Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de
noviembre de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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PRIMERO.- Antecedentes.
Ejercitó la entidad demandante,
Martinsa Fadesa S.A., acción de cumplimiento del contrato de compraventa
concertado con D. Baltasar, alegando que la vivienda objeto del contrato de
compraventa celebrado el 6 de julio de 2005 se hallaba terminada y en condiciones
de ser entregada desde septiembre de 2006, instando el otorgamiento de
escritura pública y reclamándole el pago del precio pendiente que asciende a
93.128,25 euros más IVA, el IBI de los últimos años y gastos de comunidad
devengados de comunidad y garaje. El demandado se opone y a su vez formula
reconvención por entender que es la constructora la que ha incumplido sus
obligaciones contractuales, pues la entrega del inmueble debería producirse en
junio y en esa fecha no estaba concluido como se anunciaba en la oferta
publicitaria el campo de golf de 18 hoyos y el enlace con la autopista, que en
la actualidad ni siquiera ha comenzado, además en el folleto publicitario se
ofrecían «viviendas en altura» y la referida en el contrato está más baja que
la acera, con lo que el bajo ha pasado a ser un semisótano, comunicando su
negativa a escriturar mediante burofax en 2006.
En primera instancia se desestimó la
demanda interpuesta por Martinsa y se estimó en su totalidad la demanda
reconvencional interpuesta por la ahora recurrente, acordando la resolución del
contrato de compraventa litigioso y la consiguiente devolución de las
cantidades entregadas a cuenta. Dicho fallo se basaba, en esencia, en el
incumplimiento de las ofertas publicitarias de Martinsa, por aplicación de la
normativa especial de protección de los consumidores y usuarios. Estimaba que
la negativa del comprador a escriturar estaba plenamente justificada pues se
debía a los incumplimientos publicitarios denunciados. Así destacaba que la
licencia definitiva del campo de golf sería de fecha posterior a la celebración
del juicio y se desconocía cuando entrarían en funcionamiento los 18 hoyos
publicitados, cuando en julio de 2007 solo estarían abiertos 9 hoyos; el acceso
a la autopista AP-9 ofrecida al comprador en el folleto publicitario estaría
sin realizar, siendo irrelevante que la obligada fuera la Administración; todo
ello en relación al valor vinculante de la oferta publicitaria y la
consideración de consumidor del comprador, así como los años de retraso en la
finalización y legalización del campo de golf y la indeterminación del acceso a
la autopista. Los incumplimientos serían sustanciales pues afectarían a
circunstancias esenciales del objeto contractual. También señaló que lo
construido sería un bajo, no un semisótano como sostuvo el reconviniente y la
modificación de cotas obedecería a exigencias técnicas derivadas de las
características del terreno sin que afectasen a la habitabilidad y
funcionalidad de la vivienda, además de que el contrato contemplaba
modificaciones en el proyecto básico.
En el recurso de apelación se alega
error en la valoración de la prueba al haberse basado la resolución del
contrato litigioso en los dos incumplimientos de las condiciones ofertadas en
la publicidad de la promoción inmobiliaria referidos al campo de golf de 18
hoyos y al acceso a la autopista. En segunda instancia se estimó parcialmente
el recurso de Martinsa y se revocó la sentencia apelada y, en su lugar, se
acordó estimar parcialmente tanto la demanda inicial de la vendedora Martinsa
como la reconvencional del comprador. En consecuencia, declaraba el
incumplimiento por parte del comprador del contrato de compraventa celebrado en
cuanto a la obligación de elevarlo a público, así como el incumplimiento
parcial de la actora reconvenida en ciertos extremos respecto de lo contenido
en el folleto publicitario e informativo de la urbanización, como en el tema
del campo de golf o en el de la falta de enlace de la autopista, pero se afirma
que los mismos no revisten la suficiente entidad resolutoria como para frustrar
el fin del contrato y condenaba al comprador a otorgar dicha escritura pública
asumiendo las obligaciones inherentes a la firma de la misma, a fin de que
resultase titular de los inmuebles objeto del contrato, si bien con una rebaja
en el precio total de la compraventa del 25%, desestimando el resto de las
pretensiones de las partes.
Interpuesto recurso de casación por
el comprador, demandado reconviniente, dicho recurso tiene por objeto una
sentencia dictada en un juicio ordinario sobre incumplimiento de contrato de
compraventa que, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente al
momento de interponerse la demanda, fue tramitado en atención a su cuantía,
siendo inferior a 600.000.-€, por lo que su acceso a la casación habrá de
hacerse a través del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC.
