Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 10 de julio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
Es objeto del presente proceso la demanda de
desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, así como
acumuladamente con esta acción la reclamación de la cantidad que, por importe
de 18.694,38 euros, se consideran adeudados por tales conceptos. La demanda es
interpuesta por la entidad Development Diagnostic Company, S.L., contra D.ª
Eugenia, en su condición de arrendataria.
A los efectos decisorios del presente recurso
partimos de los siguientes antecedentes relevantes.
1.º- Las partes litigantes se encuentran
vinculadas por un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda,
suscrito con fecha 1 de junio de 2016. Sus condiciones más relevantes consisten
en que el arriendo se pactó por un plazo de 10 años, con destino a actividad
económica de gimnasio, si bien, a partir del cuarto año de vigencia del
arrendamiento, la demandada podría desistir del contrato con aviso a la
arrendadora con dos meses de antelación, sin derecho de indemnización alguna a
favor de esta última.
Se convino una renta contractual de 1800 euros
más IVA del 21%, con la retención fiscal correspondiente del impuesto de la
renta de las personas físicas (19%), mediante transferencia a la cuenta
corriente que se indica titularidad de la arrendadora. La arrendataria se
comprometió a satisfacer el pago de los impuestos, arbitrios y tasas, excepto
el IBI, de local arrendado, así como los correspondientes gastos de comunidad.
2.º- La arrendadora presentó demanda contra la
arrendataria de resolución del contrato por impago de la renta y cantidades
asimiladas, así como de reclamación del importe de las sumas adeudadas por
tales conceptos. El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de
Primera Instancia número 1 de Blanes, que la tramitó por el cauce del juicio
verbal 142/2022.
La parte demandada se opuso a la demanda.
Reconoció la relación arrendaticia; pero señaló que se vio afectada por el
cierre total de su actividad (15 de marzo de 2020 a 15 de junio de 2020; 28 de
octubre de 2020 a 23 de noviembre de 2020 y 4 de enero de 2021 a 8 de febrero
de 2021), así como sometida a diferentes periodos de reapertura con limitación
de aforos, que fueron creciendo y decreciendo dependiendo de la incidencia de
la pandemia, que oscilaron entre el 30%, 50% y 70% del aforo, más la compensación
de cuotas de clientes ya percibidas por las futuras devengadas, que acreditará
mediante prueba pericial.
Se alegó que había intentado la rebaja de la
renta del 50% infructuosamente, que recibió burofax de la arrendadora de 27 de
septiembre de 2021 de reclamación de la suma de 14.822,21 euros, en concepto de
rentas. Igualmente, con fecha 11 de octubre de 2021, remitió burofax al que se
refiere el art. 1 y 2 del Real Decreto 34/2020, así como Real
Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, solicitando la aplicación de la
bonificación del 50% y la devolución de los pagos de renta formalizados en su
totalidad desde marzo de 2020. La respuesta de la propiedad fue presentar la
demanda datada el 31 de enero de 2022. Por último, se citó la aplicación de la
cláusula rebus sic stantibus, por el impacto derivado de la
pandemia.
En definitiva, según sus cálculos, si se
aplica una reducción del 50% de las cuotas de alquiler, desde el 14 de marzo de
2020 hasta diciembre de 2021, teniendo en cuenta los pagos efectuados de
acuerdo con su capacidad económica variante, la actora debe a la demandada la
suma de 361,17 euros, así como adeuda a la arrendadora la mitad de los gastos
de comunidad; es decir, 1459,50 euros. A través de la compensación de ambos
saldos solo debería, entonces, la cantidad de 1459,50 euros. Y anuncia aportará
pericial económica. Concluye mediante la alegación de que, dada su buena fe y
falta de requerimiento de la propiedad, cabe la enervación de la acción.
