Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2026 (Sentencia: 1190/2026, Recurso: 6583/2021, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios de la presente
controversia, partimos de los antecedentes siguientes:
1.º- El objeto del proceso.
Los demandantes D. Rogelio y D.ª Amparo
ejercitaron una acción de impugnación de las condiciones generales tercera,
relativa a la fijación del interés aplicable, y sexta, referente a la
repercusión de gastos, obrantes en la escritura de crédito con garantía
hipotecaria de 7 de agosto de 2007, suscrita con la entidad Caja de Ahorros y
Monte de Piedad de Guipúzcoa y San Sebastián, actualmente Kutxabank, S.A., por considerarlas
nulas al no superar el control de inclusión y transparencia al que se refiere
la Directiva 93/13/CEE, así como dado el carácter
abusivo de la mismas, postulando la nulidad del contrato con restitución
recíproca de prestaciones.
En el referido contrato de cuenta de crédito
con garantía hipotecaria figura una cláusula primera en la que consta que el
límite del crédito concedido se eleva hasta la suma de 358.720 euros, y que la
parte acreditada podrá disponer de dicha cuenta hasta tal suma de dinero en la
forma que se detalla; no obstante, una cantidad inicial de 6.417,72 euros se
destina a atender gastos de constitución y formalización de la operación que se
reseñan a continuación.
Los acreditados podrán efectuar 276
disposiciones mensuales, que incluidos los intereses que se devenguen y el
periodo de disposición, no podrá superar el límite del crédito. Una parte de
cada una de esas disposiciones mensuales se destinará al pago a Kutxa de los
intereses generados por las cantidades dispuestas, y el resto se entregará a
los acreditados mediante el abono en la cuenta de ahorro a la vista que se
indica.
Las partes fijaron en 650 euros, más los
intereses devengados en cada periodo, el importe de las disposiciones
mensuales. La primera de las cuales será el próximo día 25 siguiente al
otorgamiento de la escritura, y las demás en el mismo día de los sucesivos
meses.
En cuanto al plazo de amortización y
vencimiento abarca, desde la fecha de formalización del contrato hasta
transcurridos tres meses desde el fallecimiento de todos los acreditados,
momento en que vencerá la obligación de pago de los capitales dispuestos y de
los intereses devengados una vez consumido el límite del crédito, en ningún
caso dicho plazo podrá ser superior a 50 años.
La cláusula tercera, bajo el título intereses
ordinarios, periodo de disposición del crédito, literalmente transcrita señala:
«Durante el periodo de disposición del
crédito, es decir desde la formalización hasta el agotamiento del límite del
crédito, el saldo deudor en cada momento devengará a favor de Kutxa intereses
al tipo fijo del CINCO POR CIENTOanual que se liquidarán por periodos
MENSUALES y se harán efectivos mediante cargo en la cuenta de crédito.
»El interés durante el periodo de disposición
del crédito se determinará por la fórmula de Interés simple: i=c.r.t / (n.100),
calculándose sobre el saldo medio dispuesto mantenido; siendo i= los intereses
medios devengados, c= el saldo medio dispuesto mantenido, r= el tipo de interés
nominal, t= los días naturales del periodo y n= los días naturales del año.
»El tipo de interés nominal de aplicación en
este periodo, se devengará diariamente y se liquidará por MESES vencidos,
percibiendo la Entidad acreedora en concepto de interés, el producto neto
efectivo que resulte de aplicar el tipo de interés nominal, calculado conforme
a lo señalado precedentemente, en los periodos de liquidación convenidos, lo
que supondrá un tipo de interés efectivo distinto del nominal indicado.
»Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de
lo establecido en esta escritura respecto de la liquidación de intereses en los
supuestos de demora».
Periodo posterior a la disposición del
crédito:
«Transcurrido el periodo de disposición y
hasta el vencimiento del crédito, este devengará diariamente intereses a TIPO
VARIABLE, al alza o a la baja de acuerdo con el procedimiento que se establece
a continuación, quedando diferida su fecha de contabilización y pago hasta el
vencimiento del crédito.
»El importe absoluto de los intereses
devengados correspondientes al periodo posterior a la disposición del crédito
se determinará por la fórmula de interés compuesto, con liquidaciones MENSUALES
[...]».
A continuación se especifica cuál es el
interés variable (IRPH Cajas y, en su defecto, Euribor más un diferencial de un
punto).
La cláusula sexta, bajo el epígrafe «gastos a
cargo de la parte acreditada», señala:
«Son de cuenta de la parte acreditada los
gastos de Tasación del inmueble hipotecado, los de otorgamiento de la presente
escritura incluso de la primera copia para la Entidad acreedora, los honorarios
del Registrador de la Propiedad para su inscripción, y en general, los
tributos, contribuciones, impuestos, arbitrios y exacciones de todo orden que
procedieren por razón de la constitución, modificación, distribución o
cancelación de la hipoteca, los de seguro de la finca, y en general, cuánto se
derivaren del presente contrato o son mencionados en él, viniendo a pagar
intereses de demora al tipo indicado precedentemente, sobre el importe de los
expresados gastos e impuestos, desde el día en que la Institución acreedora los
hubiera suplido. Kutxa se reserva la facultad de suplir otros gastos además de
los mencionados, sí así conviniere a sus intereses.
