Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2026 (Sentencia: 844/2026, Recurso: 7640/2021, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso,
partimos de los antecedentes relevantes siguientes:
1.º- El objeto del proceso
Los demandantes Hostelería Campomanes, S.L.,
D. Jesús María y D. Demetrio, titulares, respectivamente, de los DIRECCION001,
así como del DIRECCION002 y DIRECCION003 del inmueble, sito en los DIRECCION000
de Oviedo, presentaron una demanda de juicio ordinario frente a la comunidad de
propietarios del mentado edificio sometido al régimen de propiedad horizontal,
con la pretensión de obtener un pronunciamiento judicial que declarase, de
forma principal, la nulidad del acuerdo de 25 de abril de 2.019, adoptado por
la junta de propietarios de la precitada comunidad, con la declaración de que
no corresponde a los demandantes participar en la derrama extraordinaria
relativa a la eliminación de las barreras arquitectónicas del punto primero del
orden del día; y, de forma subsidiaria, se declare que únicamente los
demandantes deberán contribuir con su cuota de participación en la derrama
extraordinaria relativa a la eliminación de las barreras arquitectónicas del
precitado punto primero, sólo en aquellas obras que, en el presente
procedimiento, se declaren como necesarias para ello, exonerándoles de su
contribución en el resto.
2.º- El proceso en primera instancia
La demanda se fundamentó en que, el pasado 25
de abril de 2.019, fueron citados y acudieron a la reunión previamente
convocada de una junta general extraordinaria de propietarios, cuyo punto
primero del orden del día consistía en:
«Eliminación de barreras arquitectónicas.
Presentación de la propuesta final de la obra a realizar por parte de la
Comisión Valoración y toma de decisiones al respecto».
Los actores basaron su pretensión en la
escritura de división horizontal y estatutos de la comunidad, que contenía una
disposición del siguiente tenor literal:
«[l]os predios de DIRECCION002, DIRECCION001 y
el descrito con el número 7 no entrarán en los gastos comunes que se vayan
originando por consumo de luz de portal y escaleras y por conservación,
reparación y limpieza de todo ello. Si tienen acceso por alguno de los portales
pagarán los gastos de reparación y conservación del portal que utilicen, así
como la luz que gaste y su limpieza. En ningún caso pagará nada por los
ascensores sin embargo participarán en los gastos del portero».
Continúan los demandantes su relato fáctico
con la afirmación de que no tenían que participar en las actuaciones de los
portales y que, dada la redacción del acta, no había habido ningún acuerdo por
parte de la junta de propietarios a los efectos de hacer participar a los bajos
comerciales y sótano en dicha obra, de modo que el acuerdo no existía, y de
existir sería nulo por contravenir los estatutos en relación a las exenciones
prevenidas para DIRECCION001 y DIRECCION002.
Asimismo se distinguió en la demanda, en
primer lugar, obras necesarias para la modificación de la accesibilidad y, en
segundo lugar, necesarias para la modificación de la accesibilidad, pero que se
han mejorado y ampliado respecto a las calidades iniciales del portal; y, en
tercer lugar, obras ajenas a las de accesibilidad. Sostienen que las obras
presupuestadas lo han sido en exceso, siendo para los actores el coste de obra
estimado de unos 9.000 €, y, en relación al coste de las obras ajenas a las
obras de accesibilidad, manifiestan que suman un total de 14.423,63 €. En
resumen, para el cálculo que hacen los actores el coste total de las obras de
accesibilidad para los portales quedaría cifrado en la cantidad de 19.507,07 €,
frente a los 42.968,58 € presupuestados por la comunidad.
La acción ejercitada se apoyó en lo dispuesto
en el artículo 18.1. a) de la Ley de Propiedad Horizontal (en
adelante LPH), conforme a la cual
«Los acuerdos de la Junta de Propietarios
serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la
legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
»a) Cuando sean contrarios a la ley o a los
Estatutos de la Comunidad de Propietarios».
Sostiene la parte actora que una cosa es dotar
al edificio de un servicio nuevo o de instalaciones que no tenía, por ejemplo,
la instalación de un ascensor ex novo,supuesto en el que los
locales no quedan excluidos del deber de contribuir al pago de la instalación,
y otra el supuesto de que se trate de una reconstrucción de algo ya existente;
de modo que, en el presente caso, habrá que valorar si las obras a ejecutar de
supresión de barreras están en el primer caso o en el segundo, puesto que el
edificio contaba ya con las rampas necesarias para salvar las barreras
arquitectónicas que, si bien pueden precisar adaptación a la nueva normativa,
al ser preexistente la obra se trata de una adaptación y no una obra ex
novo,y, en el supuesto de que se la considerara como una obra nueva, los
bajos comerciales y sótanos sólo deberían participar en la necesaria para
llevar a cabo la rampa.
