Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de julio de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1. D. Carlos Jesús es propietario, con
carácter ganancial, del local uno-bis (formado tras la desafectación de las
plazas de garaje NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003) que se ubica en la
DIRECCION000 del inmueble sito en la DIRECCION001. El local lo adquirió
mediante compraventa a la entidad Yotuella S.A. y con anterioridad se formaba
por las dichas cuatro plazas de garaje, anejas a viviendas del inmueble, pero
que fueron desvinculadas por su anterior propietario, pasando a constituir
dicho local único e independiente.
D. Carlos Jesús dirigió un escrito a la
comunidad de propietarios del DIRECCION000 del inmueble sito en la
DIRECCION001, como propietario de las plazas de garaje núms. NUM000, NUM001,
NUM002 y NUM003, acompañado de un croquis expresivo del estado actual y del que
resultaría de la reforma, en el que exponía y solicitaba lo siguiente:
"EXPONGO:
"Con motivo de la realización de mejoras
y acceso al local donde se ubican las plazas de garaje consistentes en:
1- limpieza del local existente
2- revestimiento interior de paredes, techos y
suelos del mismo
3- mejora del acceso existente, sustituyendo
la puerta que da al vial por un nuevo acceso con un portal seccional que
permite la utilización de las plazas desde la calle
4- mejora del aspecto exterior de la pared que
da a la DIRECCION001 y desde la que tengo acceso actualmente a las plazas de
garaje, con un nuevo revestimiento de mortero monocapa y zócalo de piedra. Este
estado que se va a realizar me comprometo a su mantenimiento y conservación en
perfectas condiciones estéticas y de seguridad.
SOLICITO:
1- Autorización de la comunidad para las obras
y mejoras a realizar según lo que se indica anteriormente.
2- Autorización para seguir utilizando y
mejorar el acceso a las plazas de garaje, hoy local independiente del garaje,
desde la DIRECCION001. Me comprometo a solicitar las autorizaciones y permisos
necesarios para la realización de la obra además del mantenimiento de las
mejoras realizadas en la fachada del edificio como indiqué
anteriormente.".
En la junta general extraordinaria celebrada
el 8 de julio de 2014, la comunidad de propietarios del DIRECCION000 rechazó la
solicitud de D. Carlos Jesús. En la reunión se expuso que "para la
apertura de hueco hacia la fachada principal en la colindancia con las plazas
de garaje nº NUM000- NUM001- NUM002 y NUM003 es necesario la aprobación
unánime, al ser dicha fachada comunitaria" y, también, tras indicar aquel
que no tenía intención de utilizar las plazas de garaje para estacionamiento de
vehículos, sino que pretendía utilizarlas como almacén de muebles, sofás, etc.,
que dichas plazas "exclusivamente tienen que ser destinadas a aparcamiento
de vehículos, y que para dar otra utilización requeriría el solicitar, y que se
le concediese ante el organismo correspondiente el cambio de uso.".
2. D. Carlos Jesús interpuso una demanda
contra la comunidad de propietarios del DIRECCION000 del inmueble sito en la
DIRECCION001 en la que ejercitó una acción de nulidad frente al acuerdo
comunitario denegatorio y pidió que se dictara sentencia con los
pronunciamientos declarativo y de condena que hemos transcrito en el
antecedente de hecho primero de esta resolución.
En la demanda alegó que "[la] apertura de
un hueco en la fachada para la instalación de un portal no precisaría de la
unanimidad, pues en el Título Constitutivo se prevé la posibilidad de que los
titulares de las plazas de garaje puedan desafectar las mencionadas plazas de
garaje sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios para ello, a
fin de que puedan ser susceptibles de aprovechamiento independiente y, por
tanto, objeto de propiedad separada, tal y como literalmente se indica en la
cláusula segunda [...]. Por tanto, si puede ser susceptible de aprovechamiento
independiente, implícitamente se está autorizando como consecuencia de lo
anterior la apertura de una salida para el local para su adecuado
aprovechamiento. De no ser así no tendría sentido que se permitiese la
desafección de las mencionadas plazas de garaje sin necesidad del
consentimiento de la Junta de Propietarios y de que fuesen susceptibles de
aprovechamiento independiente." Añadió que "A mayor abundamiento en
el propio título constitutivo se autoriza a redistribuir y modificar el uso a
que estuviesen destinadas las fincas en cualquier momento.".