El recurso se formula en un único
motivo en el que se alega la infracción de los arts. 1254, 1256 y 1258 CC, 8 de
la Ley 26/1984 de 19 de julio, Ley General para la Defensa de Consumidores y
Usuarios y 3, 4 y 8 de Real Decreto 515/1989 de 21 de abril y la oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en SSTS de 12 de julio de 2011,
23 de julio de 2013 y 30 de mayo de 2011 conforme a la cual: «las ofertas
fundamentales y destacadas del folleto publicitario no son accesorias sino
esenciales a efectos resolutivos del contrato y su incumplimiento no se
compensa con una indemnización pues da lugar a la frustración de las
expectativas del comprador». Argumenta que en el caso que nos ocupa la
sentencia recurrida desconoce el carácter esencial de las obligaciones del
vendedor derivadas de la publicidad realizada mediante folleto elaborado por
éste, como reclamo esencial para la contratación, constituyendo el
incumplimiento de estas ofertas publicitarias principales y destacadas la
frustración total de los consumidores, sin poder compensarse con una
indemnización traducida en una rebaja del precio, como hace la sentencia
recurrida. Cuestiona que la sentencia recurrida si bien no niega el carácter
vinculante de la publicidad y que se han incumplido las obligaciones más destacadas
de dicha publicidad, (como el campo de golf de 18 hoyos y un enlace de la
urbanización con la autopista AP9 y parte de la urbanización sin terminar), no
declara que tales incumplimientos sean esenciales y que proceda la resolución
del contrato, vulnerando así la jurisprudencia de la sala que mantiene que la
transgresión de compromisos contraídos en el contrato y a través de la oferta
publicitaria debe calificarse como esencial pues afecta a circunstancias
esenciales y definidoras del objeto contractual.
SEGUNDO.- Hechos no controvertidos.
Consta acreditado en la sentencia
del juzgado, y no controvertido en la de la Audiencia Provincial, lo siguiente:
« SEGUNDO: Para la resolución
de la cuestión litigiosa es de interés relacionar los siguientes hechos
reseñados en la documental obrante en las actuaciones:
»1.°) En el contrato privado de
fecha 6 de julio de 2005 suscrito por la entidad Fadesa Inmobiliaria S.A. como
vendedora y D. Baltasar como comprador, consta que la vendedora es dueña de la
siguiente parcela resultante del Proyecto de Expropiación Forzosa, previsto en
el Plan General de Ordenación Municipal de Miño. Parcela NUM000.- Parcela de
dos mil doscientos treinta metros cuadrados (2.230 m2). Linda: norte, parcela
DPv; Sur y Oeste, sistema viario interior; y Este, parcela NUM004 y límite
exterior del polígono.
»"El Plan General de Ordenación
Urbana de Miño se aprobó definitivamente en fecha 8 de agosto de 2002".
»"La existencia de recursos
contra determinados aspectos de la actuación urbanística no afectan al
desarrollo de la promoción en la que se localizan los inmuebles objeto de la
compraventa".
»El exponendo III dice literalmente:
"La construcción se realizará a expensas de la sociedad vendedora la cual
ha obtenido la licencia municipal de edificación ante el Excmo. Ayuntamiento de
Miño, el día 29 de diciembre de 2004".
»V. "Formando parte de dicha
edificación se encuentra la siguiente vivienda colectiva, y garaje en
superficie: vivienda sita en parcela NUM000, en planta NUM001, letra NUM002,
con una superficie útil aproximada de 72, 93 m2 y con una superficie construida
aproximada de 81, 72 m2 más jardín con una superficie aproximada de 32, 13 m2
más plaza de garaje en superficie n.° NUM003 con una superficie aproximada de
10, 12 m2,
»VI.- Colindante con los terrenos de
la promoción en la que se localiza la parcela NUM000 se encuentra en zona
independiente de la promoción, destinada a equipamientos que se destinará a
campo de golf".
»Estipulación 1.ª: "La
vendedora vende la vivienda señalada en el expositivo V de este documento, a
favor de la parte compradora quien a su vez acepta y compra, por el precio y
las condiciones expresadas en el anexo precio a este documento".
»Estipulación 2.ª: "Las obras
de edificación en general y particularmente las relativas a la vivienda y
garaje en superficie, expresados, serán realizadas conforme al Proyecto antes
mencionado; no obstante, la parte vendedora se reserva el derecho de efectuar
en las mismas las modificaciones que viniesen motivadas por exigencias
técnicas, jurídicas o comerciales, durante su ejecución".