A la pretensión actora, se opuso la comunidad
demandada, que alegó, en primer término, la falta de
legitimación/procedibilidad de los demandantes por infracción de lo dispuesto
en el art. 18.2, inciso 2, de la LPH, puesto que, a la fecha de la interposición
de la demanda (4 de junio de 2020), no estaban al corriente de pago, aportando
al efecto los certificados acreditativos de este extremo; así como excepción de
falta de legitimación de los demandantes, por infracción de lo dispuesto y
prevenido en el artículo 18.2, inciso primero, de la LPH, por no haber
salvado su voto. Señalan además que, antes de dar comienzo a la junta, se
indicó que no podía votar el DIRECCION001; es decir, el de Hostelería
Campomanes, por tener una deuda de 1.035,74 € con la comunidad. El resto de los
actores, que no estaban privados de voto, declinaron hacer ejercicio de su
derecho a votar y, en su consecuencia, no emitieron voto en contra ni tampoco
salvaron su voto en la junta, limitándose a señalar, según se recoge en el
acta, que:
«[m]anifiestan su voluntad de no emitir el
voto en ningún sentido al considerar que no deben participar en la eliminación
de barreras arquitectónicas como ya han comunicado en las anteriores Juntas
celebradas».
Además, hubo una reunión previa, que fue la
junta de 19 de febrero de 2019, que no fue impugnada judicialmente, y, dentro
del punto primero del orden del día, denominado: «la eliminación de barreras
arquitectónicas, presentación de propuestas y presupuestos toma de decisiones
al respecto», se acordó:
«[p]or unanimidad de los propietarios
presentes y representados aprobar la realización de una obra consistente en la
instalación de una rampa con el consiguiente cambio de puerta del portal y la
utilización del mismo material que la actual, siempre que sea posible...».
De modo que, en aquella junta, se concretó,
calificó y definió el tipo de obra de accesibilidad que se realizaría, votando
a favor los hoy demandantes. Igualmente, se señala que la obra de eliminación
de barreras arquitectónicas fue instada por propietarios discapacitados,
habiéndose informado por una Circular de 8 de julio de 2.019 a los
copropietarios que; «[l]a ejecución de la obra lleva consigo la intervención
mínima dentro de lo técnicamente posible conforme a la normativa en vigor para
romper las barreras arquitectónicas de los dos portales», advirtiéndose que
«[e]sto significa y según lo aprobado en la pasada junta que no se realiza a
mayores ninguna obra que no sea necesaria para salvar mínimamente las barreras,
siendo eliminadas de los presupuestos las partidas anexas como mejoras».
Por todo ello, con cita de abundantes
resoluciones, se terminó solicitando la desestimación de la demanda.
El conocimiento de la demanda correspondió al
Juzgado de Primera Instancia n.º 10 de Oviedo, que dictó sentencia estimando la
pretensión principal, tras rechazar las excepciones opuestas por la comunidad
de propietarios, al argumentar que, aunque los demandantes no estuvieran al
corriente en el pago de los gastos comunitarios, el artículo 18
LPH establece una excepción: «Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre
los propietarios», y considerar que el acuerdo impugnado altera la distribución
de gastos, dado que establece la obligación de los locales y sótano de
contribuir a sufragar la obra de adecuación del portal, por lo que concluye que
no es necesario que los demandantes estén al corriente del pago de los gastos
de comunidad para poder impugnar el referido acuerdo.
También, la juzgadora de instancia rechazó la
excepción de falta de legitimación activa, por no haber los demandantes salvado
su voto, citando en apoyo la STS de 11 de noviembre de 2.020, y considerar
que, conforme a dicha doctrina, a pesar de que no conste en el acta de la junta
el voto en contra de los actores, éstos estarían legitimados para entablar la
acción de nulidad de los acuerdos adoptados en aquélla.
Finalmente, examina la cuestión de fondo; es
decir, el acuerdo adoptado, y considera que los actores están excluidos del
pago de las obras de conservación del portal, por lo tanto, el acuerdo
impugnado es nulo, al vulnerar los estatutos comunitarios.
3.º- El proceso en segunda instancia
Contra dicha resolución la comunidad demandada
interpuso un recurso de apelación que fue repartido a la Sección Quinta de la
Audiencia Provincial de Asturias, en el que reiteró las excepciones planteadas
y los motivos de oposición sobre el fondo. Al recurso se opusieron los
demandantes, quienes alegaron, en primer lugar, la falta de capacidad para la
presentación del recurso de apelación por inexistencia de acuerdo de la
comunidad autorizando al presidente su interposición.
El tribunal provincial desestimó el argumento,
al distinguir entre el ejercicio de una acción por parte de la comunidad,
frente a los supuestos en los que la comunidad se limita a defenderse, como es
el caso que nos ocupa, en el que no es precisa dicha autorización, sometida a
la premura del tiempo y tratarse del ejercicio del derecho de defensa.
Tras la cita de la jurisprudencia de la sala,
el tribunal estimó la excepción relativa a que los copropietarios demandantes
no estaban al corriente en el pago de las cuotas comunitarias concretamente la
entidad titular del DIRECCION001, Hostelería Campomanes, S.L., así como el
dueño del DIRECCION001, D. Jesús María, puesto que se observa, con respecto a
estos últimos, que adeudan no sólo las cuotas relativas a la derrama de
accesibilidad, sino otras distintas, referentes a varias mensualidades de los
años 2018, 2019 y 2020; por lo que, con respecto a estos demandantes, no se
cumple el mentado requisito de procedibilidad.
