Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 23 de julio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos resolutorios del presente
recurso de casación partimos de los antecedentes siguientes:
1.º- La actora, Promociones Urgell 2000,
S.A., interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y
reclamación de cantidad frente a D.ª Tatiana, en relación con la vivienda sita
en Barcelona, DIRECCION000.
2.º- Las partes están vinculadas por un
contrato de arrendamiento de 10 de mayo de 1983, concertado por quien en esa
fecha era propietario del inmueble litigioso. El contrato se concertó por plazo
indefinido, con una renta mensual de 50.000 ptas. que, al tiempo de la demanda,
ascendía a 904,82 €, la cual debía abonarse dentro de los cinco primeros días
de cada mes.
3.º- La demanda se fundamentó en que la
arrendataria no atendió al pago del recibo correspondiente al mes de julio de
2020, que fue devuelto por el Banco a la sociedad actora con fecha 14 de julio.
Se señaló que la arrendataria no podía enervar
la acción consignando o pagando el importe adeudado por cuanto ya hizo uso de
tal derecho en el juicio de desahucio por falta de pago, que se siguió ante
el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Barcelona con el número
635/2014.
En el suplico de la demanda se postuló la
resolución del contrato y la condena de la demandada a abonar a la actora la
suma de 904,82 euros, más los intereses devengados desde la interposición de la
demanda.
4.º- El conocimiento de la demanda
correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 7 de Barcelona, que lo
tramitó por los cauces del juicio verbal 540/2020.
5.º- El mentado procedimiento finalizó
por sentencia en la que se desestimó la demanda bajo el razonamiento siguiente:
"Los antecedentes en cuanto al pago de la
renta muestran, a la vista de la documental que acompaña la demandada (extracto
de las cuentas de Bankia y de la Caixa) que la demandada estableció un sistema
para que la cuenta donde se cargaba el alquiler estuviese dotada de fondos,
consistente en traspasos desde la cuenta donde cobra la pensión a la cuenta
donde se carga el recibo. Tal sistema no es el más simple, pero es atendible
por razones de inercia (se ha venido haciendo así desde hace tiempo) y de edad
de la demandada, y presenta el riesgo de que, si surge algún imponderable
(jurídicamente, algún supuesto de caso fortuito o de fuerza mayor - art.
1105 CC)-, la cuenta donde se carga el alquiler se quede transitoriamente sin
fondos suficientes (en el presente caso, faltaban menos de 10 euros, lo que sin
duda podría haber sido solucionado de manera prácticamente instantánea si la
Caixa hubiese observado la diligencia mínima de un normal comerciante) y que
esta situación no sea advertida hasta pasado un tiempo razonable, que es lo
acontecido en este caso, en que cuando la demandada, al cabo de un mes del
vencimiento del recibo de julio, se percató de que no había sido atendido y de
que el de agosto no le había sido girado, pagó inmediatamente y cambió la
domiciliación bancaria a la cuenta donde cobra la pensión, sin que desde ese
momento se haya producido impago.
" Por tanto, más que de incumplimiento,
hay que hablar de retraso en el cumplimiento que no ha perjudicado el interés
del acreedor".
6.º- Contra dicha sentencia se interpuso
recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a la sección 4.ª de la
Audiencia Provincial de Barcelona, que dictó sentencia 594/2021, de 28 de
octubre, en la que revocó la pronunciada por el juzgado y decretó haber lugar
al desahucio.
El tribunal provincial partió de los
siguientes hechos relevantes:
"a) en el contrato se preveía la
obligación de pagar la renta dentro de los cinco primeros días de cada mes
" b) el 6 de julio de 2020 la actora
presentó al cobro el recibo correspondiente al mes de julio por importe de
904,82 €, en la cuenta designada por la arrendataria, en Caixabank S.A.
" c) el recibo fue devuelto el día 14 de
julio, y la arrendataria no tuvo conocimiento de ello
" d) la arrendataria cobraba la pensión
en una cuenta Bankia y desde allí hacía un traspaso cada mes a su cuenta de
Caixabank SA en la que se presentaba el recibo al cobro por la arrendadora
" e) el 16 de junio de 2020 la demandada
sufre una caída con fractura nasal y fractura de cabeza de radio Mason 1. Se
procede a tratamiento ortopédico, con inmovilización en cabestrillo. Se instala
férula nasal, a retirar en 7 días.
" Por otra parte, acredita "pérdida
leve de memoria".
" f) el marido de la demandada, D.
