Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de enero de 2026 (Sentencia: 28/2026, Recurso: 6503/2020, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1.D. Florencio (sucedido posteriormente por su
viuda, D.ª Visitacion) formuló, el 5 de marzo de 2019, una «demanda de juicio
declarativo ordinario sobre acción de retracto arrendaticio urbano contra la
sociedad Obras Tabiur S.L.», respecto de la vivienda sita en la DIRECCION000,
de Valladolid, con base en los siguientes hechos:
i) El demandante es arrendatario de la
vivienda objeto del proceso, que constituye su domicilio habitual, donde
convive con su esposa, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 20 de
octubre de 2016, suscrito con Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y
Soria, SA (Caja España).
ii) Dicha vivienda fue vendida por Caja España
a la demandada, sin que al arrendatario se le practicara notificación alguna de
la transmisión.
iii) La demandada, al comprobar que la
vivienda se encontraba ocupada por el demandante, formuló denuncia por un
presunto delito de usurpación, tramitándose juicio por delito leve en el que
recayó sentencia absolutoria, al quedar acreditado que la ocupación de la
vivienda por el demandante y su familia se encontraba amparada por justo
título.
iv) No fue hasta la celebración de dicho
procedimiento penal cuando, a requerimiento del letrado del demandante, la
demandada exhibió su título de propiedad, consistente en escritura pública de
compraventa de varias viviendas sitas en distintos inmuebles, entre ellas la
que constituye el objeto del presente retracto, otorgada el 28 de septiembre de
2018.
v) En dicha escritura resulta especialmente
relevante que Caja España manifestara que la vivienda se encontraba «libre de
arrendamientos», pese a conocer la existencia del contrato de alquiler vigente,
en virtud del cual venía percibiendo regularmente las rentas mensuales.
vi) Queda así acreditado que el demandante,
junto con su esposa, es arrendatario de la vivienda litigiosa y que no le fue
notificada en modo alguno la transmisión, circunstancia que no afecta a sus
derechos como retrayente, pues, una vez tenido conocimiento de la enajenación
puede ejercitar el derecho de retracto conforme a lo dispuesto en el art.
25.3 LAU, dentro del plazo legalmente establecido.
vii) El precio que consta en la escritura de
compraventa asciende a 8.237 euros, cantidad que será ingresada en la cuenta de
depósitos y consignaciones del juzgado una vez quede debidamente identificada,
y que en todo caso se ofrece formalmente, junto con los gastos del contrato y
demás conceptos a que se refiere el art. 1518 CC, comprometiéndose el
demandante -por desconocer su importe- a consignarlos o a prestar caución
suficiente para cubrirlos cuando sean acreditados por la parte demandada.
2.La demandada se opuso a la demanda y
articuló su oposición sobre la base de las siguientes alegaciones:
i) La inoponibilidad del arrendamiento por no
constar inscrito en el Registro de la Propiedad, extremo que -según sostiene-
resultaría reforzado por la manifestación efectuada por la entidad bancaria
vendedora en la escritura de compraventa en el sentido de que la vivienda se
encontraba libre de arrendamientos.
ii) La extemporaneidad de la acción, al
considerar que el demandante conocía desde el 6 de noviembre de 2018 que la
vivienda era propiedad de la demandada y que, aun siendo consciente de la
existencia del procedimiento penal seguido contra él por un presunto delito de
usurpación, no solicitó la entrega de copia de la escritura de compraventa,
desconociendo esta parte, además, si Caja España le informó de la intención de
vender la vivienda y de las condiciones de la venta.
iii) La improcedencia del retracto por
tratarse de una venta conjunta, al haber adquirido la demandada, junto con la
vivienda litigiosa, otras dieciocho viviendas por un precio global de 164.000
euros, sosteniendo que el art. 25.7 LAU, en los supuestos de venta total
de un edificio, no reconoce a los arrendatarios de las viviendas que lo
integran el derecho de retracto, por cuanto su ejercicio individual frustraría
la causa económica del contrato de compraventa.
iv) La necesidad de atender al valor real de
la vivienda, que -según afirma- no se corresponde con el precio de venta (8.237
euros), al atribuirle un valor de mercado de 24.367,03 euros y un valor
catastral de 10.509,51 euros, así como de computar los gastos soportados por la
adquisición, tanto notariales (1.406,45 euros) como registrales, de gestoría y
fiscales (3.292,34 euros), de manera que, en el supuesto de estimarse la acción
de retracto, el demandante debería abonar la cantidad de 247,30 euros, resultante
de prorratear dichos gastos entre el número de viviendas adquiridas.