Por último, en cuanto a la exigencia de salvar
el voto, tras la cita de la STS de 10 de mayo de 2013, razona la audiencia
que:
«Pues bien, en el caso de autos basta leer las
alegaciones del escrito de oposición al recurso para concluir que no estamos
ante un supuesto de haber salvado el voto; y así se señala por la parte apelada
lo siguiente: "en nuestro caso, la no emisión de votos se efectúo
exclusivamente con el fin de impugnar el acuerdo en su día y toda vez que por
parte de la comunidad no se permitiría el ejercicio del derecho al voto por la
existencia de deudas. Los bajos comerciales no votaron en relación al acuerdo
por cuanto sabían y defendían el criterio de que no les incumbía participar en
la realización de las obras tanto en su determinación como su pago. Por el
contrario si lo hubieran hecho estaríamos ante una alegación de actos propios
por haber participado en la votación que se efectuó"; como se puede
observar tales alegaciones no son compatibles con el criterio expuesto del
Tribunal Supremo de considerar que se produce el salvar el voto con la
abstención que tenga la finalidad expresada por el Alto Tribunal y que en el
presente caso es claro que no concurre, y finalmente si a alguien le es
aplicable la doctrina de los actos propios lo es a los actores presentes en la
Junta de 19 de febrero de 2.019, careciendo de derecho al voto el local
DIRECCION001 por morosidad, por unanimidad se aprobó la realización de una obra
consistente en la instalación de una rampa con el consiguiente cambio de puerta
de portal y la utilización del mismo material que la actual siempre que fuera
posible».
Por lo expuesto, se estimó el recurso de
apelación interpuesto, sin entrar en el resto de las cuestiones planteadas en
el recurso de apelación.
4.º- Recurso de casación
Contra la precitada sentencia los demandantes
presentaron recurso de casación.
SEGUNDO.- Primer motivo del recurso de
casación
2.1 Fundamento y desarrollo del motivo
Se interpone, al amparo del ordinal 3 del
artículo 477. 2 LEC, por infracción del artículo 13 de la LPH, en relación
con los artículos 7,2 y 21 del mismo cuerpo legal y 448 de la
LEC, por contradecir la sentencia de la audiencia la jurisprudencia de la que
son manifestación las SSTS de 5 de noviembre de 2015 y 24 de
junio de 2016, en cuanto el tribunal otorga facultades al presidente para
apelar la sentencia del juzgado sin acuerdo de la junta que así lo autorizase.
2.2 Desestimación del motivo
No es discutible que la comunidad de
propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal carece
de personalidad jurídica (STS 332/2024, de 6 de marzo). Ello no significa que
no goce de la capacidad para ser parte en los procesos civiles; es decir, de
poder ocupar la posición jurídica de demandante o demandado y, en consecuencia,
ejercer la titularidad del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva
reconocida en el art.º 24.1 CE, en sus manifestaciones, tanto activa o de
accionar, como pasiva o de soportar la carga de la acción, así como el derecho
de defensa; todo ello como resulta del art. 6.1.5.º de la LEC que
atribuye la condición para ser parte, en los procesos ante los tribunales
civiles, a «las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley les
reconozca dicha capacidad».
Ahora bien, su comparecencia en juicio o
aptitud para realizar actos válidos en el proceso -capacidad procesal- se
deberá hacer efectiva «por medio de las personas a quienes la ley, en cada
caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades» (art. 7.6 de la
LEC), que corresponde al presidente de la comunidad, puesto que, como establece
el art. 13.3 de la LPH, «el presidente ostentará legalmente la
representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos
que la afecten».
En este sentido, en la STS 1/2019, de 8
de enero, distinguimos entre la legitimación en los procesos civiles, que
corresponde a la comunidad de propietarios, y la capacidad procesal, que
implica que deba ser representada por su presidente, y en dicha resolución se
razonó al respecto que:
«La legitimación ad causam la tiene la
comunidad y la cuestión del presidente es de representación.
»Tal distinción es de calado conceptual y así
se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre, que afirma "no
estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la
representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de
enero, parte actora es la comunidad de propietarios (art. 6.1.5.º LEC), la cual
está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los
gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta (art. 10
LEC). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de
ser representada por su presidente (art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH)
que, como establece el art. 13.2 LPH, debe ser nombrado entre los
propietarios"».
En este orden de cosas, en la sentencia
52/2017, de 27 de enero, señalamos que:
«En definitiva, se trata de un problema de
representación, cuya falta sería subsanable mediante ratificación de los
interesados».
En el mismo sentido, con cita de la anterior,
la STS 543/2018, de 3 de octubre, en un supuesto de reclamación de las
cuotas impagadas por obras de restauración de un edificio, se señaló que:
«[l]a falta de acreditación de la
representación, como dijo la citada sentencia 52/2017, de 27 de enero, es
subsanable mediante ratificación de los interesados, como sucedió en el
presente caso».
