Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
[Ver
esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10646247?index=0&searchtype=substring]
PRIMERO.- Resumen de antecedentes
Se reitera la doctrina de la sala
contenida en la sentencia del pleno 39/2021, de 2 de febrero, acerca de que en
caso de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por incumplimiento
grave del deudor, la hipoteca subsiste, pero excede del contenido propio de la
sentencia declarativa de condena incluir un pronunciamiento sobre el
procedimiento que debe seguirse para su ejecución en caso de que el deudor no
cumpla voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado.
Son antecedentes necesarios los siguientes.
1.Liberbank S.A. interpuso una demanda contra
Gabino, Fermina, DIRECCION000., Prado Gargantilla S. L., Lago Patrimonios S.L.,
Hipolito, Fátima y Jose Enrique por la que, de manera principal, solicitaba que
se declarara el vencimiento anticipado de la total obligación de pago del
contrato de préstamo hipotecario convenido por las partes, la condena al pago
de la totalidad de las cantidades debidas por principal así como por intereses.
También solicitaba que se ordenara, «a los efectos de realización del derecho
de hipoteca referido en este escrito, la realización forzosa de los inmuebles
hipotecados, lo que se verificará en ejecución de sentencia, de acuerdo con las
reglas que resultan del Capítulo IV del Título IV, Libro IIII de la LEC
(artículos 681 y ss.): a) El producto de la venta del inmueble será destinado
al pago del crédito garantizado de mi mandante en el importe a cuyo pago venga
condenado el prestatario en la sentencia, incluyendo los pronunciamientos
relativos a las cuotas que, por principal, intereses ordinarios y moratorios
devengados tras la interpelación judicial, y hasta el límite de la
responsabilidad hipotecaria, con la prelación derivada de la garantía
hipotecaria. b) Servirá de avalúo del inmueble el tipo pactado por las partes
en la escritura de hipoteca, descotando del mismo no sólo las cargas anteriores
sino la carga hipotecaria que se ejecuta parcialmente en la parte que quede por
satisfacer. c) El inmueble será transmitido con la carga hipotecaria que quede
por satisfacer, al modo previsto en el artículo 693.1 LEC." Todo ello
sin perjuicio de cuantas otras posibles medidas ejecutivas pudieren solicitarse
y acordarse en ejecución de sentencia, contra los mismos prestatarios, hasta el
íntegro pago del crédito».
2.La demanda fue estimada parcialmente por el
juzgado en el sentido de declarar la resolución contractual del contrato de
préstamo con garantía hipotecaria otorgado por las partes el 29 de junio de
2011 y ordenar la cancelación de la hipoteca constituida para garantizar el
contrato de préstamo sobre las fincas nº NUM000 y NUM001 del Registro de la
propiedad n.º 1 de Leganés, las fincas n.º NUM002, NUM003, NUM004, NUM005,
NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012 y NUM013 del Registro de
la Propiedad n.º 2 de Leganés y la finca n.º NUM014 del Registro de la
propiedad n.º 3 de Toledo. El juzgado, además, condenó de forma solidaria a
Gabino y Fermina al pago de las cantidades debidas por principal más los
intereses ordinarios devengados hasta la fecha de la sentencia, así como los
intereses que se devenguen hasta el completo pago de las cantidades adeudadas.
El juzgado consideró probado que el préstamo
con garantía hipotecaria se celebró por profesionales dedicados a la promoción
urbanística y su importe tenía como destino una promoción. También apreció que
las cláusulas de vencimiento anticipado y de interés mínimo no podían ser
declaradas abusivas y que no habían sido establecidas con falta de
transparencia. Por otra parte, consideró acreditado que, entregado el dinero
objeto del préstamo por parte del Banco, los prestatarios no habían abonado las
cuotas de amortización correspondientes a más de cinco años, y valoró que el
impago suponía un incumplimiento determinante de la declaración de resolución
contractual. El juzgado asimismo razonó que la resolución produce efectos ex
tunc,lo que significa que la obligación no existe y procede la restitución
de las cosas a su estado anterior en el sentido previsto en los arts.
1123 y 1303 CC, y ello con la consecuencia de la extinción de la
hipoteca, que es accesoria de una obligación principal que ha desaparecido.
3.Liberbank S.A. interpuso un recurso de
apelación. Afirmaba en el recurso que, si bien por regla general la resolución
contractual produce efectos ex tunc,cuando afecta a una relación
obligatoria duradera parcialmente consumada, como es el caso, la resolución
contractual opera ex nunc.