3.La sentencia de primera instancia parte de
las siguientes premisas:
«El actor había suscrito contrato de
arrendamiento de la vivienda, cuya adquisición por retracto se insta, con Caja
España, en 20 octubre de 2016, [...]
»la ahora demandada adquirió la misma, en
fecha 28 de septiembre de 2018, mediante escritura pública, adquiriendo libre
de arrendamientos y cargas. Dicha escritura fue remitida telemáticamente por el
Notario autorizante, al Registro de la propiedad n.º 6 de Valladolid,
inscribiéndose la nueva titularidad [...].
»Agentes de la policía nacional, en fecha 16
de octubre de 2016, se personaron en la vivienda, reseñada, indicando al
accionante que la misma era titularidad de la sociedad demandada [...]
»En fecha 3 de noviembre de 2018, la mercantil
demandada formuló, tras haberse entrevistado con el actor, denuncia en la
Comisaría de Policía de las Delicias de Valladolid por un delito de usurpación
[...]
»En fecha 11 de febrero de 2019, se celebró
juicio por delito leve por usurpación, en el Juzgado de Instrucción n.º 5 de
Valladolid, en el que la parte actora fue absuelto del mismo, según la
sentencia aportada en el acto de la audiencia previa».
A continuación, el Juzgado de Primera
Instancia desestima la demanda por caducidad de la acción, al amparo
del art. 25 LAU, con el siguiente razonamiento, en el que aplica el
criterio seguido por una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada
de 3 de febrero de 1992: «el dies "a quo" habría que fijarlo, en el
mejor de los supuestos para el demandante, el 16 de octubre de 2018, y no como
pretende en fecha 11 de febrero de 2019, día celebración (sic) de la vista por
el delito leve de usurpación», ya que fue el 16 de octubre de 2018 cuando
agentes de la Policía Nacional le comunicaron la transmisión acaecida, «[y] si
bien dicha comunicación no consta indicará los datos pormenorizados de la
transmisión y, en consecuencia no sería, de por sí, suficiente para entender
que el retrayente tenía el cabal conocimiento preciso para ejercer el retracto,
lo cierto es que "teniendo conocimiento directo de la compraventa y
hallándose ésta inscrita, desde fechas anteriores a la personalización de los
agentes actuantes [...] es innegable que la actora estaba en situación de
conocer todas las condiciones de la venta, a través del registro de la
propiedad..." (Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 3 de
febrero de 1992)».
4.La demandante interpuso un recurso de
apelación, que fue desestimado por la Audiencia Provincial, asumiendo y
ratificando íntegramente el razonamiento de la sentencia de primera instancia.
5.La demandante ha interpuesto un recurso de
casación, que ha sido admitido, al que se ha opuesto la demandada por razones
de fondo y alegando causas de inadmisión.
SEGUNDO. Planteamiento del recurso de
casación. Alegaciones de la demandada
1.El recurso de casación, al amparo de lo
dispuesto en el art. 477.2.3.º LEC, y fundado en dos motivos, que
constituyen en realidad uno solo, denuncia la infracción, por falta de
aplicación, del art. 25.3 LAU, así como la vulneración de la doctrina
jurisprudencial -se citan «las Sentencias del Tribunal Supremo nº
1344/2006 de 14 de diciembre, 479/2007 de 24 de abril, 509/2013 de 22
de junio, 842/2013 de 21 de enero de 2014, 242/1989 de 17 de
marzo, Sentencia de 6 de febrero de 1992 (RJ 1992, 834), Sentencia de
25 de mayo de 2001 (RJ 2001, 3382) y nº 683/2016 de 21 de noviembre de
2016, en cuanto requieren, para que el plazo de caducidad comience a correr,
que el retrayente tenga un conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y
sus circunstancias esenciales, sin que baste la mera noticia o información de
que aquella se ha realizado»-.
