Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
de casación partimos de los antecedentes siguientes:
1.º-Mediante instrumento público de 7 de junio
de 1999, la compañía mercantil Construcciones San Martín, S.A., otorgó
escritura de división material de finca, declaraciones de obra nueva y
constitución de servidumbres, conforme a la cual una finca de su propiedad de
5.453,95 m2 se dividió en 28 fincas independientes, susceptibles de
aprovechamiento, dominio y disfrute por separado, con destino a viviendas
unifamiliares adosadas y construidas en hilera, cada una de ellas compuesta de
planta semisótano con destino a garaje-aparcamiento dotacional, DIRECCION004,
DIRECCION005 y DIRECCION006, cuyas características son idénticas, y que ocupan
aproximadamente una superficie en parcela de 78,22 metros cuadrados y de 302,17
metros cuadrados construidos.
Se constituyeron, también, una serie de
servidumbres recíprocas para paso de personas, vehículos e instalaciones en la
planta semisótano entre las parcelas 1 y 13 y 14 a 28, de chimeneas y antena de
TV, así como de zona de uso permanente de jardín, piscina, botiquín, aseos,
depuradora y paso de personas.
De igual forma, se constituyó una comunidad de
uso sobre las instalaciones, obras y servicios que existan o que en el futuro
se construyan o instalen en la franja de terreno afectada por las servidumbres
bajo rasante y sobre rasante de las 28 fincas que integran la U-14 b.
Esta comunidad de uso se regirá por los
estatutos que se transcriben, conforme a los cuales estará constituida por los
propietarios de las 28 fincas, que nombrarán entre sus miembros un presidente,
que representará a la comunidad judicial y extrajudicialmente, y un
administrador. Los acuerdos válidamente tomados obligarán a todos los
propietarios incluso a los ausentes o disidentes. Se llevará un libro de actas,
y, al menos, la junta se reunirá una vez al año, para la aprobación de las
cuentas y la fijación del presupuesto del año siguiente, sin perjuicio de
reunirse para tratar de otros asuntos que se indicarán en el correspondiente
orden del día.
Las instalaciones, obras y servicios que
existan o que en el futuro se construyan o instalen en la franja de terreno
afectada por las servidumbres bajo rasante y sobre rasante de las 28 fincas
serán propiedad por partes iguales de los propietarios actuales o futuros de
las 28 fincas. Todos los propietarios de los predios sirvientes están obligados
a permitir cuantas reparaciones exija el uso y conservación de los elementos en
qué se materializan las servidumbres constituidas.
Todos los gastos de mantenimiento y
conservación o de adquisición en su caso, de las citadas instalaciones, obras y
servicios serán de cuenta y cargo de los propietarios de dichas fincas, a
partes iguales entre los mismos.
Disponen, por último, los estatutos, que la
comunidad podrá dictar normas de régimen interior que estime oportunas para el
mejor aprovechamiento y disfrute de las citadas instalaciones, obras y
servicios comunes.
En el artículo 5 del reglamento de régimen
interior de 15 de noviembre de 2001 se especifica:
«Con el fin de mantener un criterio uniforme
en la estética de la urbanización, cualquier obra de cerramiento, enrejados,
colocación de pérgolas, apertura de tejados, doble acristalamiento, fondos,
techados o similares deberá realizarse con los mismos materiales colores y
formas empleados en la construcción original».
2.º.-D.ª Zulima, D. Luis María y D.ª Brigida,
en su condición de copropietarios de una de las viviendas del complejo
inmobiliario litigioso, sita en el DIRECCION003, en julio de 2014 procedieron
al cerramiento de la terraza, originalmente descubierta, en la última planta de
la vivienda de su titularidad. La ejecución de esta obra determinó la denuncia
de un vecino al Ayuntamiento de Madrid, que ordenó su demolición. Solicitada la
legalización fue administrativamente denegada dado que solo existía un remanente
de edificabilidad permitida de 11,38 m2. Con el fin de ajustar el cierre a la
normativa urbanística y comoquiera que la superficie cubierta era de 27,01 m2,
se realizó un proyecto de demolición de 15,63 m2 para limitar la construcción a
la superficie autorizada de los 11,38 m2. Se concluyeron las obras el 1 de
septiembre de 2017 y se concedió la licencia de primera ocupación el 22 de
febrero de 2018.
