Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 9 de julio de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1.- Servicios y Transportes Fuentes de
Tubos S.L. (en adelante, Fuentes de Tubos) es propietaria de la finca registral
de Castril núm. NUM007 (polígono NUM003, parcela NUM002) del Registro de la
Propiedad de Huéscar.
2.- Es cuestión litigiosa la colindancia
de esa finca con la finca registral de Castril NUM000 (polígono NUM003, parcela
NUM006) del mismo Registro de la Propiedad. Esta finca se ha inscrito por
primera vez al ser adquirida por D. Jesús Luis y Dña. Ramona, mediante el
correspondiente expediente de inmatriculación.
3.- Los Sres. Jesús Luis y Ramona
compraron la mencionada finca NUM000 y tras la tramitación del expediente de
inmatriculación, la finca quedó inscrita a su favor el 19 de febrero de 2016.
4.- El 25 de abril de 2016, Fuentes de
Tubos formuló una demanda contra los Sres. Jesús Luis y Ramona, en la que
ejercitaba una acción de retracto de colindantes sobre la mencionada finca
registral NUM000. La parte demandante afirmaba la colindancia de ambas fincas,
que tienen cabida inferior a una hectárea y que están dedicadas a la
explotación agraria.
5.- Previa oposición de la parte
demandada, que negó todos los presupuestos para la viabilidad del retracto, el
juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que la acción
había sido ejercitada fuera del plazo legal, puesto que la retrayente conocía
las condiciones y elementos esenciales de la compraventa desde antes de la
inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
6.- La sentencia de primera instancia fue
recurrida en apelación por la parte demandante y el recurso fue estimado por la
Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, la sentencia de apelación
consideró que: (i) la acción no estaba caducada, porque no constaba que la
demandante conociera todas las circunstancias de la venta antes de que
transcurriera el plazo previsto para la interposición de la demanda; (ii) no es
preciso que la retrayente sea profesional de la agricultura, si bien sí que lo
son varios de sus socios; (iii) concurren todos los requisitos legales para la
procedencia del retracto, inclusive la colindancia de las fincas.
Como consecuencia de lo cual, la Audiencia
revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda.
7.- Los demandados han interpuesto un
recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.
SEGUNDO.- Alteración del orden de
resolución de los recursos
1.- Aunque, como regla general, cuando
concurren un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de
casación se resuelve en primer lugar el de infracción procesal, esta sala ha
invertido dicha regla en ocasiones en que el examen del recurso de casación
condiciona la resolución de todas las impugnaciones formuladas contra la
sentencia de la Audiencia Provincial. Y, en particular, cuando las denuncias
sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la
controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido
relevancia (sentencias 910/2011, de 21 de diciembre; 641/2012, de 6 de
noviembre; 223/2014, de 28 de abril; 71/2016, de 17 de febrero; 634/2017, de 23
de noviembre; 170/2019, de 20 de marzo; 531/2021, de 14 de julio; 130/2022, de
21 de febrero; y 518/2024, de 17 de abril).
2.- En este caso, el primer motivo de
casación denuncia la infracción de las normas legales sobre el plazo de
caducidad de ejercicio de la acción de retracto. Por lo que si se estimara
dicho motivo y se declarase caducada la acción, resultaría completamente inane
el examen de los demás motivos, tanto de infracción procesal como de casación.
3.- En suma, procede examinar en primer
lugar el recurso de casación, porque su eventual estimación determinaría la
carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente
interpuesto.
TERCERO.- Primer motivo de casación.
Plazo de ejercicio de la acción de retracto de colindantes
Planteamiento:
1.- El primer motivo de casación denuncia
la infracción del art. 1524 CC, en cuanto al plazo de caducidad de la
acción de retracto.
2.- En el desarrollo del motivo, la parte
recurrente alega, resumidamente, que la sentencia recurrida infringe la
jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 794/1993, de 17 de
julio, 669/2000, de 27 de junio, 114/2005, de 1 de marzo,
y 588/2007, de 11 de mayo; conforme a las cuales el art. 1524
CC establece una presunción iuris et de iure de
conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción de
la transmisión en el Registro de la Propiedad.
