:
"3. En los casos de demandas en las que
se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades
debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el
Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la
vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días,
desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación,
pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal
o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de
las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro
caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las
razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad
reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
"La mención que subrayamos de dicha norma
es para poner de manifiesto que los efectos enervadores solo se pueden
conseguir mediante el abono de las rentas reclamadas en la demanda y las que se
adeuden en el momento del pago enervador, y siempre dentro del plazo que señala
dicho precepto (diez días desde el requerimiento), requisitos que en ningún
caso ha cumplido la arrendataria apelante en este caso, dado que ha consignado
las sumas que ella estimaba debidas tras la aplicación de la rebaja unilateralmente
decidida, que no hemos validado en esta sede procesal, y no lo ha hecho dentro
del señalado plazo, pues el requerimiento data de 5 de octubre de 2021 y la
consignación por la suma que la actora estimó oportuna (ya decimos que
insuficiente) se realizó en fecha 27 de octubre de 2021.
"Por lo expuesto no puede accederse la
petición de enervación de la acción, debiendo confirmarse la estimación de la
acción resolutoria".
Se pronuncia, también, la sentencia de la
audiencia sobre el motivo de apelación concerniente a que las rentas postuladas
no coinciden con las sumas efectivamente debidas, lo que hace en los términos
siguientes:
"Por último, debemos examinar las
alegaciones de la Sra. Debora relativas a la acción acumulada de reclamación de
rentas.
"La recurrente alega que la sentencia
omite pronunciarse sobre su alegación de pluspetición. La respuesta a esta
alegación se infiere de las consideraciones anteriormente expuestas.
"La apelante aduce que la actora en su
demanda instada en el mes de julio de 2021 reclamaba la cantidad de 6.849,24€,
correspondiente a las mensualidades de enero a julio de 2021 (ambos meses
inclusive), más las mensualidades que fueran venciendo hasta la recuperación de
la posesión.
"Sobre esta base, la Sra. Debora
manifiesta que, en realidad, la suma que ella había dejado de abonar se cifraba
en 5.473,24€ (correspondiente al 50% de las mensualidades de diciembre de 2020
a julio de 2021), de donde deriva la concurrencia una pluspetición por importe
de 1.376,00 €.
"No es cierto que la sentencia apelada no
se haya pronunciado sobre esta diferencia, pues, como también sucede en esta
alzada, el pronunciamiento desestimatorio de la alegación de pluspetición por
las razones invocadas por la demandada apelante es inherente al hecho de no
aceptar la rebaja del 50% de la renta que con el que ella calcula la deuda.
"Además, en puridad, no es cierto que se
omita el pronunciamiento sobre esta alegación, dado que el fundamento quinto de
la sentencia se dedica, precisamente, al cálculo de la suma adeudada tras la
revisión y valoración de todos los elementos obrantes en autos, y la juzgadora
únicamente acepta (y por eso estima sustancial que no íntegramente la demanda)
que la renta a partir del mes de junio de 2021 se ha de cifrar en la suma de
1.370,56 euros, tal y como decía la demandada, en lugar de los 1.382,28 € que
señalaba la actora, cálculo que, como tal, no ha sido impugnado.
"Los anteriores razonamientos conducen a
la desestimación del recurso interpuesto y a la confirmación de la sentencia
apelada".
7.º- Contra la sentencia se interpuso por
la demandada recurso de casación, que fundamentó en tres concretos motivos.
SEGUNDO.- Examen del primero de los
motivos del recurso de casación
Este primer motivo se fundamenta en la
inaplicación de la cláusula rebus sic stantibus como
consecuencia de la situación de la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia
del COVID-19, se consideran infringidos los artículos 7,
1.124 y 1.258 del CC, y alega la existencia de jurisprudencia
contradictoria de las audiencias provinciales sobre la viabilidad de tal causa
como legítimo motivo de oposición en esta clase de procedimientos.
No cabe el examen de este concreto motivo de
casación, toda vez que suscita una cuestión nueva que no fue planteada en el
recurso de apelación interpuesto.
En efecto, en el motivo primero del recurso de
apelación, se alegó la falta de legitimación activa de la actora, que fue
desestimada en pronunciamiento firme.
En el segundo, y citamos literalmente:
"Sobre la concurrencia de pluspetición
(Fundamento de derecho tercero). Omisión del pronunciamiento de Pluspetición.