De la misma manera, es jurisprudencia
reiterada de esta sala la concerniente a que el presidente de la comunidad,
para el ejercicio de acciones judiciales en nombre y representación de esta,
precisa la autorización de la junta de propietarios, dado que no resulta
razonable sostener que la facultad de representación, que le atribuye de modo
genérico el art. 13.3 LPH, se extienda a decidir unilateralmente sobre
asuntos trascendentes para la comunidad como son los relativos al ejercicio de
acciones judiciales mediante la promoción del correspondiente proceso, salvo
que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en
calidad de copropietario (SSTS 204/2012, de 27 de marzo; 659/2013, de 19
de febrero de 2014; 622/2015, de 5 de noviembre; 422/2016, 24 de
junio; o más recientemente 916/2024, de 27 de junio, y 700/2026, de 7
de mayo, entre otras muchas).
En aplicación de la doctrina expuesta no se
admitió la representación del presidente por carecer de la autorización de la
junta de propietarios, en casos de ejercicio de acciones por ejecución de obras
de ampliación de una vivienda (STS 204/2012, de 27 de marzo); retirada de obras
en elementos comunes (STS 768/2012, de 12 de diciembre); por incumplimientos
contractuales y deficiencias constructivas (STS 757/2014, de 30 de diciembre);
carácter ilegal de obras en una vivienda privativa con afectación a elementos
comunes (STS 622/2015, de 5 de noviembre); reforma de estatutos (STS 676/2015,
de 10 de octubre) u obras en elementos comunes (STS 422/2016, de 24 de junio),
entre otros muchos ejemplos.
Por el contrario, dadas las excepcionales
circunstancias concurrentes, sí se admitió la acción ejercitada por el
presidente, aun sin autorización de la junta de propietarios, dada la urgencia
del ejercicio de acciones judiciales, ya que, mediante la ejecución de un acto
nulo de pleno de derecho, consistente en un pseudoacuerdo adoptado en una
reunión paralela a la junta de propietarios, se produjo una situación de
bicefalia de hecho en la comunidad de vecinos con bloqueo de cuentas bancarias,
totalmente incompatible con la LPH y con la demora que supondría la
autorización comunitaria luego refrendada.
No obstante, en la STS 916/2024, de 27 de
junio, se entendió necesaria la autorización para el ejercicio de una acción
reconvencional de nulidad de unos contratos, que se concertaron contando con la
autorización expresa de la junta de propietarios, que examinó las ofertas
presentadas y aceptó la de una concreta entidad, so pena de que el presidente
supla o corrija por su cuenta y con arreglo a su propio y particular criterio
la voluntad de la comunidad expresada en la junta.
Ahora bien, distinta es la situación presente
en la que la propia junta de propietarios adoptó un acuerdo con respecto a la
ejecución de unas obras de adaptación del portal a las exigencias de
accesibilidad, por lo que la intervención del presidente, contestando a la
demanda y, posteriormente, interponiendo un recurso de apelación, no requiere
la expresa autorización de la junta.
En este caso, el presidente no está tomando la
iniciativa, sin amparo de la pertinente autorización comunitaria, mediante el
ejercicio de una acción judicial, sino ejercitando el derecho de defensa de un
acuerdo comunitario judicialmente impugnado por los demandantes, que es
cuestión distinta que no merece el mismo tratamiento jurídico. Al tiempo que
dicha falta de representación constituye una cuestión nueva, no planteada
durante la tramitación del proceso en primera instancia, en la que no se
impugnó la diligencia teniendo por personada y contestada la demanda por parte
de la comunidad representada por su presidente, sino al oponerse al recurso de
apelación interpuesto una vez admitido a trámite.
De esta forma, nos expresamos en la STS
1/2019, de 8 de enero, cuando argumentamos que:
«Todas las sentencias que se citan para apoyar
el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con
tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad,
toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de
quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y
valoradas por la sentencia recurrida.
»Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido,
pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la
considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa,
como se expresa en la demanda.
»Aquí ya está la comunidad compelida por unos
plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo
que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de
propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los
intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la
defensa.
»De ahí, que el acento se deba colocar en que
la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por
los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por
ella, objeto de impugnación».
Compartimos, pues, el criterio de la sentencia
de la audiencia, por lo que este motivo de casación no puede ser estimado.
TERCERO.- Segundo motivo de casación
3.1Fundamento y desarrollo del recurso.
Al amparo del ordinal 3 del artículo 477.
2 de la LEC, por infracción del artículo 18, 2 de LPH, y por contradecir
la sentencia de la audiencia la jurisprudencia de esta Sala de lo Civil
del Tribunal Supremo en sus SSTS de 14 de octubre de 2011, 22 de octubre
de 2013, y 5 de noviembre de 2019, relativa a la exención de la necesidad
de estar al corriente del pago de las cuotas comunitarias, tanto ordinarias
como extraordinarias, cuando el acuerdo se refiere a una alteración de la
distribución de gastos conforme al título constitutivo.