»Asimismo serán de cuenta y cargo en todo caso
de la parte acreditada, cuantos gastos tengan su origen en la tramitación de
los procedimientos judicial o extrajudicial, con inclusión de los intereses
pactados que se devenguen desde la fecha de la reclamación, honorarios
profesionales gastos fiscales, etc.
»Idéntica norma se seguirá con los gastos,
costas y perjuicios que origine la parte acreditada por incumplimiento del
contrato, con inclusión de los honorarios de letrado y procurador, si cucha,
aunque fuera voluntariamente, utilizar a su intervención».
2.º- El proceso en primera instancia.
La parte demandante sostiene que la redacción
de la cláusula tercera no es clara, en el sentido de que, a pesar de establecer
de forma destacada que durante el periodo de disposición del crédito se
aplicará un tipo de interés anual del 5%, bajo la fórmula del interés simple,
la entidad demandada ha aplicado en realidad un interés compuesto, al
capitalizar como saldo deudor los intereses generados sobre las sucesivas
disposiciones para de esta forma aumentar el crédito dispuesto sobre el que se
calculan nuevos intereses. Los demandantes sostuvieron que la redacción de
dicha cláusula genera confusión y que, de tener constancia de la capitalización
de los intereses sobre las disposiciones realizadas, no hubieran suscrito el
contrato. Con respecto a la cláusula de gastos, comoquiera que se imponen todos
ellos a la parte prestataria se considera dicha condición general como abusiva.
En función de tales argumentos postulan la nulidad del contrato con restitución
de prestaciones.
La entidad financiera interpelada se opuso a
la demanda. Negó haber aplicado un interés compuesto. Alegó que de conformidad
con el contenido del contrato los intereses se cobraron mediante asiento en la
cuenta del crédito concedido, y no mediante cargo en fondos propios de los
clientes. Sostuvo que sobre el crédito dispuesto se aplica el tipo de interés
del 5% en las nuevas disposiciones, sin que tal proceder implique aplicar un
interés superior al pactado, sino al contractualmente establecido propio de
estos productos financieros.
Seguido el procedimiento, por todos sus
trámites, se dictó la correspondiente sentencia que le puso fin. En ella, se
consideró concurrente un error en el consentimiento prestado por los
demandantes generado por el incumplimiento de los deberes de información que
pesaban sobre la entidad financiera acreedora, con indicación de la normativa
que se reputó aplicable al caso.
Desde el punto de vista fáctico, el juzgador
de primera instancia concluyó que no resultó acreditado que la solicitud de la
hipoteca inversa proviniese de la iniciativa de los demandantes, que no existió
información precontractual escrita sobre el producto financiero litigioso, y
que, en consecuencia, se privó a los prestatarios de la posibilidad real de
comparar las distintas ofertas y alternativas de contratación con las que
contaban, que se desconocen los datos que la entidad financiera recabó de los
prestatarios, si es que así lo hizo, para valorar la adecuación de la hipoteca
inversa a la finalidad pretendida por ellos, y que no hay constancia tampoco de
que recibieran una información precontractual verbal para que los actores
conocieran las características del producto financiero adquirido, ni se
acreditaron simulaciones de distintos escenarios.
En definitiva, decretó la nulidad del contrato
suscrito de hipoteca inversa de fecha 7 de agosto del 2007, con recíproca
restitución de las prestaciones económicas entre las partes, generadas durante
la vigencia del contrato, consistentes en la devolución, por la parte actora,
del total importe de las disposiciones mensuales percibidas, mientras que la
demandada abonará a los demandantes las cantidades percibidas en concepto de
intereses durante la vigencia del contrato, más los intereses legales que
correspondan sobre las mismas en ambos casos hasta su completo pago, todo ello
con los intereses del artículo 576 LEC desde
la fecha de esta sentencia y con imposición de costas a la parte demandada.
3.º- El proceso en segunda instancia.
Contra la precitada resolución se interpuso
por la entidad financiera demandada el correspondiente recurso de apelación,
cuyo conocimiento correspondió a la Sección Segunda de la Audiencia Provincial
de Guipúzcoa, que estimó el motivo del recurso en el que la demandada achacaba
a la sentencia del juzgado haber incurrido en incongruencia, toda vez que no se
había solicitado la anulabilidad del contrato por la concurrencia de vicios en
el consentimiento, sino la nulidad de las condiciones generales de contratación
tercera y sexta, y, con ello, la nulidad del contrato suscrito.
Al abordar la nulidad de la cláusula tercera,
el tribunal consideró que no habían sido satisfechos los controles de
incorporación y transparencia en la contratación con consumidores. Se argumentó
que la cláusula tercera no informa al consumidor de que el saldo deudor está
integrado por las cantidades dispuestas y por los intereses devengados por
dichas cantidades, ni que, en consecuencia, los intereses devengados generan a
su vez nuevos intereses; por el contrario, dado los términos en que se encuentra
redactada la cláusula induce a interpretar que el interés fijo del 5% se aplica
solo sobre el capital dispuesto mensualmente y no sobre el capital e intereses
devengados hasta el momento de cada liquidación, ofreciéndose, de esta forma,
al consumidor, la apariencia de que el coste económico del contrato es inferior
al que finalmente resulta ser.