En coherencia con lo expuesto, postuló la
desestimación de la demanda, que se declare procedente la aplicación de la
reducción de la renta en un 50%, en virtud de la cláusula rebus sic
stantibus, por motivo de la pandemia derivada del COVID 19 y alteración
imprevisible de las circunstancias, con carácter retroactivo desde el inicio
del estado de alarma de fecha 14/03/2020 hasta el 31/12/2021; que se declare la
compensación de rentas vencidas bonificadas al 50% con las rentas pagadas total
o parcialmente desde 14/03/2020 hasta 31/12/2021; que se declare y condene a la
parte actora a pagar a la Sra. Eugenia la cantidad de 361,17 euros, en concepto
de rentas pagadas sujetas a compensación, así como la reducción de los gastos
comunitarios en un 50%, por aplicación de la cláusula rebus sic
stantibus, con carácter retroactivo desde el estado de alarma de fecha
14/03/2020 hasta el 31/12/2021, lo que implica un saldo contrario a la
demandada de 1.098,33 euros, que se declare la compensación entre rentas
bonificados al 50% y gastos comunitarios bonificados, sin intereses de demora,
con posibilidad de enervar la acción e imposición de las costas a la
demandante.
3.º- El procedimiento finalizó por sentencia
del juzgado que estimó parcialmente la demanda, en atención a que en la vista
la actora actualizó la cantidad adeudada reconociendo que, durante el año 2022,
la demandada satisfizo las rentas y ha pagado una parte de la cantidad debida,
por lo que la reclamación formulada asciende a 15.798,35 euros, a la que habrá
de sumarse todas aquellas rentas y cantidades asimiladas que se devenguen hasta
la efectiva entrega del inmueble a su propietario.
Consideró que la cláusula rebus sic
stantibus no puede pretenderse ni estimarse en un procedimiento como
el promovido por la demandante por sendas razones, porque, dada su
configuración jurídica como modificadora de las condiciones contractuales,
requiere su tramitación por los cauces de un juicio declarativo ordinario; y,
en segundo lugar, porque la parte demandada no ha ejercitado debidamente sus
pretensiones, al intentar convertir su escrito de oposición en una suerte de
declarativo ordinario, como si de una auténtica reconvención se tratase.
En atención a dichos razonamientos, se acordó
la resolución del contrato de arrendamiento, el lanzamiento de la demandada,
así como la condena a abonar a la demandante la suma de 15.798,35 euros, más
las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen hasta la efectiva entrega
del inmueble a su propietario, todo ello con sus intereses legales desde la
interposición de la demanda, sin imposición de costas.
4.º- Contra dicha sentencia se interpuso por
la demandada recurso de apelación, por "vulneración de la aplicación de la
cláusula "rebus sic stantibus", el artículo 6 de los Principios
de Derecho Europeo de la Contratación, artículo 1258 del Código
Civil, artículo 7 del Código Civil, y artículo 24 de la Constitución
Española", con remisión a lo establecido en el escrito de contestación.
5.º- El recurso fue repartido a la sección
segunda de la Audiencia Provincial de Girona, que dictó sentencia estimatoria
del recurso, con la correlativa revocación de la sentencia de primera
instancia, y desestimación de la demanda, sin imposición de costas.
La audiencia razonó que no es posible entrar a
conocer de una oposición fundamentada en la cláusula rebus sic
stantibus en un procedimiento de desahucio como el que nos ocupa,
afirmación que comparte el tribunal; sin embargo, en este caso, no es preciso
entrar a discutir si concurren las circunstancias de aplicación de la cláusula
mencionada, sino establecer, simplemente, si el importe de las rentas
reclamadas se ajusta a lo que, conforme a la legislación dictada, corresponde
al arrendador. Esta normativa está acogida en el Real Decreto Legislativo
35/2020, de 22 de diciembre, que transcribe, y, posteriormente, añade que es el
arrendador quien debe demostrar que existe deuda y cuál es su cuantía, y
concluye que la demandante no acredita que, en el momento de interponerse la
demanda, existieran rentas impagadas. Continúa su razonamiento, traducido del
catalán, de la manera siguiente:
"La demandada solicitó extrajudicialmente
a la contraparte la reducción del 50% de las rentas conforme a la normativa que
hemos mencionado. La propiedad solo la aplicó dos meses. Redujo un poco las
rentas en una decisión que no se dice fuese fruto de ningún acuerdo entre las
partes. De hecho, como hemos indicado, la petición extrajudicial realizada por
la arrendataria en varias ocasiones para que se aplicara esta normativa (como
ya explicita el requerimiento llevado a cabo por la arrendataria en su comunicación
de fecha 11/10/2021) es superior al pequeño descuento aplicado por la
arrendadora unilateralmente.