3.2 Estimación del motivo.
La audiencia consideró que los dueños de los
bajos debían cuotas comunitarias, distintas a la derrama derivada de las obras
litigiosas, por lo que carecían de legitimación; mientras que, sí la ostentaba
el demandante, propietario del local sótano, que gira como Garaje América, por
adeudar únicamente las correspondientes a las obras de accesibilidad al portal,
y dado que el acuerdo adoptado, al establecer un sistema de distribución de
gastos incluyendo en su pago a los locales y sótanos que, en principio, se
consideran exentos por los estatutos, estaba activamente legitimado para
impugnar el acuerdo litigioso por mor de la excepción del art. 18 LPH,
pero no los otros demandantes.
El artículo 18.2 LPH dice:
«Para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de
las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los
acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».
El art. 9 e) de la referida disposición
general establece, por su parte, como obligación de los propietarios:
«[c]ontribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
En tales gastos se incluyen los ordinarios
fijos, periódicos no fijos, aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y
uso, así como los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que
determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la
comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.
En principio, la contribución a tales gastos
ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título
constitutivo de la propiedad horizontal (párrafo segundo del art. 5 LPH).
Las cuotas de participación son las que, por
disposición del artículo 3. b) II de la LPH, se atribuyen a cada piso o
local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas
del mismo. Y todo ello, sin perjuicio de las exenciones que se establezcan en
el título constitutivo o estatutos comunitarios («lo especialmente
establecido»).
El art. 18.2 LPH exige, como
requisito para la impugnación de los acuerdos comunitarios, estar al corriente
en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad de
propietarios o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas;
no obstante, esta exigencia admite la excepción de que no es preciso ni el
previo pago o la consignación, cuando se trate de la impugnación de acuerdos
relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación
del art. 9 LPH, entre los propietarios.
Esta sala ha tenido ocasión de pronunciarse,
en numerosas ocasiones, sobre la interpretación de tal precepto.
Así, en la STS 671/2011, de 14 de
octubre, declaramos que:
«Sin duda, esta excepción se refiere a la
regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero
este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del
tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre
privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y
pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los
acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación
al comunero para impugnarlos si morosidad proviene del incumplimiento del
acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas
a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la
aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el
artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo
comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria
con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito
añadido de procedibilidad».
Pues bien, en dicho recurso, no se consideró
concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado
se refería:
«[a] la aprobación del presupuesto para la
instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria
en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se
trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención
estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una
derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada
comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija
en atención a la misma».
En la sentencia 613/2013, de 22 de
octubre, tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la
LPH, con respecto a uno de los acuerdos adoptados, pero sí en relación al otro
impugnado, toda vez que:
«El primero liquidaba la deuda que los
demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del
sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en
acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005,
que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.
[...]
»El segundo acuerdo impugnado consistía en
eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los
propietarios de los DIRECCION001 "bien entendido que el coeficiente de los
dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas.
»Este acuerdo supone una alteración del
sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al
sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que
dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto
gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión,
puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o
permanentes».
De nuevo, tuvimos ocasión de pronunciarnos
sobre la cuestión controvertida, en la sentencia 604/2014, de 22 de
octubre, en la que declaramos:
«Examinada la demanda, los acuerdos cuya
nulidad pretendieron los recurrentes no se referían al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación, que son las que, por disposición
del artículo 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal, se atribuyen a cada
piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en
centésimas del mismo.
»Los recurrentes solicitaron la nulidad de
determinados acuerdos adoptados en dos Juntas.
»Pues bien, por lo que se refiere a la Junta
de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos en ella
adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobación de presupuesto
2009-2010 y renovación de cargos. Como resulta de su lectura, ninguna conexión
tenía con las cuotas de participación. Por lo tanto, en relación con esta Junta
la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la
Audiencia.
»Por lo que se refiere a la Junta celebrada el
13 de Diciembre de 2008, el acuerdo impugnado trataba de la aprobación de una
nueva cuota a cuenta de los gastos del año 2009.
[...]
»Pues bien, las alegaciones de la demanda en
relación con el enunciado del acuerdo podrían llevar a la conclusión de que la
Junta de Propietarios, si bien no alteró las cuotas de participación, sí
introdujo un sistema nuevo de distribución de gastos. Pero examinado el
acuerdo, esa posibilidad de admitir la excepción al requisito de procedibilidad
desaparece, porque la Junta se limitó a aumentar la contribución a los gastos
para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de
distribución de gastos.
»Por lo tanto, también en relación con esta
Junta, la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada
por la Audiencia».
Más recientemente, en la sentencia
584/2019, de 5 de noviembre, reiteramos que:
«En el presente caso, el actor funda su
demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de
contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título
constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los
correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada
admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título
constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de
excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en
aplicación del art. 18.2 LPH».
En la STS 154/2022, de 28 de febrero, en
atención a las circunstancias existentes, se consideró no concurría ninguna
excepción a la regla de la consignación y pago del art. 18.2 LPH, bajo la
argumentación siguiente:
«Ahora bien, en el caso presente, no concurre
la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no
nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere
el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre
la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio
comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación
de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las
reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota
de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación
debe ser estimado».