La recurrente alega que:
«[...] la mera manifestación verbal del agente
de policía relativa a la venta de la vivienda, no incluía las condiciones de la
compraventa [...] por lo que no sirve como día inicial para el cómputo del
plazo de caducidad de la acción.
»En conclusión, no puede apreciarse la
caducidad de la acción de retracto porque la notificación requerida por
el art. 25.3 LAU no tuvo lugar en ningún momento y porque el
conocimiento pleno de la compraventa y sus condiciones por el arrendatario solo
tuvo lugar durante la vista por el delito leve de usurpación (celebrada el 11
de febrero de 2019), por lo que la demanda de retracto, formulada el 5 de marzo
de 2019, debe considerarse formulada de forma tempestiva y el derecho
ejercitado dentro del plazo legal».
2.La recurrida sostiene que no procede la
admisión del recurso, ya que los arts. 25.3 y 25.1 LAU no
son normas con más de cinco años de vigencia, conforme exige el art. 477.3
LEC. Añade, además, que la sentencia recurrida no se opone a la doctrina
jurisprudencial, pues el recurrente efectúa en el recurso una interpretación de
los hechos y no tiene en cuenta que el contrato de arrendamiento no le era
oponible por no estar inscrito en el Registro de la Propiedad. En relación con
el fondo, reitera dichas alegaciones y sostiene que no concurre la infracción
legal denunciada.
TERCERO. Decisión de la Sala:
desestimación de las causas de inadmisión y estimación del recurso de casación
1.La modalidad del interés casacional invocada
no es la aplicación de normas que no lleven más de cinco años en vigor, sino la
oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal
Supremo.
La recurrente no desconoce los hechos probados
ni argumenta prescindiendo de la base fáctica de la sentencia; lo que cuestiona
es el criterio jurídico seguido por la Audiencia Provincial para fijar el dies
a quodel plazo de caducidad de la acción de retracto.
Por último, el recurso de casación no tiene
por objeto la inoponibilidad del contrato de arrendamiento, sino la caducidad
de la acción de retracto arrendaticio ejercitada.
En consecuencia, las causas de inadmisión
deben desestimarse.
2.El recurso de casación debe estimarse por lo
que se expone a continuación.
El núcleo de la controversia se ciñe a la
determinación del dies a quodel plazo de caducidad de treinta días
para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio prevista en
el art. 25.3 LAU, que dispone:
«En el caso a que se refiere el apartado
anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción
a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le
hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera
de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones
esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales,
contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá
hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se
efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento
en que fuere formalizada».
La sentencia recurrida fija dicho momento
inicial en la fecha en la que agentes de la Policía Nacional comunicaron
verbalmente al arrendatario que la vivienda había sido transmitida, razonando
que, hallándose la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, aquel
se encontraba en disposición de conocer las condiciones de la venta mediante la
correspondiente consulta registral. Tal conclusión no puede ser compartida.
Resulta incontrovertido que la adquirente
incumplió el deber legal de notificación impuesto por el art. 25.3 LAU,
pues en ningún momento comunicó al arrendatario, en forma fehaciente, las
condiciones esenciales en que se había efectuado la compraventa, mediante
entrega de copia de la escritura o documento equivalente. La propia sentencia
absolutoria dictada en el procedimiento penal que se siguió frente al
arrendatario por un delito leve de usurpación declara expresamente que no
consta que dicha notificación se hubiera producido, que la adquirente solo
acreditó su propiedad por exhibición del contrato de compraventa con Caja
España, previa petición de la defensa del arrendatario en el acto del juicio, y
que la ocupación del inmueble por este, que abonaba la renta correspondiente,
encontraba amparo legal en el contrato de arrendamiento concertado con la
transmitente.
Además, la mera manifestación verbal de un
agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble no puede
equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto
de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia
para suplir la falta de notificación legal. Dicha comunicación carece, por
definición, de los elementos necesarios -precio y restantes condiciones
esenciales- para permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de
retracto, tal como exige el art. 25 LAU.