»Estipulación 3.ª: "En las
inmediaciones de la promoción Costa Anácara está prevista la construcción de un
campo de golf. La parte compradora, una vez haya escriturado a su nombre los
inmuebles objeto de presente contrato, por su condición de cliente de Fadesa
Inmobiliaria S.A., tendrá derecho preferente a ser abonado del campo de golf,
así como a disfrutar de un descuento especial, en función de las condiciones de
explotación, sobre la cuota general de admisión a dicho campo de golf, al darse
de alta como abonado en el mencionado club. El campo de golf deberá estar
terminado y a disposición para el juego aproximadamente con la entrega de las
primeras parcelas urbanizadas pertenecientes a la misma urbanización que los
inmuebles objeto de este contrato".
»Estipulación 5.a: "A los
efectos previstos en la Ley de 27 de julio de 1968, según redacción dada por la
L.O.E. se garantizará, por póliza suscrita con Compañía de Seguros o aval
bancario, a elección de la vendedora, para el supuesto de que no se llegase a
entregar los inmuebles objeto del presente contrato, la devolución de las
cantidades entregadas más el interés legal que, como pago anticipado a la
entrega de la vivienda percibirá la entidad vendedora".
»Estipulación 9.ª: "Las partes
pactan expresamente, que en el supuesto de que la parte compradora no pagase a
su vencimiento cualquier cantidad pendiente de pago, transcurridos quince días
desde el requerimiento de pago por parte de Fadesa, la parte vendedora quedará
en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de
las acciones oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar
entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato, que se
producirá, de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte
vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial al
efecto; a cuyo fin señala como domicilio del deudor el que figura en el
presente contrato".
»Estipulación 10.ª: "La parte
vendedora se obliga a entregar la vivienda y garaje en superficie, objeto del
presente contrato, aproximadamente en el plazo de 30 meses desde la obtención
de la licencia...La entrega de la vivienda y garaje en superficie, incluirá
además la de los elementos comunes tanto del conjunto como de la parcela en la
que se integran que constituyen parte inseparable del mismo".
»2.°) El folleto informativo de la
Urbanización "Costa Anacara" anuncia "viviendas en
altura...plazas de garaje y viviendas unifamiliares en las plantas bajas... con
excepcionales equipamientos un campo de golf de 18 hoyos, amplias zonas
verdes... con excelentes comunicaciones: un acceso a la autopista A9, para
llegar en pocos minutos a las ciudades de Ferrol y A Coruña o para conectar
fácilmente con el resto de Comunidades Autónomas".
»3.°) La licencia de obras se
concedió el 29 de diciembre de 2004.
»4.°) Con fecha 15 de septiembre de
2006 el Ayuntamiento de Miño acuerda la recepción parcial de las obras de
Urbanización de R.D Perbes Vilanova y licencia de primera ocupación de 15
viviendas y plazas de aparcamiento en la parcela NUM000 y 63 viviendas en la
parcela NUM005.
»5.°) Con fecha 28 de junio de 2007
el Ayuntamiento de Miño concede a Fadesa I licencia de actividad definitiva
para la instalación y apertura de la casa club de golf, nave de mantenimiento e
instalaciones deportivas.
»6.°) En el informe de la secretaria
del Ayuntamiento de Miño de fecha 18 de junio de 2013 se indica que la licencia
concedida con fecha 1 de febrero de 2008 habilita a MF para ejecutar las obras
necesarias para la puesta en marcha del campo de golf, pero no para su
funcionamiento, para lo cual precisa la presentación del correspondiente
certificado final de obra y la preceptiva inspección por parte de los servicios
técnicos municipales. El campo de golf carece de licencia definitiva de
actividad para el ejercicio de la misma.
»7.°) Con fecha 28 de junio de 2013
el Procurador Sr. Sánchez García en nombre de Martinsa Fadesa S.A. presenta
escrito comunicando que el acta de terminación definitiva del campo de golf a
que se refiere el contrato de arrendamiento (doc. 5) no fue levantado por las
partes.
»8.°) Con fecha 6 de agosto de 2013,
el Ayuntamiento de Miño concede licencia definitiva de apertura de un campo de
golf de 18 hoyos.
»9.°) En el informe remitido por el
Ayuntamiento de Miño con fecha 12 de marzo de 2013 consta que MF el 19 de julio
de 2006 presenta un proyecto de ampliación del tablero del puente que conecta
la urbanización con el polígono de Vidrieiro y la futura conexión con la AP-9.
Que la aprobación del plan parcial no estaba condicionado a ejecutar el enlace
con la AP-9, sino a garantizar que la urbanización podría conectarse a él de
forma ajustada y coordinada y tenerlo garantizado, para lo cual constituyó el
aval. Fadesa no tiene la obligación de ejecutar el enlace con la AP-9.