Sin embargo, se consideró concurría la
excepción a la consignación o pago en el caso contemplado por la STS
287/2024, de 28 de febrero, dado que:
«El acuerdo adoptado sí que viene a implicar
el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a las que se
refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios; pues las
correspondientes al comunero titular de las plazas de aparcamiento son asumidas
por los otros copropietarios, sin que se hubiera adoptado un acuerdo que avale
tal obligación, puesto que, el tomado en la junta ordinaria de 2006, tenía
carácter temporal, y no se proyectaba indefinidamente en el tiempo, liberando a
la promotora de su contribución a los gastos de los elementos privativos de su
titularidad como eran las plazas de aparcamiento de acuerdo con su coeficiente
fijado en el título constitutivo. En el orden del día de la junta impugnada no
aparecía la ratificación de la exención de tales cuotas como decisión a tomar
por la comunidad».
Pues bien, en el supuesto que nos ocupa,
concurre la excepción del art. 18.2 LPH, toda vez que se trata de la
impugnación de un acuerdo comunitario que afecta a la exención estatutaria de
los demandantes con respecto a los gastos del portal, cuestión distinta es que
proceda en cuanto al fondo, y, por lo tanto, por tal razón, todos los
demandantes se encuentran legitimados para su impugnación.
CUARTO.- Examen del tercer motivo del
recurso de casación
4.1 Fundamento y desarrollo.
Se interpone, al amparo del ordinal 3 del
artículo 477. 2 LEC, por infracción del artículo 18, 2 LPH, al contradecir
la sentencia del tribunal provincial la jurisprudencia manifestada en
las SSTS de 10 de mayo de 2013, 24 de mayo
de 2013 y 11 de noviembre de 2020, con
respecto a la interpretación del requisito de salvar el voto, no siendo
necesario votar en contra, sino simplemente abstenerse o no emitirlo.
4.2 Decisión del motivo.
En primer lugar, señalar que no se da el
supuesto de hecho de la STS 590/2020, de 11 de
noviembre, citada en el recurso, que no se refiere al requisito de salvar el
voto, sino a la legitimación para impugnar un acuerdo comunitario que
corresponde al propietario ausente.
En efecto, en el caso contemplado en dicha
resolución, el recurso se fundamentó en la infracción de los arts.
17.8 y 18.2 LPH, por cuanto la sentencia recurrida consideraba que la
falta de oposición al acuerdo de construcción de la piscina por parte del
recurrente, ausente en la junta, le privaba de la legitimación para recurrir,
lo que se oponía a la doctrina de la Sala Primera del Tribunal
Supremo expresada en la sentencia 930/2008, de 16 de diciembre; pues bien, el
motivo se estimó dado que:
«En la sentencia recurrida se declara que al
no votar, el demandante, en contra y al no mostrar su oposición dentro de los
treinta días posteriores a la notificación del acuerdo, debe entenderse que su
actitud fue favorable al acuerdo y por ello carecía de legitimación para
interponer la demanda.
» Esta sala en
sentencia 930/2008, de 16 de diciembre, declaró que aun no mostrando su
discrepancia en los treinta días establecidos en el art. 17.1 de la LPH,
el comunero no quedaba privado de legitimación.
»En base a la doctrina jurisprudencial marcada
en la sentencia referida, cabe estimar el motivo y reconocer a la parte
demandante legitimación para impugnar el acuerdo».
Ahora bien, en el presente caso, los
propietarios no estaban ausentes en la junta, puesto que se encontraban
presentes, si bien uno se le privó del derecho de voto.
En cuanto al requisito de salvar el voto,
la STS 242/2013, de 10 de mayo, abordó
directamente tal cuestión en los términos siguientes:
«El artículo 18.2 de la LPH no habla
de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder
legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en
la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen
sido privados de su derecho de voto. La sentencia
de 16 de diciembre de 2008, declara, entre otras cosas, que "no se
modifica el artículo 18 LPH, en el cual se mantiene como requisito para
poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes
en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo".
Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de
votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio
voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en
la forma que previene la LPH.
»No es posible obviar que el legislador
modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan
controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes
en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de
operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no
debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de
votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está
conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en
una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan
("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al
acuerdo"), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas. La
necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los
que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento
suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar,
y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la
votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente
habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí
que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría,
además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como
asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en
uno o en otro sentido».
En definitiva, esta sentencia fijó la
siguiente doctrina jurisprudencial:
«[l]a expresión "hubieren salvado su
voto", del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe
interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en
contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene».
Con posterioridad, de igual forma, se expresa
la STS 332/2013, de 24 de mayo, reiterando la
doctrina anterior.
En el presente caso, consta en acta que:
«Los propietarios de los DIRECCION001 y
DIRECCION002- DIRECCION003, presentes, manifiestan su voluntad de no emitir
voto en ningún sentido al considerar que no deben participar en la eliminación
de barreras arquitectónicas como ya han comunicado en las anteriores juntas
celebradas».
En consecuencia, los propietarios de la parte
demandante, presentes, a los que no se les había privado de voto, esto es,
DIRECCION001 y DIRECCION002 y DIRECCION003, declinaron hacer ejercicio de su
derecho de voto y, en consecuencia, no emitieron voto en contra, y a los
efectos legales correspondientes, tampoco salvaron su voto en la Junta,
limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no
podemos identificar con el hecho de salvar el voto en los términos antes
reseñados.
