Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2026 (Sentencia: 15/2026, Recurso: 8240/2022, Ponente: PEDRO JOSE VELA TORRES).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1.-D. Justiniano y D.ª Melisa suscribieron, el
2 de abril de 2009, escritura de compraventa con subrogación en préstamo
hipotecario concertado con la entidad vendedora. A continuación, el mismo día,
formalizaron otra escritura, de novación y ampliación del préstamo en el que se
habían subrogado, suscrita con la entidad prestamista.
En la estipulación tercera de la escritura de
compraventa se estableció que:
«Todos los gastos, honorarios e impuestos de
todas clases que sean consecuencia del otorgamiento de la presente escritura,
serán satisfechos por la parte compradora, excepto el Impuesto Municipal, sobre
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía), que será
satisfecho por la parte vendedora.»
2.-Los demandantes interpusieron demanda
contra la entidad prestamista, solicitando la nulidad de las cláusulas de
gastos de las dos escrituras, reclamando los gastos indebidamente abonados por
notaría, registro y gestoría que consideraron oportunos.
3.-La parte demandada se allanó parcialmente,
en cuanto a la nulidad de la cláusula de gastos de la escritura de novación y
ampliación del préstamo, sin admitir la nulidad solicitada respecto de la
escritura de compraventa con subrogación, allanándose también al pago de la
cantidad reclamada, aceptando reintegrar a la parte actora 784,61 euros, más
los correspondientes intereses legales devengados desde el pago de cada
factura.
4.-La sentencia de primera instancia, declaró,
en lo que ahora interesa, la nulidad de las cláusulas de gastos de contenidas
en las escrituras objeto del litigio.
4.-La Audiencia Provincial, desestimó el
recurso de apelación de la demandada, destacando que la entidad bancaria estaba
interesada en que se produjera la subrogación de un tercero en el préstamo,
pues la finalidad o funcionamiento ordinario de este tipo de contratos de
préstamo al promotor no es otro que su posterior cancelación por transmisión
del inmueble al comprador o el mantenimiento de la carga con subrogación del
contrato.
5.-La demandada ha interpuesto recurso de
casación.
SEGUNDO.- Recurso de casación
Planteamiento:El único motivo del recurso se formula «amparo del ordinal
3º del art. 477.2 de la LEC, y denunciamos la infracción del art. 1205 del Código Civil, puesto en relación con
el art. 1257 del mismo cuerpo normativo, por
vulnerar la resolución judicial recurrida la doctrina jurisprudencial recogida,
entre otras, en las Sentencias de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal
Supremo núm. 303/2020, de 15 de junio, núm. 314/2020, de 17 de
junio y, además, la núm. 433/2022, de 30 de mayo, en relación con las
normas que reglamentan la novación derivada de la subrogación hipotecaria.»
En el desarrollo del recurso, se plantea la
falta de legitimación de la entidad demandada, que no ha participado en el
contrato de compraventa con subrogación, sin que deba responder de la nulidad
de la cláusula de gastos incluida en dicho negocio.
Admisión:El interés
casacional está justificado por la contradicción alegada con la jurisprudencia
de esta sala; en relación con las normas legales que se consideran infringidas,
lo que es suficiente para la admisibilidad del recurso de casación, sin
perjuicio de lo que corresponda respecto de su estimación o desestimación,
pudiendo resolverse las cuestiones jurídicas planteadas sin alteración de la
base fáctica de la sentencia recurrida.
Decisión de la Sala. Estimación.
