Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 22 de noviembre de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).
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PRIMERO.- Resumen
deantecedentes
1.- Para la resolución
del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho
acreditados o no controvertidos en la instancia:
1.º) El 25
de agosto de 2005, D.ª Andrea, como vendedora, y Portobello Marbella, S.L. (en
lo sucesivo, Portobello), como compradora, suscribieron un contrato privado de
compraventa de una finca al sitio llamado Las Cabezas, con una superficie de
9.080 m2 (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Arganda del
Rey). El contrato había ido precedido de otro de arras, entre las mismas partes,
de 12 de mayo de 2005.
El precio
pactado en la compraventa (estipulación segunda) fue de 217.920 (24 € por m2),
de los cuales se abonaron primero 21.792 euros (10%), al firmar el contrato de
arras, y después otros 32.688 euros (15%) en el momento de la firma del
contrato de compraventa. Además, en la estipulación segunda del contrato, en
cuanto al pago del resto del precio, se pactó lo siguiente: (i) la cantidad de
54.480 euros (25%) serían abonados "dentro de los 90 días hábiles
siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Inicial del PGOU del
término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación
urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que
consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte
[la compradora]"; (ii) otros 54.480 euros (25%) se abonarían "dentro
de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación
Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener
la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica
calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra aceptada por la
segunda parte"; y (iii) el resto del precio, es decir 54.480 euros (25%),
se satisfaría "en el momento de otorgamiento de escritura pública de
compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles
siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU del
término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación
urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que
consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte
y a solicitud de ésta".
El 11 de
julio de 2006, después de la aprobación inicial del PGOU, la vendedora abonó
otros 54.480 euros, ascendiendo el total de lo entregado a 108.960 euros.
En el
contrato se pactaba igualmente (estipulación primera) que "la parte
vendedora conservará la posesión de la[s] finca[s] hasta el otorgamiento de la
Escritura Pública".
En el Avance
del PGOU, aprobado el 30 de diciembre de 2004 y publicado en el BOCM y en el
periódico La Razón, el suelo figuraba como "urbanizable sectorizado".
2.º) El 9 de
junio de 2004, el Pleno del Ayuntamiento de Morata de Tajuña acordó aprobar
inicialmente el Convenio Urbanístico de Planeamiento, suscrito con Portobello,
para el desarrollo de la zona denominada "Balcón de Morata de
Tajuña". Posteriormente, el 5 de octubre de 2004, el Pleno del
Ayuntamiento acordó la aprobación definitiva del referido Convenio.
En dicho Convenio
se hacía constar que, en el planeamiento vigente en el momento de su
suscripción, el terreno aparecía clasificado, en su mayor parte, como
"suelo no urbanizable común" (SNU); y en él se incluía el compromiso
asumido por el Ayuntamiento de delimitar, en el plan general en formación, un
sector (Sector SR-6) como "suelo urbanizable sectorizado".
3.º) El 28
de abril de 2006, se celebró un nuevo Pleno en el que se acordó la aprobación
inicial del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Morata de Tajuña
(integrado por la parte urbanística, sus Estudios Sectoriales y las
Ordenaciones Pormenorizadas de los Sectores Residenciales SR-1, SR-2, SR-3 y
SR-6, abriendo un periodo de información pública de un mes, y solicitando los
informes preceptivos, conforme a la normativa sectorial).
4.º) El 19
de enero de 2009, el Pleno del Ayuntamiento acordó abrir un periodo de estudio
y análisis del contenido de los ajustes que habrían de ser introducidos en el
PGOU a la vista de los cambios legales y de estrategia política en materia de
ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de
Madrid. En concreto, adoptó el siguiente acuerdo:
"dar
traslado al Equipo Redactor del Plan General de Ordenación Urbana del contenido
de los ajustes que habrán de ser introducidos en el Plan General, una vez que
han sido vistos y analizados los cambios en la estrategia política en materia
de ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de
Madrid y que deberá ser tenida en consideración por el Ayuntamiento de Morata
de Tajuña, desde abril de 2006 en que el PGOU fue aprobado inicialmente, en
relación con los criterios básicos con los que deberán ser tenidas en
consideración las nuevas directrices urbanísticas y su influencia sobre las
propuestas del PGOU, y más concretamente en lo relacionado con el suelo
urbanizable sectorizado y no sectorizado residencial, industrial y terciario,
con el objeto de someterlo a aprobación municipal y a un nuevo periodo de
información pública, de forma previa a la continuación con la normal y
preceptiva tramitación administrativa del mismo".
5.º) El 11
de febrero de 2009, en cumplimiento del citado acuerdo, los técnicos del
Ayuntamiento emitieron un informe referido a la forma en que afectaban los
ajustes que se habían de introducir en el Plan General a los Convenios
Urbanísticos de Planeamiento y Adenda suscritos por el Ayuntamiento de Morata
de Tajuña; en este informe se estimaba inviable el cumplimiento por el
Ayuntamiento de los acuerdos establecidos en el convenio urbanístico de 2.004,
y se advertía de "la imposibilidad de aplicación de la edificabilidad
otorgada por el Convenio y la Adenda", de tal forma que
""El
aprovechamiento urbanístico del sector resultante, cuya cuantificación no es
posible determinarla actualmente, será diferente al establecido en el PGOU
aprobado inicialmente, y la cesión del mismo será del 10% y no del 15%, ya que
la modificación introducida en el año 2007 a la Ley 9/2001 del Suelo de la
Comunidad de Madrid impide expresamente que esa cesión pueda ser superior al
10%", quedando establecido "que el sector que recoja el PGOU no se
ajustará en ningún caso al que el Ayuntamiento pactó incorporar,
diferenciándose de éste en cuestiones sustanciales como la categorización del
suelo y el régimen jurídico que le será de aplicación, la imposibilidad de
incorporar la Ordenación Pormenorizada a la tramitación del PGOU, y la
reducción de la edificabilidad", precisando que los ajustes que han de ser
introducidos "se consideran como máximos, sustanciales y necesarios para
la adaptación del sector aprobado inicialmente a los acuerdos adoptados por el
Pleno Municipal, en virtud del interés general y de la potestad de planeamiento
municipal para establecer su propio modelo de ocupación territorial"".
Y concluía
que "los nuevos parámetros urbanísticos que tiene el sector difieren
totalmente de los parámetros establecidos en el Convenio Urbanístico y la
Adenda, transformando el sector en otro totalmente diferente al original, no
solo en sus parámetros urbanísticos, sino en el sistema de gestión, en su
tramitación administrativa y en los tiempos necesarios para desarrollarlo y
promover su ejecución, por lo cual se hace manifiestamente inviable el
cumplimiento del Convenio y de la Adenda por parte del Ayuntamiento, que deberá
resolverlos".
6.º) A la
vista del citado informe, el 18 de marzo de 2009, el Pleno del Ayuntamiento, en
sesión extraordinaria y urgente, acordó iniciar el expediente de resolución del
Convenio Urbanístico y Adenda correspondiente al PGOU del Balcón de Tajuña.
Finalmente, en otra sesión extraordinaria del Pleno de 17 de agosto de 2009, se
adoptó el siguiente acuerdo:
"Resolver
el Convenio Urbanístico y Adenda, correspondientes al sector SR-6 "Balcón
de Tajuña" del PGOU, resolución justificada en razón del interés general,
todo ello al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector
Público y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se
aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas".
La
resolución del convenio supuso la devolución a Portobello de las cantidades que
había entregado al Ayuntamiento en cumplimiento del mismo, que ascendían a
1.760.000 euros. Portobello no formuló oposición al acuerdo de resolución del
convenio urbanístico.
7.º) Según
certificación de la secretaria general del Ayuntamiento de Morata de Tajuña, de
11 de abril de 2017, "con posterioridad a la aprobación inicial del
documento de Plan General de Ordenación Urbana, acordada en sesión del Pleno de
fecha 28 de abril de 2006, no se han introducido modificaciones ni ajustes en
dicho PGOU, estando desde esa fecha paralizada su redacción".
8.º) La
resolución del convenio urbanístico correspondiente al sector SR-6 dio lugar a
diferentes demandas ante juzgados de lo contencioso-administrativo,
procedimientos en los que compareció Portobello, y en su contestación a la
demanda alegó, entre otros extremos, que no se trataba de una resolución
unilateral del convenio, sino que fue debida a los cambios en las estrategias
de planeamiento que imposibilitan el mantenimiento de la propuesta inicialmente
incluida en el convenio; que Portobello no se opuso y aceptó la resolución del
convenio porque al recogerse en la ordenación pormenorizada en el PGOU,
implicaba la realización inmediata de las labores de urbanización y edificación
del Sector, lo que requería de una ingente financiación que en la actualidad no
es posible obtener, lo que impedía la viabilidad económica de la actuación; que
el suelo no tenía la calificación de "urbanizable sectorizado", sino
de "urbanizable no sectorizado", recogiéndose en el convenio la
intención de las partes de su transformación definitiva en el PGOU, hasta
entonces se mantenía su calificación inicial, lo que comportaba el riesgo de
que esa transformación no se llevara a cabo. En otro procedimiento ordinario
iniciado por demanda de la entidad Fomento y Gestión S.A. contra Portobello de
2011 para la resolución de un contrato de compraventa entre las partes de
terrenos incluidos en el citado sector SR-6, Portobello sostuvo en cuanto al
desarrollo urbanístico del sector que "no existe ahora una imposibilidad
radical de su desarrollo" al no existir una prohibición para ello.