"Si la propiedad hubiera aplicado este
descuento, la parte demandada sostuvo en su oposición, mediante una relación
detallada de rentas debidas y pagos realizados, que solo existiría una pequeña
deuda a favor de la parte demandante que, con la rebaja que la actora hizo
posteriormente de la deuda reclamada haría que no existiera ninguna de deuda
(incluso si excluyéramos la reducción referida a los gastos comunitarios).
"Esta oposición no es cuestionada por la
demandante que, sencillamente, parte de la reclamación de deuda efectuada en la
demandada (reducida posteriormente como hemos dicho), sin tener en cuenta la
normativa que le obligaba, a requerimiento del arrendatario, a reducir en un
50% el importe de las rentas.
"En definitiva, nos encontramos con que
la actora no justifica que, con la aplicación de la normativa que la vinculaba,
la demandada sea deudora de cantidad alguna adeudada que no se haya compensado
ya con los pagos realizados por cuantías superiores a aquellas que eran
realmente debidas por aplicación de la legislación vigente".
6.º- Contra la precitada sentencia se
interpuso por la demandante recursos extraordinarios por infracción procesal y
casación. La demandada no se personó ante este tribunal.
Recurso extraordinario de infracción procesal
…
TERCERO. - Los concretos motivos del
recurso de casación interpuesto y breve síntesis de su fundamento
Los tres motivos del recurso de casación se
fundamentan en la existencia de interés casacional, fundado en que la norma
infringida lleva menos de cinco años en vigor y carece de jurisprudencia
interpretativa, concretamente el mencionado Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de
diciembre, fue publicado en el BOE núm. 334, de 23 de diciembre de 2020,
entrando en vigor el día 24 de diciembre de 2020.
El primer motivo se interpone por infracción
del artículo 1 en sus apartados 1 y 3, del artículo 3, y
del artículo 4 del Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de
medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en
materia tributaria.
En el desarrollo de este motivo, se considera
que la petición fehaciente de la aplicación del mentado Real Decreto se llevó a
efecto mediante burofax de 11 de octubre de 2021 (documentos 7 y 10
respectivamente de los escritos de demanda y contestación); por consiguiente,
fuera del plazo establecido en dicha norma, que exige que el derecho a la
reducción de la renta en un 50% o la moratoria de pago se postule "antes
del 31 de enero de 2021". Nos encontramos ante una petición extemporánea
y, además, no se acompañó de la documentación justificativa que exige la
precitada disposición general.
El segundo motivo, se interpone por infracción
del artículo 1, en su apartado 1, del Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de
diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el
comercio y en materia tributaria; en relación con los artículos 27.2.a)
y 35 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y
del artículo 1569.2 del Código Civil.
En esta ocasión, el recurso se fundamenta en
que la audiencia desconoce que las medidas establecidas en el real decreto ley
sólo abarcan el periodo de estado de alarma y sus prórrogas hasta cuatro meses
más; sin embargo, la sentencia extiende los beneficios rentísticos
establecidos desde marzo de 2020 a diciembre de 2021. Se aplica, por lo tanto,
el RDL 35/2020 más allá de su ámbito temporal de vigencia; por un lado, a
mensualidades anteriores a la declaración del estado de alarma; por otro, a las
mensualidades devengadas con posterioridad al límite máximo de cuatro meses
después de la cesación del estado de alarma; es decir, a partir del 9 de
septiembre de 2021.
El tercer motivo se interpone por infracción
del artículo 1, en su apartado 2, del Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de
diciembre, así como de los artículos 27.2.a) y 35 de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como 1569.2 del Código
Civil.
A través de este motivo se queja la recurrente
de que la sentencia extiende la rebaja del 50% a los gastos de comunidad
devengados en todo el periodo comprendido entre marzo de 2020 y 31 de diciembre
de 2021, cuando el mentado precepto los excluye expresamente del ámbito tuitivo
del RDL 35/2020.