Por otra parte, en cuanto al control de
transparencia reforzado, en la contratación con consumidores, los actores no
pudieron conocer la carga económica real del contrato suscrito, esto es, la
onerosidad o sacrificio patrimonial a realizar a cambio de la prestación
económica que se quiere obtener, así como su carga jurídica; es decir, la
definición clara de su posición tanto en los presupuestos o elementos típicos
que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de
los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo. Y así se razona:
«En contra de lo afirmado por la actora, el
superior coste económico que le ha supuesto el contrato al prestatario no se
debe a que se haya aplicado durante el periodo de disposición del crédito un
interés compuesto en lugar del interés fijo del 5% fijado en la cláusula
tercera como interés aplicable en el periodo de disposición; en realidad la
entidad demandada sí ha aplicado el tipo fijo del 5%, pero lo ha hecho sobre un
saldo deudor integrado por las sucesivas disposiciones mensuales de crédito y
por los intereses generados por dichas disposiciones, lo que determina que el
importe de los intereses a abonar por los prestatarios con cargo al crédito
disponible haya sido significativamente mayor del que resultaría de aplicar el
tipo del 5% exclusivamente sobre el capital dispuesto. Lo relevante para
concluir que la cláusula no supera el control de transparencia real es
precisamente que en ella no se explica la forma en que va a aplicarse el
interés ni se advierte al consumidor de que va a producirse una capitalización
del interés devengado durante el periodo de disposición del crédito que
repercutirá en el coste económico del contrato».
La audiencia consideró que la mentada cláusula
tercera es abusiva y, en consecuencia, nula, puesto que ocasiona un
desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes en
perjuicio de los consumidores, quienes, como consecuencia del mecanismo de
capitalización de intereses previsto para el periodo de disposición del
crédito, tienen un capital líquido total muy inferior al límite de disposición
de crédito fijado en el contrato; mientras que la entidad bancaria percibe, en
concepto de intereses, una suma prácticamente equivalente a la mitad de la
fijada como límite de disposición del crédito, y considerablemente superior a
la que resultaría de aplicar un tipo fijo del 5% anual sobre las disposiciones
mensuales del crédito. Dicho desequilibrio se causa además pese a las
exigencias de la buena fe; pues no cabe estimar razonablemente que los actores
habrían aceptado la cláusula en cuestión, en el marco de una negociación
individual, si el profesional, tratando con ellos de manera real y equitativa,
les hubiera transmitido una información adecuada sobre el funcionamiento de la
cláusula controvertida y, en definitiva, sobre las consecuencias económicas del
contrato, máxime cuando el propósito de los actores, con la suscripción del
crédito litigioso, era lo obtención de unos ingresos complementarios a sus
pensiones, existiendo en el mercado otras opciones de crédito, que hubieran
supuesto un coste inferior en términos de intereses.
Por todo ello, el tribunal decreta la nulidad
total del contrato, ya que el mismo no puede subsistir con la supresión de la
cláusula reguladora de la obligación esencial del cliente, que no es otra que
abonar el precio del crédito concedido que constituye el objeto y la causa del
contrato.
En función de las consideraciones expuestas,
se confirmó la sentencia del juzgado, si bien con distintos argumentos, y se
declaró la innecesaridad de examinar la validez de la cláusula sexta, cuya
nulidad igualmente se solicitó, por ausencia de interés jurídico.
4.º- Recurso de casación.
Contra dicha sentencia se interpuso por la
entidad financiera demandada el correspondiente recurso de casación.
SEGUNDO.- El motivo único del recurso
de casación
El motivo se interpone al amparo del artículo 477.2. 3.º de la Ley de Enjuiciamiento
Civil (en adelante LEC), por infracción el artículo
10 bis de la ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de
Consumidores y Usuarios, así como los artículos
5 y 7 de la ley 7/1998, de 13 de abril,
sobre condiciones generales de contratación (en adelante LCGC) y artículo 4.2 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5
de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con
consumidores, así como de la jurisprudencia que desarrolla dichos preceptos
sobre el contenido de los controles de inclusión, transparencia y abusividad,
aplicables a las condiciones generales que definen el objeto principal del
contrato.
En el desarrollo del recurso, se entiende que
basta con leer la cláusula tercera del contrato para comprobar que su redacción
cumple con los requisitos establecidos en los artículos
5 y 7 de la LCGC; puesto que, de su
literalidad, ciertamente se desprende que, en el periodo de disposición del
crédito, el saldo deudor, en cada momento, devenga intereses al tipo fijo del
5%, que se liquidarán mensualmente y serán efectivos mediante cargos en la
cuenta de crédito. Por ello, consideró se cumplían las exigencias requeridas
por las SSTS 564/2020, de 27 de octubre, y 314/2018, de 28 de mayo.
