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martes, 10 de enero de 2012

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Solicitud de nulidad del contrato por imposibilidad sobrevenida. Paralización de la construcción por infracción urbanística. Se desestima.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (s. 1ª) de 5 de octubre de 2011 (D. ANTONIO CARRIL PAN).

TERCERO.- Respecto de la nulidad del contrato el TS ha fijado la doctrina aplicarla en numerosas resoluciones de entre las que la de 21/4/2006 señala: Esta Sala en profusa jurisprudencia ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la materia, la cual se resume en la Sentencia de 30 de abril de 2002 EDJ 2002/13110 en los siguientes términos:
"La regulación de los artículos 1.272 y 1.184 CC EDL 1889/1 q (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1.182, SS 21 Feb. 1991 EDJ 1991/1833, 29 Oct. 1996 EDJ 1996/7505, 23 Jun. 1997  EDJ 1997/4462) recoge una manifestación del principio ad imposibilita nemo tenetur (SS 21 Ene. 1958 y 3 Oct. 1959), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles (impossibilium nulla obligatio est: D. 50, 17, 1.185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor (SS 15 Feb EDJ 1994/1332. Y 21 Mar. 1994, entre otras).
2. La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los casos y circunstancias- (SS 10 Mar. 1949, 5 May. 1986 EDJ 1986/2956 y 13 Mar. 1987 EDJ 1987/2044), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la S. 16 Dic. 1970 EDJ 1970/709 se refiere también a la moral, y la de 30 Abr. 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica (sentencias, entre otras, 15 Dic. 1987 EDJ 1987/9321, 21 Nov. 1958, 3 Oct. 1959, 29 Oct. 1970 EDJ 1970/563, 4 Mar. EDJ 1991/2318, 11 May. 1991 y 26 Jul. 2000 EDJ 2000/32586).
3. A
4. La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 Mar. 1987 EDJ 1987/2044) -que sólo tiene efectos suspensivos (S. 13 Jun. 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 Jun. 1906).
5. No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida (SS. 22 Feb. 1979 y 11 Nov. 1987 EDJ 1987/8197).
6. Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible (S. 20 Mar. 1997). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él (SS. 2 Ene. 1976  y 15 Dic. 1987  EDJ 1987/9321), o le es imputable (SS. 7 Abr. 1965, 7 Oct. 1978 EDJ 1978/356, 17 Ene EDJ 1986/659 y 5 May. 1986 EDJ 1986/2956, 15 Feb. 1994 EDJ 1994/1332, 20 May. 1997  EDJ 1997/2667), y existe culpa cuando se conoce la causa (SS. 15 Feb EDJ 1994/1332 y 23 Mar. 1994, 17 Mar. 1997 EDJ 1997/2109, y 14 Dic. 1998  EDJ 1998/30767), o se podía conocer (S. 15 Feb. 1994 EDJ 1999/34224), o era previsible (SS. 7 Oct. 1978 EDJ 1978/353, 15 Feb. 1994 EDJ 1994/1332, 4 Nov. 1999), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 Feb. 1994 EDJ 1994/1611). La S. 17 Mar. 1997  EDJ 1997/2109 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanísticas de la finca.
7. No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor (SS 8 Jun. 1906, 7 Abr. 1965, 6 Abr. 1979, 12 Mar. 1994 EDJ 1994/2266, 20 May. 1997 EDJ 1997/2667, entre otras).
La S. 14 Feb. 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la S. 2 Oct. 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento.
8. Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1.182; y S. 23 Feb. 1994 EDJ 1994/1611).
Por otro lado, como hemos señalado en nuestra sentencia de 15/6/2011 "no cabe ignorar que respecto de las limitaciones urbanísticas ha señalado la jurisprudencia, de lo que es ejemplo la sentencia del TS de 17 de noviembre de 2006, que "se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor", y la sentencia del mismo Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000 señaló que "La obligación, más que conveniencia, de fácil comprobación de las posibilidades concurrentes en los bienes que compraba la entidad concurrente, pues así lo imponía su condición de empresa constructora, y la desatención que de ello hizo, sin duda por estimar buena la operación cualquiera que llegase a ser el resultado último de ella - estimación anticipada, por cierto, en la adaptación llevada a cabo, sin más contar, en los locales objeto de los contratos-, hacen improsperable la reclamación que formula invocando razones de inutilidad".
Partiendo de la referida doctrina procede confirmar la conclusión de la sentencia recurrida respecto a que la actora no sólo conoció sino que también promovió la infracción urbanística al conocer e instar a la conclusión de unas obras que, en cuanto suponían ampliación de superficie y diferenciaba la finca respecto de las demás del grupo, ni podían pasar desapercibidas ni cabía ignorar su carácter infractor, pues resulta evidente que tales obras, cuando menos, requerían de licencia municipal, por lo que no cabe invocar la nulidad del contrato.
Por otro lado resulta palmario y manifiesto que respecto de las obras ninguna responsabilidad ha tenido Adoracion, la que ni intervino en ningún momento en las obras ni vendió la finca a la actora, ya que la había vendido con anterioridad a la Promotora, limitándose a intervenir en la elevación a escritura pública de la transmisión pactada entre la actora y su real vendedora, por lo que ninguna responsabilidad cabe exigirle en el ámbito de la compraventa de litis.
la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 Oct. 1994 EDJ 1994/7824), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad (sentencias, entre otras, 8 Jun. 1906, 10 Mar. 1949, 6 Abr. 1979, 5 May. 1986 EDJ 1986/2956, 11 Nov. 1987 EDJ 1987/8197, 12 May. 1992, 12 Mar. 1994 EDJ 1994/2266 y 20 May. 1997 EDJ 1997/2667), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la S. 6 Oct. 1994 EDJ 1994/7824), de ahí que se siga un criterio objetivo (sentencias, entre otras, de 15 EDJ 1994/1332 y 23 Feb EDJ 1994/1611, 12 Mar EDJ 1994/2266 y 6 Oct. 1994 EDJ 1994/7824).

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