En este sentido, la sentencia de la audiencia
razona que basta para considerar incumplido dicho requisito con atenerse a lo
manifestado por la parte demandante, en su escrito de oposición al recurso de
apelación interpuesto por la comunidad, en el que reconocen que no votaron, al
señalar y utilizar el argumento absolutamente inasumible de que:
«[e]]n nuestro caso, la no emisión de votos se
efectúo exclusivamente con el fin de impugnar el acuerdo en su día y toda vez
que por parte de la comunidad no se permitiría el ejercicio del derecho al voto
por la existencia de deudas. Los bajos comerciales no votaron en relación al
acuerdo por cuanto sabían y defendían el criterio de que no les incumbía
participar en la realización de las obras tanto en su determinación como su
pago. Por el contrario si lo hubieran hecho estaríamos ante una alegación de actos
propios por haber participado en la votación que se efectuó».
QUINTO.- Decisión del recurso de casación
interpuesto por el titular del DIRECCION001, asunción de la instancia y
desestimación de la demanda
A su propietario no se le puede exigir que
expresara su voto en contra o salvarlo, puesto que se le privó del derecho de
votar, pese a concurrir la excepción del art.
18.2 LPH, por lo que procede entrar a examinar el recurso de casación
interpuesto por dicha parte, en el que cuestiona su obligación de contribuir a
los gastos derivados de la sustitución de las puertas y construcción de la
rampa de acceso en el portal para garantizar la accesibilidad de las personas
con discapacidad a los ascensores que, por las características existentes, no
eran susceptibles de bajar a cota cero, y, de esta manera, poder acceder a las
viviendas del inmueble, salvando los obstáculos arquitectónicos existentes,
como así expresamente se solicitó a la comunidad por parte de quienes padecían
dichas discapacidades.
En definitiva, la cuestión controvertida
consiste en determinar la operatividad y correlativa extensión de la cláusula
de exención de gastos opuesta por dicha parte recurrente, conforme a la cual:
«[l]os predios de DIRECCION002, DIRECCION001 y
el descrito con el número 7 no entrarán en los gastos comunes que se vayan
originando por consumo de luz de portal y escaleras y por conservación,
reparación y limpieza de todo ello. Si tienen acceso por alguno de los portales
pagarán los gastos de reparación y conservación del portal que utilicen, así
como la luz que gaste y su limpieza. En ningún caso pagará nada por los
ascensores sin embargo participarán en los gastos del portero».
Pues bien, no ofrece duda que dichas cláusulas
son de interpretación restrictiva, y que las obras ejecutadas consisten en
esencia en la sustitución de las puertas de los portales por otras correderas
para posibilitar el acceso al inmueble litigioso, ya que una persona con
discapacidad, de forma autónoma sin auxilio de otra, no puede entrar en el
inmueble con las puertas actualmente existentes, así como la construcción de
una rampa que conduzca a los ascensores, todo ello con la finalidad de
posibilitar la accesibilidad universal y la libre movilidad de cualquier
persona discapacitada, tal y como fue solicitado, en su día, a la comunidad por
personas que sufrían discapacidades de tal clase.
Obviamente, tales trabajos no constituyen
obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para
garantizar la accesibilidad universal al inmueble y además contribuirán a su
revalorización en su conjunto.
Es más, la obra de eliminación de barreras
arquitectónicas fue aprobada por unanimidad en una junta ordinaria anterior,
celebrada el 19 de febrero de 2019, a la que asistieron y estuvieron presentes
los demandantes, en la que se acordó:
«Por unanimidad de los propietarios presentes
y representados aprobar la realización de una obra consistente en la
instalación de una rampa, con el consiguiente cambio de puerta de portal por
las razones técnicas explicadas y la utilización del mismo material que el
actual, siempre que sea posible.
»Se faculta a la comisión para que junto con
la Junta Rectora y en el mejor interés de la comunidad, terminen de concretar
la obra de accesibilidad tanto en el DIRECCION000.
»Una vez concretado y cerrado el presupuesto
se enviará a los propietarios una circular informando del inicio de la obra y
de la derrama correspondiente».
Es cierto que la parte demandante, y así se
recoge en el acta (doc. 12), cuestionó entonces «la imputación de los gastos y
consecuente derrama de la obra de accesibilidad en el edificio», pero no la
obra de accesibilidad ni su objeto ni contenido final.
La obra aprobada fue de mínimos para
garantizar la finalidad pretendida del acceso al inmueble, no se extendió a
otras mejoras del portal. Se fijaron derramas y se discutieron en otras juntas
las concretas obras que comprendía esa accesibilidad de mínimos, por lo que
serán dichos acuerdos los que deban ser impugnados, sin que quepa fijar ahora
cuáles son las obras precisas, o si se produjeron excesos no repercutibles a
los demandantes.