La doctrina jurisprudencial -recogida por la
683/2016, de 21 de noviembre, que se refiere a la 479/2007, de 24 de abril, que
cita a su vez la 1344/2006, de 14 de diciembre, que alude a las de 19 de
diciembre de 1968, 6 de febrero de 1965 y 22 de junio de 1962- ha sido
constante al declarar que solo cuando resulte probado que el arrendatario ha
tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo
del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente, y que la mera
constancia registral de la transmisión carece de virtualidad a tales efectos.
La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede
erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por
ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario.
Desde esta perspectiva, la sentencia recurrida
vulnera dicha doctrina al imponer al arrendatario una carga de indagación que
la ley no contempla, sustituyendo el deber legal del adquirente por la supuesta
posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad. Tal razonamiento no solo
desnaturaliza el régimen legal del retracto arrendaticio, sino que entra en
frontal contradicción con los principios generales del Derecho conforme a los
cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento (commodum
ex iniuria sua nemo habere debet),ni fundar una consecuencia jurídica
favorable en su propia conducta omisiva (nemo auditur propriam
turpitudinem allegans).
Aceptar que la adquirente, tras incumplir el
deber de notificación, pueda oponer la caducidad de la acción sobre la base de
que el arrendatario «pudo» conocer las condiciones de la venta por otras vías
equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se
convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete, resultado que no
puede ser amparado por el ordenamiento.
En el presente caso, el primer momento en que
consta acreditado que el arrendatario tuvo conocimiento efectivo y completo de
la transmisión y de sus condiciones esenciales fue el acto del juicio por
delito leve de usurpación celebrado el 11 de febrero de 2019, en el que la
adquirente exhibió el contrato de compraventa a instancia de la defensa del
arrendatario. Solo desde esa fecha puede razonablemente iniciarse el cómputo
del plazo de caducidad del derecho de retracto.
Consecuentemente, habiéndose interpuesto la
demanda de retracto el 5 de marzo de 2019, dentro de los treinta días naturales
siguientes, la acción fue ejercitada de forma tempestiva, por lo que no
concurre la caducidad apreciada por la sentencia recurrida.
En consecuencia, procede estimar el recurso,
casar la sentencia por haberse infringido el art. 25.3 LAU y
vulnerado la doctrina jurisprudencial aplicable, y asumir la instancia.
CUARTO. Asunción de la instancia:
estimación del recurso de apelación, revocación de la sentencia de primera
instancia y estimación de la demanda
1.En el escrito de oposición al recurso de
apelación interpuesto por el demandante, la demandada afirmó que, aunque la
acción no se considerase caducada, procedía desestimar la demanda. Señaló, con
cita del art. 7.2 LAU, que el contrato de arrendamiento carecía de efectos
frente a terceros al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Alegó,
con cita del art. 25.7 LAU, que se trataba de una venta conjunta de 19
viviendas, y que, en los supuestos de venta total de un edificio, la ley no facultaba
a cada uno de los arrendatarios de las viviendas que forman parte del mismo a
ejercer el derecho de retracto. Por último, sostuvo que el precio de 8.237
euros establecido en la escritura de compraventa no constituía el valor real de
la vivienda, que tenía un precio de mercado de 24.367,03 euros y un valor
catastral de 10.509,51 euros.
2.Las alegaciones anteriores deben ser
desestimadas.
2.1. El art. 7.2 LAU -en la
redacción aplicable por razón del tiempo- regulaba la oponibilidad del
arrendamiento frente a terceros adquirentes inscritos, pero no privaba al
arrendatario del derecho de retracto que la ley le reconocía por el hecho mismo
de ser arrendatario en el momento de la transmisión. Dicho derecho nacía de la
existencia de un arrendamiento válido en el momento de la venta, y no de su
inscripción registral, que no se configuraba legalmente como presupuesto ni
como condición para su ejercicio.
