Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2010.
SEGUNDO.- Asumiendo, pues, la instancia y teniendo en cuenta lo dispuesto en la aludida disposición final de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que se atiende a las alegaciones del recurso de casación, procede declarar lo siguiente.
Ante todo, la calificación jurídica del contrato celebrado. Ciertamente, aparece como contrato (debería decir precontrato) de promesa de venta, a que se refiere el artículo 1451 del Código civil como precontrato bilateral y a que tanta jurisprudencia ha dado lugar. Este requiere para su aplicación una interpretación restringida, a la par que cautelosa (sentencia de 22 de abril de 1995), sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto (sentencia de 6 de junio de 2000), aunque se admite la posibilidad de la existencia independiente de uno y otro (sentencia de 11 de octubre de 2000), las partes adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato (sentencia de 31 de diciembre de 2001), siendo necesario que el objeto esté perfectamente determinado y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio (sentencia de 14 diciembre de 2006). Sí, además, la función de interpretar y calificar el negocio jurídico corresponde al Tribunal de instancia, salvo que haya sido ilógica o absurda (sentencias de 14 de septiembre de 2006, 2 de marzo de 2007, 5 de noviembre de 2007, 20 de febrero de 2008, 8 de mayo de 2009), esta Sala acepta la calificación de compraventa que ha hecho el Tribunal a quo, tanto más cuanto se preveía el cumplimiento prácticamente inmediato (en quince días) y comenzó el cumplimiento mediante la entrega de un pagaré, que nunca se abonó.
Partiendo de lo anterior y de que se había fijado un plazo breve de cumplimiento (estipulación séptima) de quince días y que hasta casi dos años después no medió comunicación alguna, requerimiento del comprador (demandante) para que le devuelva el pagaré que nunca había sido abonado y cancele la hipoteca, que nunca fue inscrita, debe entenderse, como hace la sentencia recurrida, que se ha producido un mutuo disenso (concepto más preciso que el desistimiento) por ambas partes: la compradora, que así lo mantuvo en su requerimiento de 2002 y la vendedora, que así lo ha mantenido en este proceso.
Por tanto, anulando la sentencia recurrida por la infracción de incongruencia y asumiendo la instancia, procede declarar no ya la resolución, que es un concepto jurídico amplio, sino el más estricto y preciso de extinción por mutuo disenso (no se altera la pretensión, sino que se precisa), ordenando la devolución del pagaré que en su día se entregó.
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