3. La demandada se opuso a la demanda.
Alegó la caducidad de la acción y la necesidad de contar con la preceptiva
autorización unánime de la junta de propietarios para llevar a cabo obras en
los elementos comunes del edificio "como lo es la fachada en la que se
pretende por el actor abrir el portal seccional, y a lo que se refiere
exclusivamente el acuerdo impugnado".
4. El juzgado "acoge la excepción de
caducidad de la acción de impugnación ejercitada" y, en consecuencia,
desestima la demanda. Pero la Audiencia Provincial estima el recurso de
apelación interpuesto por D. Carlos Jesús y también, así las cosas, la demanda
interpuesta.
El tribunal de apelación desestima, primero,
la excepción de caducidad de la acción. Y a continuación, tras citar la
doctrina jurisprudencial establecida en la sentencia de 15 de noviembre de
2010 ("[c]uando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de
segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como
consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca
matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente
no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estática del edificio ni puede
perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de
propietarios a autorizar la obra es nula por contravenir lo dispuesto en el
título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho
[...]") y afirmar que ha sido refrendada en las sentencias de 9 de
mayo de 2013, 16 de septiembre de 2015 y 7 de abril de 2016,
expone, en el fundamento de derecho cuarto de su sentencia, el siguiente razonamiento:
"En el caso estudiado la escritura de
obra nueva y división horizontal otorgada el 31.10.2002 faculta a los titulares
de plazas de garaje a desafectar las mismas, sin consentimiento de la Junta de
Propietarios, para su aprovechamiento independiente y consideración de
propiedad separada -cláusula SEGUNDA-, y prevee (sic) que todas las fincas del
edificio puedan destinarse a usos comerciales, con consiguiente redistribución
y modificación de uso, aceptando su división, agrupación, segregación e intercomunicación,
formando locales en libre configuración -cláusula TERCERA- (fs. 80 y 82).
"En fecha 30.9.2013 se escrituró la
desvinculación de anejos, convirtiendo las plazas de garage (sic) NUM000,
NUM001, NUM002 y NUM003 de la planta DIRECCION000 del edificio en el denominado
"LOCAL UNO- BIS", lo que comportó la desafectación de las cuatro
plazas y la configuración de un local comercial, jurídicamente independiente,
con aprovechamiento independiente y constitutivo de propiedad separada.
"Es de entender, de acuerdo a los
parámetros jurisprudenciales explicados, que el título constitutivo autoriza
implícitamente la controvertida construcción de salida independiente a la
calle, necesaria para el adecuado desarrollo del destino comercial a almacén
del local en cuestión. Ello demostrándose, mediante conjunta valoración de los
informes periciales emitidos por el Arquitecto (sic) Sr. Marcelino y por la
Arquitecta Técnica (sic) Sra. Elisabeth acomodada a (sic) art. 348 LEC,
que la construcción del planteado portal seccional de acceso no afecta
negativamente a la seguridad, estabilidad y estética del edificio, ni comporta
el alegado grave perjuicio reducción de aparcamiento en calle para la comunidad
o terceros, dotando al local de acceso adecuado respecto al insuficiente que el
actor tuvo que realizar por el interior del garage (sic), en condiciones
similares al existente para la plaza NUM004, fotografiado a f. 120 en pericial.
"Se concluye, en definitiva, que el
acuerdo denegatorio comunitario contraviene el título constitutivo y se ofrece
abusivo a los efectos establecidos en arts. 18.1 a) y c)
LPH y 7 CC imponiéndose su nulidad, con autorización en los
términos solicitados en demanda, que se estimará íntegramente, revocándose la
sentencia impugnada.".
5. La comunidad de propietarios
demandada-apelada (ahora recurrente) ha interpuesto un recurso de casación por
interés casacional. El recurso ha sido admitido. Y el demandante-apelante
(ahora recurrido) se ha opuesto.
