Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 20 de noviembre de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
El procedimiento en el que se plantean los
recursos tiene su origen en una demanda de desahucio por precario interpuesta
contra los ocupantes desconocidos de una vivienda por quien, según la nota
simple registral aportada, figura en el Registro de la Propiedad como titular
en pleno dominio de la vivienda.
Son antecedentes necesarios los siguientes.
1.Global Pantelaria S.A. interpuso demanda de
juicio declarativo verbal de desahucio contra ocupantes desconocidos de la
vivienda sita en DIRECCION000., de San Juan de Aznalfarache, en la que
solicitaba se dictara sentencia por la que se declare que los demandados ocupan
la vivienda sin título alguno y sin pagar ningún tipo de contraprestación y,
por tanto, en situación de precario, se declare haber lugar al desahucio por
precario del inmueble, así como el derecho de la propiedad de Global Pantelaria
S.A. sobre la vivienda y, en consecuencia, se condene a la parte demandada a
desalojar la finca, dejándola libre, vacua y expedita y a disposición de la
actora y en perfecto uso, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara
en plazo legal. Aportaba nota simple acreditativa de la inscripción de la finca
a su favor en el Registro de la Propiedad y del título de su adquisición en
virtud de escritura pública de aportación de 22 de marzo de 2019 (doc. 1),
documentación catastral coincidente con la descripción registral (doc. 2) y
copia de la escritura pública de fecha 11 de enero de 2013 de adjudicación de
la vivienda a favor de la anterior propietaria (Banco Español de Crédito S.A.)
tras la correspondiente ejecución hipotecaria. Alegó que venía pagando desde su
adquisición al citado Banco los impuestos correspondientes de la vivienda, que
ella no había celebrado ningún contrato que autorizara el uso, pero había
indicios de que la finca estaba ocupada, sin que constara en el Registro de la
Propiedad constancia de ningún contrato de arrendamiento.
2.D.ª Alejandra se personó y contestó a la
demanda solicitando la desestimación de todos los pedimentos de la parte actora
con imposición de las costas. Alegó que la actora no era propietaria, y que la
propietaria era ella, como acreditaba con primera copia de la escritura pública
de compraventa de la vivienda de fecha 24 de septiembre de 2007.
3.El Juzgado de Primera Instancia n.º 9
de Sevilla dictó sentencia de fecha 7 de marzo de 2022 por la que estimó
íntegramente la demanda, declaró haber lugar al desahucio por precario del
inmueble litigioso de D.ª Alejandra, y declaró asimismo que el pronunciamiento
era extensible a los ignorados ocupantes del mismo, y todo ello con expresa
imposición de costas a la parte demandada.
El juzgado, tras invocar la jurisprudencia
sobre el desahucio por precario razonó que, en el caso: «Atendiendo a las
pruebas documentales aportadas por las partes en sus escritos de defensa, puede
considerarse que los demandados, ostentaron título de propiedad sobre la
vivienda litigiosa con anterioridad al detentado por la demandante, perdieron
la titularidad del inmueble litigioso en virtud de la escritura pública de
adjudicación al acreedor como consecuencia de la hipoteca constituida sobre
dicha, y que la misma corresponde actualmente a GLOBAL PANTELARIA S.A, quien
conforme a la presunción establecida por el art.
38 LH, detenta título válido posterior, y por lo tanto no existe título justo y
válido en favor de la demandados que legitime su permanencia actual en el
inmueble litigioso».
4.La sentencia de primera instancia fue
recurrida en apelación por D.ª Alejandra.
En su recurso, la apelante denunció error del
juzgado en la apreciación de la prueba según resultaba de la documentación
obrante en el procedimiento. Alegó que la actora no aportaba ninguna escritura
pública, y que la propiedad debe acreditarse en juicio mediante escritura
pública, que en la vista impugnó el valor probatorio de la prueba presentada,
que la actora no había acreditado la propiedad y en cambio ella había aportado
primera copia de una escritura pública que acreditaba su propiedad (art. 317 LEC), además de título y modo. Argumentó que el
valor probatorio del documento público es superior al del documento privado,
por lo que no se podía desahuciar a quien figuraba como titular en el documento
público.
5.La sección 8.ª de la Audiencia
Provincial de Sevilla dictó sentencia en fecha 6 de junio de 2023 por la
que estimó el recurso de apelación, y desestimó la demanda interpuesta por la
entidad Global Pantelaria S.A. contra la apelantes.
Según la Audiencia:
«El título que esgrimen los apelantes
justifica la adquisición en la fecha que se señala de la vivienda pero aunque
no acredite su titularidad actual la carga de la prueba sobre esa titularidad
es de la demandante, efectivamente la propiedad sobre el inmueble que es objeto
del proceso ha de ser acreditada por la actora en un proceso de desahucio por
precario y es lo cierto que impugnada la copia simple del registro de la
Propiedad aportada con la demanda, que por tanto no tiene valor alguno por sí
sola, no existe prueba alguna que acredite la propiedad de la vivienda por
parte de la actora. Efectivamente en la aportada escritura de adjudicación a
favor del acreedor hipotecario comparece en representación de los propietarios
un empleado de la entidad financiera a la que se le adjudica la finca -se
señala por el notario autorizante que los representa en virtud de la cláusula
undécima de la propia escritura de préstamo que se refiere a la venta
extrajudicial- al que aquellos no han otorgado poder específico para ese acto y
en representación de la adjudicataria un apoderado que lo es de una empresa que
a su vez lo es de otra sociedad de la que es apoderada la adjudicataria, no
coincidiendo ninguna de ellas con la ahora actora, circunstancias que unidas a
la falta de certificación de la inscripción de dominio de la demandante en la
que se pruebe el tracto sucesivo que justifique ese dominio ha de concluirse
que no está debidamente justificada la titularidad por la actora de la finca de
la que pretende el desahucio».