La íntima conexión existente entre los motivos
interpuestos conduce a que sean susceptibles de ser examinados conjuntamente,
en tanto en cuanto a través de ellos se considera que fue incorrectamente
aplicado el RDL 35/2020, citado por la audiencia como fundamento de su
decisión, sin perjuicio de que se vayan analizando una por una las concretas
infracciones denunciadas en el recurso.
CUARTO.- Decisión del recurso
En primer término, es necesario reseñar que el
recurso de apelación interpuesto no se construye sobre la vulneración de lo
dispuesto en el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, sino que se
interpone: "por la vulneración de la aplicación de la cláusula "rebus
sic stantibus", el artículo 6 de los Principios de Derecho Europeo de
la Contratación, el artículo 1258 del Código Civil, el artículo 7 del
Código Civil, y art. 24 de la Constitución". La vulneración de este
último precepto de rango constitucional se fundamenta en que la sentencia del
juzgado "no estima la oposición porque mi patrocinada no ha ejercitado las
acciones debidamente", en tanto en cuanto se consideró indebidamente que
la cláusula rebus sic stantibus no puede alegarse como
excepción en la contestación a la demanda.
Lógicamente, la remisión realizada, en el
escueto escrito de apelación -de una carilla- a la contestación de la demanda
de fecha 24 de mayo de 2022, se hace, como expresamente se indica, "para
justificar nuestro recurso de apelación". En definitiva, para atender a
las exigencias formales que exige el art. 458.2 LEC, y propiciar además el
derecho de defensa de la contraparte.
En cualquier caso, no se ha alegado
incongruencia como motivo de infracción procesal, ni indefensión alguna, con lo
que procederemos a determinar si se cumplen las exigencias normativas impuestas
por el RDL 35/2020, de 22 de diciembre.
El Gobierno, al amparo de lo dispuesto en
el artículo 4, apartados b) y d), de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de
junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio, declaró, mediante el Real
Decreto 463/2020, de 14 de marzo, el estado de alarma en todo el territorio
nacional con el fin de afrontar la crisis sanitaria derivada de la pandemia del
COVID 19.
Mediante los acuerdos del Consejo de Ministros
de 24 de marzo, 7 de abril, 21 de abril, 5 de mayo y 19 de mayo de 2020, el
Gobierno solicitó del Congreso de los Diputados autorización para prorrogar, en
cinco ocasiones, el estado de alarma declarado por el citado real decreto, así
como la vigencia de las medidas en él contenidas. El Pleno del Congreso de los
Diputados, en las sesiones celebradas el 25 de marzo, 9 de abril, 22 de abril,
6 de mayo y 20 de mayo de 2020, acordó conceder las mencionadas autorizaciones
en los términos recogidos en los respectivos acuerdos de autorización de las
prórrogas.
De este modo, mediante el Real Decreto
476/2020, de 27 de marzo, la prórroga se extendió hasta las 00:00 horas del 12
de abril de 2020; por el Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, se dispuso la
prórroga hasta las 00:00 horas del día 26 de abril de 2020; el Real Decreto
492/2020, de 24 de abril, estableció una nueva prórroga hasta las 00:00 horas
del 10 de mayo de 2020; el Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, acordó la
prórroga del estado de alarma hasta las 00:00 horas del día 24 de mayo de 2020;
y el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, prorrogó el estado de alarma hasta
las 00:00 horas del día 7 de junio de 2020. Por último, el Real Decreto
555/2020, de 5 de junio, prorrogó, de nuevo, el estado de alarma desde las
00:00 horas del día 7 de junio de 2020 hasta las 00:00 horas del día 21 de
junio de 2020.
Mediante Real Decreto 926/2020, de 25 de
octubre, se volvió a declarar el estado de alarma para contener la propagación
de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, que, a su vez, fue prorrogado por
Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, dictándose entonces el Real
Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector
turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, cuyos artículos
1 y siguientes regularon una nueva moratoria arrendaticia y reducción rentística,
aplicable durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado
por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, así como las
mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses.