»10.°) Se aportan comunicaciones
entre las partes a partir de octubre de 2006 en las que MF insta al
cumplimiento del contrato y el comprador se opone por considerar que existen
incumplimientos y pretende la resolución por carta remitida a la vendedora con
fecha 30 de noviembre de 2007, recibida por la destinataria el 10 de diciembre
de 2007.
»11.°) La demanda principal se
presentó el 4 de diciembre de 2012 y la reconvencional el 19 de febrero de
2013».
TERCERO.- Motivo único.
Motivo único.- Al amparo de lo
dispuesto en el art. 477.2.3.º de la LEC, por entender que la resolución
recurrida aplica indebidamente lo dispuesto en las disposiciones legales que se
citan a continuación, con desconocimiento de la doctrina jurisprudencial
establecida en las sentencias de la Sala 1.ª del TS, que se citan y aportan,
resultando necesario que se fije dicha jurisprudencia conforme a la cual: las
ofertas fundamentales y destacadas del folleto publicitario no son accesorias
sino esenciales a efectos resolutivos del contrato, y su incumplimiento no se
compensa con una indemnización como ha hecho la sentencia pues da lugar a la
frustración de las expectativas del comprador.
La sentencia recurrida se opone a
dicha doctrina jurisprudencial del TS e infringe lo dispuesto en los siguientes
artículos (que resultan homogéneos al fin pretendido):
- Código Civil 1124, 1256, 1258.
- Ley 26/1984, de 19 de julio, Ley
General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, art. 8.
- Real Decreto 515/1989, de 21 de
abril, arts. 3, 4 y 8.
Infracción de la doctrina
jurisprudencial de las siguientes sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1.ª de
lo Civil:
- Sentencia 497/2011, de 12 de
julio, recurso 1838/2007.
- Sentencia 518/2013, de 23 de
julio, recurso 620/2011.
- Sentencia 381/2011, de 30 de mayo,
recurso 883/2008.
Argumenta el recurrente que en el
caso que nos ocupa la sentencia recurrida desconoce el carácter esencial de las
obligaciones del vendedor derivadas de la publicidad realizada mediante folleto
elaborado por éste, como reclamo esencial para la contratación, constituyendo
el incumplimiento de estas ofertas publicitarias principales y destacadas, la
frustración total de los consumidores, sin poder compensarse con una
indemnización traducida en una rebaja del precio, como hace la sentencia recurrida.
Cuestiona que la sentencia
recurrida, si bien no niega el carácter vinculante de la publicidad y que se
han incumplido las obligaciones más destacadas de dicha publicidad, (como el
campo de golf de 18 hoyos y un enlace de la urbanización con la autopista AP9 y
parte de la urbanización sin terminar), no declara que tales incumplimientos
sean esenciales y que proceda la resolución del contrato, vulnerando así la
jurisprudencia.
CUARTO.- Decisión de la sala. Valor
contractual de la publicidad.
En la sentencia recurrida se parte
del valor contractual de lo ofertado publicitariamente y a tal efecto cita las
sentencias de esta sala de 30 de mayo de 2011, 23 de julio de 2013, 28 de
febrero de 2013.
En este sentido la STS de 30-5-2011,
rec. 883 de 2008, declara que:
«La publicidad de la promoción con
intención de atraer a los compradores no se limitó a la urbanización de los
terrenos sobre los que se construyeron los edificios, sino que incorporó un
contenido informativo y ofreció una visión distinta del conjunto urbanístico
que comprendía dicho ámbito... concurriendo una publicidad prenegocial
ciertamente engañosa... La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de
decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la
posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de
ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas
condiciones. Lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes
todo lo que en su actividad publicitaria había anunciado y prometido como
objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello les causó un
perjuicio evidente cuyas consecuencias jurídicas "son ajenas a las
expectativas económicas que el incumplidor pretendía obtener con la actuación
civilmente ilícita", como dice la sentencia».
En sentencia 518/2013 de 23 de julio
se declaró:
«Al comprador se le entregó también
folleto publicitario en el que junto a fotomontajes de un puerto deportivo
virtual, observable desde las terrazas de los apartamentos se decía
"disfruta la vida con todos los sentidos junto al puerto deportivo",
"disfruta de un campo de golf cerca de tu casa".
»Todos estos compromisos contraídos
en el contrato y a través de la oferta publicitaria, fueron incumplidos y dicha
trasgresión debe calificarse de sustancial pues afectaba a circunstancias
esenciales y definidoras del objeto contractual. Sobre los efectos del
incumplimiento de una obligación esencial en orden a la resolución del contrato
cabe citar la STS 1-10-2012, rec. 24 de 2010.