3.º-El presidente de la Comunidad de
Propietarios de dicho complejo inmobiliario, sito en la DIRECCION000 y
DIRECCION001 de Madrid, debidamente autorizado, en virtud de acuerdo adoptado
en junta celebrada el 29 de noviembre de 2017, formuló una demanda contra D.ª
Zulima, D. Luis María y D.ª Brigida, directamente encaminada a la obtención de
un pronunciamiento judicial que condenase a los demandados a retirar la obra de
cerramiento instalada en la terraza de su vivienda unifamiliar, dejando la
misma libre y expedita de toda construcción al incumplir las prevenciones del
artículo 5 del reglamento de régimen interior y alterar elementos comunes como
es el aspecto exterior del complejo urbanizador.
4.º-El conocimiento de la demanda correspondió
al Juzgado de Primera Instancia número 87 de Madrid, que estimó la acción
ejercitada. Para ello, barajó, en síntesis, el siguiente conjunto argumental.
En primer término, razonó que el complejo
inmobiliario fue constituido como una única comunidad de propietarios, que
cuenta con órganos rectores tales como una junta general, un presidente, un
vicepresidente y un secretario administrador, sin que constituya una agrupación
de comunidades. La regulación aplicable es la establecida en el artículo
24.2 a) de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).
La fachada de las viviendas se concibió en
proyecto y fue puesta en obra como una unidad constructiva, que evidenciaba el
cerramiento del conjunto inmobiliario, constituido por una hilera de 28
edificaciones adosadas las unas a las otras. La fachada, además de la
consideración de elemento decorativo, conforma el efectivo cerramiento frente a
los agentes meteorológicos y funciona de sustentación del complejo
edificatorio.
La comunidad de propietarios demandante se
encuentra plenamente legitimada para reclamar la demolición del cerramiento que
se adosa en la fachada, al tratarse de un elemento constructivo que se ha
realizado sin el consentimiento y autorización de la junta de propietarios en
aplicación de los artículos 396 del Código Civil (en adelante CC) y 7
y concordantes de la LPH.
Los estatutos constitutivos de la comunidad de
uso son meramente enunciativos, ostentando la calificación de comunes el vuelo,
el suelo, subsuelo, fachadas y otros elementos por uso, adscripción o propia
naturaleza.
Las licencias administrativas concedidas para
los elementos constructivos ejecutados son irrelevantes para la decisión del
presente litigio, pues una cosa es el régimen administrativo municipal y otra
la regulación civil nacida al amparo de la LPH y lo dispuesto en el CC.
La terraza privativa de la parte demandante
apoya y descansa en forma de alargamiento vertical de la fachada en un elemento
común como es la propia fachada y el poyete exterior de la misma, al adosarse
de forma directa sobre el muro de cerramiento de fachada y la barandilla. Se
trata de un recrecimiento de la fachada que supone una alteración evidente de
su apariencia decorativa, como resulta de las fotografías aportadas al
procedimiento.
Las fotografías claramente demuestran que la
obra ejecutada no presenta uniformidad estética con el propio cerramiento de
fachada, cambia la apariencia exterior del conjunto inmobiliario.
Es un hecho objetivo que lo edificado afecta a
la linealidad de las vistas de todos los vecinos que miran por ese linde de
fachada, no solo los inmediatamente afectados por el adosamiento, sino incluso
los alejados en una distancia media o lejana, al constituir un obstáculo visual
evidente que, además de afear el aspecto decorativo de la fachada, obstruye, de
forma definitiva, la percepción de vistas lineales rectas desde el resto de los
convecinos. No se trata pues de un cerramiento inocuo para el resto de usuarios
de las viviendas.
Por todo ello, al no constar la autorización
de los otros propietarios, y contradecir lo dispuesto en el reglamento de
régimen interno, en aplicación de lo establecido en el artículo 24 de la
LPH, procede condenar a los demandados a retirar la obra de cerramiento
instalada en la terraza de su DIRECCION002, dejándola libre y expedita de toda
construcción.