Pues bien, en el presente caso, la propia
parte demandada, en su escrito de contestación, admite no abonó las rentas de
abril, mayo, julio, agosto y septiembre de 2020; con respecto a las
mensualidades de junio y noviembre, con la anuencia de la propiedad, se pagó el
50% del importe de la renta; también se abonó la mitad de la correspondiente al
mes diciembre de dicho año. Igualmente, se reconoce que no se pagaron las
rentas de enero, febrero, abril, julio y noviembre de 2021, y parcialmente
marzo y mayo. Tampoco se abonaron los gastos de la comunidad de propietarios
como se había comprometido contractualmente la arrendataria.
Es necesario tener en cuenta que, durante el
periodo de tiempo coincidente con el estado de alarma declarado por el
Gobierno, no estuvo exclusivamente en vigor el Real Decreto Ley 35/2020, de 22
de diciembre, sino que, con antelación a éste, se dictó el Real Decreto Ley
15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la
economía y el empleo.
Pues bien, en el art. 1 de esta última
normativa se dispuso que la persona física o jurídica arrendataria de un
contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con
lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en
el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando sea un
gran tenedor -condición en este caso expresamente admitida-, que, en el plazo
de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria
establecida en el apartado 2 de su artículo 1, que deberá ser aceptada por el
arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes
de moratoria o reducción de la renta.
La moratoria en el pago de la renta se
aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el
estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables
una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto
provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro
meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni
devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta
arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos
años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación
aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro
meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de
arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Pues bien, no consta, con respecto a las
rentas del año 2020, ninguna petición de la demandada de aplicación de dicha
disposición general, acompañada de los justificantes documentales acreditativos
del cumplimiento de los requisitos impuestos en el art. 3, de la manera
reseñada en su artículo 4, ni tampoco que se hubiera aplicado la moratoria
mediante el fraccionamiento de las rentas en cuotas.
El Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de
diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el
comercio y en materia tributaria, no tiene efectos retroactivos, entró en vigor
el 24 de diciembre de dicho año.
En su artículo 1, se refiere a los
arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores, en el que
establece que la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de la
naturaleza anteriormente expuesta, que cumpla los requisitos previstos en el
artículo 3 de este real decreto-ley, pueda, antes del 31 de enero de 2021,
solicitar de la arrendadora una reducción del 50 por ciento de la renta
arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real
Decreto 926/2020, de 25 de octubre, sus prórrogas, y las mensualidades
siguientes hasta un máximo de cuatro meses, así como una moratoria de pago
durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real
Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá igualmente
extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
El Real Decreto Ley 35/2020 norma que la
persona arrendadora comunicará expresamente su decisión al respecto a la
arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que ésta le haya
formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente
mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la
medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b
del apartado 1 (moratoria o reducción de renta en el 50%), o, en defecto de
comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario (art. 1.3 RDL
35/2020).
Además, excluyó expresamente de su ámbito de
aplicación, para los supuestos en los que, en el contrato de arrendamiento así
se pactase, como es el caso que nos ocupa, los gastos derivados de servicios de
mantenimiento o de otro tipo de los cuales el arrendatario se beneficia, que
quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior; es decir,
tanto de la moratoria como de la reducción del su importe en un 50% (art. 1.2
RDL 35/2020).
Pues bien, únicamente consta una petición de
aplicación de lo dispuesto en dicho Real Decreto Ley 35/2020, tras
requerimiento de pago de las cantidades adeudadas llevado a efecto por la
arrendadora a la arrendataria el 28 de septiembre de 2021, por medio de burofax
de 11 de octubre de dicho año, cuando ya se había levantado el estado de alarma
prorrogado Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, desde las 00:00 horas del
día 9 de noviembre de 2020 hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.
En definitiva, nos encontramos ante una
petición extemporánea, formulada al amparo del RDL 35/2020, una vez finalizado
el estado de alarma, sin acreditar, además, los requisitos legales que exige su
aplicación (arts. 3 y 4 RDL 35/2020), que tampoco comprende los
gastos de comunidad expresamente excluidos de su ámbito de aplicación, que no
abarca las rentas mensuales anteriores a su vigencia, sometidas a la otra
normativa administrativa antes reseñada.