2.- El 15 de febrero
de 2016, Portobello presentó demanda contra la Sra. Andrea por la que
solicitaba la declaración de resolución del contrato de compraventa y la
condena a la restitución de la parte del precio pagado, más los intereses
legales desde que se produjo la frustración del contrato. La demandada se opuso
y, a su vez, formuló demanda reconvencional en la que solicitaba que se
condenase a la demandante al pago de la parte del precio pendiente más los
intereses legales.
3.- El juzgado de
primera instancia estimó en parte la demanda presentada por Portobello y
desestimó la demanda reconvencional. Primero desestima la excepción de
caducidad de la acción por el transcurso de los cuatro años previsto en el art.
1299 CC, opuesta por la demandada, al calificar la acción ejercitada de
resolutoria y no de rescisoria, por lo que la considera sujeta al plazo de
prescripción del art. 1964 CC, que no había transcurrido al tiempo de la
presentación de la demanda. Después, al abordar el fondo de la cuestión, razona
que: (i) el contrato se sujetó a la consecución de una serie de condiciones e
hitos urbanísticos, que se fijaban de forma expresa y sencilla, que eran
conocidos por los compradores; (ii) a pesar de la voluntad de ambas partes de
perfeccionar el contrato, su cumplimiento íntegro no parece posible debido a la
resolución por el pleno municipal del convenio urbanístico de 2004; (iii) dicha
resolución tuvo lugar por decisión unilateral del Ayuntamiento bajo la
justificación de seguir "una actuación más ajustada a la necesaria defensa
de los intereses municipales"; (iv) no cabe diferir indefinidamente las
expectativas de una recalificación, por lo que dado el número de años
transcurrido desde la firma de la compraventa, se entiende frustrada la
finalidad o causa del contrato. En consecuencia, el juzgado estima la
pretensión resolutoria y condena a la demandada a la devolución de las
cantidades recibidas (177.240 euros), y desestima la demanda reconvencional. En
cuanto a los intereses, limita la estimación de la demanda a los devengados
desde la interposición de la demanda, al no constar un requerimiento
extrajudicial previo.
4.- La demandante
interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial estimó el recurso y
revocó la sentencia de primera instancia. Primero, confirma la calificación
hecha por el juez a quo de la acción como resolutoria, no
rescisoria y, en consecuencia, rechaza la alegación de caducidad de la acción.
A continuación, refuta los argumentos de la sentencia de primera instancia: (i)
el precio de mercado de la zona no era el propio de terrenos rústicos, dado el
interés suscitado por la posible clasificación del sector como urbanizable, lo
que pudo precipitar la compra de suelo por la actora; (ii) en el contrato de
compraventa, redactado por Portobello, no se hizo mención expresa a la
clasificación del suelo como urbanizable sectorizado, sino una mera remisión al
Avance del PGOU; (iii) el contrato no incluía una condición resolutoria expresa
que supeditase su eficacia a la aprobación del PGOU; (iv) Portobello se aquietó
a la resolución del convenio urbanístico suscrito con el Ayuntamiento por
razones de su conveniencia; (v) Portobello sostuvo en el procedimiento
ordinario 1806/2011 que entonces todavía no era absolutamente imposible
desarrollar el sector. A partir de esas premisas, la Audiencia considera que no
cabe apreciar la frustración de la causa del contrato.
En
consecuencia, desestima la pretensión de su resolución impetrada por la actora,
y estima la petición de la demanda reconvencional, al considerar procedente dar
cumplimiento al contrato por entender que Portobello aceptó la clasificación
urbanística de la finca al no oponerse a la resolución del convenio con el
Ayuntamiento, y condena a Portobello al pago de la parte del precio que quedó
aplazada (108.960 euros).
5.- Portobello ha
interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal, basado en un
motivo, y otro recurso de casación, articulado en cuatro motivos, que han sido
admitidos.
Recurso
extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO.- Formulación del
único motivo.
1.- El motivo,
formulado al amparo del art. 469.1.2º LEC, invoca la infracción del art. 218.2
LEC, sobre la motivación de las sentencias, y del art. 24 de la Constitución.
2.- En su desarrollo,
resumidamente, alega que la sentencia recurrida rechaza el primero de los
hechos sentados por la de primera instancia; el juzgado se basó en la
diversidad de precios del suelo en función del riesgo que corrían los
propietarios. Según la Audiencia, aunque el juzgado consideró acreditado este
hecho con el único sustento de un acta notarial de manifestaciones y de la
testifical del Sr. Erasmo, rechaza esta conclusión y se limita a sostener que
"cuando Portobello compra fincas de forma masiva, el precio de mercado en
la zona no era el propio de un terreno rústico, dado el interés suscitado por
la posible clasificación del sector como urbanizable". Aduce que este
razonamiento de la sentencia recurrida está huérfano de sustento probatorio
alguno, de forma que con una afirmación apodíctica se aparta de la conclusión
del juzgado, y priva de valor a la declaración testifical que sirvió de base
importante de la sentencia de primer grado, sin ofrecer una valoración
diferente de los medios de prueba articulados sobre el hecho de los diferentes
precios del suelo; se desconoce la valoración de pruebas personales sin la
garantía de la inmediación, que tiene trascendencia constitucional, según se
resuelve para el proceso penal desde la STC 167/2002, como elemento esencial
del derecho al proceso con todas las garantías junto con la contradicción.
Aunque el proceso penal se estructure con garantías adicionales, y se asuma que
en el orden civil el tribunal de apelación tiene la facultad de revisar la
actividad y la valoración de la prueba del juzgado, el respeto al derecho a un
proceso con todas las garantías no permite a la Audiencia, ajena a la
inmediación en las pruebas personales, ignorar absolutamente la valoración del
inferior sin expresar al menos una motivación suficiente para despreciar la
credibilidad, trascendencia y eficacia que al medio de prueba le había
conferido el juez ante quien se prestó la declaración testifical.
TERCERO.- Decisión de la
sala. La sentencia no incurre en infracción del deber de motivación.
Estimación.
1.- El motivo centra
su denuncia en la infracción del art. 218.2 LEC en relación con el deber de
motivación de las sentencias. No denuncia una valoración probatoria arbitraria
o irracional ni cuestiona el carácter de revisión plena que tiene el recurso de
apelación, dentro de los límites del principio dispositivo y de la regla de
congruencia, respecto de los elementos jurídicos y fácticos de la resolución de
primera instancia. Tampoco desconoce el planteamiento del recurso que la
doctrina constitucional que cita sobre el principio de inmediación en cuanto a
la práctica de la prueba se proyecta sobre el proceso penal. Lo que
sustancialmente denuncia es que, en el contexto de esa doctrina y conforme al
principio de un procedimiento con plenitud de garantías que exige el respeto al
derecho a una tutela judicial efectiva, la Audiencia no puede apartarse de la
valoración de la prueba hecha por el juez de primera instancia sin expresar una
motivación suficiente sobre su decisión de separarse de las conclusiones
probatorias alcanzadas por el juez a quo.
2.- El motivo no puede
prosperar. La motivación es la fundamentación coherente del fallo, es decir, la
justificación de lo que lleva a la estimación o desestimación de las
pretensiones de la parte, y no debe confundirse la falta de motivación con el
desacuerdo con ella.
Como hemos
declarado reiteradamente, el deber de motivar exige que la sentencia exprese
los elementos que permitan conocer cuáles han sido las razones en derecho en
que se fundamenta la decisión, como garantía de que no ha sido la consecuencia
de una aplicación arbitraria de la legalidad ni de un error patente. Pero tal
exigencia de motivación no puede servir para cuestionar otros aspectos de la
sentencia, como la valoración de la prueba, pues una cosa es explicar las
razones por las que el Tribunal llegó a identificar el supuesto de hecho al que
la norma vincula la consecuencia jurídica pretendida y otra distinta que hayan
sido correctamente valorados los medios que formaron la convicción judicial (en
este sentido, entre otras, sentencias 204/2010, de 7 de abril, y 306/2011, de 6
de mayo, y 635/2012, de 2 de noviembre).