5.º-Contra dicha sentencia se interpuso
recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la sección 19.ª de la
Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia confirmatoria de la
pronunciada por el juzgado.
El tribunal consideró que, examinada la prueba
practicada, y en contra de lo que mantiene la parte demandada:
«[e]s evidente que se ha producido una
alteración de la fachada siendo que dicha notoria alteración contraviene,
incluso, lo dispuesto en el artículo 5 del Reglamento de Régimen Interno de la
Comunidad, aprobado el 15 de noviembre de 2001. Si conforme a dicho precepto,
el objeto de cualquier obra de cerramiento, enrejados, colocación de pérgolas,
apertura de tejados, doble acristalamiento, toldos, techados o similares, se
realice con los mismos materiales colores y formas empleados en la construcción
original, con el fin de mantener un criterio uniforme en la estética de la
urbanización, basta atender a las fotografías aportadas para concluir, sin duda
alguna, con que la instalación del cerramiento, por más que se haya ajustado a
una licencia urbanística, se aparta absolutamente de la uniformidad de la
estética de la urbanización, altera su configuración y priva de vistas
frontales al resto de los vecinos y su supresión debe ser confirmada aunque la
terraza en la que se ha procedido sea privativa de los demandantes. No es óbice
a esta conclusión que otros vecinos hayan instalado pérgolas u otros elementos
cuando tal instalación (en zona de jardines traseros, según se manifestó por la
administradora y resulta también de las fotografías aportadas) carece de la
entidad y relevancia de la que ahora es objeto de enjuiciamiento».
6.º-Contra dicha sentencia se interpuso por
los demandados el correspondiente recurso de casación.
SEGUNDO.- Motivo único del recurso de
casación
Se construye sobre la base de considerar
infringidos los artículos 396 del CC, relativo a los elementos comunes en
la comunidad, y el 24 de la LPH, concerniente a los «complejos inmobiliarios
privados» por su indebida aplicación a la comunidad de uso constituida por los
propietarios de las viviendas unifamiliares en el ejercicio de su autonomía
privada.
La parte recurrente sostiene, en síntesis, que
el núcleo de la cuestión controvertida radica en determinar si cabe extender
las reglas de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios previstos
en el artículo 24 de su ley reguladora, más allá de los elementos que los
propietarios hayan decidido hacer comunes.
La parte recurrente considera que la Ley
8/1999, de reforma de la LPH, no tiene por objeto alterar la realidad física de
los complejos inmobiliarios privados, los cuales no son edificios
individualizados con elementos estructurales comunes, sino que tales elementos
comunes deben de ser determinados por disposición de los particulares.
En consecuencia, en dichos complejos
inmobiliarios, son los propietarios los que determinan si: (i) existe o no una
copropiedad sobre determinados elementos; (ii) cuáles son los elementos a los
que se extiende la copropiedad; (iii) si dicha copropiedad es indivisible; (iv)
si la copropiedad es inherente o no al derecho privativo de propiedad,
cuestiones todas ellas que no puede establecer forzosamente la ley a diferencia
de la enumeración del artículo 396 del Código Civil, al no existir una
realidad física indubitada, estructural y única, como es el edificio.
En definitiva, no puede extenderse a la
fachada de la vivienda unifamiliar la condición de elemento común sometido al
régimen de la LPH, puesto que es propiedad exclusiva de la parte demandada, y
esta, en su inmueble, puede hacer las alteraciones que considere oportunas. Los
únicos elementos comunes son los reseñados en la escritura de constitución de
las obras nuevas y servidumbre de 7 de junio de 1999, que contiene los
estatutos que regulan exclusivamente la comunidad de uso sobre dichos
elementos. El Reglamento de Régimen Interior no puede considerarse como
constitutivo de un régimen de comunidad.
En definitiva, concluye la parte recurrente:
«Mi representada ha llevado a cabo en una
vivienda de su propiedad unas obras de cerramiento que -no se niega- alteran el
aspecto exterior de su fachada y son claramente visibles desde el exterior.