SEGUNDO. Planteamiento del recurso.
Alegaciones del recurrido. Decisión de la sala
Planteamiento del recurso
1. El recurso de casación se funda en un
motivo único en el que se denuncia "[l]a la oposición de la sentencia
recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y, en
concreto, la emanada de sus sentencias de fecha 17 de Enero de 2012 de la Sala
Primera del Tribunal Supremo, (rec. núm. 196/2011), de 22 de Octubre de
2008 (rec. núm. 245/2003), de 15 de Diciembre de 2008 (rec. núm.
861/2004), y de fecha 17 de febrero de 2010 (réc. núm. 1958/2005), de
15 de noviembre de 2010 (rec. num. 1010/2006), de 20 de enero de
2015 (rec. num. 1689/2012) y de 29 de diciembre de 2015 (reo. num.
52/2014), y de 7 de Abril de 2016 (rec. num. 1958/2013); a la
hora de la aplicación de los arts. 5, párrafo 3º, 7.1, párrafo
2º, 12 y 17, todos ellos de la Ley de Propiedad
Horizontal".
La recurrente dice que la sentencia recurrida
considera que "[a]l caso de litis debe aplicársele la interpretación
jurisprudencial flexible a la prevalencia del principio de unanimidad
establecido en el art. 7 en relación con los arts. 5, 18 de la
LPH y 7 CC, respecto a obras que afecten a elementos comunes, cuando
se refieren a locales en planta baja, dada su finalidad comercial y
consiguiente necesidad de una configuración exterior adecuada a tal objetivo,
considerando que en el caso de litis, resulta de aplicación tales parámetros
jurisprudenciales, por ser necesario para el adecuado desarrollo del destino
comercial a almacén del local en cuestión.", pero que "En el caso de
litis, la casuística nos lleva a que se tome en consideración la ausencia
absoluta de finalidad comercial del local de litis para justificar la
aplicación de la excepción al principio de unanimidad, el cual no fue invocado
por el actor en su solicitud a la Comunidad de Propietarios, por lo que nunca
se pudo valorar tal circunstancia a la hora de adoptar el acuerdo objeto de
impugnación. Y, además, se reitera la doctrina jurisprudencial de que, por más
flexibilidad que se predica en el caso de locales de negocio, no puede un
propietario hacer las modificaciones que alteren sustancialmente la
configuración de una fachada por razones de comodidad, cuando su local garaje
ya cuenta con un acceso de las mismas características que el que ahora pretende
por dentro del propio sótano garaje, como ocurre en el presente caso, en contra
de la decisión unánime de los demás propietarios y pese a que no atenta a la
estructura del edificio.".
Alegaciones del recurrido
2. El recurrido se opone al recurso.
Alega que "La doctrina contenida en la jurisprudencia que se cita en el
recurso fue asentada sobre supuestos fácticos completamente distintos al caso
sometido ahora a enjuiciamiento, se obvia la fundamentación jurídica de la
jurisprudencia que se cita como infringida dado que las sentencias resuelven
supuestos diferentes."; y que "Se omite por completo en el recurso la
habilitación contenida en el título constitutivo, la naturaleza y alcance de las
obras que se pretenden ejecutar, la necesaria e imprescindible instalación del
portal seccional en fachada del bajo del local para el aprovechamiento y uso de
ese local, el uso normal y razonable de los elementos comunes, la instalación
de una salida independiente para el local en la propia fachada del bajo, obra
que no afecta ni a la estructura, seguridad, ni altera la forma o la
configuración exterior, ni causa perjuicio visual o estético relevante, ni
afecta en modo alguna a los derechos de otro propietario o perjudica a la comunidad,
creándose de manera artificiosa el interés en recurrir mediante la cita de
jurisprudencia que ha sido respetada e incluso invocada en el enjuiciamiento
del asunto".
Decisión de la sala
3. El recurso de casación se desestima
por lo que exponemos a continuación.
La recurrente prescinde por completo de las
circunstancias que están en la base de la sentencia impugnada y justifican la
decisión estimatoria del tribunal de apelación.
