Legitimación de una comunera, propietaria en proindiviso del 50% de una finca rústica, para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago contra la arrendataria -una cooperativa controlada por el otro comunero, propietario del 50% restante-, sin el consenso de ese segundo comunero, cuando está acreditado un patrón reiterado de retraso e impago, existe un pacto de división de la renta por mitad entre ambos copropietarios y una confusión de intereses entre la arrendataria y el comunero no demandante. Cuando las decisiones de administración de la cosa común no pueden adoptarse por mayoría, como es el caso, el art. 398 CC reserva la decisión al juez, sin establecer ningún cauce procedimental concreto, por lo que, teniendo en cuenta que el procedimiento entablado por la actora es un procedimiento plenario en el que no existen limitaciones de alegación ni de prueba, la ponderación de todas las circunstancias concurrentes y la necesidad de proteger el interés de una de las comuneras tiene anclaje normativo en dicha norma, más aún si se tiene en cuenta que el interés del otro comunero no coincide en absoluto con el interés de la comunidad, sino que se trata de un interés personal propio o equiparable al de la parte arrendataria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2026 (Sentencia: 1242/2026, Recurso: 10806/2025, Ponente: RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

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PRIMERO.- Cuestión controvertiday resumen de antecedentes

La cuestión que debemos resolver en el recurso de casación se refiere a la legitimación de una comunera, que actúa en beneficio propio como propietaria en proindiviso del 50% de una finca rústica, para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago contra la arrendataria -cooperativa controlada por otro comunero, propietario del 50% restante-, cuando está acreditado un patrón reiterado de retraso e impago de las rentas y existe un pacto de división de la renta por mitad entre ambos comuneros. Para constituir correctamente la relación jurídico-procesal ha sido también demandado el otro comunero, que ha actuado conjuntamente con la cooperativa demandada y que se ha opuesto a la demanda.

La sentencia recurrida, a diferencia de lo que había decidido el tribunal de primera instancia, reconoció la legitimación de la demandante y estimó íntegramente la demanda. Recurren en casación la arrendataria y el segundo comunero y su recurso va a ser desestimado.

Son antecedentes necesarios para resolver el recurso, que resultan de los hechos probados o admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia los siguientes:

1.Dª. Patricia y D. Maximo son propietarios, por mitades e iguales partes, de la finca rústica denominada Majazul Nuevo, sita en el término municipal de Bargas (Toledo).

2.El 1 de diciembre de 2009, Dª. Micaela, madre de Dª. Patricia y de D. Maximo, que era entonces usufructuaria de dicha finca, la arrendó a la mercantil Majazul, Sociedad Cooperativa de Castilla-La Mancha (en adelante, Majazul), por un plazo de veinte años. En el contrato se estableció una renta de 6.000 euros anuales durante los cinco primeros años, que se incrementaría hasta 8.415 euros anuales a partir del 1 de enero de 2.014, con actualizaciones anuales sucesivas desde entonces conforme al IPC. La renta debía ser abonada en un solo pago antes del día 30 de noviembre de cada anualidad.

3.Tras el fallecimiento de Dª. Micaela, que tuvo lugar el 19 de mayo de 2016, quedaron como copropietarios de la finca al 50 % los dos hermanos Maximo Patricia, que hasta entonces habían ostentado la nuda propiedad en el mismo porcentaje.

4.Majazul es una cooperativa de clase agraria de primer grado controlada por D. Maximo, que actualmente ejerce el cargo de secretario del Consejo Rector, del que otras épocas ha sido presidente. Este cargo lo ocupa su hijo D. Maximo desde el 5 de diciembre de 2020. Son socios de la cooperativa D. Maximo, sus dos hijos, D. Maximo y D.ª Dulce (la demanda se refiere a ella como « Juliana»), y la hija de la demandante, D.ª Flor. La sentencia recurrida declara probado que la demandante está desvinculada de la cooperativa desde el 5 de diciembre de 2020. La familia de D. Maximo ostenta una mayoría de 3/5 y es quien ejerce de hecho el control de la cooperativa. Es un hecho no controvertido que la relación societaria y familiar está muy deteriorada.