Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
de casación partimos de los antecedentes relevantes siguientes:
1.º- Objeto del proceso
Es objeto del presente proceso la demanda que
es interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio, sito en la
DIRECCION000 de Madrid, frente a los copropietarios del piso DIRECCION001) del
referido inmueble, que lo destinan a alojamiento turístico. La comunidad
vecinal entiende que dicha actividad se encuentra prohibida por los estatutos y
que, además, constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la
convivencia, por lo que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en
adelante LPH).
2.º- Las actuaciones en primera
instancia
El conocimiento de la demanda correspondió
al Juzgado de Primera Instancia número 52 de
Madrid, que la tramitó por el cauce de juicio ordinario 860/2019. Seguido el
procedimiento por todos sus trámites, con oposición expresa de la parte
demandada, se dictó sentencia desestimatoria de la demanda.
El juzgado entendió, en síntesis, que la
actividad desarrollada por los demandados no era contraria a los estatutos
comunitarios, y citó la jurisprudencia del Tribunal
Supremo en apoyo de tal decisión. Entre otras, la sentencia de 24 de octubre de
2011, que declaró en su fallo que: «[s]e reitera como doctrina jurisprudencial
que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un
inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces,
que consten de manera expresa», y que la actividad desempeñada por los
demandados no se encuentra prohibida en los estatutos de la comunidad de
propietarios demandante.
Igualmente, tras el análisis de la prueba
practicada, concluyó que no se probó una utilización anormal de las
instalaciones comunitarias por los usuarios del piso DIRECCION001 del inmueble
litigioso, y que, por lo tanto, no cabe entender que la explotación de la
actividad de alquiler turístico llevada a efecto por los demandados suponga
transgresión de lo dispuesto en el artículo 7 de
la LPH, de manera que constituya una actividad molesta o incómoda.
3.º- El procedimiento en segunda
instancia
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de
apelación por la parte demandante. El conocimiento del recurso correspondió a
la sección octava de la Audiencia Provincial de
Madrid, que dictó sentencia 330/2021, de 28 de julio, que revocó la pronunciada
por el juzgado.
En síntesis, consideró el tribunal provincial
que, examinado el material probatorio obrante en autos, no alcanza una
conclusión distinta de la obtenida por la sentencia dictada por el juzgado en
cuanto a qué la actividad llevada a cabo, en la vivienda litigiosa por los
demandados, no puede calificarse como molesta o incómoda, por lo que rechaza
este concreto fundamento de la demanda interpuesta.
No obstante, tras examinar los estatutos de la
comunidad vecinal, considera que la actividad desarrollada en el piso
DIRECCION001), dedicado a alquiler turístico, es contraria a tales normas
estatutarias. Obtiene dicha conclusión, partiendo de lo dispuesto en su
articulado con respecto al destino indicado de los pisos y locales del
edificio, y así transcribe:
«"Cada uno de los dueños de los pisos o
locales tendrá la propiedad independiente y exclusiva del mismo pudiendo
administrarlo y disponer de él por cualquier título, sin más limitaciones que
las legales y las estatutarias".
A continuación la Regla Quinta bajo la rúbrica
"Destino" refiere: a/El local sótano o los que puedan resultar
por segregación, división o cualquier otro negocio jurídico ... a garaje,
almacenes o cualquier otro fin comercial o industrial que permitan en cada caso
las Ordenanzas Municipales ... b/Los locales de la planta baja se
destinarán igualmente a negocios comerciales o industriales permitidos por
distintas Ordenanzas Municipales c/el local entreplanta a estudio,
despacho, oficinas o cualquier otro fin similar; d/"los pisos, a
viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos
propios de la profesión del habilitante".
