Sentencia del
Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).
CUARTO .- 1.- El recurso de
casación se concreta, como no podía ser menos, en el concepto de las arras
y en la aplicación del artículo 1454 del Código civil.
Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002, 24
marzo 2009, 29 junio 2009:
"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario
de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de
ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del
contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien
representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de
establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o
devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio
lícito de desestir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución
doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454."
Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras
o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que
contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una
remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en
caso de desistimiento o de incumplimiento.
El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el
de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y
si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o
penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se
plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en
que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.
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| Islote de Lobos, Fuerteventura. http://www.turismodecanarias.com/ |
2.- Y es en el presente caso donde se plantean dudas sobre la aplicación de la
cláusula contractual de las arras. El enfoque no es tanto de incumplimiento,
como de desistimiento.
La vendedora está dispuesta a la entrega de la cosa
vendida desde la fecha prevista (30 septiembre 2008) y el comprador no lo
acepta por razón de la ocupación por extraños ("okupas") que son
desalojados a los pocos días. Al reiterar la vendedora para el otorgamiento de
escritura pública, es el comprador el que manifiesta que no puede pagar
"hasta que se reactive el sistema financiero nacional", lo cual no es
otra cosa que la negativa al pago que, a su vez, le permite el pacto expreso de
arras de desistimiento.
Esta es la verdadera cuestión que aquí se ha dado. No se
puede afirmar que la vendedora haya incumplido, ya que ha sido un muy breve
retraso y siempre ha constado su voluntad de cumplir. A su vez, la compradora
ha desistido, claramente ha manifestado su voluntad de no cumplir mientras no
"se reactive el sistema financiero" lo que no es otra cosa que
acogerse al desistimiento que prevé el contrato y a la pérdida de las arras que
dispone el artículo 1454 del Código civil .
3.- Yendo a los motivos del recurso, alega en el primero la infracción del
artículo 1124 en relación con el 1445 del Código civil . A ello se
oponen dos argumentos. El primero, que ninguna de las partes ha pedido la
resolución que contempla aquel artículo y el segundo, que, como se ha dicho, no
hay incumplimiento, sino desistimiento. No se le achaca al comprador su
incumplimiento, sino que ha desistido del contrato porque éste se lo permite y
carece de medios para cumplir la obligación del pago del precio. Aunque,
ciertamente, su desistimiento o su incumplimiento tienen la misma consecuencia,
que no es otra que la pérdida de las arras que habían sido entregadas. La otra
consecuencia, evidente, es que no puede reclamar que la vendedora se las
devuelva.
Así, en consecuencia, debe estimarse este motivo, porque
la compradora ha impagado el precio, no puede hacer frente a él como expresamente
dice, lo cual es un incumplimiento o un desistimiento, que no permite que le
devuelvan las arras, sino la resolución (rescisión, dice el artículo 1454) de
aquel contrato de compraventa allanándose a perderlas, dice dicha norma .
La vendedora no ha formulado reconvención para que se
declare que las pierde la compradora, pero no puede estimarse la demanda en que
ésta pide la devolución y en esto yerra la sentencia de la Audiencia Provincial
objeto del recurso.
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