Ocurre también que su fachada, en su diseño originario, era similar a las
fachadas de otras viviendas junto con las cuales se constituyó, desde 1999, una
limitada comunidad de uso que afectaba única y exclusivamente a determinados
elementos concretos: "las instalaciones, obras, servicios que existen o que
en el futuro se construyan o instalen en la franja de terreno afectada por las
servidumbres bajo rasante y sobre rasante de las 28 fincas que integran la
parcela U-14/b. Por ello, Ia aplicación del artículo 24 LPH no puede
extenderse más allá de aquellos elementos que los propietarios han considerado
debían quedar incluidos en Ia comunidad de uso, no siendo aplicable al resto
(en particular a las fachadas) las previsiones contenidas en el artículo
396 del Código civil o en la LPH"».
La comunidad recurrida se opone a la
admisibilidad del recurso de casación al considerar que hace supuesto de la
cuestión, toda vez que prescinde de los hechos en los que se funda la sentencia
dictada por el tribunal provincial. No podemos aceptar la concurrencia de ese
óbice formal impeditivo del conocimiento del recurso.
Es cierto, como dijimos, en
las sentencias 2/2019, de 8 de enero, 795/2021, de 22 de noviembre,
o más recientemente 1169/2025, de 17 de julio y 1178/2025, de 21
de julio, entre otras muchas, que es doctrina de esta sala que los motivos del
recurso de casación deben respetar la valoración de la prueba contenida en la
sentencia recurrida, lo que implica: (i) que no se puede pretender una revisión
de los hechos probados ni una nueva valoración de la prueba; (ii) que no pueden
fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados
probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los
hechos que la audiencia provincial considere acreditados (petición de principio
o hacer supuesto de la cuestión).
Ahora bien, en el presente caso, la parte
recurrente no altera la base fáctica de la resolución recurrida, incluso admite
que las obras llevadas a efecto por los demandados alteran el aspecto exterior
de su fachada y son claramente visibles desde el exterior, ahora bien considera
que no cabe aplicar la LPH para la decisión de la presente controversia de la
forma en que fue interpretada por el tribunal provincial, lo que no constituye
una cuestión fáctica sino jurídica, propia del recurso de casación.
Esta sala ha distinguido entre valoración
fáctica y las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, para
sostener que la apreciación de estas últimas entraña una valoración de
naturaleza jurídica solo susceptible de ser examinada a través del recurso de
casación (SSTS 701/2013, de 7 de noviembre; 325/2020, de 22 de
junio; 36/2023, de 27 de enero; 746/2025, de 13 de
mayo y 1184/2025, de 21 de julio, entre otras).
Por otra parte, como señalamos en
las SSTS 1233/2024, de 3 de octubre; 1634/2024, de 5 de
diciembre; 459/2025, de 24 de marzo; 827/2025, de 27 de
mayo, 1178/2025, de 21 de julio, entre otras muchas, que:
«[e]ste tribunal ha elaborado la doctrina de
las causas absolutas y relativas de inadmisibilidad, fijada en el auto del
pleno de 6 de noviembre de 2013 (recurso 485/2012), asumida en resoluciones
posteriores como las sentencias 577/2015, de 5 de noviembre; 667/2016,
de 14 de noviembre; 292/2017, de 12 de mayo; o más recientemente
142/2021, de 15 de marzo; 629/2021, de 27 de septiembre; 658/2021, de
4 de octubre; 843/2021, de 9 de diciembre; 283/2022, de 4 de abril, 1032/2022,
de 23 de diciembre o 1219/2023, de 11 de septiembre, entre otras
muchas. Según tal doctrina:
»"[...] puede ser suficiente para pasar
el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta
identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun
indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una
exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de
fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de
admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es
adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la
sentencia (sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la
439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017, de
2 de marzo)"».
En el supuesto que nos ocupa, el recurso se
fundamenta en la infracción de una norma legal cuya interpretación tiene
interés general, se respetan y no se rebaten los hechos probados, y la cuestión
controvertida que plantea es perfectamente comprensible para la parte recurrida
que pudo ejercitar, sin cortapisas, su derecho de defensa, por lo que el
recurso debe ser admitido.