»Añadiendo, a continuación que: "queda
especialmente prohibido: Uno.- Destinar los pisos y locales a consultorios y
clínicas de enfermedades infecto-contagiosas y a fines ilegales. Dos.- Instalar
en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y ... para los
servicios del hogar. Tres.- Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que
perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de
modo ... resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier
sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o
moralmente ... los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de
inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar
efectividad y cumplimiento a las limitaciones. Sexta.- Queda igualmente
prohibido ocupar, aunque sea temporalmente, con construcciones profesionales o
con objetos muebles de cualquier clase, el portal y las escaleras, rellanos,
pasillos y de más lugares de uso común».
Tras la cita de las sentencias
de esta sala de 12 de septiembre de 2013 y 1
de febrero de 2017, razona la audiencia que:
«Pues bien, atendiendo a tales criterios se
considera que justamente en este caso la regulación estatutaria como señala la
apelante ha excluido expresamente el cambio de destino que los demandados han
operado en su vivienda, como a continuación se verá.
»No se trata de que la actividad como piso
turístico ya ha sido incluida o no en el listado no exhaustivo de prohibiciones
que se incluye en los repetidos estatutos, sino de que en éstos se fija y por
tanto se limita el destino que los copropietarios puedan dar a sus inmuebles».
Considera aplicable al caso y transcribe la
fundamentación de la sentencia de la Sección 13
de la Audiencia Provincial de Madrid, de 5 de mayo de 2021. Y concluye:
«En el caso que ahora examinamos los
estatutos, que pudieron guardar silencio sobre el uso de los elementos
privativos del edificio -pisos y locales- determinaron cual debía ser el
destino de los mismos limitando con ello la libertad de los propietarios en el
ejercicio de sus derechos dominicales, lo que a la vista del criterio
jurisprudencial apuntado es perfectamente válido. Y en el caso de las viviendas
se limitó de manera expresa el destino que los propietarios podían dar los
pisos al de viviendas de sus propietarios o de sus inquilinos en régimen de
arrendamiento.
»Los ahora demandados al destinar la vivienda
a alojamientos turísticos han cambiado el uso al que inicialmente se destinaron
los pisos, uso que no incluyó el desempeño en ellos de una actividad económica
similar al hospedaje».
Con tal base argumental se estimó el recurso
de apelación, y se dictó sentencia que declaró que la actividad de alquiler
turístico a que se destina la propiedad de los demandados resulta contraria a
los estatutos, por no estar permitido el uso de las viviendas para dicha
actividad y comportar un cambio de uso de residencial a terciario, imponiendo a
los propietarios del inmueble la prohibición expresa de destinarlos al
denominado alquiler turístico, así como el cese inmediato de dicha actividad.
4.º- El recurso de casación
Contra dicha sentencia se interpuso por la
parte demandada el presente recurso de casación, que fue admitido por auto de esta sala de 20 de septiembre de 2023, al que se
opuso la comunidad de propietarios demandante.
SEGUNDO.- El recurso de casación
2.1 Motivos y desarrollo del recurso
El recurso de casación se interpuso por
interés casacional y se articuló en sendos motivos.
En el primero de ellos, se entendió
infringidos los artículos 3, 5 y 7.2 de la LPH,
citando como jurisprudencia vulnerada la dimanante de las SSTS 929/2008, de 29 de octubre; 123/2006,
de 23 de febrero, 1235/1993, de 21 de
diciembre (es un error la enumeración correcta es
1214/1993); 543/2013, de 1 de octubre (enumeración correcta 542/2013) y 358/2018,
de 15 de junio.
En el desarrollo del motivo, se entendió que
la sentencia del tribunal provincial infringía la jurisprudencia citada, en el
sentido de que no puede privarse al propietario de la efectiva utilidad
económica del inmueble ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y
disponer de los pisos o locales de la manera que considere procedente, así como
que la mera descripción del destino de cada elemento privativo en los estatutos
no supone limitación de uso o de las facultades dominicales, siendo necesario,
para ello, una cláusula que específicamente la prohíba.
