Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 16 de septiembre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1.- El 25 de enero de 2007 Augesco
Gestión y Desarrollo S.L. (en lo sucesivo, Augesco) suscribió un precontrato de
compraventa con D. Ezequiel por el que Augesco adquiría el 50% proindiviso de
la finca registral núm. NUM000, sección 7ª, del Registro de la Propiedad núm. 1
de Murcia. El otro 50% de la finca no fue objeto del negocio, al pertenecer a
un tercero, Babedo S.L.
En el precontrato se pactó que el precio sería
de 1.202,02 euros por cada metro edificable, según el proyecto de reparcelación
que estaba tramitándose en el Plan Parcial ZP-Pn-4.1 El Puntal, de Murcia; y en
el momento de la firma Augesco entregó a cuenta del precio 350.000 €.
2.- En febrero de 2007 se suscribió el
contrato de compraventa, que especificó los metros resultantes y en el que se
pactaron nuevos pagos a cuenta, que con el ya hecho anteriormente sumaron un
total de 700.000 €, que fueron abonados por Augesco al Sr. Ezequiel.
3.- El 8 de febrero de 2008 se firmó un
documento denominado "contrato de concreción de precio", que firmó el
Sr. Ezequiel en su propio nombre y en representación de su esposa Dña.
Candelaria, dado que la parte de la finca objeto de la compraventa era
ganancial, en el que se hacía constar que: (i) la compradora había entregado a
cuenta 700.000 €; (ii) el precio final ascendía a 2.057.257,23 €, por lo que
quedaban por abonar 1.357.257,23 €; (iii) seguía pendiente la aprobación del
proyecto urbanístico antes mencionado.
4.- El proyecto de reparcelación fue
aprobado inicialmente el 18 de julio de 2007, pero a la fecha de la demanda no
se había aprobado definitivamente.
5.- Tras fallecer el Sr. Ezequiel, sus
herederos han dispuesto de parte de la mitad de la finca objeto de la
compraventa, de manera que, de ese 50%, el 15,5% está inscrito a nombre de su
viuda y el 34,5% a favor de una sociedad denominada Agropecuaria El Casis S.L.,
de la que son administradores dos de los hijos del Sr. Ezequiel.
6.- Augesco formuló una demanda contra la
viuda y herederos del Sr. Ezequiel, en la que solicitó la ineficacia
(resolución) del contrato por dos motivos: principalmente, por la disposición
unilateral del objeto vendido por los herederos del vendedor; y,
subsidiariamente, por el incumplimiento de la condición pactada para la
eficacia del contrato -la aprobación del proyecto de reparcelación-. Por lo que
solicitó que se declarase la resolución del contrato y se condenase a los
demandados a la devolución a la demandante de la suma de 700.000 € entregada a
cuenta.
7.- Tras la oposición de los demandados,
la demanda fue desestimada en ambas instancias, por las siguientes y abreviadas
razones: (i) Agropecuaria El Casis S.L. se subrogó en la posición de la parte
vendedora, cuyas obligaciones contractuales asumió; (ii) no existe
imposibilidad sobrevenida de entrega de la finca, porque en todo caso el
contrato puede ser objeto de cumplimiento por equivalencia; (iii) no se acordó
que la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación fuera condición
esencial para la eficacia del contrato de compraventa; (iv) además, consta que
el 2 de marzo de 2016 el Ayuntamiento de Murcia aprobó inicialmente el proyecto
de modificación del plan parcial; y (v) en todo caso, no se ha solicitado la
fijación de plazo conforme al art. 1128 CC.
8.- Augesco ha interpuesto un recurso
extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.
…
QUINTO.- Primer motivo de casación.
Arbitrio de la partes y cumplimiento del contrato
Planteamiento:
1.- El primer motivo de casación denuncia
la infracción del art. 1256 CC, en relación con
el art. 1124 CC.
2.- En el desarrollo del motivo, la parte
recurrente alega, resumidamente, que la cesión de los contratos no produce
efectos si no hay acuerdo de voluntades entre el cedente, el cesionario, y el
contratante cedido, y en este caso, los herederos de D. Ezequiel realizaron en
beneficio propio y sin contar con Augesco la dación en pago de deuda de la
finca litigiosa a Agropecuaria El Casis. Además, tales actos de disposición
condicionan el cumplimiento del contrato en perjuicio de la compradora, puesto
que la finca aparece inscrita a nombre de terceros.