La Audiencia Provincial desestimó el recurso
de apelación. Con apoyo en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo 622/2001, de 20 de junio, y 113/2013, de 22 de febrero, razonó que
la accesoriedad de la garantía determina que haya de seguir la suerte del
préstamo y, por tanto, resuelto el contrato de préstamo, con la extinción
inherente de la obligación contractual de devolución del dinero, la hipoteca
queda también extinguida.
4.Liberbank S.A. ha interpuso un recurso de
casación.
SEGUNDO.- Recurso de casación.
Planteamiento. Doctrina de la sala. Estimación parcial del recurso
1.La parte recurrente denuncia la infracción
de los arts. 122, 144 y 104 LH en relación con
los arts. 1858, 1876 y 1156 CC. Sostiene que la resolución
del contrato de préstamo no tiene como efecto la extinción de la garantía real
sino que, pese a la resolución contractual o vencimiento anticipado, el derecho
de hipoteca constituido para garantizar el préstamo sigue subsistiendo.
Solicita que, de acuerdo con lo solicitado en
la demanda, declarada la resolución del contrato de préstamo hipotecario
suscrito con los demandados, se declare la subsistencia de la hipoteca y se
ordene en ejecución de sentencia la realización del derecho de hipoteca para el
caso de que no fueran pagadas las cantidades adeudadas, mediante la venta en
pública subasta de los inmuebles hipotecados de forma que el producto de su
venta se destine al pago del crédito garantizado.
2.La cuestión que plantea el recurso fue
resuelta por la sentencia del pleno 39/2021, de 2 de febrero, a cuya
doctrina debemos estar.
En esa sentencia, la sala estimó el recurso de
casación y la pretensión principal de la demandante por la que solicitaba la
declaración del vencimiento anticipado de la total obligación de pago del
contrato de préstamo hipotecario convenido por las partes porque el prestatario
había incumplido de manera grave sus obligaciones esenciales. Al asumir la
instancia, la sala declaró la subsistencia de la hipoteca y se pronunció sobre
la petición de la actora relativa a que se ordenara la venta en pública subasta
del inmueble hipotecado. En la sentencia 39/2021, de 2 de febrero,
literalmente dijimos:
«La demandante, además de la declaración de
vencimiento anticipado y la condena al pago, solicitó que se «ordene, a los
efectos de realización del derecho de hipoteca referido en este escrito, la
venta en pública subasta del inmueble hipotecado, identificado en los hechos de
esta demanda, lo que se verificará en ejecución de sentencia, de acuerdo con
las reglas que resultan del Capítulo IV, Libro III de la LEC (arts. 681 y
ss.): a) El producto de la venta del inmueble será destinado al pago del crédito
garantizado de mi mandante en el importe a cuyo pago venga condenado el
prestatario en la sentencia, incluyendo los pronunciamientos relativos a los
intereses moratorios devengados tras la interpelación judicial, con la
prelación derivada de la garantía hipotecaria. b) A los efectos de la subasta,
servirá de tipo o avalúo del inmueble el tipo pactado por las partes en la
escritura de hipoteca. Todo ello sin perjuicio de cuantas otras posibles
medidas ejecutivas pudieren solicitarse y acordarse en ejecución de la
sentencia, contra el mismo prestatario y el fiador, hasta el íntegro pago del
crédito». (...)
»Los demandados, como ha quedado dicho,
excepcionaron la inadecuación de procedimiento por considerar improcedente la
vía declarativa ordinaria y también se opusieron a la pretensión principal de
la demandante por lo que se refiere a la exigibilidad de la obligación, pero no
se opusieron a la petición referida a la vía procesal para la ejecución de la
sentencia estimatoria que eventualmente pudiera recaer. Con todo, a pesar de la
falta de oposición de los demandados, al asumir la instancia, esta sala ha de pronunciarse
sobre lo solicitado, por tratarse de una materia no disponible para las partes.
»Excede del contenido propio de la sentencia
declarativa de condena incluir un pronunciamiento sobre el procedimiento que
debe seguirse para su ejecución en caso de que el deudor no cumpla
voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado. Habrá de ser el acreedor
quien, mediante la interposición de la correspondiente demanda ejecutiva,
inicie un procedimiento en el que se decidan todas las peticiones que sobre la
ejecución se susciten.
»Aunque la entidad demandante es acreedora
hipotecaria, y la hipoteca subsiste, ha optado por reclamar el cumplimiento del
crédito en un procedimiento declarativo y va a obtener una sentencia de condena
dineraria que, como tal, podrá ejecutarse conforme a las reglas generales de la
ejecución ordinaria, de modo que esta sala, al no ser juez de la ejecución, no
puede pronunciarse sobre la subasta de la finca hipotecada.