En definitiva, se sostiene que las cláusulas
del contrato establecen, con claridad y sencillez, cuáles son sus condiciones:
un límite del crédito de 358.720 euros; la primera disposición de 6.417 euros;
un plan de 276 disposiciones mensuales de 650 euros, más los intereses
devengados en cada período; un tipo de interés ordinario fijo del 5% anual; la
liquidación mensual de los intereses; el adeudo en la cuenta del crédito de los
intereses devengados cada mes; y un TAE del 5,15%.
No es cierto, por lo tanto, que las cláusulas
del contrato no expliquen, con claridad y sencillez, que las disposiciones del
crédito devengan intereses, y que estos se liquidan mensualmente con cargos en
la propia cuenta del crédito.
Por otra parte, está previsto, en favor de los
acreditados, que si lo desean pueden pagar los intereses con cargo a fondos
propios, en lugar de hacerlo con cargo al crédito, aunque sería ilógico que
procedieran de tal forma, porque iría en contra del objetivo perseguido de
incrementar sus rentas. También, se les permite amortizar anticipadamente la
deuda o suspender el plan de disposiciones, en cualquier momento, sin
penalización alguna.
Se alega, a más abundamiento, que el
demandante es abogado en ejercicio, y, por consiguiente, plenamente capaz de
comprender a la vista de la redacción de la escritura, el funcionamiento de una
cuenta de crédito en la que los intereses mensuales se abonan con cargo al
crédito disponible, y que, por tanto, el saldo deudor se incrementa cada mes
con las partidas de cargo de la cuenta de la forma siguiente: - 650 euros, más
los intereses del mes.
Además, tal circunstancia no conllevaría, de
forma automática, la declaración de nulidad de la cláusula, sino que únicamente
permitiría entrar a valorar si la misma es abusiva.
Y sobre tal cuestión, la parte recurrente
niega que hubiera actuado en contra de las exigencias de la buena fe. No
entiende que pueda tener de abusivo la posibilidad de hacer frente al pago de
los intereses con cargo al crédito concedido. La esencia de los créditos de la
modalidad hipoteca inversa es, precisamente, que los acreditados no tengan que
hacer frente a ninguna obligación derivada de ese contrato con recursos
propios, y que sean sus herederos los que, si lo desean, reembolsen la deuda,
incluidos los intereses.
Es, por ello, que tratando, de manera leal y
equitativa a los demandantes, la entidad financiera podía estimar
razonablemente que los consumidores acreditados aceptarían las precitadas
cláusulas en el marco de una negociación individual.
En función de las argumentaciones expuestas,
la entidad demandada postuló la revocación de la nulidad de la cláusula
tercera.
Y, con respecto a la impugnación de la
condición general sexta, razonó que los actores la ejercitaron, con carácter
subsidiario, por lo que no llegó a examinarse; ahora bien, en cualquier caso,
deberá desestimarse en lo referido a los gastos notariales, registrales y de
tasación, que motivaron la reclamación de la contraparte, pues se trata de un
pacto perfectamente delimitado y definido, que no adolece del carácter genérico
e indiscriminado que sancionó la STS 705/2015, de 23 de diciembre.
La parte recurrida, por el contrario, solicitó
la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada por el
tribunal provincial.
TERCERO.- Algunas consideraciones
previas sobre la hipoteca inversa
La llamada hipoteca inversa tiene su origen en
el derecho anglosajón, nace concretamente en las décadas de los años sesenta y
setenta del siglo pasado, en que se expandió el denominado reverse
mortgage.
En España, su regulación legal la encontramos,
por primera vez, en la disposición adicional
primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modificó la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas
del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y
el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma
tributaria; posteriormente, dicha normativa fue modificada, a su vez, por Ley
1/2013, de 14 de mayo.
No obstante, ya se concertaban hipotecas inversas
con antelación en la práctica negocial bancaria, como acontece en el caso que
nos ocupa en el que se suscribe antes de la vigencia de dicha normativa.
La exposición de motivos de la Ley 41/2007
señala, con respecto a la esencia de la hipoteca adversa, que se trata de:
«[u]n préstamo o crédito hipotecario del que
el propietario de la vivienda realiza disposiciones normalmente periódicas,
aunque la disposición puede ser de una sola vez, hasta un importe máximo
determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de su
constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja
de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación,
por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce
normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación
de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por
parte de la entidad de crédito».
Nos encontramos, en definitiva, ante un
producto financiero que va dirigido a sectores vulnerables de la sociedad con
la finalidad de ayudar a sufragar los mayores gastos que derivan de la edad,
dependencia o discapacidad. En este sentido, también, en dicha exposición de
motivos, se señala que:
«Hacer líquido el valor de la vivienda
mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes
problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países
desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta
durante los últimos años de la vida».
De su regulación normativa podemos obtener las
siguientes características de este tipo de hipoteca:
(i) Se trata de un crédito o préstamo
garantizado con una hipoteca.
(ii) La garantía se constituye sobre la
vivienda habitual del deudor hipotecario, que ha de reunir determinadas
condiciones establecidas en la ley: edad igual o superior a los 65 años o
personas afectadas de dependencia o a las que se les haya reconocido un grado
de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
(iii) El inmueble dado en garantía deberá ser
tasado y, además, estar asegurado contra daños.