TERCERO.- Los conjuntos inmobiliarios
privados
Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, añadió un
capítulo III a la precitada disposición general, rubricado con el epígrafe:
«Del régimen de los complejos inmobiliarios privados», integrado por un nuevo
artículo 24, que abordó su problemática específica, distinta a la tradicional
configuración de la propiedad horizontal sobre un único edificio, un único
solar y un único portal, con la finalidad de cubrir el vacío normativo
existente, al hallarse dichos complejos, en los que se engloban una serie de
supuestos heterogéneos de organización de la propiedad, huérfanos de una
regulación jurídica constantemente reclamada por doctrina y jurisprudencia, que
venía aplicando para resolver las controversias de tal clase el régimen de
propiedad horizontal como forma de comunidad yuxtapuesta en la que se integran
los propietarios de cada uno de los inmuebles (SSTS 18 de abril de
1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de junio
de 1995, rec. 406/1992; 5 de julio de 1996, rec. 3238/1992; 357/2003,
de 7 de abril; 311/2004, de 15 de abril; 247/2009, de 1 de
abril; 489/2021, de 6 de julio y 594/2021, 13 de
septiembre, entre otras).
En la Carta de Roma (V Congreso Internacional
de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios
«[p]or la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a
través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y
deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de
titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y
particulares de los partícipes».
A dicha Carta de Roma se refiere expresamente
la STS 992/2008, de 27 de octubre, que precisa además que:
«[s]egún la doctrina científica, la
caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es,
pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de
conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos
privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad
común, viales, instalaciones o servicios».
Por su parte, el art. 26.6 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece, con la
excepción que señala, la necesidad de que constitución y modificación del
complejo inmobiliario privado sea autorizada por la Administración competente
donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen como
requisito indispensable para su inscripción.
Y, en el último párrafo de dicho precepto, se
establece que:
«A los efectos previstos en este número se
considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la
propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a
una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda,
con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento
sean titulares de los elementos privativos».
El art. 2, apartado c), de la
LPH señala que dicha disposición normativa se aplicará a los complejos
inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
Y, por su parte, el nuevo art. 24 de la
LPH dispone que el régimen especial de propiedad establecido en
el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos
inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
1. Que el complejo inmobiliario esté integrado
por dos o más edificaciones o parcelas. Este requisito concurre
indiscutiblemente en el caso que enjuiciamos, puesto que la urbanización
litigiosa está compuesta por 28 parcelas sobre las cuales se han edificado 28
viviendas, de configuración idéntica, adosadas y alineadas entre sí y con la
misma superficie.
2. Que dichas edificaciones o parcelas sean
independientes, requisito que, también concurre, ya que el complejo
inmobiliario, objeto de este proceso, está constituido por viviendas
unifamiliares asentadas cada una de ellas en su parcela.
3. Que el destino principal sea el de vivienda
o locales, en este caso de vivienda, con lo que indiscutiblemente, de igual
forma, se observa esta tercera exigencia legal.
4. Por último, que exista una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones, obras y
servicios, como resulta de la escritura de 8 de junio de 1999, de división
material de finca, declaraciones de obra nueva y constitución de servidumbres,
a la que hicimos expresa referencia en el antecedente de hecho primero de esta
sentencia, al que ahora nos remitimos.
Como señalan las SSTS 215/2015, de 29 de
abril y 489/2021, de 6 de julio, en cualquier caso, será necesario,
para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración
material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de
copropiedad. En definitiva, la configuración jurídica de los complejos
inmobiliarios privados a los que se refiere el art. 24 LPH, exige la
concurrencia de elementos privativos y comunes. Los primeros conformados por la
existencia de una pluralidad de edificaciones o de parcelas con destino a
viviendas o locales independientes entre sí; y los segundos, por la existencia
de una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios. A estos dos elementos es preciso adicionar otro de naturaleza
inmaterial, constituido por la concreta organización de la que se dota el
complejo inmobiliario y en la que entra en juego el principio de la libre
autonomía de la voluntad de los constituyentes.