»Al comprador se le ofrecía un
entorno paradisíaco que no tiene correspondencia con la realidad, reflejado no
solo en la publicidad sino también en el contrato (plano del puerto y golf).
»Como se declara en la sentencia
recurrida, dicha oferta sería determinante para cualquier comprador, tanto para
la compra como para el precio a pagar.
»La vendedora redactó el contrato y
diseñó la publicidad de forma que podría entenderse que el entorno tendría una
fecha de terminación que se correspondería con el final de la urbanización,
pero en el presente caso, no estamos ante un mero retraso sino ante una
paralización del atractivo entorno ofrecido.
»El estancamiento de las obras del
puerto y resto del entorno, correspondían al Ayuntamiento, pero nada de ello
fue advertido al comprador, asumiendo la vendedora la realidad próxima de
dichas obras sin cautela alguna, sin advertir de que como dice la recurrida era
un mero futurible, pero se limitó a ofertar en venta lo que no era más que una
expectativa incierta de futuro».
QUINTO.- Carácter esencial de los
incumplimientos, apreciados en conjunto.
Se estima el motivo.
En la sentencia recurrida se declara
en relación con los incumplimientos de la vendedora:
1. Con respecto al campo de golf, se
preveía su construcción en el contrato y que el comprador de la vivienda
pudiera ser abonado, dándose de alta y disfrutar de un descuento en la cuota,
pero sin que el campo de golf fuese un elemento común de la urbanización.
En el contrato no se especificaba
que fuese un campo de 18 hoyos, pero sí se recogía en el folleto publicitario
facilitado al comprador.
Consta que un campo con 9 hoyos (que
no 18) se pudo utilizar desde abril de 2007, acta de comprobación favorable
para el uso en junio de 2013, y licencia para campo de 18 hoyos, el 6-8-2013.
Este incumplimiento se califica de
parcial en la sentencia recurrida dado que se creó un campo de golf de 9 hoyos
y no de 18 como se publicitó, reconociendo que un campo de 18 hoyos habría
supuesto «un valor añadido económico y social y de calidad de vida».
2. En la sentencia recurrida se
declara que no consta el acceso a la autopista ofrecido en el folleto
publicitario, si bien no era obligación de la vendedora, a la cual solo le
correspondía garantizarlo, la cual había prestado ante al administración el aval
que garantizaba el cumplimiento de sus obligaciones, siendo competencia de la
Administración del Estado.
Sin embargo en la sentencia
recurrida se considera un incumplimiento no resolutorio dado que ofreció unas
vías de comunicación rápidas con el resto de la provincia que no se cumplieron,
frustrando al comprador y añadiendo una nueva pérdida del valor añadido.
3. En la sentencia recurrida se
reconoce que parte de la urbanización no está terminada, aunque sí lo está la
fase a la que corresponde la vivienda litigiosa, «lo cual no es indiferente
para los adquirentes, pues también hace desmerecer en alguna medida el valor
económico de las propiedades».
Partiendo de estos incumplimientos
declarados en la sentencia de apelación debemos declarar que habiendo sido
declarados los tres parciales, en conjunto suponen un incumplimiento esencial
que frustra la finalidad del contrato de compraventa, pues el comprador se
encontró con una vivienda que no se encontraba junto al campo de golf ofrecido,
ni con las vías de comunicación proyectadas ni con la urbanización ofrecida y
esperada, dado que no está concluida, de tal manera que la circulación no será
fluida, el espacio verde se reduce notablemente y la categoría del campo
también, así como el espacio de juego y duración de las partidas, unido a una
urbanización parcialmente fallida en cuanto a sus servicios.
Todos estos compromisos contraídos
en el contrato y a través de la oferta publicitaria, fueron incumplidos y dicha
trasgresión debe calificarse de sustancial pues afectaba a circunstancias
esenciales y definidoras del objeto contractual (arts. 1254, 1256 y 1258 del C.
Civil). Sobre los efectos del incumplimiento de una obligación esencial en
orden a la resolución del contrato cabe citar la STS 1 de octubre de 2012, rec.
24/2010.
Lo expuesto nos lleva a estimar la
casación y asumiendo la instancia, confirmamos la sentencia de 24 de octubre de
2013, del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de La Coruña, (PO 1254/2012).
SEXTO.- Se imponen a la demandante las
costas de la primera y segunda instancia, incluidas las de la reconvención (arts.
394 y 398 LEC).
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