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domingo, 16 de febrero de 2014

Civil – Contratos. Compraventa de cosa futura. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.


Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2014 (Xavier O'callaghan Muñoz)

[Ver sentencia completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]
SEGUNDO.- Son de destacar tres puntos antes de analizar con detalle los motivos del recurso de casación.
El primero, es la cafificación del contrato que lo hace correctamente la sentencia de instancia y no se discute por las partes. Es la compraventa de cosa futura, incardinable en el artículo 1445 del Código civil en relación con el artículo 1271, párrafo primero, en su modalidad de que requiere una actividad del vendedor para que se produzca efectivamente la existencia de la cosa, el cual incurre en responsabilidad si incumple cualquiera de los actos incluidos en el contrato, desde los caracteres de la cosa hasta el plazo de entrega de la misma: así, sentencias de 23 febrero 2007 y 11 diciembre 2009. Esta última dice literalmente:
Es un contrato de compraventa de cosa futura, que no incluye el contrato de obra, si bien, como dice la sentencia de 18 de septiembre de 1996, " en la compraventa de cosa futura existe una obligación del vendedor de hacer lo posible para que tenga realidad y la pueda entregar tal como se ha pactado", lo que corresponde al principio de la buena fe que en el cumplimiento del contrato proclama el artículo 1258 del Código civil. Incluso en el Derecho alemán (B.G.B. § 651) se distingue en el contrato de obra si la cosa suministrada es fungible o no y en el primer caso es una compraventa, en el segundo se mezcla la compraventa del material y el contrato de obra.
El segundo es el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes, sea el vendedor, sea el comprador. Si éste no cumple total o parcialmente su obligación esencial del pago del precio, el vendedor puede resolver el contrato (muchas veces, aplicando cláusula penal si está prevista) amparándose en la norma específica y especialmente dura del artículo 1504 del Código civil. Y si es el vendedor el que incumple en cuanto a la cosa o el plazo de entrega, el comprador puede asimismo resolver el contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil.
El tercero es la licencia de primera ocupación, que ha sido tratada reiteradamente por la jurisprudencia y declara que es imprescindible para cumplir la obligación de entrega de la cosa y, si falta, tiene efecto resolutorio.
Así, la sentencia de 14 noviembre 2013 resume la doctrina jurisprudencial en el sentido expresado y en estos términos:
La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
TERCERO.- El recurso de casación, como se ha apuntado, contiene cuatro motivos. En el escrito de oposición formulado por la parte recurrida, la demandante en la instancia, se mantiene la procedencia de la inadmisión del recurso por razón de la cuantía, por no poder acumularse la cuantía de los tres contratos cuya resolución se pretende. No es así, ya que la resolución que se pretende respecto a cada uno de ellos, supera sobradamente la cuantía de 150.000 € exigible en el momento de formularse el recurso, que posteriormente fue elevada. Esta es la acción principal, de cuantía superior a la mínima exigida por la ley.
CUARTO.- Los dos primeros motivos del recurso alegan, como infracción esencial, la del artículo 1124 del Código civil. Las infracciones de leyes de protección a los consumidores que se mencionan en el motivo primero, no son de tener en cuenta ya que no las aplica la sentencia recurrida, ya que no se trata ni se califica de consumidora la sociedad demandante. La infracción del artículo 9. 3 de la Constitución Española, con referencia al principio de seguridad jurídica, tampoco es de tener en cuenta, ya que tal principio alcanza no sólo a la parte recurrente, vendedora, sino también a la parte recurrida, compradora, y tanto a una como a otra se debe aplicar la normativa vigente que en este caso es la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, relativa al plazo que se fijó libremente por las partes, en los contratos.
Como se ha dicho, la esencia de estos dos primeros motivos del recurso, es la infracción del artículo 1124 del Código civil sobre la resolución de los contratos y tal resolución no ha sido realmente combatida ya que es hecho probado el incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa futura objeto de los contratos en el plazo señalado en los mismos. El principio de conservación del contrato jamás permite amparar el incumplimiento por una de las partes contractuales, pues iría contra tal principio en perjuicio de la otra parte.
A lo largo de ambos motivos, se insiste también en que el retraso no implica la resolución. No es así. El retraso puede no producirla, pero no cabe mantener que todo retraso no signifique incumplimiento, cuando así se ha previsto por las partes, en aras de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código civil ) y conforme a los principios de lex contractus (artículo 1091) y pacta sunt servanda (artículo 1258) y necessitas, esencia de la obligación (artículo 1256). Tal como dice la sentencia de 5 noviembre 2013 :
La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012, 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC ).
QUINTO.- El motivo tercero del recurso de casación alega la infracción de los artículos 1281 (no señala el párrafo), en relación con los artículos 1282 a 1289, 1255, 1258 y 7 del Código civil. Este motivo se desestima por varias razones.
En primer lugar, no cabe como motivo de casación la cita de una serie de preceptos heterogéneos, como si se traspasara a esta Sala la labor de averiguar cuál sea la posible infracción. Así lo ha reiterado la jurisprudencia, especialmente cuando se citan normas indiscriminadas sobre interpretación: sentencias de 31 octubre 2012, 7 mayo 2013, 26 noviembre 2013. Tampoco, si se cita norma tan genérica, como el artículo 1255, sin concretar dónde se halla la infracción: sentencias de 17 junio 2011, 20 octubre 2011, 11 julio 2013. Sobre el artículo 7, también citado, nada se explica en este motivo del recurso.
En segundo lugar, la función de interpretación corresponde a la sentencia de instancia, a no ser que ésta haya sido ilógica, arbitraria o contraria a derecho, lo cual ni se alega en el presente caso, sentencias de 27 junio 2011, 30 septiembre 2011, 25 octubre 2012.
En tercer lugar y como argumento esencial: el problema que se ha planteado en el presente caso, desde el inicio del proceso, no es de interpretación, sino del cumplimiento o incumplimiento del contrato respecto a la obligación de entrega de la cosa, en tiempo y forma, prevista en el contrato. En ningún momento se han planteado dudas sobre la interpretación; el texto de los contratos es claro y no se ha discutido; todo se ha planteado sobre la aplicación de lo estipulado y se ha entendido que se ha dado un claro incumplimiento de lo pactado.
SEXTO.- El motivo cuarto insiste en la infracción del artículo 1124, esta vez concretado en el párrafo tercero, en relación con los artículos 1184 y 1098 y 1279 y 1280.1º, todos del Código civil.
En el breve desarrollo de este motivo, no se destaca más presunta infracción que la falta de requerimiento extrajudicial resolutorio por parte de la compradora. Lo cual no constituye infracción alguna, pues no se exige en ningún caso, salvo el caso específico del artículo 1504 del Código civil.
Por otra parte, se destaca que la recurrente, vendedora, practicó requerimiento a la compradora para otorgar la escritura pública de la compraventa de los pisos. A ello hay que observar, primero, que este requerimiento fue posterior a la presentación de la demanda por la compradora interesando la resolución; y, segundo, que no consta que efectivamente al tiempo del requerimiento, los pisos estaban en condiciones de ser entregados, terminados y con licencia de primera ocupación.
SEPTIMO.- En definitiva, por todo ello, procede no dar lugar al recurso de casación, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión a 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

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