(iv) El deudor adquiere como contraprestación
un capital o una suma periódica hasta el importe de la cantidad concedida en
concepto de crédito o préstamo, cuya cuantía dependerá de la aplicación de un
porcentaje sobre el valor de tasación del inmueble hipotecado.
(v) El régimen de transparencia y
comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministerio
de Economía y Hacienda, y, en este ámbito, las entidades habilitadas para
conceder hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento
independiente a los solicitantes de este producto.
(vi) En el supuesto en el que el deudor
hubiera transmitido voluntariamente la vivienda dada en garantía, el acreedor
podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito.
(vii) La deuda solo será exigible por el
acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, o, en su
caso, el último de los beneficiarios, si se constituyó de tal forma.
(viii) Se trata de un producto financiero que
cuenta con beneficios arancelarios y fiscales para hacerlo atractivo y
favorecer la finalidad pretendida con su concertación.
(ix) Los herederos podrán cancelar el
préstamo, siempre que abonen la totalidad de los débitos vencidos con sus
intereses a la entidad acreedora. En otro caso, la entidad financiera solo
podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia y, por
supuesto, a tales efectos ejecutar la hipoteca.
(x) También es factible constituir una
hipoteca inversa sobre bienes inmuebles distintos de la vivienda habitual, pero
en tal caso se pierden los beneficios arancelarios y fiscales.
Lo expuesto no significa que no quepa pactar
hipotecas inversas atípicas, que no reúnan los requisitos de la Disposición adicional primera de la Ley 41/2007, al
amparo de la libre autonomía de la voluntad, aunque ello implicará la pérdida
de los beneficios fiscales y arancelarios establecidos en la ley.
La Ley 5/2019,
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en su art.
2.4, excluye de su régimen jurídico:
«[f]) hipoteca inversa en que el prestamista:
»(i) desembolsa un importe a tanto alzado o
hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un
importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de
un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
»(ii) no persigue el reembolso del préstamo
hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en
la disposición adicional primera de la Ley
41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus
obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato
de préstamo».
La finalidad, que justifica esta forma
especial de concesión de crédito con garantía hipotecaria, viene determinada
por la obtención de unos ingresos adicionales para proveer las atenciones y
necesidades de los prestatarios que, de esta manera, completan su nivel de
ingresos sin perder la disponibilidad de la vivienda de su titularidad con la
que satisfacen, además, las perentorias necesidades de habitación hasta su
fallecimiento.
Elemento clave, en la concertación de un
contrato de esta naturaleza, es la vivienda aportada; puesto que, en función de
su valor y cálculo de la esperanza de vida de los prestatarios, se fijará el
límite del crédito concedido y la cuantía de la renta a percibir, al tiempo que
el banco obtiene el interés pactado por las cantidades dispuestas.
Ahora bien, la circunstancia de que los
prestatarios no tengan que devolver en vida las cantidades dispuestas a la
entidad financiera, no significa que la deuda no siga generando intereses
cuando se haya agotado la percepción de las prestaciones periódicas fijadas.
Al fallecimiento de los constituyentes, sus
herederos podrán recuperar la vivienda mediante el abono del saldo existente a
favor de la entidad financiera (cantidad dispuesta más intereses devengados),
o, en su caso, esta podrá acudir al procedimiento especial de ejecución
hipotecaria para cobrar su crédito, aunque, en todo caso, su efectividad se
limitará a los bienes de la herencia.
Por consiguiente, a la hora de definir el
contenido del contrato con sus derechos y obligaciones, podemos distinguir tres
momentos perfectamente definidos: 1) desde la contratación de la hipoteca
inversa hasta el agotamiento del crédito concedido, que coincide con la
finalización del periodo de disposición; 2) desde dicho momento hasta el
fallecimiento del prestatario o el último de los beneficiarios; y 3), por
último, producido dicho fallecimiento hasta el transcurso del plazo para que
los herederos puedan cancelar el crédito concedido, vender la vivienda para
saldar la deuda u otros bienes de la herencia con tal finalidad cancelatoria, o
decidir no reembolsar la deuda, en cuyo caso la entidad financiera podrá
ejecutar la hipoteca y cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
La hipoteca adversa se configura, pues, como
una de las opciones que tienen las personas, que son titulares de una vivienda,
para obtener a cargo de ella un beneficio económico mientras vivan e
incrementar, de esta manera, sus ingresos normalmente constituidos por su
pensión de jubilación o asistencial de otra naturaleza.
En definitiva, la hipoteca adversa permite
contar con una fuente de ingresos, normalmente periódicos, sin perder la
titularidad de la vivienda.
Las diferencias con un préstamo garantizado
con una hipoteca ordinaria son evidentes, puesto que, en este último caso, el
importe del saldo del crédito concedido va disminuyendo a medida que se van
efectuando amortizaciones periódicas del capital prestado e intereses
correspondientes, mientras que, en la hipoteca adversa, por el contrario, con
el transcurso del tiempo la deuda va aumentado con las cantidades dispuestas y
el importe de los intereses, hasta que, en su caso, los herederos deciden
asumir su coste de cancelación, una vez fallecido el o la causante o el
beneficiario/a.