»En consecuencia, no procede acoger el
pronunciamiento solicitado sobre la ejecución para el caso de falta de
cumplimiento voluntario de esta sentencia por parte de los deudores».
3.La aplicación al caso de la doctrina de la
sala determina que estimemos parcialmente el recurso de casación.
En el caso que juzgamos ha quedado firme el
pronunciamiento por el que se declara el vencimiento anticipado del contrato de
préstamo hipotecario y el demandante recurrente lo que impugna es la
declaración de la sentencia recurrida acerca de que ello conlleva la extinción
de la hipoteca.
La entidad recurrente tiene razón porque la
hipoteca subsiste como garantía del cumplimiento de la obligación vencida
anticipadamente.
La jurisprudencia en la que se funda la
sentencia recurrida no es aplicable al caso. Las sentencias 622/2001, de
20 de junio, y 113/2013, de 22 de febrero, se refieren a la nulidad de la
hipoteca concertada en garantía de un contrato usurario, y la fundamentación de
esas sentencias, en palabras de la primera, se basa en que «las obligaciones de
restitución de las prestaciones como consecuencia de la nulidad de un contrato
no derivan del mismo sino de la ley que las impone, son por tanto obligaciones
legales y no contractuales (sentencias de 10 de junio de 1952, 24 de
febrero de 1992 y 6 de octubre de 1994). Por tanto, no se ve cómo
pueda subsistir una hipoteca constituida voluntariamente con los requisitos
precisos para su inscripción registral en atención a los principios
hipotecarios de especialidad y determinación, a fin de que garantice otra
obligación principal distinta y por un tiempo que no se ha establecido
obviamente, dado el origen no contractual de la hipoteca. La Ley de 1908 es
clara (art. 3) en su declaración de nulidad de contrato de préstamo usurario,
no dispone su nulidad parcial en aquello que la contravenga, ni otra regla
contraria a la accesoriedad de la hipoteca, por lo que el órgano judicial no
puede ser la fuente creadora de una garantía real con los necesarios requisitos
exigidos para la inscripción».
En el caso que juzgamos el título por el que
se constituyó el préstamo garantizado por la hipoteca no es nulo, y la hipoteca
subsiste como garantía del cumplimiento de la obligación vencida
anticipadamente.
Cuestión diferente es, como dijimos en
la sentencia del pleno 39/2021, de 2 de febrero, que proceda que la
sentencia declarativa de condena incluya un pronunciamiento sobre el
procedimiento que debe seguirse para su ejecución en caso de que el deudor no
cumpla voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado.
Habrá de ser el acreedor quien, mediante la
interposición de la correspondiente demanda ejecutiva, inicie un procedimiento
en el que se decidan todas las peticiones que se susciten sobre la ejecución.
Aunque la entidad demandante es acreedora
hipotecaria, y la hipoteca subsiste, ha optado por reclamar el cumplimiento del
crédito en un procedimiento declarativo y ha obtenido una sentencia de condena
dineraria que, como tal, podrá ejecutarse conforme a las reglas generales de la
ejecución ordinaria, de modo que esta sala, al no ser juez de la ejecución, no
puede pronunciarse sobre la subasta de la finca hipotecada.
En consecuencia, no procede acoger el
pronunciamiento solicitado sobre la ejecución para el caso de falta de
cumplimiento voluntario de esta sentencia por parte de los deudores.
TERCERO.- Costas
La estimación parcial del recurso de casación
determina que no hagamos pronunciamiento sobre las costas devengadas.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1º.-Estimar parcialmente el recurso de
casación interpuesto por la representación procesal de Liberbank S.A. contra
la sentencia de fecha 19 de febrero de 2020, dictada por la Audiencia
Provincial de Madrid, Sección 20.ª, en el rollo de apelación n.º 683/2019,
dimanante del juicio ordinario n.º 269/2018 del Juzgado de Primera
Instancia e Instrucción n.º 4 de Leganés.
2.º-Casar la sentencia en el único extremo de
declarar que el vencimiento anticipado del préstamo con condena al pago de las
cantidades adeudadas no conlleva la extinción de la garantía hipotecaria
constituida para garantizar el pago de la obligación.
3.º-No imponer las costas del recurso de
casación y ordenar la devolución del depósito constituido para su
interposición.
No hay comentarios:
Publicar un comentario