En el recurso se pasa por alto: (i) que el
título constitutivo permite que las plazas de garaje sean desafectadas por sus
titulares, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, para su
aprovechamiento independiente y consideración como propiedad separada, al
tiempo que prevé la posibilidad de redistribuir y modificar el uso de todas las
fincas del edificio y su destino a actividades comerciales, autorizando su
división, agrupación, segregación e intercomunicación, formando locales de
libre configuración; (ii) que las plazas de garaje NUM000, NUM001, NUM002 y
NUM003 de la planta DIRECCION000 del edificio comunitario han sido
desafectadas, dando lugar a la constitución de un local comercial, denominado
"local uno-bis", constitutivo de propiedad separada, jurídicamente
autónomo y con aprovechamiento independiente; (iii) que la construcción
pretendida (portal seccional de acceso) es necesaria para que el local pueda
ser destinado comercialmente a almacén y permite dotarlo del acceso adecuado
respecto al insuficiente que se tenía que realizar por el interior del garaje;
y (iv) que las condiciones de dicho portal seccional de acceso son similares al
existente para la plaza NUM004, y además, este no afecta negativamente a la
seguridad, estabilidad y estética del edificio, ni comporta el perjuicio grave
que se alega de reducción de aparcamiento en la calle para la comunidad o los
terceros.
Además, las objeciones a la sentencia que se
formulan en el recurso carecen de virtualidad.
La primera, porque la recurrente supo, antes
de rechazar su solicitud, ya que así lo indicó el propio recurrido en la junta
de propietarios, que no tenía intención de utilizar las plazas de garaje (en
realidad, el local que se constituyó con estas una vez desafectadas) para el
estacionamiento de vehículos, sino que pretendía utilizarlo como almacén de
muebles, sofás, etc., de lo que se sigue, en contra de lo que sostiene, que la
recurrente sí pudo valorar, a la hora de adoptar el acuerdo, el destino comercial
que se quería dar al local.
Y la segunda, porque la doctrina
jurisprudencial elaborada por esta sala sobre la necesidad de flexibilizar las
exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de
locales comerciales, como dijimos en la sentencia 861/2023, de 5 de
junio, y hemos reiterado en la 1555/2023, de 13 de noviembre:
"[q]uedaría inutilizada si se sostuviera
que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que con la obra se
altere la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido,
pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que
la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de
locales de negocio explotar su empresa, siendo esa la razón por la que
declaramos en la sentencia 52/2014, de 29 de diciembre [...], que, en
el caso de dichos locales, la posibilidad de realización de obras debe ser más
amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de
presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de
facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su
actividad para los clientes, bien porque se acredite que aquellas resultan
necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.
"De lo que se sigue, como dijimos también
en esa misma sentencia, que cada caso sea discutido y que resulte necesario por
ello adaptar la doctrina de la sala a ese inevitable casuismo. De ahí que las
obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del
edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de
la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada
caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración que no se puede
valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a
una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues
tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una
alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización
indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de
evitarse sin impedirlo.".
Ponderación que ha llevado a cabo la Audiencia
Provincial al sopesar y valorar las circunstancias recién mencionadas, que son
las que califican el caso y ponen de manifiesto: (i) la necesidad del acceso;
(ii) las similitudes del que se pretende realizar con otro ya existente en el
inmueble; (iii) la inexistencia de afectación negativa para la seguridad, la
estabilidad y la estética del edificio; y (iv) la falta de perjuicio grave por
la reducción en la calle de las plazas de aparcamiento.
Razones todas que han conducido a la Audiencia
Provincial a concluir de forma correcta y acorde con nuestra doctrina que el
acuerdo comunitario que denegó la solicitud del recurrido contraviene el título
constitutivo y se ofrece abusivo a los efectos establecidos en arts.
18.1.a) y c) LPH y 7 CC, por lo que, como anunciábamos, el
recurso se desestima.
TERCERO. Costas y depósitos
Al desestimarse el recurso casación procede
imponer las costas generadas por dicho recurso a la recurrente, con pérdida del
depósito constituido para recurrir (arts. 398.1 y 394.1
LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ,
respectivamente).
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