Por lo tanto, la sentencia recurrida infringe
dicho criterio jurisprudencial, en tanto en cuanto considera que la mera
descripción del destino del piso litigioso supone la prohibición de la
actividad a la que se destina, sin que exista una disposición expresa que vede
tal utilización por sus propietarios.
El segundo motivo, se construye sobre la base
de la vulneración del artículo 33 de la
Constitución (en adelante CE) y del artículo
348 del Código Civil (en adelante CC), por entender que la interpretación
llevada a efecto por la audiencia constituye una inadmisible limitación de las
facultades que corresponden al propietario sobre los bienes de su titularidad
dominical, y se apoya en la cita de la misma jurisprudencia antes reseñada. Se
razona que no existe limitación expresa, sino solo descripción del destino, lo
que no es suficiente.
2.2 Desestimación de los óbices
formales a la admisibilidad del recurso interpuesto
La parte demandante, al evacuar el traslado
del recurso, alegó la concurrencia de causas de inadmisión. Señaló que el
recurso se había fundamentado en el artículo
477.1.3.º de la Ley de Enjuiciamiento civil, que no existe. Entendió que
constituye una irregularidad formal reseñar en el mismo motivo la infracción de
tres normas sustantivas diferentes, como los artículos
3, 5 y 7.2 de
la LPH, y, en el segundo de ellos, los artículos
33 de la Constitución y 348 del CC, sin que
de ninguno de los enunciados de los motivos pueda comprenderse las infracciones
legales que se reputan cometidas.
En definitiva, considera que no puede
admitirse el recurso de casación por no cumplir los requisitos establecidos con
respecto al encabezamiento (artículo 483.2.2.º LEC),
por falta de claridad expositiva y acumulación de diversas infracciones en un
mismo motivo, que genera ambigüedad sobre la infracción planteada.
Por último, alega que el recurso carece
manifiestamente de fundamento por planteamiento de cuestiones que no afectan a
la razón de decidir de la sentencia recurrida, que convierten la casación en
una tercera instancia, siendo el interés casacional alegado artificial y
artificioso.
No podemos admitir los motivos obstativos a la
admisibilidad del recurso interpuesto.
Es cierto que no existe el apartado tercero del art. 477.1 de la LEC, en tanto en
cuanto este numeral consta de un solo párrafo. Claramente, se estaba refiriendo
el recurrente al número 3 del art. 471, que norma lo que se considera interés
casacional. Ahora bien, se trata un mero error de numeración que no genera
indefensión alguna a la contraparte, ni provoca confusión o falta de claridad
sobre los motivos del recurso. Dejar de resolver la impugnación por dicho
formalismo inconsecuente supondría una patente lesión del derecho fundamental a
la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE).
Esta Sala ha declarado reiteradamente que la
exigencia de claridad y precisión en la identificación de la infracción
cometida, que resulta del artículo 477.1 LEC, es
determinante de que el escrito de interposición del recurso de casación no
consista en un mero acarreo de alegaciones, siendo precisa una estructura
ordenada, con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo
correspondiente, de manera que es causa del rechazo del recurso mezclar
cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y procesales, cuando sean
heterogéneas entre sí, como también fundarlo en preceptos genéricos, con un
contenido demasiado amplio, por no ser función de esta Sala averiguar donde se
halla la infracción que se denuncia.
En el presente caso, se alegan como
infringidos en el mismo motivo preceptos de naturaleza homogénea con respecto
al objeto del recurso, que radica en que la ley confiere a los propietarios, en
el régimen de propiedad horizontal, la facultad de usar los pisos o locales
conforme al destino que consideren oportuno, siempre que éste no se encuentre
expresamente prohibido en los estatutos o constituya una actividad dañosa para
la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Pues bien, los recurrentes citan el art. 3 de la LPH, que reconoce el derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre cada piso o local que corresponde a sus dueños,
así como que éstos pueden disponer libremente de su derecho con las
limitaciones que establece el precepto; el art.