Decisión de la Sala:
1.- Tal y como está formulado el motivo,
ha de advertirse que en el caso no ha existido una cesión del contrato, sino
una transmisión del bien objeto del contrato a una sociedad vinculada con los
causahabientes del vendedor, que se ha mostrado dispuesta en todo momento a
cumplirlo. Por lo que, al no existir cesión del contrato, no era necesario el
consentimiento del otro contratante, el comprador.
La recurrente parece vincular el cambio de
titularidad de la finca a un incumplimiento contractual que debería dar lugar a
la resolución del contrato de compraventa. A tal efecto, el comprador tiene
derecho a la entrega de la cosa en posesión pacífica (arts.
1461 y 1462 CC) o a que se le transfiera la
propiedad si así resulta del pacto, y de no suceder así, el ordenamiento le
proporciona medios de defensa de sus intereses, en forma de acciones de
anulación por consentimiento viciado, de cumplimiento de la prestación
prometida, de resolución del vínculo por incumplimiento, o de indemnización de
los daños producidos por la contravención contractual (sentencias
340/2004, de 11 de mayo; y 97/2019, de 14 de
febrero).
Pero en el caso enjuiciado el contrato de
compraventa había quedado perfeccionado y la consumación (transmisión de la
propiedad) no resultaba imposible por el mero hecho del cambio de titularidad
registral tras el fallecimiento del vendedor, máxime cuando los nuevos
titulares registrales se habían subrogado expresamente en las obligaciones del
titular anterior. Por lo que, como correctamente apreció la Audiencia
Provincial, no cabría hablar de incumplimiento del contrato, con efectos
resolutorios, por ese mero dato del cambio de titularidad.
2.- Tampoco cabe compartir que el
cumplimiento del contrato haya quedado al arbitrio de uno de los contratantes,
con infracción del art. 1256 CC. Con carácter
general, este precepto no es adecuado para fundar un motivo de casación; según
declaramos en la sentencia 406/2016, de 15 de
junio:
"1.ª) Es jurisprudencia reiterada de esta
Sala que el artículo 1256 CC, al ser
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de
casación [ SSTS 636/2008, de 26 de junio (Rec.
1648/2001), 730/2009, de 3 de noviembre (Rec.
782/2005) y 421/2011, de 13 de junio (Rec.
1008/2007), y las en ella citadas].
"2.ª) Ante la gravedad de las
consecuencias que cabría extraer de una interpretación puramente literal de
dicho artículo ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden
dejarse al arbitrio de uno de los contratantes"), se ha sostenido
autorizadamente, a la luz del comentario de García Goyena a su precedente,
el artículo 979 del Proyecto del 1851 sin
paralelo en la codificación decimonónica, que se trataría de una generalización
poco meditada, para los contratos, de la regla del artículo
1115.I CC -nulidad de la obligación contraída bajo una condición puramente
potestativa-, procedente de textos del Digesto referidos a las obligaciones
nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo
deudor). No expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del
propio García Goyena, "quedar, y no quedar obligado, son cosas
incompatibles".
"En cualquier caso, con seguridad no
puede darse al artículo 1256 CC un
significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo Código: si "las obligaciones
que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben
cumplirse a tenor de los mismos", no puede uno de los contratantes
desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad; pero, claro es,
salvo que otra cosa se haya pactado válidamente (arts.
1255 CC y 25.1 LCSP) en el contrato mismo de
que se trate".
3.- Además, conforme a la base fáctica
establecida en la instancia, el cumplimiento del contrato no queda a expensas
de la voluntad de los herederos del vendedor, a quien han sucedido en sus
obligaciones, puesto que incluso la titular registral que no trae causa directa
de la herencia del Sr. Ezequiel, la sociedad Agropecuaria El Casis, ha
expresado en varios documentos públicos su voluntad de subrogarse en tales
obligaciones y cumplirlas. Por el contrario, lo que consta como probado en la
sentencia recurrida es que el contrato no ha podido consumarse por una cuestión
ajena a la voluntad de las partes, cual es la falta de aprobación de un trámite
urbanístico, que como tal hecho obstativo ya estaba previsto en el propio
contrato.
4.- Como consecuencia de ello, el primer
motivo de casación debe ser desestimado.
SEXTO.- Segundo motivo de casación.
Resolución del contrato por incumplimiento
Planteamiento:
1.- El segundo motivo de casación
denuncia la infracción del art. 1124 CC.
