Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución. Denegación de prórroga por causa de necesidad.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 17 de junio de 2013 (Dª. MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE).

SEGUNDO. - La Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven e enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el distrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 de la LAU, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador.

Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del TRLAU, no constituyen un " numerus clausus " de causas de necesidad, sino únicamente e establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad.

Así pues, la única diferencia entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba. Aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone: al arrendador le basta probar los hechos en que se apoya el hecho presunto, correspondiendo al arrendatario alegar y probar los hechos que la desvirtúen - art 385 LEC -; por otra parte, el propio artículo 63.3 TRLAU 64 contempla una presunción de no necesidad, en aquellos supuestos en que "...con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame", en tal caso al arrendatario le basta acreditar, con los efectos del art. 385 LEC, que el arrendador ha dispuesto de una vivienda, en las circunstancias y plazos previstos en el precepto transcrito para que se excluya la necesidad, salvo prueba en contrario, prueba que en este caso corresponde al arrendador. En los demás regirá el principio general de la carga de la prueba - art 217 CC - y, por tanto, el actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente.

TERCERO.- Tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte plenamente la valoración probatoria efectuada por la juez a quo, así como sus conclusiones jurídicas.

Para la resolución del pleito ha de partirse de los siguientes datos fácticos que han resultado incontrovertidos o suficientemente probados en autos:

(a) En fecha 20.9.2005 la actora adquirió la vivienda de autos por escritura pública de compraventa, compraventa que previamente se notificó (26.4.2005) a la arrendataria en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 47 TRLAU, quien respondió (por burofax de 3.6.2005) renunciando al derecho de tanteo e impugnando la compraventa a los efectos del art. 53.3 TRLAU (hecho admitido además de probado documentalmente).

(b) En fecha 7.4.2009, la propietaria dirigió requerimiento notarial a la arrendataria a los efectos del art. 65 TRLAU, denegándole la prórroga forzosa por necesitar la vivienda. La arrendataria se opuso a dicho requerimiento mediante burofax de fecha 29.4.2009. La demanda fue presentada en fecha 28 de abril de 2010.

(hechos admitidos además de probados documentalmente).

(c) La actora Sra. María contrajo matrimonio con el Sr. Pio el día 6 de julio de 2007 (docs. 6 y 7 de la demanda).

(d) Tanto la Sra. María como Don. Pio prestan sus servicios en la empresa Jewar XXI, domiciliada en Barcelona (docs 9 a 15 de la demanda y núm 5 de los aportados por la actora a requerimiento judicial, de acuerdo con la prueba propuesta por la demandada) (e) La actora y su marido convivían con los padres de la actora en el domicilio de éstos sito en Barcelona, PASSEIG000 núm. NUM004, NUM005 - NUM005 (así resulta no sólo de los documentos núm. 8 de la demanda sino también a través de la abundante documental aportada en fase de prueba así como de la testifical).

No ha quedado probado en autos que la actora o su marido dispusieran de otra vivienda ni que concurran causas de posposición.

Insiste la demandada en que la actora y su marido disponían de una vivienda en la CALLE001 NUM003 de esta ciudad, alegando que la sentencia incurre al respecto en error en la valoración de la prueba. Tal motivo de impugnación no puede prosperar, y ello por las siguientes consideraciones:

(1) En primer término ha de resaltarse que este hecho, introducido por la demandada en su contestación, como hecho obstativo del éxito de la pretensión deducida, ha formado parte de la controversia y ha sido objeto de debate y de prueba (de hecho, el grueso de la actividad probatoria ha girado en torno a este hecho), y tenido en cuenta, por tanto, para su resolución.

(2) De la prueba practicada en autos resulta acreditado que ni la Sra. María ni Don. Pio ostentan derecho alguno sobre dicha vivienda y que Don. Pio ni siquiera la ha ocupado en ningún momento. Así, obra en autos nota informativa del Registro de la Propiedad del que resulta que la Sra Raquel es plena propietaria de dicha vivienda desde 1972 sin que ni Don. Pio ni la Sra. María ostenten derecho alguno sobre indicada vivienda; y de la declaración testifical de la propietaria Sra. Raquel, puesta en relación con las declaraciones testificales del propio Don. Pio y de su hermano, el Sr. Hugo, resulta que tampoco ha ostentado ningún derecho de carácter personal ni la ha ocupado, justificándose mediante tales declaraciones el único vinculo Don. Pio con dicha vivienda (un número de teléfono a su nombre).

(3) En último término y a mayor abundamiento, ha de señalarse, a efectos meramente dialécticos, que, aún cuando Don. Pio hubiera sido arrendatario de la vivienda de la CALLE001 (o de cualquier otra), ello no sería óbice para la concurrencia de la necesidad invocada, ya que para excluir la necesidad y, con ello, la procedencia de la denegación de la prórroga, es preciso que el arrendador tenga a su disposición una vivienda apta para cubrir sus necesidades y sobre la cual ostente un derecho real que ampare su ocupación. No sólo esto, sino que, es más, es un criterio jurisprudencial generalizado considerar que el vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el régimen al que está sometido, supone una auténtica y real necesidad, que no se basa en un mero capricho o conveniencia, sino en que el arrendamiento supone una carga económica fuerte que no tiene porqué soportar quien es propietario de una vivienda. Esta doctrina jurisprudencial que se remonta en el tiempo (ya la STS 7.10.1965 afirmó que "el solo hecho de vivir en casa ajena puede ser considerado muy razonablemente como causa de necesidad y no mera conveniencia") ha sido mantenida en la actualidad.

En definitiva, resulta sobradamente acreditado en autos que concurren los presupuestos de hecho exigidos en el art. 63.2.3º TRLAU, de los que se deriva la concurrencia de la necesidad invocada, sin que la demandada haya aportado prueba en contrario, por lo que la demanda ha de prosperar.