1.-Como hemos señalado en las Sentencias
n.º 303/2020, de 15 de junio y n.º 314/2020, de 17 de junio, la mera
aprobación por el acreedor de la novación por cambio de deudor -asunción de
deuda-, dentro del ámbito del art. 1205 CC, no
pasa del efecto liberatorio o de expromisión del deudor original, sin
presuponer por sí misma ningún otro cambio objetivo en las condiciones
pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa, cuyo pago se
articula, total o parcialmente, mediante dicha subrogación. Por otra parte, el
pacto de subrogación en la obligación garantizada por la hipoteca, como forma
de pago de parte del precio de la compraventa entre vendedor y comprador, no
presupone ni determina por sí mismo la condición de parte en dicho contrato del
acreedor hipotecario. Como declaramos en la sentencia núm. 552/2003, de 10
de junio, de la «asunción de deuda puede resultar una exoneración del deudor
primitivo (asunción liberatoria) o bien la vinculación de ambos deudores frente
al acreedor (asunción cumulativa)». El consentimiento del acreedor, concurrente
en este caso, libera de responsabilidad al deudor original, pero no convierte a
aquél en parte del contrato de compraventa.
2.-El banco acreedor es ajeno al pacto de
subrogación establecido en el contrato de compraventa entre comprador y
vendedor, del que aquél no ha sido parte, aunque lo aprobase, sin ser nula la
cláusula de la escritura de compraventa que establece la subrogación. En
situación muy similar, en la sentencia 403/2024 de 19 de marzo, rechazamos
motivo de casación también dirigido a la percepción de los gastos de
subrogación.
3.-Por otra parte, una cosa es la legitimación
activa del comprador, tras la novación subjetiva del deudor del préstamo
hipotecario, para impugnar, en su caso, cláusulas del contrato de préstamo del
que ha devenido parte, y le afectan, y otra la falta legitimación pasiva del
banco acreedor en cuanto a las pretensiones relativas al contrato de
compraventa con subrogación, concertado entre comprador y vendedor, del que
aquél no ha sido parte, sentencias 303/2020, de 15 de
junio y 314/2020, de 17 de junio.
4.-Por tanto, estimando el recurso de
casación, debe dejarse sin efecto la nulidad de la cláusula de gastos incluida
en la escritura de compraventa, manteniendo la condena de restitución, dado el
allanamiento por la entidad al pago pago exigido en la demanda, estimando en
parte el recurso de apelación de la entidad demandada, sin que proceda dejar
sin efecto la imposición de costas en primera instancia.
TERCERO.- Costas y depósitos
1.-Al haberse estimado en parte el recurso de
casación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas por él,
conforme previene el art. 398.2 LEC.
2.-Como la estimación del recurso de casación
conlleva la estimación parcial del recurso de apelación, procede imponer a
CaixaBank S.A. la mitad de las costas devengas por el recurso de apelación,
desestimado, en cuanto dirigido también a la no imposición de costas de primera
instancia, Sentencia de Pleno 1796/2025 de 5 de diciembre.
3.-Debe mantenerse la condena en costas de la
primera instancia, pese a la reducción del importe de gastos reclamados, en
aplicación de la doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020,
asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.
4.-Igualmente, debe ordenarse la devolución
del depósito constituido para los recursos de apelación y de casación, a tenor
de la Disposición adicional 15ª, apartado 8,
LOPJ.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1º.-Estimar el recurso de casación interpuesto
por CaixaBank S.A. contra la sentencia n.º 497/2022, de 30 de junio,
dictada por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Salamanca en el
recurso de apelación núm. 12/2022, que casamos y anulamos.
2.º-Estimar en parte el recurso de apelación
interpuesto por CaixaBank S.A. contra la sentencia de 20 de octubre de
2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Salamanca, en autos
de juicio ordinario 629/2021, que revocamos, únicamente, en cuanto dejamos sin
efecto la nulidad de la cláusula de gastos, incluida en la escritura de
compraventa 2 de abril de 2009, manteniendo los restantes pronunciamientos de
la sentencia de primera instancia, incluyendo el de la imposición de costas, no
afectados por esta revocación parcial.
3.º-No hacer expresa imposición de las costas
causadas por el recurso de casación.
4.º -Procede imponer a CaixaBank S.A. la mitad
de las costas devengas por el recurso de apelación.
5.º-Ordenar la devolución de los depósitos
constituidos para los recursos de apelación y de casación.
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