En consecuencia, si la compraventa de la finca
litigiosa se inscribió en el Registro de la Propiedad el 19 de febrero de 2016
y la demanda se interpuso el 25 de abril de 2016, es patente que había
transcurrido el plazo de caducidad al que está sometido el ejercicio de la
acción de retracto.
Decisión de la Sala:
1.- Conforme a constante jurisprudencia
de esta sala, el plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes previsto
en el art. 1524 CC es de caducidad, por lo que no admite interrupción
(sentencias 885/1999, de 28 de octubre; 588/2007, de 11 de mayo;
y 605/2007, de 25 de mayo). Sin que, por razones de seguridad jurídica,
quepan interpretaciones extensivas al respecto, al constituir los retractos
legales una limitación de la facultad de libre disposición del propietario (por
todas, sentencia 277/2021, de 10 de mayo, y las que en ella se citan).
2.- Respecto al cómputo del día inicial,
el art. 1524 CC habla de inscripción, expresión ésta que debe
interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo
nombre, con exclusión del asiento de presentación [(sentencias de 6 marzo
1942 (RAJ 1942, 622), 669/2000, de 27 junio, 237/2003, de
17 de marzo, y 126/2009, de 26 de febrero)]. Como declaró
la sentencia 669/2000, de 27 de junio:
"[l]a fecha que constituye el dies a quo
del cómputo de los nueve días que señala el artículo 1524 del Código
civil es la de la inscripción, no del asiento de presentación, por más que
registralmente y según el artículo 24 de la Ley Hipotecaria la fecha
de aquélla se retrotraiga a la de éste, pero sin llegar a alcanzar al cómputo
del breve plazo de caducidad".
Y como resaltó la sentencia 588/2007, de
11 de mayo, con cita de otras muchas:
"[e]l asiento de inscripción se fija por
la ley como fecha de referencia para el cómputo del plazo de caducidad
retractual por constituir un medio seguro, que sirve de base al doble fin del
conocimiento cabal del negocio por el futuro retrayente y del establecimiento
de una fecha cierta para evitar la inseguridad en el tráfico jurídico,
eliminando la permanente incertidumbre del comprador respecto a su posible
sustitución en la adquisición realizada".
3.- Como recuerda constantemente nuestra
jurisprudencia, según el tenor literal del art. 1524.I CC, el cómputo del
inicio del plazo tiene lugar, en el momento (objetivo) de la inscripción a
favor del adquirente, y, sólo a falta de ésta, desde la fecha del conocimiento
(subjetivo) de la venta. Conocimiento que deberá ser probado por quien lo
invoque, esto es, el adquirente, que quiera evitar que prospere la acción de
retracto ejercitada contra él (sentencia 509/2013, de 22 de julio).
Pero la previsión legal del art. 1524.I
CC también se aplica cuando existe una inscripción posterior, pues,
"acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con
anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento" (sentencia
509/2013, de 22 de julio); lo que tiene su razón en un elemental principio de
la buena fe. Y respecto al conocimiento de la venta, hay que entender que el
retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya
producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la
adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no
subrogarse en el lugar del comprador (sentencias 747/1986, de 12 de
diciembre; 195/1990, de 21 de marzo; 499/1992, de 19 de
mayo; 161/1996, de 7 de marzo; y 509/2013, de 22 de julio, conforme a
las cuales no bastan simples referencias a la venta, datos incompletos de sus condiciones,
o la mera noticia de la misma). La sentencia 1072/2002, de 14 de
noviembre, reitera que:
"El ejercicio de la acción de retracto
está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente,
requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque
no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los
extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta,
modalidades de pago, etc.".