3.- La Audiencia
expresa las razones por las que rechaza las conclusiones del juzgado en la
fijación del elemento fáctico que cuestiona la recurrente, que concreta en tres
datos: (i) la prueba en que se fundó el juzgado estaba basada en las
manifestaciones hechas en un acta notarial por la persona encargada de
gestionar la adquisición de los terrenos; (i) el interés suscitado por la
posible clasificación del sector en que se encontraba la finca vendida como
urbanizable, que provocó que su precio no fuese el propio de los terrenos
rústicos; y (iii) la actora no había presentado documentos de adquisición de
otros terrenos con un precio distinto o más bajo. Por tanto, al margen del
acierto o desacierto de estos argumentos, la sentencia no infringió el deber de
motivación.
La
recurrente, por la vía de la alegación de falta de motivación, cuestiona la
valoración de la prueba y, al hacerlo, contradice la doctrina de que la
denuncia de la falta de motivación no puede servir de base para un nuevo examen
de los hechos. Ni hay falta de motivación, según hemos visto, ni a través de su
denuncia cabe revisar ahora la valoración del factum hecha en
la instancia.
4.- En consecuencia,
el motivo debe ser desestimado.
Recurso
de casación
CUARTO.- Formulación de
los motivos del recurso. Planteamiento y resolución conjunta.
1.- Planteamiento
de los motivos.
1.1. El
primer motivo denuncia la infracción de los arts. 1281 y 1258 CC y de la
doctrina jurisprudencial de la sala (sentencias 104/2020, de 19 de febrero, y
150/2020, de 5 de marzo), al entender que la interpretación contractual de la
sentencia es ilógica, arbitraria y contraria a la ley. En concreto, se combate
la interpretación que realiza la Audiencia respecto de la no vinculación del
contrato con la aprobación final del PGOU.
1.2. El
segundo motivo denuncia la infracción por inaplicación de la doctrina
jurisprudencial de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de los
contratos (sentencias 1037/2003, de 11 de noviembre, y 706/2012, de 20 de
noviembre), en relación con las DT 1.ª y 3.ª y los arts. 56.2 y 58 de la Ley
9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la CAM y con el art. 1124 CC. Mantiene que
no se puede aplazar el cumplimiento de los contratos de forma indefinida, ya
que en el presente caso, la tramitación del PGOU se paralizó hace más de 11
años.
1.3. El
tercer motivo denuncia la infracción, por indebida aplicación, de la doctrina
de esta Sala Primera sobre los actos propios (sentencia 530/2016, de 13 de
septiembre). La recurrente entiende que no puede perjudicarle la estrategia
procesal seguida en otros pleitos hace ya muchos años.
1.4. El
cuarto motivo denuncia la infracción, por inaplicación, del art. 1274 CC y de
la doctrina jurisprudencial sobre la frustración de la causa contractual (sentencia
514/2010, de 21 de julio, 344/1994, de 20 de abril, 972/2006, de 9 de octubre,
y 201/2005, de 21 de marzo). En esencia, mantiene que la sentencia confunde la
causa de los contratos con el interés de los contratantes.
1.5. El
quinto motivo denuncia la infracción, por indebida aplicación, del art. 1288 CC
y de la doctrina jurisprudencial sobre la distribución del riesgo contractual (sentencias
152/2019, de 13 de marzo, y 445/2016, de 1 de julio). La recurrente denuncia
que la Audiencia declara indebidamente que el riesgo debe soportarlo únicamente
ella misma.
2.- Resolución
conjunta de los motivos del recurso.
Por razón de
su estrecha conexión jurídica y lógica, resulta conveniente analizar y resolver
conjuntamente los cuatro motivos del recurso.
La cuestión
esencial que subyace en los cuatro motivos ha sido ya abordada por esta sala en
otros supuestos sustancialmente coincidentes con el de la litis, y resueltos
por las sentencias 484/2022, de 15 de junio, 488/2022, de 21 de junio, y
652/2022, de 11 de octubre, a cuya doctrina nos atendremos, y cuya aplicación
al caso conduce a la estimación del recurso, conforme a los fundamentos
jurídicos que se exponen a continuación.
QUINTO.- Decisión de la
sala. Las consecuencias resolutorias de la frustración causal de la compraventa
por la inviabilidad de la finalidad pretendida de la ejecución de los proyectos
inmobiliarios, conforme al destino urbanístico previsto para la finca.
1.- Delimitación
del objeto del proceso y de la controversia. Marco normativo aplicable,
situación jurídico-urbanística de la finca y regulación negocial prevista en el
contrato de compraventa.
1.1. En la
demanda se ejercitaba una acción de resolución del contrato de compraventa de
una finca ubicada en el sector SR-6, denominado "Balcón de Morata de
Tajuña", celebrado el 11 de julio de 2006.
En esa misma
fecha: (i) la clasificación urbanística del suelo en el ámbito del citado
sector, correspondiente a la finca litigiosa, conforme a las Normas
Subsidiarias del Planeamiento, era la de "suelo no urbanizable
común"; y (ii) se encontraba vigente el convenio urbanístico de
planeamiento suscrito el 27 de octubre de 2004 (y su adenda de 13 de diciembre de
2004) entre el Ayuntamiento de Morata de Tajuña y Portobello, en el que el
Ayuntamiento asumía el compromiso de delimitar, en el plan general en
formación, un sector (Sector SR-6) como "suelo urbanizable
sectorizado".
1.2. A la
fecha del contrato de compraventa se encontraba vigente (en lo que aquí
interesa, en su redacción original) la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo,
de la Comunidad de Madrid. El art. 13.1 de esta Ley (bajo el epígrafe
"clases de suelo y categorías") disponía que "El planeamiento
general clasifica el suelo del término municipal en todas o algunas de las
siguientes clases: a) Suelo urbano/ b) Suelo urbanizable/ c) Suelo no
urbanizable de protección". A su vez, el art. 15, en relación con el suelo
urbanizable, disponía:
"1.
Tendrán la condición de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento
general adscriba a esta clase de suelo, mediante su clasificación, por no
proceder serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de protección, y
podrá ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de
las otras formas previstas en la presente Ley, en las condiciones y los
términos que dicho planeamiento determine, de conformidad con las Normas que
reglamentariamente se establezcan.
"2. El
planeamiento general diferenciará en el suelo urbanizable, cuando proceda,
todas o alguna de las siguientes categorías primarias:
"a)
Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento
general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a
tales efectos, se dividen en recintos denominados sectores.
"b)
Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos
adscritos a la clase de suelo urbanizable".
1.3. El
régimen transitorio de la citada Ley 9/2001, del Suelo de Madrid, preveía, en
lo que ahora interesa, lo siguiente:
(i)
Disposición transitoria primera ("Régimen urbanístico del suelo"):
"La
clasificación del suelo y el régimen urbanístico de la propiedad de éste
regulados en la presente Ley serán de aplicación, desde su entrada en vigor, a
los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las
siguientes reglas: [...]
"b) Al
suelo urbanizable programado y al suelo apto para urbanizar se les aplicará el
régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable sectorizado.
"c) Al
suelo urbanizable no programado y al suelo no urbanizable común se les aplicará
el régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable no
sectorizado.
"A
estos efectos, en tanto no se adapte el planeamiento general, el
aprovechamiento unitario aplicable al nuevo sector será la media ponderada de
los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable
existentes o, en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o
apto para urbanizar del Municipio. En caso de no existir suelo clasificado como
urbanizable o apto para urbanizar, no podrán promoverse Planes de Sectorización
hasta que el planeamiento general se adapte a esta Ley"
(ii)
Disposición transitoria tercera ("conservación de instrumentos
urbanísticos"):
"1.
Todos los Planes de Ordenación Urbanística y los proyectos técnicos para su
ejecución material aprobados definitivamente al momento de entrada en vigor de
la presente Ley mantendrán su vigencia, sin perjuicio de lo establecido en las
disposiciones transitorias de la presente Ley.
"2. Los
proyectos de Planes Generales de Ordenación Urbana o de Normas Subsidiarias del
Planeamiento Municipal así como sus modificaciones o revisiones, que en el
momento de entrada en vigor de la presente Ley, habiendo cumplido los trámites
exigidos por la legislación aplicable, estuvieran ya aprobados provisionalmente
y estuvieran pendientes únicamente de su aprobación definitiva, podrán ser
objeto de ésta conforme a la legislación a tenor de la cual fueron elaborados,
siéndoles de aplicación, una vez aprobados, la regla del número anterior.
"3. Los
instrumentos de planeamiento de desarrollo que a la entrada en vigor de la
presente Ley estuvieran en trámite y contaran con la aprobación inicial,
mantendrán su tramitación y se resolverán conforme a la legislación a tenor de
la cual fueron elaborados.
"4. Los
proyectos de Planes de Ordenación Urbanística o de modificación o revisión de
los mismos, cuyo procedimiento de aprobación, estando en tramitación, no
hubieran alcanzado al tiempo de entrada en vigor de la presente Ley el estado a
que se refiere el número anterior, sólo podrán aprobarse definitivamente una
vez adaptados en los términos del número siguiente.