6.Global Pantelaria S.A. interpuso recurso
extraordinario por infracción procesal y de casación.
7.La parte recurrida se ha opuesto a los
recursos.
SEGUNDO.- Planteamiento de los
recursos. Oposición de la recurrida
1.El recurso extraordinario por infracción
procesal de Global Pantelaria S.A. se basa en dos motivos.
En el primero, al amparo del art. 469.1.3.º LEC, en relación con el art. 225.3 y art.
326.2 de la LEC, denuncia que no se ha valorado la prueba aportada (la nota
simple del Registro de la Propiedad) por considerar erróneamente que se
impugnó, cuando no fue impugnada, y es prueba que acredita la propiedad de la
actora. Explica que en la vista se impugnó el doc. 2 (certificación catastral)
pero, aun cuando se admitiera que la demandada se equivocó en cuanto a la
numeración del documento, la impugnación fue en cuanto a su valor probatorio, y
el juzgado rechazó la impugnación porque no versaba sobre la autenticidad o
integridad del documento, sino sobre su valor probatorio, y sin fundamentar la
impugnación, sin que la decisión del juzgado fuera recurrida por la demandada.
En el segundo, al amparo del art. 469.1.4.º LEC, denuncia la vulneración del art. 24 CE en relación con el art. 326.1 LEC, e insiste en que no se ha valorado la
prueba de la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad, que hace
plena prueba en cuanto su autenticidad no haya sido impugnada. Señala que el
título invocado por la demandada para justificar su posesión es de fecha
anterior a la inscripción de dominio a favor de la actora ahora recurrente.
2.El recurso de casación se basa en dos
motivos.
En el primero, al amparo del art. 477.1 LEC, en relación con lo establecido en
el art. 477.2.3.º LEC, por existencia de interés
casacional, denuncia la infracción del art. 348
CC en relación con el art. 446 CC y la
jurisprudencia sobre el precario cuando el poseedor no ostenta ningún título
para enervar la acción de desahucio.
En el segundo, al amparo del art. 477.1 LEC en relación con lo establecido en
el art. 477.2.3.º LEC, por existencia de interés
casacional denuncia la infracción del art. 38
LH y la jurisprudencia sobre la presunción iuris tantum que proclama el
contenido de la inscripción registral.
3.La parte recurrida se opone a los recursos
reiterando las alegaciones de su recurso de apelación, defendiendo la
corrección de la sentencia recurrida y solicitando la desestimación de los
recursos.
TERCERO.- Decisión de la sala. Estimación
de los recursos
Dada la estrecha conexión entre lo que se
plantea por la parte recurrente en los distintos motivos, y a la vista de lo
decidido por la sentencia recurrida, abordaremos su análisis de manera conjunta
para fundamentar la estimación de los dos recursos.
Hay que dejar constancia, en primer lugar, a
la vista de lo alegado, que, examinadas las actuaciones, no consta que la parte
demandada impugnara la autenticidad de la documentación aportada por la actora,
sino solo su valor probatorio, con el argumento fundamental de que no aportaba
documento público frente a la escritura de compraventa de la demandada.
El juzgado consideró probado, atendiendo a la
documental aportada, que si bien la demandada adquirió la propiedad de la
vivienda antes que la demandante, la perdió en la ejecución de la hipoteca que
gravaba la vivienda, y que la misma pertenece ahora a la actora, conforme a la
presunción que establece el art. 38 LH, sin que
los demandados ostenten un título que legitime su permanencia actual en el
inmueble.
Frente a este razonamiento del juzgado, la
demandada luego apelante, no ha controvertido la titularidad registral de la
actora, que en cuanto tal contaría a su favor con la presunción de que es
verdaderamente propietaria. La demandada defendió la prevalencia del título de
su compraventa por haber aportado la escritura pública frente a la nota simple,
que no es un documento público. Pero es que no es incompatible que la demandada
adquiriera la propiedad de la vivienda en 2007 con el hecho de que después, como
consecuencia de la ejecución hipotecaria en 2013, la entidad financiera se
adjudicara la propiedad. Por otra parte, contra lo que entiende la sentencia
recurrida, frente a la titularidad registral de la actora, que no ha sido
impugnada, no es preciso acreditar la cadena de transmisiones de la propiedad
producidas desde la adjudicataria de la vivienda en la ejecución hasta la
adquisición de la propiedad por la actora. Por ello, el recurso de apelación de
la demandada debió ser desestimado, pues partiendo de la titularidad registral
de la actora, que no ha sido impugnada, el razonamiento del juzgado era
correcto y procedía estimar la demanda.
La estimación de los recursos determina la
casación de la sentencia recurrida, la desestimación de la apelación de la
parte demandada y la confirmación íntegra de la sentencia del juzgado.
CUARTO.- Costas
La estimación de los recursos de casación y
extraordinario por infracción procesal determina que no se impongan las costas
de estos recursos.
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