Error en la valoración de la prueba. Infracción del art. 217.3 en relación
con el art. 216 y art. 440.3 de la LEC".
En el desarrollo de este motivo se razona que
de la documental practicada resulta que la demandada había dejado de pagar
5.473,24 euros (correspondientes al 50% de las mensualidades de diciembre a
2020 a julio de 2021), y no la cantidad de 6.849,24 euros como sostiene la
actora, por lo que entiende la recurrente que concurre una pluspetición de 1376
euros.
Ninguna alusión se hace, pues, a la
cláusula rebus sic stantibus.
Tampoco. en el motivo tercero, que se
construye bajo el epígrafe siguiente:
"Sobre la excepción de non adimpleti
contractus (Fundamento de Derecho Cuarto). Infracción en la valoración de la
prueba en relación con el art. 1124 CC".
En su argumentación, se sostiene que,
acreditado el incumplimiento de la obligación de conservación de la finca que
incumbe a la parte arrendadora, no procede la estimación de la demanda. Se
señala que la propiedad no ha aportado prueba relativa a la inminente ejecución
de las obras de reparación, y, por consiguiente, no existe la obligación del
pago de la renta.
El motivo cuarto, se refiere a la procedencia
de la enervación de la acción.
Bajo este motivo razona la apelante que
consignó la cantidad adeudada de 4.796,96 euros, con fecha 5 de noviembre de
2021, y, en la vista celebrada el 1 de diciembre de dicho año, el 50% de las
cuatro mensualidades de julio, agosto, septiembre y octubre de dicho año; es
decir, 2.729,12 euros más; y el pago de la mitad de la renta del mes de
noviembre se admitió por la actora. En definitiva, se sostiene que todas las
cantidades, que se habían dejado de abonar, fueron debidamente consignadas, por
lo que procede la enervación de la acción.
Por último, en el motivo quinto, se discrepa
sobre la imposición de costas.
Es evidente, por lo tanto, que tampoco, en
estos últimos causales de apelación, se ha cuestionado la alteración de la base
del contrato en aplicación de la precitada cláusula, lo que determina la
imposibilidad de entrar en el conocimiento del primer motivo del recurso de
casación interpuesto.
En efecto, constituye reiterada jurisprudencia
que en casación es necesario respetar el ámbito jurídico discutido en las
instancias. Los motivos que no fueron planteados y, por lo tanto, sometidos a
debate, no pueden ser examinados, por primera vez, en casación (sentencias
633/2022, de 29 de septiembre; 1818/2023, de 21 de
diciembre y 736/2024, de 27 de mayo, entre otras). No cabe, por
consiguiente, plantear en casación una cuestión que no fue introducida en el
debate ante la audiencia mediante la formulación del correspondiente recurso de
apelación (SSTS 40/2024, de 15 de enero; 325/2024, de 5 de
marzo; 345/2024, de 11 de marzo y 380/2024, de 14 de marzo), lo
que supondría admitir una inviable casación per saltum, que refuta
la sentencia 1577/2023, de 15 de noviembre, cuando señala: "los
motivos ahora analizados constituyen una cuestión nueva, no susceptible de
plantearse per saltum en el recurso de casación, pues no
cuestionó en apelación".
En definitiva, la admisión de una cuestión
nueva supondría abrir una ilegítima quiebra en el derecho de defensa y en los
principios de preclusión, audiencia bilateral, igualdad de partes y congruencia
(SSTS 28 de mayo de 2004, RC 2171/1998, 21 de julio de 2008, RC n.º
3705/2001 y 596/2011, de 29 de febrero de 2012).
En cualquier caso, para examinar la aplicación
de la cláusula rebus sic stantibus, en esta clase de procedimientos
plenarios de desahucio por impago de las rentas y reclamación de las cantidades
adeudadas por tal concepto, como hemos señalado en las sentencias
966/2023, de 19 de junio y 1006/2023, de 21 de junio, es necesario
formular reconvención, que hemos reputado viable en esta clase de juicios. Y
así, en la primera de las precitadas sentencias, que es del pleno de la sala,
hemos razonado que:
"Ahora bien, esta sala ha declarado en
relación con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios
plenarios que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito
de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un
pronunciamiento específico sobre ella (sentencia 822/2012, de 18 de enero
[pleno, recurso n.º 1318/2011]) y que su posible ejercicio requiere su
formulación expresa mediante una demanda reconvencional (sentencia 658/2012, 14
de noviembre [recurso n.º 944/2010]).