Según dispone el mentado art. 24 de la
LPH, la aplicación de dicha normativa a las urbanizaciones o complejos privados
inmobiliarios admite sendas modalidades: una directa y otra supletoria. La
primera, a su vez, bajo dos sistemas distintos, cuales son que el complejo
inmobiliario se constituya como una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el art. 5.2 LPH, o que se
constituya en una agrupación de comunidades, con las particularidades que, en
este caso, se establecen en el art. 24.2 b) de la ley. La aplicación
supletoria de la LPH corresponde a los complejos inmobiliarios privados
que no adopten ninguna de las precitadas formas jurídicas respecto de los
pactos que establezcan entre sí los copropietarios.
En los conjuntos inmobiliarios privados
confluyen pues una cotitularidad sobre elementos comunes, con una propiedad
exclusiva sobre los distintos locales o viviendas que se integran en aquellos,
régimen del que dimanan un haz de relaciones jurídicas que guardan identidad de
razón con los edificios únicos sometidos al régimen de propiedad horizontal,
hasta el punto de que la jurisprudencia, antes de la introducción del art.
24 en la LPH, venía aplicando este régimen jurídico como fundamento resolutorio
de las cuestiones controvertidas planteadas.
En la Exposición de Motivos de la LPH se
señala que en dicho régimen jurídico «íntimamente unidos a los derechos de
disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza ... inspirados en las
relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que
el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en
menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de convivencia
normal y pacífica».
Por su parte, la STS 401/2009, de 28 de
mayo, se refiere a esa confluencia de intereses en los conjuntos inmobiliarios
privados, cuando señala:
«En la actualidad, la actividad de las
urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999,
de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad
Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejos inmobiliarios
privados. Y es precisamente en defensa de los intereses generales y del régimen
de propiedad horizontal, lo que autoriza a los propietarios, al amparo del
principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255
del Código Civil, a configurar un régimen jurídico adaptado a esa peculiar
naturaleza de las urbanizaciones privadas, limitando las facultades
dispositivas de sus integrantes mediante la redacción de unos Estatutos en los
que se disciplinan los derechos y obligaciones de todos ellos, sin
contravención alguna que pudiera afectar al contenido del derecho singular que
asiste a cada uno, desde el momento en que van dirigidos a asegurar el mejor
disfrute de los comuneros; el equilibrio arquitectónico de la urbanización y a
evitar un aumento de la densidad de la población en la misma, impidiendo la
división o segregación de las parcelas en los términos que se establece en el
artículo 2; estatutos que tienen una eficacia configuradora absoluta y que
producen efectos reales entre las partes que contribuyeron a su formación y
constitución a los que obliga junto a los demás que de los mismos traigan causa
por virtud de un negocio jurídico posterior, al margen de la inscripción
registral, como sucede en este caso».
Y la STS 215/2015, de 29 de abril, se
refiere a una de las formas susceptibles de ser adoptadas por estos conjuntos
inmobiliarios conocida como de propiedad tumbada, en los términos siguientes:
«Junto a los inmuebles en general sujetos al
régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado
por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que se
incardinan los supuestos denominados de propiedad "tumbada", en los
que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda
o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios y demás
cometidos comunitarios, generándose para su administración una comunidad de
intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las
fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo
concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al
todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de
los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a
disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su
mantenimiento, lo que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia de
dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y
la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose
ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto
a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal
(SSTS de 13 noviembre de 1985; 28 enero 1995; 26 mayo 1995; 5
julio 1996 y 2 febrero 1997)».
CUARTO.- Examen de las circunstancias
concurrentes
En el supuesto litigioso sometido a nuestra
consideración, se ha otorgado una escritura de obra nueva, en la que se
procedió a la descripción del complejo inmobiliario y se constituyó una
comunidad única; no obstante, entiende la parte recurrente, que la normativa de
la LPH no puede aplicarse a la obra litigiosa, ya que esta solo podría regular
la comunidad de uso constituida por las servidumbres, instalaciones y servicios
comunes a los que se refieren los estatutos, y ni tan siquiera con carácter
supletorio en defecto de norma dispositiva suscrita por los propietarios.
En definitiva, la cuestión jurídica que se
suscita es la concerniente a la legalidad de las obras ejecutadas por los
demandados que, según su tesis, están perfectamente legitimados para realizar
cualquier clase de alteración, modificación o construcción en la vivienda
unifamiliar de su titularidad exclusiva, como es el cierre levantado en su
terraza, al ser independiente del resto de las viviendas que conforman el
complejo inmobiliario, sin más límites que respetar las instalaciones y
servicios comunes, así como las servidumbres constituidas.