En definitiva, nos encontramos ante una
garantía hipotecaria de deuda creciente, derivada del aplazamiento de la
obligación de amortizar las cantidades dispuestas, en el que los intereses se
elevan considerablemente a medida que se va disponiendo del crédito de forma
periódica, con tipos manifiestamente superiores a las que se devengan en un préstamo
hipotecario ordinario, como resulta de los datos que posteriormente
analizaremos.
Las garantías de la contratación de la
hipoteca inversa se encuentran actualmente reguladas en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios, concretamente en el capítulo II
bis, del título III, en los arts. 32 septies a 32 terdecies, con la
obligación de suministrar a los clientes información clara y suficiente sobre
los préstamos que ofertan (art. 32 novies) con la ficha de información
precontractual (FIPRE, anexo III), y de la información personalizada, que
resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le
permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones
y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato (art.
32 decies), con la elaboración del documento FIPER (anexo IV). Además les es de
aplicación lo previsto en el título I, el artículo 24 y las secciones 3.ª y 4.ª
del capítulo II del título III de la precitada orden ministerial (art. 32
septies).
Además de las fichas FIPER y FIPRE consta, en
dicha orden ministerial, como información a facilitar al cliente, la siguiente:
«5. ABONO AL CLIENTE, TASA ANUAL EQUIVALENTE Y
COSTE TOTAL DE LA HIPOTECA INVERSA
»? Modalidad de abono al cliente
»? Importe del abono.
»La TAE es el coste total de la hipoteca
inversa expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a
comparar las diferentes ofertas.
»? La TAE aplicable a su hipoteca inversa es
[TAE]. Comprende:
»? Tipo de interés.
»? Otros componentes de la TAE.
»? Coste de la hipoteca inversa en términos
absolutos.
»? El cálculo del abono al cliente, la TAE y
el coste total de la hipoteca inversa se basan en los siguientes supuestos:
»? Importe.
»? Tipo de interés.
»? (Si ha lugar) Supuestos actuariales
(esperanza de vida, etc.)
»? Otros supuestos.
[...]
»7. DERECHO A ASESORAMIENTO INDEPENDIENTE Y A
OFERTA VINCULANTE
»? El solicitante tiene derecho a recibir
asesoramiento independiente y una oferta vinculante conforme a lo dispuesto en
la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios».
En cuanto a las instrucciones para cubrir la
ficha FIPRE consta, en el apartado 5:
«Sección 5. "ABONO AL CLIENTE, TASA ANUAL
EQUIVALENTE Y COSTE TOTAL DE LA HIPOTECA INVERSA".
»1. En la descripción de la «modalidad de
abono del deudor» se indicará claramente si se percibirán disposiciones únicas
o periódicas, y en este último caso, con qué periodicidad (mensual, trimestral,
anual, etc.). También se indicará su forma de cálculo y la posibilidad de
realizar disposiciones extraordinarias. Adicionalmente se especificará si los
abonos son constantes, crecientes o decrecientes.
»2. En el concepto «abono al deudor» se
consignará el importe de dicho abono. Si el abono no es constante se ofrecerá
un intervalo que comprenderá desde la disposición más próxima a la fecha de la
FIPRE a la más alejada.
»3. El cálculo del abono al deudor, de la TAE
y del coste total de la hipoteca inversa se basará en un ejemplo representativo
elaborado por la entidad en función de lo que se considera una hipoteca inversa
habitual en el mercado.
»4. Dentro del concepto de «coste total de la
hipoteca inversa» se incluyen todos los gastos, incluidos los intereses, las
comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el cliente deba
pagar en relación con el contrato de hipoteca inversa y que sean conocidos por
la entidad, con excepción de los gastos de notaría. El coste de los servicios
accesorios relacionados con el contrato de préstamo, en particular las primas
de seguro, se incluye asimismo en este concepto si la obtención del préstamo en
las condiciones ofrecidas está condicionada a la prestación de tales
servicios».
CUARTO.- La jurisprudencia de esta
Sala con respecto a los controles de incorporación, transparencia y abusividad
en la contratación con consumidores
4.1 Control de incorporación o inclusión (arts. 5 y 7
LCGC)
Sobre el control de incorporación o inclusión
nos pronunciamos otra vez, recientemente, en la STS 759/2026, de 19 de
mayo, en la que señalamos al respecto:
«[e]s jurisprudencia reiterada, sintetizada
entre otras en la sentencia 367/2026, de 9 de marzo, con cita de las
sentencias 314/2018, de 28 de mayo, y 57/2019, de 25 de enero, que supone
el cumplimiento por parte del predisponente de una serie de requisitos para que
las condiciones generales queden incorporadas al contrato. Mediante el control
de incorporación se intenta comprobar que la adhesión se ha realizado con unas
mínimas garantías de cognoscibilidad por parte del adherente de las cláusulas
que se integran en el contrato.
»La LCGC se
refiere a la incorporación de las condiciones generales al contrato en dos de
los preceptos cuya infracción denuncia la parte recurrente: en el art.