Nicanor, tenía variados problemas de salud: diabetes melitus, demencia por
cuerpos de Lewy, cardiopatía isquémica y herpes zoster, siendo la aquí
demandada la cuidadora del mismo
" g) el Sr. Nicanor sufre a su vez una
caída a mitad de julio con traumatismo de cadera, que se soluciona con material
de osteosíntesis, cursando alta hospitalaria el 23 de julio
" h) durante todo este tiempo la
arrendataria estuvo sometida a una fuerte presión derivada de los hechos
anteriores, y no fue hasta el 3 de agosto que sus familiares se dieron cuenta
de la situación e hicieron un ingreso inmediato en la cuenta de Caixabank de
1.000 €.
" i) el día 7 de agosto la demandada
remite burofax a la propiedad comunicando la remisión de transferencia a la
cuenta de la actora y el cambio de domiciliación de los recibos en la cuenta en
la que cobra la pensión
" j) el 30 de julio la actora presenta la
demanda".
La audiencia, en síntesis, descartó la
existencia de caso fortuito (art. 1105 del CC). Entendió que no se trataba de
un simple atraso sino de un incumplimiento contractual. Explicó que el pago de
la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no
excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda se
funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador
tenga que soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de
las rentas periódicas (STS 755/08, 24 julio). Cita en apoyo de su decisión
las SSTS 193/2009, de 26 de marzo y 137/2014, de 18 de marzo.
Razona que la resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo
dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, aplicable a la generalidad
de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén
una especial regulación en la normativa arrendaticia. El hecho de que la
arrendadora sea una sociedad y no un particular tampoco puede tomarse en
consideración, pues la ley no establece distinción alguna en este punto y lo
contrario sería una discriminación injustificada. Admite que la actora podía
haber actuado de otra manera, y podría haber avisado a la arrendataria del
impago y reclamado el cumplimiento extrajudicialmente, lo que es obvio; ahora
bien, ello no constituye un abuso de derecho y cita la STS 193/2009, al
entender que el abuso estaría en el arrendatario.
7.º- Contra dicha sentencia se interpuso
por la demandada recursos extraordinarios infracción procesal y casación.
Recurso extraordinario por infracción procesal
…
TERCERO.- Examen del motivo único del
recurso de casación
El recurso se construye sobre la base de la
infracción del art. 114.1 LAU de 1964 y de la doctrina
jurisprudencial sobre el impago de la renta.
En su desarrollo se señala que, en atención a
las circunstancias concurrentes, no existe un incumplimiento contractual con
entidad resolutoria. Se expone la jurisprudencia del Tribunal Supremo y se
indican las razones por las que se considera que lo procedente es la
desestimación de la demanda. No existe identidad de razón con el caso
contemplado en el ATS de 27 de septiembre de 2023, invocado por la parte
recurrida como apoyo a su petición de inadmisibilidad del recurso.
Es jurisprudencia de esta sala expuesta,
por ejemplo, en la sentencia 729/2010, de 10 de noviembre, con cita de las
sentencias 1219/2008, de 19 de febrero y 193/2009, de 26 de marzo, la
que viene proclamando que el impago de la renta del arrendamiento de una
vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no
excluye la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el
impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el
arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Esta
conclusión se encuentra justificada a través de sendos argumentos cuales son:
A) que la primera causa específica de
resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que
a esta se asimilan, y
B) que por ser el contrato de arrendamiento
urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del
arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes
hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de
tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la
resolución contractual.
Esta doctrina se ratifica ulteriormente en
las sentencias 137/2014, de 18 de marzo, 180/2014, de 27 de
marzo y 291/2014, de 23 de mayo.
Por otra parte, el art. 1124 del
CC no es aplicable a los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de
1964 (STS 137/2014, de 18 de marzo), sino que habrá de estarse a lo dispuesto
en el art. 114.1 LAU, al contar con una regulación específica.
Tampoco se puede considerar que incurra en
abuso de derecho (art. 7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago
de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. En este sentido,
señala la STS 137/2014, de 18 de marzo, que:
"Además, como afirma la sentencia
citada núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004) "el abuso de derecho
estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago
puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su
impuntualidad....", lo que no constituye más que la aplicación concreta de
una doctrina reiterada según la cual, como expresa la sentencia núm.
872/2011, de 12 diciembre (Recurso de Casación núm. 1830/2008) "la regla
general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui
utitur neminen laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda.
Esta regla está relacionada con el derecho constitucional a la tutela judicial,
de modo que esta Sala ha manifestado en diversas ocasiones que el abuso del
derecho en relación al proceso debe ser cuidadosamente examinado para no
coartar el ejercicio de acciones (STS 905/2007 y las sentencias allí
citadas, así como las SSTS 1229/2004, de 29
diciembre y 769/2010, de 3 diciembre)"".