No podemos aceptar ese argumento en virtud de
las concretas circunstancias fácticas que concurren en el presente caso.
No ofrece duda que nos encontramos ante un
complejo inmobiliario privado al que se refiere el art. 24 LPH, puesto que
concurren todos los requisitos legales que hemos examinado para determinar su
aplicación al caso. Lo que directamente conduce a que la presente controversia
deba ser resuelta mediante la aplicación del régimen jurídico al que nos remite
la ley como normativa resolutoria.
Para ello, hemos de partir de la base de que
el complejo litigioso consta de su correspondiente título constitutivo
conformado por la escritura pública de 7 de junio de 1999, que se otorga por la
entidad promotora de la urbanización Construcciones San Martín, S.A., cuando ya
se encontraba en vigor la reforma legal introducida en la LPH por la Ley
8/1999, de 6 de abril.
En la descripción de obra nueva se hace
expresa referencia a que:
«Sobre todas las parcelas individualizadas
como fincas registrales independientes, descritas anteriormente, se sitúan las
viviendas unifamiliares adosadas de nueva construcción que en este apartado se
declaran como Obras Nuevas en Construcción, que han sido descritas
anteriormente -al referenciar las parcelas-, indicando la vivienda, número de
plantas, superficie ocupada de la parcela por la edificación y el total de la
superficie construida. Por tanto, y al objeto de evitar reiteraciones, en este
apartado se indican las características y datos necesarios de las edificaciones
sobre cada parcela, que son idénticas para todas ellas, y por tanto las
edificaciones que se están construyendo sobre cada una de las parcelas, y sus
correspondientes plantas se componen de diferentes compartimentos y servicios».
A continuación, se procede a la descripción de
los elementos estructurales de las viviendas que son igualmente idénticos: con
planta semisótano: garaje-dotaciones, DIRECCION004 y DIRECCION006, como
igualmente tienen la misma superficie construida y ocupada, siendo construidas
con los mismos materiales.
Las fotografías obrantes en autos refrendan la
identidad existente entre la configuración jurídica del complejo inmobiliario y
su realidad constructiva.
Nos encontramos ante unas viviendas
unifamiliares adosadas que comparten, por lo tanto, sus muros laterales,
construidas en hilera, y de estructura exterior idéntica, con un paramento
exterior integrado por las correspondientes fachadas de cada una de las
viviendas, que aparentemente conforman una unidad estructural, como señala el
juzgado, al hallarse los distintos inmuebles unidos los unos a los otros.
Es evidente que, en el título constitutivo, se
está describiendo un complejo inmobiliario bajo la mentada configuración
física, en el que las construcciones de tal forma levantadas son idénticas las
unas a las otras, bajo una uniformidad estandarizada.
Las viviendas se prestan servicios entre sí
para garantizar las instalaciones de electricidad, agua y televisión, de
saneamiento y de incendios, así como otras servidumbres constituidas a las que
se refiere el título constitutivo, amén de compartir otros servicios e
instalaciones conjuntas.
Deviene también indiscutible que la unilateral
construcción de fábrica llevada a efecto por los demandados, en su terraza
privativa -naturaleza jurídica que no se cuestiona por el tribunal provincial-
además de limitar las vistas a los otros propietarios, altera peyorativamente y
de forma notoria dicha armonía constructiva, en contra además de las normas de
régimen interior, que se han dado los propietarios de las viviendas integradas
en la urbanización, que pretenden garantizar la uniformidad exterior de las
distintos elementos que integran el conjunto inmobiliario, normas que no son
contrarias a la ley, ni incompatibles con los estatutos, ni con el título
constitutivo, que parte de la identidad de las viviendas.
Por otra parte, la obra ejecutada perjudica a
los otros propietarios, como sostienen las sentencias de ambas instancias, al
privarles de vistas y no solo con respecto a las terrazas contiguas.