5 para establecer los requisitos de incorporación; y en el art. 7 para
establecer cuándo las condiciones generales no quedan incorporadas al contrato.
»En la práctica, se aplica en primer lugar el
filtro negativo del art. 7 LCGC; y si se supera,
es necesario pasar una segunda criba, ahora positiva, que es la prevista en
los arts. 5 y 7
de la misma Ley. El primero de los filtros mencionados consiste, pues, en
acreditar que el adherente tuvo ocasión real de conocer las condiciones
generales al tiempo de la celebración del contrato. El segundo de los filtros
del control de incorporación hace referencia a la comprensibilidad gramatical y
semántica de la cláusula.
»En suma, para superar el control de
incorporación, debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, concreta
y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente
haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del
contrato».
La SSTS 161/2026, de 4 de febrero,
precisa, por su parte, que:
«Las 576/2023, 20 de abril, 449/2022, de 31 de
mayo, y 314/2018, de 28 de mayo, entre otras, reiteran que las cláusulas
superan el control de incorporación cuando los adherentes tuvieron la
posibilidad de conocerlas si están incluidas en la escritura pública y son
gramaticalmente comprensibles. De ello se desprende que una alternativa a la
entrega de las condiciones generales de la contratación que exige el art. 5 LCGC es la transcripción de las mismas en la
escritura pública, lo que es coherente con el art. 5.2., cuando establece la
posibilidad que se deje constancia de ellas en la matriz, incorporándolas como
anexo. En cualquiera de esas dos alternativas, el notario debe comprobar que
los adherentes tienen conocimiento íntegro de su contenido y que las aceptan».
4.2 Sobre el control de transparencia
reforzada en la contratación con consumidores.
Sobre dicho control señalamos en la STS
1867/2025, 16 de diciembre, que:
«[t]anto la jurisprudencia comunitaria, como
la de esta sala, han resaltado la importancia que para la transparencia en la
contratación con los consumidores tiene la información precontractual que se
les facilita, porque es en esa fase cuando se adopta la decisión de contratar (SSTJUE
de 21 de marzo de 2013, C-92/11, RWE Vertrieb, y de 7 de noviembre de
2019, C-419/18 y C- 483/18, Profi Credit Polska, y sentencia de
esta sala 367/2017, de 8 de junio y las que en ella se citan).
»3.- Ahora bien, como hemos declarado en
reiteradas ocasiones (por todas, sentencia 355/2018, de 13 de junio), no
existen medios tasados para obtener el resultado que con el requisito de la
transparencia material se persigue: un consumidor suficientemente informado. El
adecuado conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en
la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión
económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado
insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios.
Así lo pusimos también de relieve en la sentencia 171/2017, de 9 de marzo,
en que afirmamos que en cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias
cuya acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el
cumplimiento o incumplimiento de la exigencia de transparencia».
Sobre las exigencias que impone ese deber de
transparencia material nos manifestamos en la STS 422/2026, de 17 de
marzo, cuando precisamos que:
«Esta interpretación de la transparencia
implica que los profesionales deben proporcionar información clara a los consumidores
sobre las cláusulas del contrato y sus implicaciones y consecuencias antes de
su celebración. El TJUE ha enfatizado repetidamente la importancia de dicha
información para que los consumidores puedan comprender el alcance de sus
derechos y obligaciones en virtud del contrato antes de estar sujetos a este.
Así, en las sentencias de 21 de marzo de 2013, C-92/11, RWE Vertrieb,
apartado 44; de 21 de diciembre de 2016, C-154/15, C-307/15 y C-308/15,
Gutiérrez Naranjo y otros, apartado 50; de 13 de julio de 2023, Banco
Santander, C-265/22, apartado 51; y de 12 de diciembre de
2024, C-300/23, Kutxabank, el TJUE ha declarado que reviste una
importancia fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de
un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las
consecuencias de dicha celebración. El consumidor decide si desea quedar
vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el profesional
basándose principalmente en esa información».
4.3 La falta de transparencia de las
cláusulas en elementos esenciales del contrato (precio y prestación).
También, explicamos, por ejemplo, en
la STS 1591/2025, de 11 de noviembre, que:
«Según reiterada jurisprudencia del TJUE,
cuando se trata de elementos esenciales del contrato (precio y prestación), el
efecto de la falta de transparencia de las cláusulas que definen el objeto
principal del contrato no es su nulidad, sino la posibilidad de realizar el
juicio de abusividad, esto es, permite valorar si se trata de una cláusula que,
en contra de las exigencias de la buena fe, causa, en perjuicio del consumidor
y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las
partes que se deriven del contrato (por todas, SSTJUE de 30 de abril de
2014 (C-26/13, Kásler); de 26 febrero de 2015 (C-143/13, Matei); de 20 de
septiembre de 2017 (C-186/16, Andriciuc); de 14 de marzo de 2019 (C-118/17,
Dunai); y de 5 de junio de 2019 (C-38/17, GT).