Además, incluso desde la propia lógica
del art. 7.2 LAU, el planteamiento de la demandada resulta internamente
contradictorio. Adquiere la finca mediante escritura pública de compraventa en
la que se declara que se encuentra libre de arrendatarios, pero constata la
ocupación efectiva por el demandante, y la denuncia que formula da lugar a un
juicio por delito leve de usurpación que concluye con sentencia absolutoria,
precisamente porque la ocupación se hallaba amparada por un contrato de
arrendamiento totalmente legal. En este contexto, no puede sostenerse que la
demandada sea un «tercero» en el sentido propio del art. 7.2 LAU,
absolutamente ajena a la relación arrendaticia, ni puede ampararse sin más en
la fe pública registral para negar todo efecto al contrato cuando la realidad
posesoria era patente.
Es claro, finalmente, que el retracto no
pretende imponer la subsistencia del arrendamiento, sino permitir al
arrendatario sustituirse al comprador en la posición adquirida. Precisamente
por ello, no existe contradicción en que un arrendamiento no inscrito no sea
oponible para obligar al adquirente a mantenerlo, pero sí habilite al
arrendatario para retraer la finca.
2.2. Para apreciar la excepción del art.
25.7 LAU es necesario verificar que concurren los supuestos de «venta
conjunta» que el precepto contempla: (i) que el objeto de la transmisión
comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias del transmitente en el
edificio; o (ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del
inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Solo en estos casos, y
el presente no es uno de ellos -como evidencia el propio contenido de la
escritura de 28 de septiembre de 2018-, procede excluir el tanteo y el retracto
(sentencia 592/2025, de 21 de abril).
2.3. Y en cuanto al precio del retracto, la
recurrente no ha afirmado en ningún momento que el consignado en la escritura
pública de compraventa fuese ficticio o inferior al realmente satisfecho por la
adquisición de las fincas litigiosas, ni que el valor atribuido en ella a cada
una de las viviendas objeto de transmisión carezca de razonable correspondencia
o no responda a una ponderada distribución del precio total satisfecho por
todas ellas.
Por lo tanto, en el presente caso no cabe
hablar de un precio escriturado irreal, pues el que se hizo constar en la
escritura es el precio real de la compraventa y, en consecuencia, el que debe
considerarse como precio del retracto.
No resulta de aplicación, en consecuencia, la
doctrina jurisprudencial conforme a la cual, «en los casos dudosos o en los más
extremos relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no
haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al
valor de lo vendido, ha de estarse, por razones de justicia, al precio real,
que es el que debe prevalecer y el que ha de reembolsarse» (por todas, STS
10/2012, de 7 de febrero), pues en el presente supuesto consta acreditado en autos
cuál fue el precio verdadero, coincidente con el reflejado en la escritura
pública de compraventa.
3.En consecuencia, procede estimar el recurso
de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar la demanda,
fijando como precio el que figura en la escritura de compraventa de 28 de
septiembre de 2018, por importe de 8.237 euros, y como gastos igualmente
reembolsables, conforme al art. 1518.1 CC, los no discutidos y debidamente
acreditados, que ascienden a la cantidad de 247,30 euros.
QUINTO. Costas y depósitos
1.Al estimarse tanto el recurso de casación
como el de apelación no se condena en las costas de dichos recursos a ninguno
de los litigantes, con devolución del depósito para recurrir (art. 398.2
LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 8 LOPJ, respectivamente).
2.Al estimarse la demanda se condena en las
costas de la primera instancia a la demandada (art. 394.1 LEC).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
por D.ª Visitacion contra la sentencia dictada por la Sección n.º 1 de la
Audiencia Provincial de Valladolid, con el n.º 113/2020, el 30 de abril de
2020, en el recurso de apelación n.º 427/2019, y casarla, sin imposición de
costas a ninguno de los litigantes y con devolución del depósito para recurrir.
2.º-Estimar el recurso de apelación
interpuesto por D.ª Visitacion contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia n.º 8 de Valladolid, con el n.º 97/19, el 14 de junio de
2019, en los autos de juicio ordinario n.º 198/2019, revocarla, y estimar la
demanda, con imposición de costas a la demandada.
3.º-Por todo ello:
i) Declarar que D.ª Visitacion tiene derecho a
retraer el dominio de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Valladolid.
ii) Condenar a Obras Tabiur, SL a estar y
pasar por tal declaración y a otorgar la correspondiente escritura pública de
compraventa a favor de D.ª Visitacion por el precio de 8.237 euros y otros
247,30 euros más en concepto de gastos.
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