5 LPH, concerniente a que el título constitutivo podrá contener, además, reglas
de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la
ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones; y, por último, el art.
7.2 LPH, sobre las actividades que cada propietario puede desarrollar en su
piso o local cuando no estén prohibidas en los estatutos.
En definitiva, todos los preceptos son de
derecho sustantivo y homogéneos, en tanto en cuanto afectan al poder de
disposición de los propietarios sobre sus pisos o locales, que los recurrentes
consideran vulnerados por la sentencia del tribunal provincial. Tampoco, es
heterogénea la cita del art. 33 CE y 348 del CC, referentes ambos a las facultades
dominicales que corresponden al propietario.
La cuestión suscitada no es de valoración
probatoria y, por lo tanto, no convierte la casación en una tercera instancia.
No se discrepa de la base fáctica de la que parte la sentencia recurrida, no se
cuestiona la actividad a la que se dedican los demandados en el piso de su
titularidad, ni tampoco lo dispuesto en los estatutos, sino que el objeto del
recurso radica en las discrepancias sobre la valoración jurídica que condujo al
tribunal provincial a estimar la demanda de la comunidad de propietarios.
Es criterio reiterado de esta sala, que no
debe confundirse la revisión de la valoración de la prueba que, al amparo
del ordinal 4.º del art. 469.1 LEC,
excepcionalmente puede llevar a cabo este tribunal de casación en casos de
error patente o arbitrariedad en la valoración probatoria que comporte
infracción del derecho a la tutela judicial efectiva (SSTS
31/2020, de 21 de enero; 144/2020, de 2 de
marzo; 298/2020, de 15 de junio; 674/2020, de 14 de diciembre; 681/2020,
de 15 de diciembre; 59/2022, de 31 de
enero; 391/2022, de 10 de mayo; 544/2022, de 7 de julio; 653/2022,
de 11 de octubre; 847/2022, de 28 de
noviembre; 217/2023, de 13 de febrero; 380/2024, de 14 de marzo; 629/2024,
de 13 de mayo, y 76/2025, de 14 de enero, entre
otras muchas), con la valoración jurídica determinante del fallo.
Como ya hemos declarado, en numerosas
ocasiones, una valoración de esta naturaleza, al margen de que sea o no
acertada, es jurídica. y debe ser impugnada, como así se hace, a través del
recurso de casación, por infracción de la normativa legal sustantiva reguladora
de la materia objeto del proceso y su interpretación jurisprudencial (SSTS 77/2014, de 3 de marzo; 613/2015,
de 10 de noviembre; 26/2017, de 18 de
enero y 622/2024, de 8 de mayo).
En definitiva, como señalamos en la sentencia 123/2022, de 16 de febrero y ratificamos
en la STS 76/2025, de 14 de enero:
«No cabe confundir la revisión de la
valoración de la prueba, que se refiere a la fijación o determinación de los
hechos, con la revisión de las valoraciones jurídicas extraídas de los hechos
considerados probados. Ambas cuestiones se refieren a ámbitos diferentes,
fácticos y jurídicos, respectivamente. En el recurso extraordinario por
infracción procesal, la primera revisión es posible, en los términos
excepcionales antes indicados; mientras que la segunda es jurídica y deberá ser
impugnada, en su caso, en el recurso de casación, si con tal valoración se
infringe la normativa legal reguladora de la materia y su interpretación
jurisprudencial».
En consecuencia, actuó correctamente la parte
demandada cuando cuestionó la sentencia de la audiencia a través de la vía
prevista para ello, como es el recurso de casación, lo que no convierte a esta
sala en una tercera instancia como sostiene indebidamente la parte recurrida.
Por otra parte, en su estructura, el recurso
no constituye un mero acarreo de alegaciones, sino que cita la jurisprudencia
que se entiende infringida, y explica cómo, cuándo y en qué ha sido vulnerada
por la sentencia recurrida, en el sentido de entender que la mera descripción
del destino de cada inmueble no supone limitación de uso o de las facultades
dominicales, siendo necesario para ello contar con una cláusula específica que
las prohíba. Y es ese el problema jurídico que, con respeto a los hechos probados,
somete el recurrente a nuestra consideración.
