Sentencia de la Audiencia Provincial de León (s. 1ª) de 10 de junio de 2011. (1.152)
CUARTO.- Como se indica en la sentencia recurrida, admitida la existencia del subarriendo por parte del arrendatario a Abilio, la controversia se limita a establecer el alcance de la autorización para subarrendar otorgada por la originaria arrendadora, Clara, al arrendatario, Leonardo, para poder subarrendar (documento 1 de la contestación a la demanda). Y así se indica claramente en el escrito de contestación a la demanda, en el que se dice: " En consecuencia, acreditado el consentimiento expreso por la propiedad arrendadora para poder subarrendar el local, el arrendatario ha actuado en todo momento acorde a lo pactado con aquella ".
Ya en la sentencia de fecha 22 de noviembre de 2007 se apuntó a la inoperancia de la autorización otorgada frente a posteriores adquirentes del local arrendado: "Y el consentimiento para su subarriendo anterior no supone el de posteriores (ssts de 15 y 25- marzo-1958)". Y esta misma alusión se contiene en la sentencia dictada por el tribunal de apelación: " sin perjuicio que sea necesario recabar el consentimiento explícito y escrito del nuevo propietario para el subarriendo que se pretendiese contratar con posterioridad a la adquisición del local por la entidad actora-apelante ".
En esta misma línea se manifiesta este tribunal de apelación, que entiende que el consentimiento otorgado para el subarriendo, si nada se estableció en contrario, sólo puede vincular a las partes para el periodo de duración del contrato. El contrato se suscribió el día 1 de abril de 1986, y se pactó una duración de un año, por lo que la autorización otorgada el día 1 de agosto de 1986 no puede extenderse más allá del periodo de duración pactado: venció el periodo de duración pactado el día 1 de abril de 1987. Aunque las partes pactaron la prórroga forzosa, ésta no integra el periodo de duración del contrato sino que constituye una facultad para el arrendatario de prolongar la duración más allá del periodo inicialmente pactado (art. 57 de la LAU de 1964).
El artículo 22 de la LAU de 1964 contempla la posibilidad de consentimiento expreso en el subarriendo de locales de negocio, pero no una eventual facultad para subarrendar. En las cláusulas adicionales de fecha 1 de agosto de 1986 no se otorga al arrendatario consentimiento para el subarriendo, sino que se le faculta para "poder subarrendar". Esta genérica cesión de la facultad para subarrendar no comporta una autorización del subarriendo, sino la atribución de una facultad que no aparece prevista en el artículo 22 de la LAU , en el que se prevé la posibilidad de autorización "expresa" del arrendador para el subarriendo de locales; una atribución de la potestad de subarrendar es genérica e imprecisa, y contradice lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil al permitir que el cumplimiento de los contratos se deje al arbitrio de uno de los contratantes. En este caso, además, se desnaturaliza el significado del contrato de arrendamiento: el arrendatario no sólo se beneficia de la prórroga forzosa sino que, además, con una autorización genérica y general adquiere el derecho de ceder los derechos arrendaticios: mantiene de manera indefinida la titularidad sobre éstos y la posibilidad de cederlos sin control ni intervención del arrendador. Estaríamos ante un arrendatario que no sólo recibe la posesión indefinida de la cosa, por efecto de la prórroga forzosa, sino que, además, puede disponer de su derecho de uso de manera ilimitada cediéndola sin necesidad de consentimiento del arrendador, basándose en una imprecisa y genérica autorización para "poder subarrendar".
El artículo 22 de la LAU de 1964 tenía como finalidad mantener en poder del arrendador el control del subarriendo exigiendo su expresa autorización y para evitar la norma general de libertad de subarriendo establecida en el artículo 1550 del Código Civil. Por lo tanto, la autorización del arrendador ha de entenderse de modo limitado para caso concreto, y no más allá de los concretos periodos para los que se prevé. En este caso, si la duración del contrato era por un año no se puede entender extendida más allá del periodo inicial, de modo que los restantes subarrendamientos que se pudieron haber producido se han de entender consentidos por la arrendadora, pero no por la autorización originariamente otorgada para el periodo inicial de duración del contrato; la arrendadora pudo prestar consentimiento expreso de forma verbal (STS de 29 de Abril de 1963, 15 y 30 de Octubre de 1971, 10 de Marzo de 1973, 21 de Febrero de 1987, 30 de Junio de 1992, 14 de Noviembre de 1995), sin que por ello podamos inferir que lo otorgó por entenderse vinculada por la autorización inicialmente otorgada.
Compartimos, por otra parte, la conclusión recogida en la sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 13 de septiembre de 2004, expuestos en caso similar al que nos ocupa: " Insiste este Tribunal que la autorización para subarrendar, además de expresa y escrita o tácita, lo es sólo para cada una de las mismas, que precisamente facultan al arrendador para percibir un sobreprecio por el subarriendo y de la renta, o abstenerse de ello (como resulta del supuesto de autos -véase D. Tª. Cuarta) a los fines de poder obtener la resolución del contrato de inquilinato al producirse el cambio del subarrendatario, y aquéllas no valen para prórrogas a cada autorización, y que tales premisas son relevantes para la correcta resolución del litigio, pues en principio cada contrato sustituye al anterior, y cada uno precisará de la autorización expresa y escrita del arrendador-propietario en cada momento ".
El que adquiere un local de negocio lo hace en las condiciones del anterior titular, por lo que el subarriendo existente al momento de su compra ha de ser asumido por el comprador, pero los subarriendos posteriores han de ser consentidos por el nuevo titular. Como en este caso el subarriendo se produce con posterioridad a la adquisición del local por parte de la demandante, y el arrendatario ya sabía que la demandante era la nueva titular del local (ya se siguió proceso para la resolución del contrato por la demandante frente al codemandado por un subarriendo anterior a la compra del local), el arrendatario debió obtener el consentimiento de aquel antes de subarrendar. Al no hacerlo incurre en la causa de resolución prevista en la regla 2ª del artículo 114 de la LAU y ha de ser confirmada la resolución recurrida.
No hay comentarios:
Publicar un comentario