4.- En este caso, la Audiencia Provincial
no ha considerado probado que la demandante tuviera conocimiento de todas las
circunstancias de la compraventa, más allá de que en su momento, al tener
noticia de que se vendía la finca, tuviera negociaciones con el vendedor que no
fructificaron. Por lo que ha de estarse a la fecha de la inscripción registral,
que tuvo lugar el 19 de febrero de 2016, mientras que la demanda se interpuso
el 25 de abril de 2016, una vez transcurrido más que sobradamente el plazo de
nueve días previsto en el art. 1524 CC. Sin que quepa tener en cuenta
ninguna otra circunstancia posterior a la fecha de la inscripción, puesto que
como declara la sentencia 577/2018, de 17 de octubre:
"Cuando el plazo es común (9 días) es
razonable que si comienza su cómputo tras la inscripción registral, no quepa
uno nuevo a causa de una modificación fehaciente posterior, pues ello iría en
contra de los intereses del adquirente, al ver ampliado el plazo de caducidad
que ya había comenzado a correr tras la fecha de la inscripción registral.
"Una interpretación en otro sentido no
sería restrictiva en beneficio del adquirente".
5.- El hecho de que, puesto que la finca
no estaba previamente inscrita, hubiera que tramitar un expediente de
inmatriculación del art. 203 de la Ley Hipotecaria (LH) y que sus efectos
quedaran sujetos a los límites temporales del art. 207 LH, no empece en
nada al transcurso del plazo del art. 1524 CC, puesto que dicho plazo de
caducidad nada tiene que ver con los efectos protectores dispensados por
el art. 34 LH. En efecto, el art. 207 LH se refiere a todos los
subadquirentes durante los dos años posteriores que cumplan los requisitos del
34 LH, con la finalidad de evitar que se consolide la adquisición frente a
alguna posible reclamación que desvirtúe el título de la inmatriculación;
cuestión ajena al derecho de retracto legal, respecto del que lo determinante
es que la inscripción genera los efectos propios de los principios de
oponibilidad (art. 32 LH) y legitimación registral (art. 38 LH).
Aparte de que el art. 1524 CC se
refiere únicamente a la inscripción, sin distinción de supuestos y sin mención
a ningún trámite posterior. Por lo que tampoco tiene incidencia alguna, a estos
efectos, la nota marginal de publicación del edicto extendida el 14 de abril de
2016, como pretende la parte demandante. Máxime si cuando la demandante
solicitó la certificación a efectos de interponer la demanda de retracto, el
edicto ya había sido publicado.
6.- Como consecuencia de lo expuesto, el
primer motivo de casación debe ser estimado y sin necesidad de examinar el
resto de los motivos de casación, ni el recurso extraordinario por infracción
procesal, debe casarse la sentencia recurrida y en su virtud, desestimarse el
recurso de apelación de la demandante contra la sentencia de primera instancia,
cuyo fallo confirmamos, aunque la causa de estimación de la caducidad de la
acción haya sido distinta.
CUARTO.- Costas y depósitos
1.- Al haberse estimado el recurso de
casación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de
casación ni del extraordinario por infracción procesal, de conformidad con
el art. 398.2 LEC.
2.- La desestimación del recurso de
apelación conlleva que deban imponerse las costas de la segunda instancia a la
parte apelante, a tenor del art. 398.1 LEC.
3.- Asimismo, procede la devolución de
los depósitos constituidos para los recursos de casación e infracción procesal
y la pérdida del prestado para el recurso de apelación, de conformidad con
la disposición adicional 15ª, apartados 8 y 9, LOPJ.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.- Estimar el recurso de casación
interpuesto por D. Jesús Luis y Dña. Ramona contra la sentencia núm.
160/219, de 29 de marzo, dictada por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial
de Granada, en el recurso de apelación núm. 199/2018, que casamos y anulamos.
2.- Desestimar el recurso de apelación
interpuesto por Servicios y Transportes Fuentes de Tubos S.L. contra
la sentencia núm. 118/2017, de 11 de diciembre, dictada por el Juzgado de
Primera Instancia de Huéscar, en el juicio ordinario núm. 139/2016, que
confirmamos.
3.- No hacer expresa imposición de las
costas causadas por los recursos extraordinario por infracción procesal y de
casación.
4.- Imponer a Servicios y Transportes
Fuentes de Tubos S.L. las costas del recurso de apelación.
5.- Ordenar la devolución de los
depósitos constituidos para los recursos de casación e infracción procesal y la
pérdida del prestado para el recurso de apelación.
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