"5. No
obstante lo dispuesto en los dos primeros números, los Planes de Ordenación
Urbanística en ellos previstos deberán adaptarse a esta Ley en el plazo de dos
años a contar desde su entrada en vigor. La adaptación podrá limitarse a la
clasificación y, en su caso, calificación del suelo, determinación de los
coeficientes de edificabilidad, aprovechamientos urbanísticos unitarios y usos
admisibles y delimitación de áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores
para el desarrollo urbanístico, así como fijación de los requisitos y
condiciones de dicho desarrollo. Transcurridos los dos años, el Gobierno de la
Comunidad de Madrid, previo requerimiento al Ayuntamiento concediendo un nuevo
e improrrogable plazo de dos meses para que adopte acuerdo de formulación del
Plan General, podrá sustituir al Ayuntamiento para elaborar, tramitar y aprobar
la adaptación, por cuenta de este último".
1.4. El art.
56 de la Ley 9/2001 preveía que "cuando los trabajos de elaboración de un
instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo
que permita formular los criterios, objetivos y soluciones generales de la
ordenación, podrán formalizarse con la denominación de avance, a los efectos
que se regulan en este artículo". De conformidad con lo previsto en el
Convenio urbanístico de 2004, el Avance del PGOU de Morata de Tajuña, aprobado
el 30 de diciembre de 2004, incorporó la clasificación del suelo del sector
SR-6 ("Balcón de Tajuña") como suelo "urbanizable
sectorizado".
1.5. En ese
marco legislativo y urbanístico (derivado del citado convenio y de la
tramitación en la fase de "Avance" del plan general de ordenación
urbana del municipio), se suscribió el contrato litigioso, contrato que
contenía tres estipulaciones. Por la primera, las partes acordaban la
compraventa de la finca, libre de cargas y arrendamientos, y la conservación de
la posesión por la parte vendedora hasta el otorgamiento de la escritura
pública. En la tercera se pactaba la distribución de los gastos derivados del
otorgamiento de la escritura y de la plusvalía. Y en la segunda, se pactaba
literalmente lo siguiente:
"SEGUNDA.-
El precio de esta compraventa es de 24 euros por metro cuadrado, lo que
asciende a 217.920 euros. La segunda parte tiene el derecho a proceder a medir
la finca, por medio de topógrafo, antes de la firma de la escritura pública.
Caso de que la segunda parte no haga uso de esta facultad, previo a tal
otorgamiento, en caso de discrepancia de superficies se estará a lo establecido
en el Código Civil. Dicho precio se satisface de la siguiente forma:
"- La
cantidad de 21.792 (10%) VEINTIUN MIL SETENCIENTOS NOVENTA Y DOS euros que ya
ha sido abonada antes de este acto, como consta en el contrato de arras antes
mencionado, cuyo importe forma parte desde este momento del precio de esta
compraventa.
"- La
cantidad de 32.688 (15%) TREINTA Y DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO euros se
abona en este acto, cantidad que la parte compradora reconoce recibir mediante
cheque nominativo, cuya copia queda unida a este contrato.
"- La
cantidad de 54.480 (25%) CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA euros,
que será abonada dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se
produzca la Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la
cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en
idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea
aceptada por la segunda parte.
"- La
cantidad de 54.480 (25%) CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA euros,
que será abonada dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se
produzca la Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la
cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en
idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea
aceptada por la segunda parte.
"- El
resto, es decir la cantidad de 54.480 (25%) CINCUENTA Y CUATRO MIL
CUATROCIENTOS OCHENTA euros, que será abonada en el momento del otorgamiento de
la escritura pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los
90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación
Definitiva del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la
calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a
la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda
parte y a solicitud de ésta".
1.6. En
abril de 2006, el Ayuntamiento acordó la aprobación inicial del PGOU, conforme
a lo previsto en el convenio y en el Avance. Sin embargo, por las razones antes
expresadas, en agosto de 2009 acordó resolver el Convenio Urbanístico y Adenda
correspondientes al sector SR-6 "Balcón de Tajuña" del PGOU, al
amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector Público y
por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento
General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. En
consecuencia, desde la aprobación inicial del PGOU en abril de 2006 no se ha
producido ninguna modificación en el plan, y desde esa fecha "está
paralizada su redacción", según informe de la secretaría general del
Ayuntamiento.
2.- Jurisprudencia
sobre la resolución por incumplimiento y frustración de la finalidad del
contrato. El caso de los contratos conexos con posteriores desarrollos
urbanísticos.
2.1. Dado
que la controversia, en los términos en que ha llegado delimitada a esta sede
casacional, debe girar sobre si en el caso concurre causa suficiente para
declarar la resolución del contrato litigioso por frustración de su causa o
finalidad, como consecuencia de las descritas circunstancias urbanísticas que
han afectado a la finca vendida, debemos partir de la jurisprudencia elaborada
por esta sala en relación con la resolución de los contratos conexos con
posteriores desarrollos urbanísticos. Recientemente la sala ha tenido ocasión
de resumir y sistematizar esta jurisprudencia en su sentencia 123/2022, de 16
de febrero, que ahora en lo menester reproducimos.
2.2. La
resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124
CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas,
sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia
383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del
fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento
obstativo de la contraria". Según la sentencia 718/2009, de 30 de octubre,
es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado
o producido por causa imputable al que pide la resolución".
2.3. Un
supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la
obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto
ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen
las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de
diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por
inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió
y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite
acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de
95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la
doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que
se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que,
por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una
completa frustración del fin del contrato".
2.4. Las
consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el
incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si
el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan
derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la
finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que
se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y
aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el
incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud
pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual
contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 (sentencia
793/2012, de 21 de diciembre). Así sucede en los casos en que la asignación del
riesgo derivado del contrato en cuanto a las incidencias de la tramitación
urbanística de la finca se haya realizado al comprador. Lo que en algunos
precedentes se ha apoyado en el carácter profesional del comprador y la
ausencia en la regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas
con la tramitación o situación urbanística de la finca (sentencia 226/2013, de
12 de abril).
2.5. La
excepción de la doctrina aliud pro alio para los casos de
aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de
la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce ab initio la
ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca (sentencia 317/2015, de 2 de
junio), o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de
los terrenos (sentencia 514/2010, de 21 de julio).
2.6. La
doctrina jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto
inhábil para su destino natural o pactado constituye un supuesto que legitima
la resolución, ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de
incumplimiento por imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de
las necesarias licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al
margen de cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la
posterior obtención de licencia no conste expresamente en el contrato, si su
falta constituye una eventualidad frustrante de la finalidad negocial
implícitamente convenida). La sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, compendia
los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:
"La
denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la
imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la
resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la
culpabilidad (STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por
haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento
urbanístico ya estaba consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de
nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-).
[...]
"La
falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado
incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato -
si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se
celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como
esencial.
"Dice
la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo, que derivar de la falta de obtención de
licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida
al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una
consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la
finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal
para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los
interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".
2.7. Esta
doctrina jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes,
fundada en la ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia
514/2010, de 21 de julio, se funda en la correlativa equivalencia de las
prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a
contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación
común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y
que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la
circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para
que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes -
pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella
sentencia:
"la
causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del
contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la
ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la
modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente
cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de
uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro
contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".
2.8. Este es
el marco jurisprudencial, reiterado en las sentencias 484/2022, de 15 de junio,
488/2022, de 21 de junio, y 652/2022, de 11 de octubre, con arreglo al cual
debemos resolver el recurso a la vista de las cuestiones controvertidas y de lo
alegado en el recurso de casación y su contestación, cuestiones que, en
esencia, se concretan en estas tres: (i) si el contrato se causalizó o
condicionó a la aprobación del PGOU del municipio con la concreta clasificación
del suelo para el sector en que se ubicaba la finca de "urbanizable
sectorizado"; (ii) si la finalidad del contrato (vinculada al citado
destino y clasificación urbanística de la finca) se ha frustrado
definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del plan son compatibles con
la finalidad contractual; y (iii) si esa frustración de la finalidad
contractual es imputable a la propia compradora por haberse acordado de mutuo
acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio urbanístico de
planeamiento de 2004.
3.- Sobre la
interpretación del contrato y su causalización en atención al destino
urbanístico de la finca.
3.1. La
recurrente discrepa de la interpretación del contrato realizada por la
Audiencia en la medida en que excluye su vinculación en relación con la
aprobación del PGOU, que infiere de la estipulación sobre el pago del precio.