El interés casacional no es artificial o
artificioso, como sostiene la parte recurrida, sino real y debidamente
explicitado con respeto a los requisitos formales sobre los que se construye
procesalmente el recurso de casación.
No concurren, pues, causas de inadmisión.
TERCERO.- Examen de los motivos del
recurso de casación
La íntima conexión existente entre ambos
motivos, reconocida incluso por la parte recurrente, permite su tratamiento
conjunto. Analizaremos el recurso interpuesto en los apartados siguientes:
3.1 La jurisprudencia de la sala sobre
las facultades dominicales de los titulares de los pisos y locales sometidos al
régimen de propiedad horizontal
Esta sala ha reconocido la legalidad de la
limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos
pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
En este sentido, nos expresamos, por ejemplo,
en la sentencia 358/2018, de 15 de junio, cuya
doctrina ratifica la más reciente sentencia
1671/2023, de 29 de noviembre, que aborda la temática relativa a la eficacia de
las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a tal
régimen jurídico; y así señalamos en dicha resolución:
«(i) El derecho a la propiedad privada
constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo
33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más
limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso,
deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la
propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones
o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés
general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la
prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del
inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para
poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro
de la Propiedad.
»(ii) También es doctrina
de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010; 23
de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008)
considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del
uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de
esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre
de 1993.
»Los copropietarios no pueden verse privados
de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a
no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino
aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su
título constitutivo o su regulación estatutaria.
»Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que:
"Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o
prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de
la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera
expresa".
»(iii) La interpretación de las limitaciones,
y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo,
como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la
jurisprudencia (sentencias de 6 de febrero de
1989; 7 de febrero de 1989; de 24 de julio de 1992; de
29 de febrero de 2000; de 21 de abril de 1997».
En este mismo sentido, la STS 929/2008, de 20 de octubre, proclamó, con respecto al
carácter vinculante de la descripción del destino de los pisos o locales, que:
«[l]a mera descripción no supone limitación
del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una
cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su
cumplimiento [...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de
su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido
no esté prohibido singularmente en aquellos documentos" (STS de 23 febrero 2006, que sigue la doctrina sentada en
las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5-2006 y
20-9-2007)».
Se insiste en ello, en la STS 123/2006, de 23 de febrero, en la que estableció:
«"En el título constitutivo y los
estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta
mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales,
pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con
obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de
la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le
puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno,
siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos
documentos».
De esta manera, por ejemplo, en sentencia 729/2014, de 3 de diciembre, que se reproduce
en la más reciente sentencia 1643/2023, de 27 de
noviembre, hemos señalado que:
«1. En el ámbito de la propiedad horizontal,
resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en
general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que,
como indican las sentencias de 20 de octubre de
2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la
realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es
lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa...».
Esta doctrina es recordada y reproducida por
las sentencias del pleno de la sala 1232 y
1233/2024, de 3 de octubre, en la que se consideró que, atendiendo al criterio
gramatical, semántico y literal, el término «limitar» del art. 17.12 de la LPH, no excluye el acuerdo comunitario
adoptado por la junta de propietarios, con las mayorías establecidas, de
prohibición de la actividad de uso turístico; mas no es este el caso que ahora
nos ocupa.
3.2Examen de las circunstancias concurrentes y
estimación del recurso
Es cierto que, en este caso, se describe el
destino de los pisos del inmueble «[a] viviendas del titular propietario o
arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del
habilitante».
Ahora bien, nos hemos pronunciado, con
reiteración, que la mera descripción del inmueble, con la indicación del
destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las
facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista
una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca.
Y dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que
constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya
explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en
primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no
conforma una actividad incómoda o molesta.