Ahora bien, la STS 673/2009, de 30 de
octubre, invocada por la sentencia recurrida, señala que si bien es cierto que
"la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para
distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más
absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más
que de arbitrio judicial", añade "sin perjuicio de que las
circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar
si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual".
Por su parte, la sentencia 210/2022, de
15 de marzo, precisa que la doctrina de la sala, antes expuesta, no es
aplicable dado que "no contempla la circunstancia que, conforme a lo
razonado por la Audiencia, singulariza el presente caso y fundamenta la
decisión: que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se
le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del
banco".
Pues bien, en este caso, concurren las
circunstancias siguientes, que lo convierten en excepcional, y como tal
tributario de un tratamiento diferenciado, cuales son:
El impago se refiere a una sola mensualidad de
renta que ya se abonó el 3 de agosto de 2020. La arrendataria venía
satisfaciendo la renta pactada, desde el año 1983, en la que se inició la
relación arrendaticia sin que, durante tan dilatado periodo de tiempo, consten
impagos anteriores, salvo la enervación de la acción que tuvo lugar en
el procedimiento judicial 635/2014 del Juzgado de Primera Instancia núm.
25 de Barcelona.
Era práctica seguida que la merced
arrendaticia se abonase mediante una trasferencia desde una cuenta de Bankia, a
través de la cual cobraba su pensión la demandada, a otra cuenta de Caixabank,
en la que se encontraba domiciliado el pago de la renta.
Cuando se presentó el recibo al cobro
correspondiente a la mensualidad de julio de 2020, se devuelve ya que, en la
cuenta en la que se domicilió el pago, faltaba una pequeña cantidad de dinero
que la sentencia del juzgado fija en menos de 10 euros. No se aceptó, pese a
ello, el descubierto por la entidad financiera, ni tampoco se comunica a la
arrendataria la devolución del recibo.
El 16 de junio de 2020, la demandada sufrió
una caída, que le produjo una fractura del radio y otra nasal, así como, por
razón de su edad, 82 años, presenta un leve deterioro de memoria. A mitad de
julio, su marido del que es cuidadora de hecho, y que convive con ella en la
vivienda litigiosa, el cual padece, entre otros deterioros de la salud, una
demencia por cuerpos de Lewy, sufrió otra caída que requirió su internamiento
hospitalario con alta el 23 de julio. En esa situación de estrés, la demandada se
olvidó ordenar la transferencia de los fondos para el abono de la renta.
No fue, hasta el tres de agosto de 2020,
cuando sus familiares se dieron cuenta de la situación e hicieron un ingreso
inmediato de la renta impagada en la cuenta de Caixabank mediante transferencia
de 1000 euros. Además, actualmente, se ha procedido a domiciliar el pago de la
renta en la cuenta en la que la arrendataria cobra su pensión, en donde se
viene abonando con normalidad.
El impago no produjo ningún perjuicio al
acreedor.
La jurisprudencia de la sala no ha cerrado el
paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de
pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en
cada supuesto litigioso. Y, desde esta perspectiva, las anteriormente
descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse
concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento.
No cabe aplicar la doctrina de
la sentencia 137/2014, pues si bien, en ambos casos, constaba la falta de
pago de una mensualidad de renta, no concurrían las circunstancias antes
descritas que convierten el presente caso en singular.
La estimación del primer motivo de casación
determina la improcedencia de entrar a examinar el segundo interpuesto con
carácter subsidiario.
CUARTO.- Costas y depósito
La desestimación del recurso extraordinario
por infracción procesal conlleva la imposición de las costas del recurso (art.
398 LEC) y que se decrete la pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
La estimación del recurso de casación conduce
a que no proceda la imposición de las costas (art. 398 LEC), así como que se
acuerde la devolución del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
La desestimación del recurso de apelación
conduce a que se impongan las costas de la alzada a la parte apelante y se
decrete la pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º- Desestimar el recurso extraordinario
por infracción procesal, con imposición de costas a la recurrente y pérdida del
depósito constituido para recurrir.
2.º- Estimar el recurso de casación
interpuesto por D.ª Tatiana contra la sentencia 594/2021, de 28 de
octubre, de la sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el
recurso de apelación 333/2021, que dejamos sin efecto, todo ello sin hacer
especial condena en costas, y con devolución del depósito constituido para
interponer el precitado recurso extraordinario.
3.º- Casar la referida sentencia, y con
desestimación del recurso de apelación interpuesto por Promociones Urgell 2000,
S.A., confirmar la sentencia 28/2021, de 1 de febrero, del Juzgado de
Primera Instancia número 7 de Barcelona, con imposición de costas a la parte
apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.
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