3.2. La
tesis de la recurrente en cuanto a la vinculación del contrato con la aprobación,
en sus distintas fases, del nuevo PGOU, y sus consecuencias, es correcta. Así
lo apreciamos en las citadas sentencias 484/2022, de 15 de junio, 488/2022, de
21 de junio, y 651/2022, de 11 de octubre, en supuestos sustancialmente iguales
al de la presente litis, vinculación que determinó la consideración de los
respectivos contratos de compraventa como causalizados en relación con los
desarrollos urbanísticos previstos en el futuro PGOU, conforme a las
determinaciones previstas en su Avance y en el convenio urbanístico suscrito
con el Ayuntamiento en 2004. El contrato, al regular el intercambio
prestacional en su estipulación segunda, vincula claramente los sucesivos
desembolsos (después de los pagos realizados a la firma de las arras - 10% - y
del contrato de compraventa -15%-) a las distintas fases de la tramitación del
procedimiento del PGOU, subordinando el pago del 75%, fraccionado en tres
partes iguales, a la aprobación inicial, provisional y definitiva del Plan, a
partir de cuyos hitos debía realizarse el correspondiente abono en un plazo de
90 días hábiles, y bajo la condición de que "la calificación urbanística
de la finca que se adquiere sea idéntica calificación (sic) a la que consta en
el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte".
Siendo así que esta clasificación en el Avance, como se ha dicho, era la de
"suelo urbanizable sectorizado".
La
vinculación entre la compraventa y la aprobación del PGOU con el citado
contenido, resulta también coherente con otras dos previsiones de la
reglamentación contractual: (i) la conservación por la vendedora de la posesión
de la finca hasta el otorgamiento de la escritura pública; y (ii) la fijación
del otorgamiento de la escritura pública en el momento del último pago, que, a
su vez, se hacía coincidir con la aprobación definitiva del PGOU, en la que
debía figurar la clasificación de la finca en los términos previstos en el
Avance (suelo urbanizable sectorizado).
3.3. En un
supuesto que guarda similitudes con el presente, en la sentencia 258/2013, de
24 de abril, esta sala declaró que, a la hora de determinar el objeto del
contrato, éste no era solo las fincas adquiridas, sino también su volumen de
edificabilidad, conforme a una determinada catalogación urbanística, razón por
la cual se condicionaba el otorgamiento de la escritura a la aprobación
definitiva del correspondiente plan urbanístico:
"Por
ello, en éste [el contrato], se subordina el otorgamiento de la escritura a la
aprobación definitiva del Plan, para evitar sorpresas indeseadas, como las
luego acaecidas. Es decir, el volumen de edificabilidad no era una cuestión
intranscendente, pues las partes convinieron que hasta la aprobación definitiva
del Plan no se otorgaría la escritura, como forma de asegurar la realidad
jurídico-urbanística de lo comprado".
Y en aquel
caso, como en éste, no se pactó una condición resolutoria explícita (art. 1114
CC), "pues no se trataba de resolver un contrato en base a un suceso que
de acaecer debía provocar la extinción del mismo, sino que las partes pactaron
que lo comprado, como objeto, eran las fincas con el estatus
jurídico-urbanístico [...]". Y concluye:
"En
conclusión, procede confirmar la resolución recurrida en cuanto quedaron
frustradas las legítimas expectativas que la compradora pretendía obtener del
contrato, malogrando el fin del mismo, la frustración del fin del contrato que
a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas
expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o
frustración del fin práctico (sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero
de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995), aun cuando fuese por causa ajena
a la voluntad de los vendedores, al no entregar estos el objeto
convenido".
3.4. Del
mismo modo, en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, esta sala declaró que
"resulta patente que el objeto del contrato no lo constituían los terrenos
de caserío y sus pertenecidos en su inicial naturaleza rústica, sino unas
fincas sobre las que existía una razonable expectativa de aprovechamiento
urbanístico, cuya materialización se esperaba por las partes". También en
ese supuesto los parámetros urbanísticos que sirvieron de base al contrato eran
los que se derivaban del avance de la revisión de las normas subsidiarias que
había sido publicado por el Ayuntamiento, en el cual se incluían los terrenos -
rústicos en aquel entonces y sin aprovechamiento edificatorio - como
integrantes de una determinada unidad de actuación. El contrato (en aquel caso
de permuta), "venía definido, por tanto, por los parámetros urbanísticos
concretos que se derivaban de esa unidad de actuación prevista y que finalmente
no fueron cumplidos". De ahí deduce la citada sentencia 706/2012, de 20 de
noviembre, que "la parte demandada no pudo entregar lo que había sido
objeto del contrato - el terreno edificable definido en función de las
características detalladas en el avance de revisión - según lo estipulado en el
contrato".
Y concluye
que "lo verdaderamente ocurrido es que existe una imposibilidad sobrevenida
de cumplimiento", pues la demandada no podía "entregar el terreno en
las condiciones urbanísticas previstas en el contrato y que se integraron en la
causa del mismo [...]".
Esta misma
sentencia 706/2012 vincula también esta imposibilidad de cumplimiento
sobrevenido con la doctrina sobre la inhabilidad absoluta del objeto para su
destino:
"Naturalmente
la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural
constituye un supuesto en el que se legitima la resolución [...] La inhabilidad
del objeto para su destino puede ser también sobrevenida (STS de 20 abril 1994,
sobre finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias
naturales deviene inútil).
"La
denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad
sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del
contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ([...]
STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que
permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La
falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado
incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato -
si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se
celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como
esencial".
La
imposibilidad sobrevenida, concluye la sentencia, "lleva inexorablemente
al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más
propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los
efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la
resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses
correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente
resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo
1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como
son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del
precio con sus intereses".
Como declaró
esta sala en la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre:
"ante
el silencio sobre el particular del artículo 1184 del Código Civil, una serie
de resoluciones de esta Sala ha llegado a soluciones como la aplicada por el
Tribunal de apelación, a partir de un doble argumento: [...], porque ni en la
letra ni en el espíritu del artículo 1124 de dicho cuerpo legal aparece como
requisito para el ejercicio de las facultades que el precepto concede al
acreedor que el incumplimiento del deudor haya obedecido a una voluntad
deliberadamente rebelde del mismo, bastando para la aplicación de sus normas
que, realmente se haya frustrado el contrato para la otra parte".
3.5. La
misma sentencia 706/2012 reitera la doctrina contenida en la 417/1995, de 8
mayo, que vincula la doctrina de la imposibilidad (en ese caso por no poder
obtener una licencia urbanística) con la de la frustración de la finalidad
negocial y con la motivación causal implícitamente pactadas ("eventualidad
frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la
motivación causal para la compradora)".
Doctrina que
conecta con la relativa a la admisión de las condiciones tácitas, que más
recientemente reiteró la sentencia 126/2016, de 3 de marzo, al rechazar una
alegación basada en la supuesta exigencia de que las condiciones suspensivas
deben ser expresa e inequívocamente manifestadas, planteamiento que descarta la
sala:
"Tanto
la doctrina como la jurisprudencia rechazan la existencia de condiciones, en su
sentido auténtico de los artículos 1113 y siguientes, que sean presuntas. Pero
sí admiten las tácitas. Así, las antiguas sentencias de 5 diciembre 1953 y 31
marzo 1964. Y las de 20 junio 1996 y 21 abril 1987 declaran como doctrina que
"aunque no resulta preciso que se mencione la palabra condición, ésta sólo
cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma
totalmente clara y contundente, la intención de los contratantes de hacer
depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto".
Este es el caso de autos, que deriva a un tema de interpretación"".
La misma
doctrina se refleja en la sentencia 226/2013, de 12 de abril, que descarta la
existencia en este tema de "un criterio de interpretación rígido o
sacralizado, bastando que del contenido contractual se deduzca, de forma clara
y precisa, la intención de los contratantes en orden a la determinación del
elemento condicional en el contrato celebrado".
La misma
sentencia precisa que:
"la
condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la
reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia
contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio,
particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las
principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado".
3.6. En este
sentido, conforme a esta jurisprudencia, resultó desacertada la sentencia de la
Audiencia Provincial cuando argumentó en base a la ausencia de condición alguna
que supeditase la eficacia del contrato a la aprobación del PGOU.
3.7. La
conclusión que se extrae de todo lo anterior es que la interpretación jurídica
del contrato que postula la recurrente, al apreciar la vinculación de su
eficacia al destino urbanístico previsto para la finca comprada y la
subordinación de los sucesivos pagos del precio aplazado a los distintos hitos
de la tramitación del PGOU y a su concreto contenido en cuanto a la
clasificación del suelo, y consiguiente causalización, como se ha adelantado,
es correcta y conforme con la jurisprudencia reseñada.
4.- Sobre la
frustración de la causa del contrato por la resolución del convenio urbanístico
de 2004 y la paralización de la tramitación del PGOU.
4.1. Como
hemos dicho supra, la clasificación del suelo en el ámbito del
sector SR-6 ("Balcón de Tajuña"), en el año 2005 en que se firmó el
contrato, era "no urbanizable común". Esa misma clasificación es la
actual, sin perjuicio de que conforme a los arts. 13 y 15 y disposiciones
adicionales primera y tercera de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de
la Comunidad de Madrid, dicha categoría de suelo equivalga, dentro de las
clases previstas en esa ley, a la de "suelo urbanizable no
sectorizado".
