Sentencia de la Audiencia Provincial
de Alicante (s. 9ª), con sede en Elche, de 3 de julio de 2013 (D. JOSE ANTONIO
PEREZ NEVOT).
CUARTO.-
Interpretación
del contrato.
La segunda cuestión que hay
que analizar se refiere a la interpretación de la cláusula quinta del contrato,
de la que la demandante extrae su petición de condena de los demandados al pago
de 60.000.- €.
La estipulación en cuestión
señala lo siguiente: "si transcurrido el plazo indicado, para el pago
total de la compraventa sin que se hubiera otorgado la correspondiente
escritura de compraventa por causa imputable al comprador, cualquiera que ésta
fuera, se entenderá que ha optado por desistir del derecho que se ha sido concedido,
que quedará caducado, y perderá la señal entregada a cuenta en concepto de
indemnización de daños y perjuicios, sin tener derecho a reclamación alguna
previo requerimiento Notarial que a tal efecto se hará. A partir de dicho
momento sin que se obtenga respuesta afirmativa el propietario podrá disponer libremente
de esta finca. Si la parte Vendedora se volviese atrás en el contrato tendría
que indemnizar con 60.000 € (sesenta mil euros) a la parte compradora".
Las partes del proceso
discrepan sobre la naturaleza de esta cláusula. La demandante considera que nos
encontramos ante unas arras penales (f. 153), mientras que los demandados
entienden que se trata de unas arras penitenciales. La sentencia de primera
instancia las califica en este último sentido y absuelve a los demandados del
pago de los 30.000.- € reclamados (únicamente condena a restituir los 30.000.- €
entregados a cuenta y a resarcir otros daños y perjuicios probados) por
considerar que la cláusula en cuestión está prevista para los supuestos de
desistimiento y en este caso nos encontramos ante un caso de resolución
contractual.
Del tenor literal de la
cláusula controvertida se desprende que en la misma se pactó lo que se conoce como
unas "arras penitenciales", ya que contempla expresamente la
posibilidad de desistir del contrato. Y ello, tanto respecto de la parte
compradora ("se entenderá que ha optado por desistir del derecho que le
ha sido concedido") como respecto de la vendedora ("si la
parte Vendedora se volviese atrás"). La expresión "volverse
atrás", aunque de escaso rigor técnico, evoca más la idea de desistir que
la de incumplir el contrato.
Volverse atrás es no querer
seguir adelante (en la consumación del contrato, se entiende), lo que equivale tanto
a deshacer el vínculo previo pago de la suma pactada para esta eventualidad. En
todo caso, conviene destacar que ha quedado probado que fue la propia
demandante quien redactó los términos del contrato. Así se desprende de la
declaración del Sr. Valeriano, que resulta creíble en este punto porque los
pactos del mismo se plasmaron en un papel encabezado con la razón comercial y
logotipo de la actora. Siendo así, opera la cláusula contra proferentem prevista
en el art. 1288 CC: "la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato
no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".
En este caso la interpretación
postulada por la promotora demandante no resulta en modo alguno clara a la
vista de los términos en que se pronuncia la estipulación litigiosa, en que se
entremezclan los conceptos de desistimiento (lo que favorece la tesis de que se
trata de unas arras penitenciales) e indemnización de daños y perjuicios (lo
que podría sugerir que nos encontramos ante unas arras penales). La hipótesis
más razonable es la ya explicada de que ambas partes se reservaron la
posibilidad de desistir del contrato pagando las arras en él consignadas, razón
por la cual procede confirmar la sentencia recurrida en este punto. El hecho de
que en el apartado 2 del suplico de la demanda se solicitara la condena al pago
de 60.000.- € por aplicación de la cláusula 5ª del contrato en relación con el
art. 1454 CC no altera lo dicho, ya que el supuesto de hecho contemplado en
dicha estipulación (el desistimiento unilateral de los demandados) no se da en
el caso enjuiciado, en que éstos incumplieron el plazo de entrega. Al no haber
quedado probado que las partes desearan pactar una cláusula penal, no cabe
aplicar la misma como una consecuencia inherente al incumplimiento, ya que la
finalidad de la estipulación quinta no es liquidar anticipadamente los daños y
perjuicios, sino retribuir el ejercicio de la facultad de desistimiento convenida.
A ello no obsta que en la misma se hiciera alusión a los "daños y
perjuicios", pues los contratos son lo que son y no lo que las partes
dicen que son (así lo tiene señalado una reiterada jurisprudencia, cuya manifestación más reciente viene dada por la STS de 8 de marzo de 2013,
rec. nº 1827/2010; Pte. Excmo. Sr. O'Callaghan Muñoz).
Procede, en definitiva,
desestimar el recurso de apelación en este punto.
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