"Lo que resulta lógico a todas luces ya
que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso
una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia
del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías
(también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia
decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte
reconviniente, lo que significaría en el presente caso, haber decidido si, tal
y como las recurrentes sostienen, procedía modificar lo estipulado en el
contrato en cuanto al plazo de vencimiento de las rentas devengadas durante los
meses de abril a junio de 2020 o, en su caso, resolverlo".
La demandada arrendataria no planteó la
aplicación de la cláusula rebus sic stantibus mediante la
correspondiente acción reconvencional, y además la formulación del recurso de
casación con tal base constituye una cuestión nueva.
Este primer motivo debe ser, por lo tanto,
desestimado.
TERCERO.- Examen del segundo motivo de
casación
Este motivo se fundamenta en la infracción por
inaplicación de los artículos 3 al 9 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31
de marzo, que estableció la procedencia de la reducción del importe de la renta
en un 50%, o una moratoria automática de pago.
El motivo se construye sobre la base de que la
audiencia no ha entrado a valorar la aplicación de esta normativa como una de
las causas de oposición válidas en las reclamaciones como las que constituyen
el objeto del proceso.
El interés casacional se justifica por
tratarse de una norma que lleva menos de cinco años en vigor y no se conoce
ninguna sentencia del Tribunal Supremo relativa a normas anteriores de igual o
similar contenido, o que resuelva la controversia en base a dicha normativa (art.
477.2, 3.º y 3 LEC).
Pues bien, lleva razón la parte recurrente
cuando sostiene que cabe plantear en el presente procedimiento de ejercicio
conjunto de la acción de desahucio por falta de pago y reclamación del importe
de las rentas debidas, la cuestión controvertida relativa a si procede la
aplicación de la reducción del 50% del pago de la renta, que establece el RDL
11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias
en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Como hemos señalado en la sentencia del
pleno 966/2023, de 19 de junio:
"i) En el juicio verbal en el que
únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado
solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la
procedencia de la enervación) el hecho del pago.
"Se trata, por lo tanto (como ya
expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de
2022): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya
sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la
reconvención.
"ii) Las cosas son distintas en el juicio
verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de
reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado
(además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación)
puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando
oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte,
la cantidad reclamada.
"Se trata, por lo tanto: (i) de un
proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de
rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de
desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago,
sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por
las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo
que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y,
consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las
razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia
base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos
de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no
determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus
pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".
En contra del criterio de la
audiencia, esta sala, en la sentencia 982/2024, de 10 de julio, sí
permitió discutir, dentro del ámbito de un procedimiento como el que constituye
el objeto de este proceso, la concurrencia de los presupuestos de aplicación
del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo
al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria,
dictadas como consecuencia de la pandemia del COVID 19, así como, en su caso,
sus consecuencias jurídicas.
En la sentencia 622/2024, de 8 de mayo,
se admitió también alegar como motivo de oposición en una demanda de juicio
verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad, la
excepción concerniente a la inexigibilidad de la suma reclamada en aplicación
de la moratoria prevista en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de
medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
De la misma manera, en la sentencia
466/2023, de 11 de abril, también en el caso de ejercicio conjunto de la acción
de desahucio y reclamación de rentas, se consideró que era factible discutir en
el procedimiento la concurrencia de los presupuestos de la moratoria en el pago
de la renta prevista en el RDL 15/2020, de 21 de abril, y, de igual manera, en
la aplicación de dicha norma, la STS 25/2023, de 16 de enero.
Es decir, cuenta esta Sala con antecedentes de
planteamiento y decisión, en esta clase de juicios, de cuestiones relativas a
la aplicación de la legislación dictada como consecuencia de la pandemia del
COVID 19, lo que guarda plena coherencia con el carácter plenario del
procedimiento por el que se sustanciaron las pretensiones acumuladas objeto de
este recurso.
Incluso, en la sentencia 1820/2023, de 21
de diciembre, admitimos, en esta ocasión en un desahucio por expiración del
plazo contractual, resolver sobre si concurrían los requisitos de aplicación
del art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, con respecto al derecho del
arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento. De igual
forma, en una acción de idéntica naturaleza, se determinó la concurrencia de
los presupuestos normativos condicionantes de la aplicación del precitado RDL 11/2020,
en la sentencia 639/2022, de 4 de octubre, sin remitir a las partes a otro
procedimiento.