El art. 22
de esa Ley incluye entre los derechos de los propietarios de suelo urbanizable
no sectorizado el de "a) Promover la sectorización de sus terrenos y, para
ello, el Plan de Sectorización, cuya aprobación supondrá la adscripción de los
mismos al régimen urbanístico del suelo urbanizable sectorizado". De este
precepto no cabría deducir que no se haya producido una frustración definitiva
de la finalidad del contrato, por considerar que dependería de la voluntad de
Portobello, como propietario, la promoción de la sectorización de los terrenos,
y así obtener los derechos reconocidos a la propiedad de los suelos urbanos no
consolidados (art. 21.1). Lo que comprendería el derecho de instar la
aprobación del planeamiento de desarrollo, instar la delimitación del
correspondiente ámbito de ejecución, llevar a cabo la actividad de ejecución y
participar en ella con arreglo al principio de distribución equitativa de
beneficios y cargas, etc (art. 18).
4.2. Este
planteamiento, como ya advertimos en las sentencias 484/2022, de 15 de junio,
488/2022, de 21 de junio, y 651/2022, de 11 de octubre, no es correcto. En
primer lugar, la equivalencia entre la clasificación del suelo prevista en las
Normas Subsidiarias de Planeamiento (vigentes en la fecha del contrato y
también en el de la demanda, como consecuencia de no haberse aprobado el nuevo
PGOU) entre "suelo no urbanizable común" y "suelo urbanizable no
sectorizado" no da lugar a una reclasificación automática del suelo, en el
sentido de que la propia disposición transitoria primera de la Ley 9/2001, que
prevé esa equivalencia de regímenes jurídicos, exige la adaptación previa del
planeamiento general, e impone la limitación de que en caso "de no existir
suelo clasificado como urbanizable o apto para urbanizar, no podrán promoverse
Planes de Sectorización hasta que el planeamiento general se adapte a esta
Ley". Adaptación de los planes a la Ley que no consta se haya realizado en
este caso, a pesar del transcurso del plazo de dos años previsto para ello en
la disposición transitoria tercera de la ley.
4.3. En
segundo lugar, lo que reconocía a los propietarios del suelo el art. 22 de la
Ley 9/2001 es una facultad para "promover" el Plan de Sectorización,
en el marco de la regulación sobre la actividad del planeamiento urbanístico
del art. 5 de la Ley. Este precepto, tras definir la potestad de planeamiento
como "una potestad administrativa cuyo ejercicio corresponde a la
Administración urbanística que la tenga atribuida" (apartado 1), reconoce
a los "sujetos privados" una participación en el ejercicio de la
potestad de planeamiento mediante: (i) "la formulación de iniciativas y propuestas,
incluso en forma de proyectos de instrumentos de planeamiento, en los casos en
que así esté expresamente previsto en la presente Ley"; y (ii) "la
intervención en los procedimientos de aprobación de los instrumentos de
planeamiento mediante sugerencias y alegaciones".
A
continuación de lo cual la norma aclara que:
"La
formulación de iniciativas y propuestas, así como la de sugerencias y
alegaciones, en ningún caso genera derecho a obtener su aprobación o
estimación, pero sí a un pronunciamiento motivado sobre las mismas"
(apartado 4).
Es decir, se
trata de meras facultades de proponer, sugerir o alegar, sin derecho alguno a
obtener aquello que se propone o sugiere, sino tan solo a obtener un
pronunciamiento motivado, en su caso, sobre su desatención o desestimación.
4.4. En
tercer lugar, un Plan de Sectorización requería, además, conforme a lo previsto
en los arts. 56, 57 y 58 de la reiterada Ley 9/2001, la emisión de un informe
preceptivo de análisis ambiental de la Comunidad de Madrid y "los informes
de los órganos y entidades públicas previstos legalmente como preceptivos o
que, por razón de la posible afección de los intereses públicos por ellos
gestionados, deban considerarse necesarios", además de toda la
documentación prevista en el art. 46 (memoria, estudio de viabilidad, estudios
sectoriales, etc).
Por tanto,
la aprobación del Plan de Sectorización no dependía de la voluntad de la
demandante, sino que su aprobación dependía del titular de la potestad
administrativa del planeamiento urbanístico, esto es el Ayuntamiento (en este
caso, de Morata de Tajuña), y de la Comunidad Autónoma que tiene que emitir los
informes citados. Si el titular de la potestad administrativa de planeamiento
lo que ha decidido es la resolución del convenio urbanístico de planeamiento en
que se contemplaba la clasificación del suelo incluido en el ámbito del sector
SR-6 ("Balcón de Tajuña") como "urbanizable sectorizado" y
la paralización de la tramitación del PGOU en que así debía reflejarse (sin que
se haya producido ninguna modificación en el procedimiento de su aprobación
desde 2006), y ello por acoger el criterio del informe de los técnicos del
Ayuntamiento de 11 de febrero de 2009 sobre "la imposibilidad de
aplicación de la edificabilidad otorgada por el Convenio y la Adenda", provocada,
a su vez, entre otros motivos, por la modificación introducida en el año 2007 a
la Ley 9/2001, del Suelo de Madrid, y por "los cambios en la estrategia
política en materia de ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno
de la Comunidad de Madrid", resulta patente que la mera facultad formal de
instar la tramitación de un plan de sectorización no altera la conclusión sobre
la frustración de la finalidad del contrato de compraventa.
4.5.
Finalmente, como ya declaramos en las sentencias 484/2022, de 15 de junio,
488/2022, de 21 de junio, y 652/2022, de 11 de octubre, la imposibilidad del
cumplimiento de los hitos urbanísticos relativos a la aprobación del PGOU
(provisional y definitiva) previstos en el contrato, en las circunstancias del
caso, debe considerarse definitiva.
Como declaró
esta sala en la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre:
"la
decisión de dicho Tribunal en cuanto a calificar como definitiva la
imposibilidad de cumplimiento de lo convenido, parece absolutamente razonable,
a la vista de que en la fecha de su sentencia habían transcurrido ya 9 años
desde el momento de la celebración del contrato, durante los cuales se mantuvo
inalterada la situación creada por la declaración de nulidad del proyecto de
urbanización contemplado por los litigantes y que constituía la base del
negocio que dichas entidades se habían propuesto llevar a efecto".
En el caso
de la litis han transcurrido más de quince años desde la firma del contrato y
más de once desde la resolución del convenio urbanístico, sin que conste la
existencia de previsión alguna sobre la reactivación de la tramitación del PGOU
en los términos convenidos, por lo que la imposibilidad sobrevenida
efectivamente debe considerarse definitiva. Conclusión que no puede quedar
desvirtuada por el hecho de que Portobello sostuviese en un procedimiento
iniciado en 2011, es decir, en fecha todavía próxima al acuerdo municipal de
resolución del convenio urbanístico (vid. disposiciones transitorias 1.ª y 3.ª
de la Ley 9/2011, del Suelo de Madrid), que en ese momento esa imposibilidad
todavía no era radical o absoluta.
5.- Sobre el
carácter unilateral de la resolución del convenio urbanístico por parte del
Ayuntamiento
5.1. Tampoco
puede desvirtuar la conclusión anterior la pretensión de atribuir carácter bilateral
o de mutuo acuerdo a la decisión del Ayuntamiento de resolver el convenio
urbanístico de 2004 suscrito con Portobello, carácter que en rigor no cabe
reconocerle. El Ayuntamiento adoptó el 18 de marzo de 2009 la resolución de
iniciar el expediente de resolución del convenio y de su adenda "en razón
de los informes jurídicos, económicos y técnicos municipales recabados por tal
motivo, resolución justificada en razón del interés general, todo ello al
amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, LCSP y por el Real Decreto
1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la
Ley de Contratos de las Administraciones Públicas", y posteriormente
acordó la resolución en un nuevo acuerdo del Pleno de la Corporación el 17 de
agosto de 2009, cuyo primer punto decía: "Desestimar las alegaciones
presentadas durante el periodo de información pública, toda vez que las mismas
no desvirtúan los razonamientos y argumentos de esta Administración
justificativos del ius variandi en ejercicio legítimo de la
potestad urbanística".
Como ya
advertimos, al abordar esta misma cuestión, en las sentencias núm. 484/2022,
488/2022 y 651/2022, resultan muy significativas las explicaciones que, en la
sesión del Pleno del Ayuntamiento de 18 de marzo de 2009 en que se adoptó el
acuerdo de iniciar el expediente de resolución, se ofrecieron por el Alcalde
para justificar la urgencia del acuerdo:
"La
razón fundamental de la urgencia es la que hemos venido argumentando desde el
principio, una vez que el Ayuntamiento ha tomado la decisión firme de cambiar
el PGOU en algunos sectores (el que en este caso nos ocupa es el sector SR-6),
está claro que el convenio y la addenda no se iban a poder cumplir y, por lo
tanto, desde ese momento el Ayuntamiento sabe que tiene en su poder un dinero
que no le corresponde tener. Si no toma los medios inmediatamente para
devolverlo supone que el Ayuntamiento se está lucrando de un dinero que no le
pertenece, y eso está dentro del supuesto del enriquecimiento ilícito de una
Administración.
