Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
SEXTO.-
A partir
de la consideración de que el demandante llegó a ser propietario de los
inmuebles adquiridos, por haber sido entregados al mismo, resulta necesario
plantear los efectos de la posterior venta y presunta entrega "ex artículo
1462" del Código Civil al hoy recurrente, que procedió a inscribir en el
Registro de la Propiedad
su adquisición.
Sobre esta cuestión hemos de
partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta Sala en su sentencia núm.
928/2007, de 7 septiembre. Dicha sentencia pone de manifiesto en su
fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación
con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.
Refiere que, hasta los años
noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable
tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble
venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no
se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su
aplicación (SSTS de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero
de 1989, de 24 de enero de 1990 y de 10 de abril de 1991).
A partir de los años noventa,
sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473
aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena,
exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas
ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS de 8 de marzo de 1993, de 25 de
marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio de 2004 y de 30 de
diciembre de 2005). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa
introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la
lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la
consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.
SÉPTIMO.-
La
aplicación de tal doctrina al supuesto ahora enjuiciado lleva a que la
resolución del caso deba obtenerse mediante la aplicación de lo dispuesto por
el artículo 1473 del Código Civil y, en definitiva, a que frente al mero
criterio temporal de adquisición de la propiedad -que favorecería al
demandante- deba prevalecer el de la inscripción registral siempre que por
parte del titular inscrito haya mediado buena fe en la adquisición y también en
el momento de la inscripción.
El artículo 1473 dispone que
si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se
transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe,
si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la
propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro Como
recuerda la sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer
que el Código civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de
bienes inmuebles, pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de
2009, la exigencia de la buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se
deduce de los principios generales del derecho - ejercicio de los mismos de
buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ,
lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia, desde las antiguas
sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de
1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de
junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24
de noviembre de 1995.
En definitiva, la cuestión
viene a desembocar en la apreciación de la situación de conocimiento del demandando
respecto de la venta anterior realizada al demandante por la misma vendedora
sobre el mismo inmueble, en cuanto ello determinará la existencia o no de buena
fe por su parte y poder beneficiarse de lo dispuesto por el artículo 1473 del
Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y
preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello
que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal
preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse
como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia.
De la prueba practicada se
desprende que en la adquisición por parte del demandado Sr. Heraclio no
concurrió buena fe, como acertadamente apreció la sentencia impugnada.
Efectivamente concurren dos circunstancias que lo ponen de manifiesto y que
son, en primer lugar, el conocimiento de la situación que venía dada por la
ausencia del demandante en la
Notaría por discrepancias con la entidad vendedora, como se
deduce de la prueba testifical, y en segundo lugar el precio de compraventa
notablemente inferior al de compra por el demandante, que ponía de manifiesto
la urgencia de la vendedora que, habiendo transmitido los inmuebles, no podía
-por tales discrepancias con el comprador- cobrar de éste el precio pendiente,
lo que necesitaba en ese momento. Afirma el demandado, ahora recurrente, que la
diferencia de precio no era tal porque se abonaba mayor cantidad de la que se
reflejó en la escritura, pero en todo caso se admite una disminución de unos
doce mil euros que no era acorde con el incremento de precio de los inmuebles
que se apreciaba notablemente en el año 2003.
El Sr. Abelardo, propietario
de las viviendas señaladas con el numero NUM003 y NUM009, declaró que SAMOVAL
le ofreció la compra de aquellos inmuebles, rechazando la oferta, y que esa
situación la comentó al demandado, Sr. Heraclio, al que le interesó y contactó
con la vendedora llegando a un acuerdo, pues el día 10 de julio compareció éste
en
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