Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 16 de mayo de 2014 (D. Fernando Delgado Rodríguez).

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CUARTO.- Por lo que respecta a la cesión inconsentida, causa por la cual se pretendió en la demanda, la resolución de la relación arrendaticia urbana entre las partes litigantes, hemos de fijarnos en la jurisprudencia más reciente, reproduciendo parte de la STS de 20-3-13, citada por la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 14ª, en sentencia de 30-7-2013, nº 301/2013, rec. 638/2012: "La Sala 1ª ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 ª y 5ª de la LAU de 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia, sin el preceptivo consentimiento del arrendador ". Y, en este caso, no se ha acreditado dicha efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia.

En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 (RC núm. 203/2005) establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez (..)».

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Asimismo, la STS de 13 de noviembre de 2012 (RC núm. 1973/2010) reitera como doctrina jurisprudencial que: «no se considera causa de resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real". Continúa la sentencia citada "esta doctrina, tal y como indica expresamente la parte recurrente, establece que para que se aprecie la causa de resolución del arrendamiento por cesión inconsentida no basta con la designación en la vivienda objeto de arrendamiento de un domicilio social, sino que es preciso que por parte del cesionario, sociedad mercantil, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la vivienda arrendada por parte del cesionario. Pues bien, la Audiencia Provincial en la sentencia objeto de impugnación mantiene un criterio contrario a la doctrina jurisprudencial existente en materia de cesión inconsentida, ya que entiende que la introducción de una persona jurídica, aunque se pretenda que lo es solo formalmente, no deja de ser la introducción de un tercero en el uso de la cosa arrendada, con lo cual se realiza un acto de disposición que sobrepasa las facultades de uso y disfrute que tiene el arrendatario. Dicho criterio resulta claramente contrario a la actual doctrina jurisprudencial. Por tanto, al no haberse acreditado el hecho decisivo de la utilización o aprovechamiento real de la vivienda arrendada por parte del arrendatario, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad bien a través del buzón del piso, en el cual figura el nombre de la sociedad, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida".

Con arreglo a estas ideas doctrinales y a las expuestas en la SAP de Madrid sec. 21ª, de 24-4-2013, nº 180/2013, rec. 771/2011, dictada en un asunto similar: < número 5 del art 114 de la LAU de 1964, aplicable desde luego al supuesto de hecho que nos ocupa dada la fecha de inicio de la relación arrendaticia discutida, es necesario que el arrendatario ceda su posición como tal arrendatario a un tercero sin el expreso consentimiento del arrendador, es decir, como dice por ejemplo en sentencia de fecha 5 de febrero de 2013 (recurso de casación 2167/09) "que se produzca una transmisión real y efectiva del uso de la vivienda arrendada, lo que supone una modificación de la relación arrendaticia perjudicando los derechos del arrendador", siendo así por ello que no se ha considerado como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de la vivienda arrendada por ejemplo la mera designación en la vivienda de un domicilio social sin ocupación o aprovechamiento real, viniendo este criterio ya recogido en otras sentencias como por ejemplo en la de 13 de noviembre de 2012 (recurso de casación 1973/10)>>.

En sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de casación 203/2005), a la que se refiere la resolución del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (recurso de casación 2176/09), ha venido indicando este Tribunal que "la cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas en que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el art 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2ª y 5ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para él mismo, que es lo que se prohíbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene en la misma forma".