En la STS
202/2014, de 23 de abril, en un supuesto en el que existía una cláusula de
exoneración que señalaba: «Los gastos de ascensor se abonarán por partes
iguales entre los pisos del inmueble excepto al garaje situado en la planta de
DIRECCION002 que no participará en estos gastos ni en los de la escalera,
anteportal y portal, ni calefacción: pero sí en la parte proporcional del
sueldo y cargas sociales del portero. Tampoco participará en los gastos de
sostenimiento del jardín"», se estableció que la exención relativa a obras
de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos
supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues
se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble, esta
doctrina tiene aplicación analógica cuando se hacen nuevas instalaciones
dirigidas a la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de las personas en situación de discapacidad, por lo que en el caso,
la comunidad adoptó el acuerdo de instalar la plataforma elevadora
(salva-escaleras), con el fin de suprimir barreras arquitectónicas imputando
los gastos a todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales.
En definitiva, se fijó como doctrina
jurisprudencial que:
«[e]l alcance de la exención relativa a obras
de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable a aquellos
supuestos en donde la instalación de la plataforma elevadora se realiza para
garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble con la finalidad de suprimir
las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las
personas en situación de discapacidad; todo ello, conforme a la legalidad del
acuerdo adoptado».
En la STS
381/2018, de 21 de junio, con cita de la anterior, en un caso de «propuesta de
bajada de ascensores a cota cero y eliminación de barreras arquitectónicas», en
el que existía una cláusula en el titulo constitutivo de la propiedad
horizontal que establecía que: «Los propietarios de los departamentos en las
plantas DIRECCION001 y DIRECCION002 están exentos de los gastos
correspondientes al portal, a las escaleras y ascensores de acceso a las
plantas alzadas y al servicio de calefacción», se resolvió que:
«(iii) La instalación del ascensor, y aquí la
ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible,
sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del
inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y
no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias
797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28
de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo
el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota
cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación
de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los
destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de
barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o
adaptación del ascensor».
La doctrina de dicha sentencia fue ratificada
por las SSTS 216/2019, de 5 de abril; 276/2021, de 10 de mayo; y 152/2024,
de 6 de febrero.
Pues bien, en este caso, las obras ejecutadas
tienen por objeto evitar la discriminación de las personas con discapacidad
que, por sí solas, no pueden acceder al inmueble litigioso, sino que precisan,
para ello, de la ayuda de otra persona, ni superar las escaleras existentes
hasta llegar a los ascensores, ni estos, dadas las características del
inmueble, pueden bajar a cota cero; por lo que no nos encontramos ante la
ejecución de las obras dispensadas en la cláusula estatutaria opuesta por los
demandantes que, además, ha de ser objeto de interpretación restrictiva.
En efecto, no se trata de gastos por consumo
de luz de portal y escaleras, ni los generados por conservación, reparación y
limpieza de todo ello. La conservación se refiere al mantenimiento de la
integridad de una cosa; la reparación a los arreglos que precisa para
conservarla en el estado apto para cumplir las finalidades para las que está
prevista, enmendando lo que está roto o estropeado. Tampoco, estamos ante
gastos en los ascensores, sin perjuicio de la jurisprudencia citada, y, en
cualquier caso, los demandantes participarán en los gastos del portero.
De lo que trata, en este proceso, es de algo
distinto, como es la ejecución de las obras necesarias para satisfacer las
exigencias de accesibilidad al portal del inmueble, que requieren la
sustitución de las puertas; es decir, reemplazar las actuales por otras
correderas, así como la construcción de una rampa, que no son obras que reúnan
los requisitos estatutarios de exención, toda vez que no cabe equipararlas a
las de conservación y reparación. Tampoco, se trata de una mejora, sino del
cumplimiento de una obligación legal de indiscutible contenido ético.
Las obras acordadas por la comunidad son las
mínimas para salvar las barreras arquitectónicas existentes. Lo que no tiene
sentido es que, sí se pudieran bajar los ascensores a la cota cero, tales obras
gozarían del beneplácito jurisprudencial por favorecer la accesibilidad
requerida y buscada con su ejecución, y, por el contrario, ante la
imposibilidad técnica de esta solución constructiva, no pudiera repercutirse a
los demandantes las acordadas por la comunidad en la búsqueda de la misma
finalidad en virtud de la exención estatutaria que disfrutan los titulares de
los bajos y DIRECCION002, que habrá de ser objeto de interpretación restrictiva
como se viene destacando.
Por todo ello, aun cuando no sea por idénticas
razones, el recurso de casación carece de efecto útil, en virtud de la doctrina
de la equivalencia de resultados, conforme a la cual carece de eficacia un
motivo de recurso que no determine una alteración del fallo recurrido a pesar
de la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente. En definitiva,
según este criterio no procede acoger el recurso cuando, pese al fundamento de
alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros
argumentos (SSTS de 11 de octubre de 2006, RC n.º
4490/1999, 10 de diciembre de 2008, RC n.º
2901/2003, 3 de junio de 2009, RC n.º 1389/2006).
SEXTO.- Costas y depósito
1.-De conformidad con lo previsto en art. 398.1 LEC, al haberse desestimado el recurso
interpuesto, las costas deben imponerse a la parte recurrente.
2.-Procede decretar la pérdida del depósito
constituido para recurrir, según el apartado 9
de la disposición adicional 15.ª de la LOPJ.
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