Civil – Contratos. Donación modal. Compraventa. Una donación de inmueble, disimulada bajo la forma de una compraventa simulada, es nula por incumplimiento del elemento esencial de la forma -escritura pública, que exige el art. 633 CC- pues no es admisible que bajo la forma de escritura de compraventa puede ser válida una donación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

PRIMERO.- Los antecedentes fácticos quedan centrados en el contrato de compraventa en escritura pública de 2 de diciembre de 1972 por el que una serie de personas, los demandantes o sus causantes, venden a la Cámara oficial de comercio, industria y navegación de Almería, demandada en la instancia, un determinado local -objeto del presente litigio- por el precio de 200.000 pesetas y en la escritura consta la siguiente cláusula: IV.- Automáticamente perderá la Cámara su derecho de propiedad, si no conserva su actual estructura e independencia y autonomía como, asimismo si no permanece totalmente instalada en el local objeto de este contrato, previa devolución de las 200.000 pesetas, precio fijado para la compraventa".

Transcurridos una larga serie de años, la Cámara deja de ocupar y utilizar el local y los vendedores o sus causahabientes formulan la demanda que da origen al presente proceso. En ella interesan (tal como se ha transcrito en el suplico, en el antecedente primero de esta resolución) que se declare que la Cámara ha incurrido en la causa de reversión "por incumplimiento de la carga modal" y viene obligada a devolver la finca o, si es imposible, a indemnizar y, asimismo indemnización con unos módulos que señala.

La demanda ha sido desestimada tanto en primera como en segunda instancia por entenderse, fundamentalmente, que no se trata de donación, sino de compraventa.

SEGUNDO.- A su vez, los antecedentes jurídicos parten de la calificación del contrato de 2 de diciembre de 1972: deben hacerse varias precisiones. Primera, la jurisprudencia, tras décadas de vacilaciones que dieron lugar a una jurisprudencia contradictoria, unificó la doctrina en la sentencia del pleno de la Sala de 11 de enero de 2007, que fue seguida, ya sin discusión, por una serie de sentencias (de 26 de febrero de 2007  y 5 de mayo de 2008) incluso otra del pleno de 4 de mayo de 2009.

La doctrina que quedó fijada es que una donación de inmueble, disimulada bajo la forma de una compraventa simulada, es nula por incumplimiento del elemento esencial de la forma -escritura pública, que exige el artículo 633 del Código civil- pues no es admisible que bajo la forma de escritura de compraventa puede ser válida una donación. Aquella sentencia dice literalmente: "una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos (los elementos formales).

Segunda, en virtud de esta doctrina, no cabe otra cosa que calificar el contrato de autos como compraventa, no donación, tal como han hecho las sentencias de instancia. Tanto más cuanto media la obligación de entrega de una cosa -el local- a cambio de la obligación de pago de un precio -200.000 pesetas- por más que éste sea mezquino dadas las relaciones personales entre las partes.

Tercera, si no es donación, no cabe pensar en una donación con cláusula reversional (artículo 641 del Código civil: podrá establecerse válidamente la reversión en favor de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias. La reversión estipulada por el donante en favor de tercero contra lo dispuesto en el párrafo anterior, es nula; pero, no producirá la nulidad de la donación) o donación modal (artículo 647: la donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso. En este caso, los bienes donados volverán al donante, quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por la Ley Hipotecaria) sendas donaciones de naturaleza bien distinta y que ni la demanda ni el recurso de casación han sido capaces de diferenciar y calificar de una o de otra, el contrato litigioso.