Esta sala ha tenido la oportunidad de
examinar, al conocer de otros recursos de casación, el contenido de
determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su
compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico.
La decisión de los precitados recursos exigió
llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión
del título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las
relaciones de propiedad horizontal, pero ninguno de los supuestos examinados,
en dichas resoluciones, guarda relación de identidad con el caso que ahora
enjuiciamos.
Así, por ejemplo, en la sentencia 1643/2023, de 27 de noviembre, la cláusula
establecía con respecto a los pisos: «[n]o podrán ejercerse actividades
profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo;
reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial».
En la STS
1671/2023, de 29 de noviembre, operaba la limitación siguiente: «[q]ueda
terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las
viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria
de algún interesado».
En el supuesto enjuiciado por la STS 90/2024, de 24 de enero, la norma establecía que:
«Las viviendas se consideran como residencias
familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas,
por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna
actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no
mencionado expresamente que altere el principio de "residencia
familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos
sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en
todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta,
herencia ó cualquier otra causa».
En el litigio resuelto por la STS 95/2024, de 29 de enero, la disposición señalaba:
«[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u
oficio de profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso
podrán dedicarse los pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para
hospitalización de enfermos de cualquier clase y a fines vedados por la motal
(sic) o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la comodidad o higiene de
los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca».
Por último, en el recurso resuelto por
la STS 105/2024, de 30 de enero, constaba en los
estatutos que estaba prohibido:
«Cambiar el uso de la vivienda por otro
distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o
industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías,
depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».
En las precitadas sentencias, se consideró que
las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los
distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella
actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que
se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de
ellas para obtener dicha conclusión.
Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no
existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias
transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se
refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a
fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los
servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas
por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los
elementos comunes.
Hemos visto, también, que la mera descripción
del inmueble en el título constitutivo no cercena el cambio de uso, salvo
disposición que expresamente lo prohíba o constituya una actividad ilícita.
De esta manera, en la STS
1214/1993, de 21 de diciembre, pese a la previsión del destino a almacén y
garaje del bajo del edificio. se consideró legítimo el cambio de destino del
propietario a taller de reparación de automóviles, chapa y pintura.
En la STS
929/2008, de 20 de octubre, se reputó conforme a derecho, pese al destino
consignado a vivienda, la dedicación a una actividad médica.
En el caso enjuiciado por la STS 123/2006, de 23 de febrero, en que constaba la
previsión de destino del local a oficinas, se admitió su dedicación a gimnasio,
a falta de prohibición de los estatutos.
La STS 542/2013,
de 1 de octubre, consideró legítimo modificar el destino previsto a local en
vivienda.
Por último, podemos cerrar este recorrido por
la jurisprudencia de esta sala con la cita de la
STS 358/2018, de 15 de junio, que, en esta ocasión, en un caso en el que en el
título constitutivo destinaba el bajo a oficinas, consideró ajustado a derecho
el cambio de destino llevado a efecto por su propietario.
Por todo el conjunto argumental expuesto, el
recurso debe ser estimado y, en consecuencia, confirmada la sentencia dictada
por el juzgado.
CUARTO.- Costas y depósito
La estimación del recurso de casación conduce
a que no se haga especial pronunciamiento en costas (art.
398 LEC) y determina la devolución del depósito constituido para recurrir a
tenor de la Disposición Adicional 15 regla 8 de
la LOPJ.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
contra la sentencia 330/2021, de 28 de julio,
dictada por la sección octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo
de apelación n.º 420/2021, sin imposición de costas y devolución del depósito
para recurrir.
2.º-Casar la precitada sentencia, dejándola
sin efecto, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de
propietarios demandante y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de
Primera Instancia n.º 52 de Madrid, con imposición a la apelante de las costas
de su recurso y con pérdida del depósito constituido para apelar.
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