"Por lo
tanto estamos ante la típica situación en la que, en estos momentos, cualquiera
de las dos partes puede tomar la iniciativa "contra" la otra. Y no es
lo mismo que actúen ellos y el Ayuntamiento tenga que defenderse, que si es el
Ayuntamiento el que toma la iniciativa y resuelve de oficio el
convenio-addenda, adelantándose a esa situación. Cuando una administración
actúa de oficio, con justificado interés público, en razón de la facultad que
le es propia del " ius variandi", en la resolución del contrato
(convenio-addenda), a la otra parte le quedan pocos recursos para
oponerse-defenderse-atacar, es decir quien tiene tomada la posición más
"cómoda" es el Ayuntamiento. La facultad del "ius
variandi" hace que el Ayuntamiento pueda cambiar o resolver un
contrato de forma unilateral, siempre con razones justificadas de interés
público, dejando prácticamente "indefenso" al contratista, cosa que
nos interesa muchísimo para que el Ayuntamiento "sufra" lo menos
posible en todo este proceso. Se trata de minimizar los riesgos a correr y los
daños que se podrían sufrir".
5.2. Queda
claro, pues, que se trata de una actuación realizada en virtud del imperium o
prerrogativa propia de la Administración municipal en ejercicio de las
potestades urbanísticas que como tal le corresponden, y del ius
variandi que le atribuye la legislación de contratos del sector
público. En concreto, el art. 232 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de
Contratos del Sector Público, entonces vigente, atribuía a la Administración,
además de las facultades de interpretación y modificación del contrato, la de
"d) Acordar la resolución de los contratos en los casos y en las
condiciones que se establecen en los artículos 245 y 246", como causa de
resolución distinta de la del "mutuo acuerdo entre la Administración y el
contratista", que preveía la letra c) del art. 206.
5.3. El
hecho de que en el trámite de audiencia, durante la tramitación del expediente
de resolución, Portobello no formulase una oposición expresa a la resolución o
no iniciase un procedimiento judicial de impugnación contra la misma una vez
adoptado el acuerdo, y por tanto aceptase sus consecuencias, ni convierte la
resolución unilateral en resolución de mutuo acuerdo, ni es reprochable a la
vista de la especial regulación de esa prerrogativa legal de las
Administraciones públicas en que se concreta el ius variandi, que
permite esa resolución unilateral. La parte antes transcrita del acta de la
sesión del Pleno del Ayuntamiento de 18 de marzo de 2009 es muy explícita sobre
el limitado margen que el ejercicio de esa prerrogativa le dejaba a la
demandante y de la dificultad objetiva para la prosperabilidad de cualquier
impugnación contra la decisión municipal de resolución del convenio.
La
jurisprudencia de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo avala esa
interpretación también cuando el ius variandi se aplica en el
ámbito urbanístico, por el carácter generalmente discrecional de las potestades
administrativas en esta materia. Así, en la sentencia de 14 de febrero de 2007
(recurso 5245/03), se dilucida si unos terrenos que estaban clasificados como
urbanizables no programados, respecto de los cuales había llegado a aprobarse
provisionalmente el Programa de Actuación Urbanística, podían después, a través
de la Revisión aprobada del Plan General de Ordenación Urbana y el Plan
Especial de Ordenación y Protección del Conjunto Histórico-Arqueológico de
Mérida, clasificarse como no urbanizables. La Sala Tercera declara que:
"No es
necesario traer a colación en extenso la conocida doctrina jurisprudencial
sobre el significado y límites de aquel denominado "ius
variandi" atribuido al planificador urbanístico. Baste recordar
aquí que la Revisión del Planeamiento anterior constituye, no sólo una
potestad, sino incluso un verdadero deber administrativo cuando las
circunstancias concurrentes así lo demanden en aras de la mejor satisfacción de
los intereses generales; [...] y que, sin perjuicio de las eventuales
responsabilidades de contenido indemnizatorio que puedan derivarse, ni tan
siquiera los derechos adquiridos constituyen obstáculo al ejercicio racional y
no arbitrario de esa potestad, como tampoco lo constituyen los convenios que la
Administración haya podido concluir con los administrados, ni el estado de
ejecución en que se encuentren los anteriores instrumentos de ordenación".
Y a continuación subraya el carácter discrecional de esa potestad:
"Es
doctrina absolutamente consolidada de esta Sala que el ejercicio del ius
variandi que compete a la Administración urbanística en la ordenación
del suelo, es materia en la que actúa discrecionalmente -que no
arbitrariamente- y siempre con observancia de los principios contenidos en el
artículo 103 de la Constitución; de tal suerte que el éxito alegatorio
argumental frente al ejercicio de tal potestad, en casos concretos y
determinados, tiene que basarse en una clara actividad probatoria que deje bien
acreditado que la Administración, al planificar, ha incurrido en error, o al
margen de la discrecionalidad, o con alejamiento de los intereses generales a
que debe servir, o sin tener en cuenta la función social de la propiedad, o la
estabilidad y la seguridad jurídicas, o con desviación de poder, o falta de
motivación en la toma de sus decisiones; directrices todas ellas condensadas en
el artículo 3 en relación con el 12 de la Ley del Suelo, Texto Refundido de
1976 (Sentencias, entre muchísimas otras, de 30 abril y 13 julio 1990, 3 abril,
9 julio, 21 septiembre, 30 octubre y 20 diciembre 1991, 27 febrero, 28 abril y
21 octubre 1997 y las en ellas citadas)".
Doctrina
reiterada en las sentencias de la Sala Tercera de 24 octubre 2007 (recurso
6578/03), 31 de octubre de 2007 (recurso 6498/03) y 2 de marzo de 2011 (recurso
5989/06).
6.- La consecuencia de
todo ello es que debemos estimar el recurso de casación de Portobelo, revocar
la sentencia de apelación y, en su lugar, estimar en parte la demanda y
declarar la resolución del contrato litigioso, sin perjuicio de lo que más
adelante diremos al analizar el alcance objetivo de las cantidades que han de
ser restituidas, y de la limitación que en cuanto a los intereses legales (los
devengados desde la interposición de la demanda) ya se acordó en la sentencia
de primera instancia.
Procede
también la estimación del recurso de casación y revocar la sentencia de apelación
a los efectos de desestimar la demanda reconvencional por las razones que
exponemos a continuación.
7.- Desestimación
de la reconvención. Inexigibilidad de las obligaciones previstas en el contrato
resuelto
7.1. El
carácter antitético de las pretensiones deducidas en la demanda (resolución del
contrato y devolución de las cantidades ya abonadas) y de la reconvención
(exigibilidad de las obligaciones del contrato y pago de las cantidades
pendientes del precio) comporta necesariamente que la estimación de la primera
provoque la desestimación de la segunda, pues resulta patente la manifiesta
incompatibilidad entre la resolución del contrato y la exigibilidad de las
obligaciones previstas en el mismo.
7.2.
Adicionalmente, debe advertirse que frente a las obligaciones a las que no se
ha señalado plazo, que son exigibles inmediatamente (art. 1113 CC), de forma
que la perfección del contrato y la exigibilidad de la obligación coinciden en
el tiempo, las obligaciones a término o sujetas a un plazo, tienen su eficacia
suspendida durante el lapso de tiempo que media entre la celebración del
contrato y la llegada del término. Durante la pendencia la obligación existe,
pero su ejercicio y exigibilidad están aplazadas.
El titular
del crédito puede enajenarlo y ejercitar acciones dirigidas a su conservación.
Pero no puede exigir al deudor la realización de la prestación ni ejercitar
acciones de ejecución. A ello se refiere el art. 1125 CC cuando afirma que
"las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto
sólo serán exigibles cuando el día llegue" (sentencia 44/2021, de 2 de
febrero).
Ahora bien,
frente a los casos en que el dies solutionis necesariamente ha
de venir, aunque se ignore cuándo, el párrafo tercero del art. 1125 CC, para
los casos en que resulta incierta no solo la fecha sino el mismo hecho de su
acaecimiento, dispone que "si la incertidumbre consiste en si ha de llegar
o no el día, la obligación es condicional, y se regirá por las reglas de la
sección precedente". Es decir, el trato legal que corresponde en estos
casos al "término" es el propio de su verdadera naturaleza de "condición".
Del precepto citado se desprende que, frente a la certeza propia de las
obligaciones a término, la incertidumbre es la nota característica de las
obligaciones condicionales.