Es evidente que la actuación de cada
propietario no es ilimitada, sino que se encuentra condicionada por su
integración en el conjunto inmobiliario y por la regla derivadas de las
relaciones de vecindad de no causar daño a otro.
La parte recurrente entiende que, por su
condición de titular de su vivienda unifamiliar, puede realizar en ella
cualquier clase de actuación, argumento que no puede aceptarse en perjuicio de
los intereses de los otros propietarios integrados en el conjunto inmobiliario.
En el Reglamento de Régimen Interno los
propietarios han establecido unas normas comunes de convivencia que son acordes
con la ley y no infringen los estatutos, ni el título constitutivo del complejo
inmobiliario, y así destacamos:
« ARTICULO 1.- Los propietarios,
arrendatarios y servidores están obligados a respetar y cumplir este Reglamento
de Régimen Interior, donde, como anexo a la Ley de Propiedad Horizontal y
a los Estatutos reguladores de la Comunidad, se contienen las normas para
regular la convivencia, buenas relaciones de vecindad y el adecuado uso,
cuidado y utilización de las instalaciones, servicios y cosas comunes.
[...]
»ARTICULO 4.- A los propietarios,
arrendatarios y servidores no les está permitido tender ropas en las fachadas
externas de las viviendas.
»ARTICULO 5.- Con el fin de mantener un
criterio uniforme en la estética de la urbanización, cualquier obra de
cerramiento, enrejados, colocación de pérgolas, apertura de tejados, doble
acristalamiento, fondos, techados o similares deberá realizarse con los mismos
materiales colores y formas empleados en la construcción original.
»ARTICULO. - 6: Los condueños se obligan a
hacer a su costa en sus viviendas, las obras y reparaciones cuya acción u
omisión perjudique a la propiedad común o a la de otros partícipes,
respondiendo en todo caso de los daños que por su conducta hubiera dado lugar.
»La reparación de las instalaciones y
canalizaciones que hayan de hacerse por averías u obstrucciones causadas por
uno de los propietarios o por sus inquilinos serán por cuenta de aquel o de
estos. Si para realizar cualquier reparación fuese preciso intervenir dentro de
las partes privativas de otro condueño, este se obliga a autorizar las obras
necesarias, siendo de cuenta del primero la realización de las mismas".
»ARTICULO 8. - Los gastos que originen la
reparación y conservación de los elementos comunes de la urbanización, los del
sostenimiento de los servicios que tengan este carácter, así como los arbitrios
cargados sobre la totalidad del inmueble, serán satisfechos por los comuneros
en la proporción de 1/28 partes.
[...]
»ARTICULO 15. - Las disposiciones de este
Reglamento serán obligatorias para todos los propietarios actuales o futuros de
las viviendas.
[...]
»ARTICULO 17. - Las cuestiones que surjan
entre los titulares de las viviendas por razón de propiedad o uso de los
elementos comunes, de no constituir delitos, serán sometidas a la Junta de
Gobierno o, a petición de las partes, y si el asunto lo requiere, a la
Asamblea».
Por todo ello, no consideramos que, en
atención a las concretas circunstancias concurrentes, se hayan vulnerado
los arts. 24 de la LPH y 396 CC a los que se refiere como
infringidos la parte demandada como fundamento de su recurso, por la
circunstancia de que se hayan declarado ilegítimas las obras llevadas a efecto
por los demandados en su terraza privativa y que, por sus características,
perjudican las vistas de otros propietarios y alteran, de forma notoria y
peyorativa, la configuración uniforme y estética de las viviendas adosadas en
hilera, como una unidad estructural con apariencia fáctica de fachada única.
La integración en el conjunto inmobiliario no
permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras
cuando, además, perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios de
la urbanización, que han convenido además unas normas de régimen interior que
respete la unidad arquitectónica del conjunto en beneficio y en interés general
de los todos ellos.
QUINTO.- Costas y depósito
1.-De conformidad con lo previsto en art.
398.1 LEC, al haberse desestimado el recurso interpuesto, debe imponerse a la
recurrente las costas causadas.
2.-Procede acordar igualmente la pérdida del
depósito constituido para recurrir, de conformidad con la disposición
adicional 15.ª, apartado 9, de la LOPJ.
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