Por todo ello, el recurso de casación debe ser
estimado.
En cuanto a la posibilidad de aplicar la
cláusula rebus sic stantibus, este sala se ha pronunciado en
la sentencia de pleno 966/2023, de 19 de junio, en la que señalamos, como
razona el juzgado y comparte la audiencia, que no es posible alegarla por vía
de excepción; toda vez que su formulación, en un procedimiento de naturaleza
plenaria como el que nos ocupa, debe llevarse a efecto por la vía de
reconvención, lo que no implica lesión del derecho fundamental al art.
24.1 CE, pues su juego normativo no ampara formular pretensiones al margen de
sus cauces legales, lo que además no es una exigencia caprichosa en tanto en
cuanto se halla comprometido, para combatir, en su caso, sus presupuestos
condicionantes, el derecho de defensa de la contraparte igualmente elevado a
rango constitucional. Y así, señalamos:
"[...] esta sala ha declarado en relación
con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios plenarios
que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito de
contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento
específico sobre ella (sentencia 822/2012, de 18 de enero) y que su posible
ejercicio requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional (sentencia
658/2012, 14 de noviembre).
"Lo que resulta lógico a todas luces ya
que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso
una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia
del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías
(también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia
decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte
reconviniente [...].
"[...] La sala es consciente del
contenido de los arts. 438.2, 249.1.6º y 250.1.1º LEC, pero no
lo considera óbice para asumir que en el juicio verbal en el que a la acción de
desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades
debidas se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus formulando demanda
reconvencional.
"Es cierto que para que se admita la
reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio
verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la
demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo
pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en
la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el
criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y
fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa;
y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la
discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos,
y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos
de la controversia existente entre las partes.
"La solución anterior está en sintonía
con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las
que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio
ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes
inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original
salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del
plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por
reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con
independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al
volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en
que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del
procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda
conforme a las reglas generales (RDLey 7/2019, de 1 de marzo)".
"La solución contraria, de no admitir la
reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de
10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3
LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir
trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto
que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula
rebus sic stantibus en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo
contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el
legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos
procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría
disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las
posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el
propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar
por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al
no ser deducible la cláusula rebus sic stantibus como una mera excepción, ya no
podría hacer si no se admite la reconvención".
Tampoco es susceptible de ser acogida la
petición de enervación de la acción, puesto que medió requerimiento previo de
pago que no atendido y no se consignó la cantidad debida, ni ninguna otra por
la parte arrendataria (arts. 22.4 y 438.5 LEC), que tampoco se
personó ante este tribunal.
QUINTO.- Costas y depósito
La estimación del recurso de casación conlleva
no se haga especial condena en costas (art. 398 LEC) y que proceda la
devolución del depósito constituido para recurrir (disposición adicional 15.ª,
apartado 8.ª, LOPJ).
La desestimación del recurso de apelación
interpuesto formulado por la arrendataria implica la imposición de costas) y la
pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición adicional 15.ª,
apartado 9.ª, LOPJ).
Al no haberse analizado el recurso
extraordinario por infracción procesal no se hace especial pronunciamiento en
costas y se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido:
1.º- Estimar el recurso de casación
interpuesto por la entidad Development Diagnostic Company, S.L., contra
la sentencia 97/2023, de 20 de enero, dictada por la Sección 2.ª de la
Audiencia Provincial de Girona, en el rollo de apelación civil n.º 1089/2022,
que casamos, sin hacer especial pronunciamiento en costas.
2.º- Desestimar el recurso de apelación
interpuesto por la demandada D.ª Eugenia, contra la sentencia 139/2022, de
14 de octubre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 Blanes, que
confirmamos, con imposición de las costas a la parte recurrente.
3.º- Se decreta la devolución del
depósito para recurrir en casación e infracción procesal y la pérdida del
constituido para apelar.
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