7.3. En el
caso, lo resuelto por la sentencia de la Audiencia presuponía que los hitos
fijados para la tramitación del procedimiento de aprobación del PGOU, tras su
aprobación inicial en abril de 2006 (aprobación provisional y definitiva) no
podrían ya producirse, pues en caso contrario no podía acordar el pago de unas
cantidades que estaban expresamente supeditadas al acaecimiento de tales hitos
urbanísticos. Con ello, en realidad, constata la frustración de la finalidad
del contrato, pero en lugar de aplicar la regla legal prevista del párrafo
tercero del art. 1125 CC y considerar incumplida la condición, presupone la
desaparición del plazo y la exigibilidad de la obligación, lo que carece de
amparo legal.
7.4. En
consecuencia, procede desestimar la demanda reconvencional.
8.- Determinación
de las cantidades que deben ser objeto de restitución.
8.1.
Conforme al art. 1303, aplicable a la resolución de los contratos a falta de
previsión expresa en el art. 1124 CC (sentencias 1189/2008, de 4 de diciembre,
706/2012, de 20 de noviembre, y 123/2022, de 16 de febrero), "declarada la
nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente
las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio
con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes".
En
particular, respecto de las situaciones de imposibilidad sobrevenida,
declaramos en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre:
"La
imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184
del Código Civil, lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a
la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las
obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las
partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo
percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se
produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que
para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión
específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que
hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".
Ello es así,
como explica la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre, porque, si bien tal
imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no
significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando ya
había ingresado en su patrimonio el precio convenido (en este caso una parte
del mismo), como contraprestación de una obligación de hacer que no va a
cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha
devenido imposible, pero "sí le incumbe proceder a la devolución de las
prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante".
En otros
términos, la resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o
liberatoria de las prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya
realizadas (sentencia 380/2010, de 22 de junio).
8.2. Ese
efecto restitutorio se caracteriza por las notas de la reciprocidad y la
integridad. A ambas notas nos referíamos en las sentencias 716/2016, de 30 de
noviembre, y 867/2021, de 15 de diciembre, al afirmar:
"los
desplazamientos patrimoniales realizados en cumplimiento del contrato inválido
carecen de causa o fundamento jurídico (sentencia núm. 613/1984, de 31 de
octubre); por lo que, cuando se han realizado prestaciones correspectivas, el
art. 1303 CC - completado por el art. 1308 - mantiene la reciprocidad de la
restitución".
Esa nota de
la integridad, en vía de principios, también debe predicarse de los casos de
resolución derivada de una imposibilidad sobrevenida que frustre la causa y
finalidad del contrato. Ahora bien, la extrapolación de esa doctrina a un caso
como el presente debe hacerse en sus justos términos en un doble sentido. Por
un lado, en los casos en que no haya mediado en puridad un incumplimiento
resolutorio en que haya intervenido dolo o culpa (art. 1101 CC), sino una
imposibilidad sobrevenida por causa ajena al deudor (arts. 1182 y 1184 CC), la
restitución no comprende, además, la obligación de indemnizar los daños y
perjuicios. Como declaramos en la sentencia 972/2006, de 9 de octubre:
"la
sentencia recurrida desconoce y confunde la resolución procedente en el caso,
que no puede basarse en el incumplimiento como determinante de la facultad de
resolución que configura el artículo 1124 del Código civil, pues, en puridad,
no hubo un incumplimiento resolutorio, sino una imposibilidad sobrevenida
fortuita de la prestación que, desde luego, puede fundamentar la resolución
solicitada, ante la frustración del fin del contrato, pero no justifica la
indemnización acordada sobre la base de aplicación de una cláusula penal
prevista, precisamente, para el supuesto de incumplimiento".
En segundo
lugar, la obligación de restitución está vinculada a la existencia de unos
desplazamientos patrimoniales que, al haberse realizado en ejecución de un
contrato resuelto, carecen de causa o fundamento jurídico.8.3. Esto último
sería lo sucedido en el presente caso en relación con el pago del 25% del
precio previsto a la aprobación inicial del PGOU de Morata de Tajuña (en la que
se contemplaba la clasificación del suelo litigioso como "urbanizable
sectorizado").
Sin embargo,
no puede decirse lo mismo respecto de las cantidades que se abonaron con
ocasión de la firma del contrato de arras de 12 de mayo de 2005 (21.792 euros)
y de la firma del contrato privado de compraventa de 25 de agosto de 2005
(32.688 euros), pues respecto de esas cantidades no se estableció evento
condicionante alguno en el contrato, de forma que su pago no se vinculó a la
causa negocial ligada a la clasificación y desarrollo urbanístico del sector en
que se ubicaba la finca y sus consiguientes posibilidades edificatorias.
En este
sentido resulta muy significativo que el contrato de arras que precedió al de
compraventa, al regular el precio en relación con la facultad de la compradora
de medir la exacta superficie de la finca, se aludiese como límite temporal
para dicha facultad el del "vencimiento del ejercicio de la opción".
Esa mención debe ser puesta en conexión con el pacto de diferimiento del
otorgamiento de la escritura pública a un momento posterior a la aprobación
definitiva del PGOU y con la retención de la posesión de la finca por el
vendedor. De esa configuración negocial de las obligaciones de las partes en el
contrato, resulta que éste incluía una primera fase que venía a actuar
funcionalmente como un derecho potestativo de opción de compra, respecto del
cual los pagos realizados con ocasión de la firma de los contratos privados de
"arras" y de "compraventa", al margen del nomen
iuris, se configuraban como pagos de la prima que retribuía el citado
derecho de opción, sin perjuicio de que, como es habitual en la práctica
negocial, esos pagos se imputasen al pago del precio de la compra, como pagos
anticipados, en el caso de consumarse la venta.
8.3. Esta
interpretación, además, viene avalada por las siguientes razones:
(i) responde
al criterio hermenéutico del art. 1284 CC conforme al cual "si alguna
cláusula del contrato admitiere varios sentidos, deberá entenderse en el más
adecuado para que produzca efectos";
(ii) aunque
la literalidad de la cláusula en la que se cita "el ejercicio de la
opción" no es clara, pues presupone la existencia de una facultad de
opción que no se regula de forma expresa, conforme al art. 1288 CC, esa falta
de claridad "no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la
oscuridad"; siendo así que no resulta controvertido que el contrato se
redactó por el comprador;
(iii) el
hecho de que en relación con esos dos primeros pagos (del 10% y 15% del precio)
no se previese en el contrato, a diferencia de los otros tres últimos, su
vinculación a los distintos hitos de tramitación y aprobación del PGOU supone
que respecto de aquellos la compradora asumía el riesgo de que el objeto de la
venta resultase finalmente inhábil para la finalidad pretendida. El objeto
resultó efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte
que lo sufre (la compradora) habría conocido y aceptado estas posibles
contingencias en relación con esos primeros pagos, conforme a la asignación o
distribución del riesgo derivado del contrato respecto de las incidencias de la
tramitación urbanística de la finca (sentencia 793/2012, de 21 de diciembre).
Por ello, el efecto resolutorio y restitutorio no alcanzaría al pacto de opción
ni al precio o prima fijado por la misma; como ha señalado la doctrina, la
eficacia propia de la resolución de la liberación de las prestaciones que no se
hubieren realizado y la restitución de las que se hubieren realizado, no debe
comportar per se la pérdida de la vigencia del resto de las
previsiones del contrato (cláusulas sobre incumplimiento, sobre solución de
conflictos - elección de foro, elección de normativa aplicable -, compromiso
arbitral, u otras); y
(iv) como en
otros precedentes (sentencia 226/2013, de 12 de abril), este criterio se apoya
también en el carácter profesional del comprador (promotora inmobiliaria) y en
la ausencia en una regulación contractual de condiciones o previsiones
relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca respecto de
esos primeros pagos del precio.
8.4. En
consecuencia, la restitución derivada de la resolución del contrato por
frustración de su causa debe limitarse a los 54.480 euros abonados con ocasión
de la aprobación inicial del PGOU, con sus intereses legales.
SEXTO.- Costas y
depósitos
1.- Las costas del
recurso extraordinario por infracción procesal, que ha sido desestimado,
corresponden a la recurrente. No se imponen las costas del recurso de casación,
que ha sido estimado en parte, de conformidad con los artículos 394 y 398,
ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2.- Tampoco se imponen
las costas del recurso de apelación, ni las de la primera instancia causadas
por la demanda de la apelante, que han sido estimados en parte. Las de la
demanda reconvencional, a pesar de que ha sido desestimada, tampoco se imponen
a ninguna de las partes dada la complejidad jurídica del litigio, en el que
confluyen cuestiones civiles, administrativas y urbanísticas, tal y como queda
reflejado en la fundamentación jurídica de esta sentencia, razones que conducen
a la sala a hacer uso de dicha excepción legal al criterio del vencimiento
objetivo.
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