2.- Al desarrollar el motivo, la parte
recurrente arguye, sintéticamente, que la Audiencia Provincial infringe el
citado precepto al no considerar que el contrato de compraventa ha devenido
ineficaz por incumplimiento de la parte vendedora, que ha dispuesto de la cosa
vendida en favor de un tercero, lo que propicia que la cosa no pueda ser
finalmente entregada al comprador.
Decisión de la Sala:
1.- En la medida en que este motivo tiene
relación con lo planteado en el anterior, en particular en lo relativo a la
posibilidad de que el contrato pueda cumplirse aunque los titulares registrales
actuales de la parte de la finca objeto de la compraventa sean distintos al
vendedor original, nos remitimos a lo expuesto en el fundamento jurídico
precedente.
2.- Aunque tanto en la demanda como en el
recurso de casación la parte recurrente utiliza indistintamente los términos
ineficacia y resolución, lo que efectivamente pretende es la declaración de
resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora, conforme
al art. 1124 CC, con el efecto de que se le
restituyan las cantidades entregadas a cuenta del precio, con sus intereses.
Conforme a jurisprudencia constante de esta sala (por todas, sentencias 100/2007 y 112/2007, ambas de 14 de febrero), los requisitos de la
resolución del contrato por incumplimiento son: (i) un vínculo contractual
recíproco y exigible entre las partes; (ii) que quien la ejercite no sea, a su
vez, incumplidor; y (iii) un incumplimiento grave de la otra parte. Y respecto
de este último requisito, para que el incumplimiento pueda considerarse
suficiente para producir el efecto resolutorio, deberá privar "sustancialmente
a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el
contrato", produciendo "la frustración del fin práctico perseguido
por el contrato" (sentencia 736/2015, de 30 de
diciembre; y en similares términos, sentencias
325/2017, de 24 de mayo, y 247/2018, de 25 de
abril).
3.- Como sintetiza la sentencia 7/2014, de 17 de enero, en relación con la
resolución por incumplimiento del contrato de compraventa de inmueble:
"La jurisprudencia más reciente (SSTS de 14 de junio de 2011; 10
de septiembre y 21 de marzo de 2012, 20 de marzo de 2013) viene interpretando la norma general
en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo
1124 CC) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su
presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y
persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta
origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las
legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de
los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se "priva
sustancialmente" al contratante, en este caso, al comprador, "de lo que
tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda,
entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo,
lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al
estipularse el contrato (artículo 1468 CC) y en
condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de
entrega constituye la obligación esencial y más característica de la
compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en
relación con el artículo 1445 CC)".
4.- Sobre tales bases, no ha quedado
acreditado en la instancia (sin que en casación pueda alterarse esa base
fáctica) que el contrato haya sido incumplido por la parte vendedora, una vez
constatada la voluntad de la sociedad copropietaria de la mitad de la finca de
subrogarse en las obligaciones del primitivo vendedor. Sino que, por el
contrario, ha quedado acreditado que ha existido un notable retraso en la
ejecución de lo pactado por la falta de acaecimiento de un hecho dependiente de
un tercero ya previsto en el contrato, que era la aprobación urbanística del
plan de reparcelación. Supuesto al que no resulta de aplicación al art. 1124 CC, en cuanto que no constituye un
incumplimiento sustancial imputable a una de las partes.
Es cierto que el contrato litigioso tiene una
cierta naturaleza de compraventa de cosa futura, incardinable en el art. 1445 CC en relación con el art. 1271.I CC (sentencias
199/2007, de 23 de febrero, y 815/2009, de 11 de
diciembre), en cuanto que se requería una determinada actividad sobre la finca.
Pero en este caso, esa actividad condicionante de la efectividad de la entrega
de la cosa vendida no dependía de la voluntad de la parte vendedora, ni de los
ahora demandados, sino de la mencionada superación del requisito urbanístico,
que no consta que estuviera supeditada a una determinada actividad de los
demandados.
5.- En su virtud, el segundo motivo de
casación también debe ser desestimado.
SÉPTIMO.- Costas y depósitos
1.- La desestimación del recurso
extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación conlleva que
las costas causadas por ellos deban imponerse a la parte recurrente, según
determinan los artículos 394.1 y 398.1 LEC.
2.- A su vez, tal desestimación implica
también la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir, tal y como
ordena la disposición adicional 15ª, apartado 9,
LOPJ.
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