Ahora bien, que sea procedente la discusión
sobre la aplicación de la referida normativa no significa que proceda la
estimación de este motivo, toda vez que la parte recurrente, como razonó el
juzgado, en el fundamento jurídico tercero de la sentencia dictada, no
acreditó que se hallara en la situación de vulnerabilidad a la que se subordina
la aplicación del RDL 11/2020, para que opere la reducción de la renta en el
50% de su importe, tal y como pretende, "ni siquiera ha interesado la
práctica del medio alguno acreditativo de dicho extremo".
Conforme a la doctrina de la equivalencia de
resultados y carencia de efecto útil, "no puede producir efecto casacional
un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido" (sentencia
1144/2007, de 22 de octubre), ni procede acoger un recurso cuando, "pese
al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser
mantenido con otros argumentos" (sentencias 440/2012, de 28 de
junio; 652/2015, de 20 de noviembre; 134/2016, de 4 de
marzo; 261/2016, de 20 de abril; 374/2016, de 3 de
junio; 721/2016, de 5 de diciembre; 145/2017, de 1 de
marzo; 52/2018, de 1 de febrero y 858/2024, de 17 de junio,
entre otras).
Por todo ello, este segundo motivo de casación
debe ser igualmente rechazado.
CUARTO.- Examen del tercer motivo del
recurso de casación
En este caso, el recurso se construye sobre la
infracción por inaplicación del artículo 1.554.2 del Código Civil, que
obliga al arrendador a efectuar todas las reparaciones que precise la cosa
arrendada para servir al uso pactado, y el artículo 1.124 del Código
Civil, de acuerdo con el artículo 440.3 de la LEC. Todo ello relacionado
con la existencia de jurisprudencia contradictoria de audiencias provinciales
en las que se trató, como motivo de oposición en juicio verbal por falta de
pago y reclamación de cantidad, el incumplimiento contractual de las
obligaciones del arrendador de mantener la cosa habitable.
Tampoco, vemos impedimento para que una
cuestión de tal naturaleza sea suscitada en el curso del proceso, cuando se
reclama la resolución del contrato por impago de la renta, las rentas no
satisfechas, así como todas las que se devenguen hasta la entrega de la
posesión de la finca, siempre que exista una causa legítima susceptible de ser
opuesta a la exigibilidad de la deuda reclamada, dado el carácter plenario del
procedimiento y sin extender la cognición judicial más allá de los justos
términos de lo que constituye su objeto.
El art. 26 de la LAU norma al
respecto que:
"Cuando la ejecución en la vivienda
arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad
competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender
el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión
del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del
plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta".
Por consiguiente, ante una reclamación de
rentas, el demandado puede oponer, por ejemplo, lo dispuesto en el art. 26
de la LAU, para sostener que, al hallarse el contrato en suspenso, no procede
el pago de la renta ni la resolución del contrato por tal causa.
Por otra parte, la recurrente hace supuesto de
la cuestión lo que ya, por sí solo, veda la estimación del recurso (SSTS
484/2018, de 11 de septiembre, 545/2024, de 23 de
abril y 847/2024, de 10 de junio); puesto que no acreditó
persistiesen las filtraciones procedentes de elementos comunes, de los que
tampoco sería responsable el arrendador (SSTS 713/1984, de 7 de
diciembre; 596/2011, de 29 de febrero de 2012). Además, la sentencia del
juzgado razona que se está abordando la reparación del edificio, así como que
la demandante sigue poseyendo la vivienda para satisfacer sus necesidades de
habitación, por lo que no procede liberarla de la obligación del pago de la
renta. No se dice que sea inhabitable.
Todo ello, sin perjuicio de las otras acciones
que la arrendataria considere oportunas, y que pueda plantear por la vía del
juicio procedente, que no afectan a la exigibilidad de las rentas.
Las sentencias que cita la parte recurrente
para justificar el interés casacional se refieren a casos en que se ha
declarado el carácter inhabitable de la vivienda, lo que no es el caso, por lo
que tal interés no concurre.
QUINTO.- Costas y depósito
1.- Procede imponer las costas procesales
del recurso a la parte recurrente, al ser desestimado (art. 398 LEC).
2.- Acordamos la pérdida del depósito
constituido recurrir (disposición adicional 15, apartado 9, LOPJ).
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