Sentencia del
Tribunal Supremo de 4 de noviembre de
2014 (D. EDUARDO
BAENA RUIZ).
6. (...) La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa
del inmueble en construcción por incumplimiento en el plazo pactado es
abundante, especialmente, por lo que aquí se plantea, en relación con la
obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un
Pleno de la Sala que dictó sentencia el 10 de septiembre de 2012: En relación
con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata
de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también
esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC. n.º 509/1995) que la denominada
licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad
que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de
construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido no las
condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio
reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse
para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido
por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera
mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la
Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está
obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de
concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el
transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3ª., Sección 5ª, de 18 julio 1997, 1 de junio
de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998).
Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él
incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte
compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la
obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en
condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.
Tal doctrina fue reiterada más adelante por la sentencia
de 14 de noviembre de 2013 que dice así: La cuestión atinente a los efectos
resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada
para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el
contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito
esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º
577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para
resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial (SSTS
de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009; 6 de marzo de 2013, rec. n.º
2041/2009; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010; 20 de marzo de 2013, rec.
n.º 1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de
junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec.
n.º 21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para
resolver el presente.
Se ha insistido mucho en la relevancia resolutoria del
contrato cuando la demora en la obtención o su denegación obedece a contravenir
la legislación urbanística (SSTS 7 de noviembre de 2013; 6 de noviembre 2013;
31 de octubre de 2013; 30 de octubre de 2013; 28 de octubre de 2013; 25 de
octubre de 2013; 21 de octubre de 2013; 15 de octubre de 2013, entre otras
muchas). Así mismo, aunque en el contrato sólo figure el deber de entregar el
certificado final de obra y no la obtención de la licencia de primera ocupación
el promotor vendrá obligado a entregar esta (STS de 28 de octubre de 2013).
En definitiva, como afirma la sentencia del TS de 21 de
julio de 2014, nº de recurso 1386/2012, "la licencia de primera ocupación
forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera
expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata
sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y para tal
entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación".
Con lo expuesto se podría ofrecer respuesta al motivo del
recurso si el Tribunal de instancia hubiese fundado el retraso en la obligación
y entrega de la licencia de primera ocupación. Pero ello no es así por cuanto,
como hemos observado al recoger los hechos probados, el Tribunal establece como
retraso el de la finalización de la ejecución de la obra, ya que debía estar
ejecutada en el mes de octubre o noviembre de 2009 y, sin embargo, el
certificado final de obra se expidió en el mes de agosto del año 2010.
Consecuencia de lo expuesto es que la base fáctica sobre la que se articula el
motivo no es aquella en que descansa la sentencia recurrida y, por tanto, el
motivo no puede prosperar, con independencia de las consideraciones que hemos
hecho sobre la licencia de primera ocupación.
7. Desestimación del segundo motivo.
Se argumenta que no es culpable el retraso en la entrega
de la vivienda, no siendo esencial el plazo fijado para la misma.
Como recuerda la sentencia de 12 marzo 2009 (Rec.
365/2004) esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 21 de mayo de
2001, que la trascendencia resolutoria de los incumplimientos contractuales «es
verificable en casación porque la doctrina general que excluye de la misma los
temas de cumplimiento e incumplimiento contractual debe ser circunscrita a los
límites que corresponden a la "questio facti", pues además del error
en la valoración de la prueba que permite la modificación de la base de otras,
Sentencias de 20 de julio y 30 de diciembre de 1996 y 18 de abril, 17 de
octubre y 8 de noviembre de 1997, también cabe verificar en el recurso extraordinario
la trascendencia o significación jurídica de los hechos ejecutados (Sentencias
23 de abril y 7 julio 1992, 26 mayo, 31 mayo y 31 diciembre 1996, 30 junio 1997,
y 19 enero y 30 octubre 1998), todo ello sin perjuicio de que, en su caso,
prevalezca la interpretación del juzgador de instancia a menos que sea ilógica
o falta de la mínima racionalidad (por todas, las Sentencias de 2 y 30
diciembre de 1999)».
De ahí que sea procedente ofrecer respuesta al motivo y
decidir sobre él con respecto a la "questio facti" acreditada como
probada en la instancia.
El objeto del motivo constituye una de las cuestiones más
controvertidas, con un gran componente casuístico. No obstante, la polémica
surge cuando las partes no han pactado de forma expresa que la falta de entrega
en el plazo acordado otorga al comprador el derecho de resolver el contrato,
pues, si así fuese, una vez incumplido el plazo nacería el derecho a la
resolución sin necesidad de otro tipo de valoraciones, en principio.
8. Para una mejor inteligencia de la respuesta casacional conviene recordar
la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de
compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en
que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria
expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial,
como cuando si hubiese mediado tal pacto.
La STS de 1 de abril de 2014 (Recurso núm. 475/2012
recoge que: "Por lo que respecta a los efectos resolutorios del
incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por
ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, rec. nº.369/2008, 21 de marzo 2012,
rec. Nº. 931/2009, y 25 de octubre de 2013, rec. 1666/2010) viene
interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones
recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que
constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una
tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la
frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas
aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los
Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [ cuando se «priva sustancialmente» al
contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en
virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del
comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran
estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en
vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de
la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con e!
artículo 1445 CC).
En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero
retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración
del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede
equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 rec. nº.
2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la
constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el
artículo 1101, 1096 y 1182 del Código civil, pero no necesariamente a
la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de
conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido
exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las
obligaciones que le correspondían, que e aprecie en quien insta la resolución
un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la
posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o
incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en
un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés de! acreedor
en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo
negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en
vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los
contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de
abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el articulo 49.1, al
tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando
esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el
apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado (por ejemplo,
SSTS de 28 de junio de 2012, rec. nº 1154/2009, 28 de junio 2012, rec. nº
75/2010, 17 de enero de 2014, rec. 2235/2011, y 5 de febrero de 2014,
rec. nº. 2435/2011) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y
esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad
económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las
expectativas de la parte perjudicial por el mismo (SSTS de 25 de junio de
2009, rec. nº. 2694/2004, y 12 de abril de 2011, rec. nº 2100/2007),
lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y
si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo
del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, rec. nº. 2241/2003)."
En orden a la distinción entre la condición resolutoria
expresa y la tácita la sentencia de 4 de abril de 1990 se detiene sobre su
significación y efectos. Otro tanto cabe decir de la dictada el 11 de octubre
del 2000.
Aplicando la doctrina expuesta al caso enjuiciado procede
la desestimación del motivo.
Consta en el contrato de compraventa, dentro de la
cláusula quinta relativa al plazo de entrega, una facultad a la compradora para
instar la "rescisión" del contrato en caso de incumplimiento. Es
cierto que también se prevé que a tal fin el plazo no sea fatal, permitiéndose
la superación de la fecha inicialmente considerada, pero siempre que i) el
retraso sea prudencial y ii) por causas justificadas, estimando como probado el
Tribunal de instancia un retraso de diez u once meses, que no merece calificarse
de prudencial, así como que no obedeció a causa justificada; con lo que el
pacto resolutorio, sobre el que medió requerimiento de parte, era legalmente
aplicable.
Además, y como sucede en el primer motivo, no se acomoda
éste en su integridad a las bases fácticas que sirven de apoyo a la sentencia
recurrida, por cuanto esta, en el fundamento de derecho séptimo, funda la
acción resolutoria en otra clase de incumplimientos, como son el estado de la
obra en el mes de octubre de 2010 y la falta de ejecución de zonas comunes que
aparecían ofertadas en el vencimiento.
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