»Explicábamos que, en tales casos, la
declaración de la falta de transparencia sería condición necesaria, pero no
suficiente, para la apreciación de la abusividad (sentencias de esta sala
171/2017, de 9 de marzo; 538/2019, de 11 de octubre; 121/2020, de 24
de febrero; y 408/2020, de 7 de julio). La corrección de esta
jurisprudencia estimamos que había sido ratificada por los autos del TJUE
de 17 de noviembre de 2021, C-655/2020 y C-79/21, al responder a las
cuestiones específicamente dirigidas al efecto respecto de préstamos con
interés variable referenciados al índice IRPH».
4.4 Criterios determinantes de la
abusividad de una cláusula contractual.
A los efectos de determinar cuándo una
cláusula es abusiva en la STS 1591/2025, de 11 de noviembre, nos remitimos
a la doctrina de la STJUE de 13 de julio de 2023 (C-265/22), que hace las
siguientes consideraciones, que sintetizamos de la forma siguiente:
«i) En el marco de la apreciación del carácter
abusivo de una cláusula contractual no negociada individualmente, el juez
nacional ha de evaluar, atendiendo a todas las circunstancias del litigio, en primer
lugar, el posible incumplimiento de las exigencias de la buena fe y, en segundo
lugar, la existencia de un posible desequilibrio importante en detrimento del
consumidor en el sentido de la citada disposición (sentencia de 3 de octubre de
2019, Kiss y CIB Bank, C-621/17) [apartado 63].
»ii) Sobre la cuestión de en qué
circunstancias se causa ese desequilibrio «contrariamente a las exigencias de
la buena fe», el juez nacional debe comprobar si el profesional podía estimar
razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor,
este aceptaría una cláusula de ese tipo de resultas de una negociación
individual (sentencia de 26 de enero de 2017, Banco
Primus, C-421/14) [apartado 64].
»iii) Para determinar si una cláusula genera,
en detrimento del consumidor, un «desequilibrio importante» entre los derechos
y las obligaciones de las partes que se derivan del contrato, es preciso tener
en cuenta, en particular, las normas aplicables en Derecho nacional cuando no
exista un acuerdo de las partes, a fin de valorar «si -y, en su caso, en qué
medida- el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos
favorable que la contemplada por el Derecho nacional vigente» (sentencia de 26 de enero de 2017, Banco Primus, C-421/14)
[apartado 65].
»iv) Respecto de una cláusula relativa al
cálculo de los intereses de un contrato de préstamo, el TJUE también estima
«pertinente comparar el modo de cálculo del tipo de los intereses ordinarios
previsto por la referida cláusula y el tipo efectivo resultante con los modos
de cálculo generalmente aplicados y el tipo legal de interés, así como con los
tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha en que se celebró el
contrato objeto del litigio principal en relación con un préstamo de un importe
y una duración equivalentes a los del contrato de préstamo considerado» (cita
también la sentencia de 26 de enero de 2017,
Banco Primus, C-421/14) [apartado 65].
»v) El TJUE recuerda que la transparencia de
una cláusula contractual (exigida en el artículo
5 de la Directiva 93/13), es uno de los elementos que deben tenerse en cuenta
para apreciar si tal cláusula es abusiva (sentencia de
3 de octubre de 2019, Kiss y CIB Bank, C-621/17), pero aclara que del artículo
4, apartado 2, de la Directiva se deduce que la mera circunstancia de que una
cláusula no esté redactada de manera clara y comprensible no le confiere, por
sí sola, carácter abusivo (auto de 17 de noviembre de
2021, Gómez del Moral Guasch, C-655/20) [apartado 66]».
La STS 486/2026,
de 30 de marzo, señala:
«Más recientemente, se ha pronunciado el TJUE de igual modo en la sentencia (Sala Tercera) de 12
de febrero de 2026 (C-471/24), al resolver la cuestión prejudicial planteada
por el S¹d Okrêgowy w Czêstochowie Tribunal Regional de Czêstochowa,Polonia),
en relación con el índice de referencia WIBOR, cuyo apartado 109 dispone:
»"En este contexto, es preciso subrayar
que, si bien el eventual incumplimiento de esta exigencia de transparencia es
uno de los elementos que deben tenerse en cuenta para apreciar si una cláusula
contractual es abusiva, del artículo 4, apartado
2, de la Directiva 93/13 se desprende que el incumplimiento de dicha
exigencia no puede, por sí solo, conferir a esa cláusula carácter abusivo
[véase, en este sentido, la sentencia de 13 de
julio de 2023, Banco Santander (Referencia a un índice oficial),
C-265/22, EU:C:2023:578, apartado 66 y jurisprudencia citada]".
»Y esta sala,
entre las más recientes, en la sentencia 18/2026, de 14 de enero), dictada tras
las sentencias del TJUE de 13 de julio de 2023
(C-265/22) y de 12 de diciembre de 2024
(C-300/23), a cuyos razonamientos más extensos nos remitimos, ha reiterado que
la falta de transparencia es condición necesaria para apreciar la abusividad de
la cláusula IRPH, pero no es suficiente».
4.5 La circunstancia de que una
cláusula regule un elemento esencial del contrato no por ello pierde la
calificación de condición general de contratación.
De esta manera, nos expresamos en la STS 913/2026, de 11 de junio:
«Incluso aunque considerásemos que la
estipulación litigiosa, al referirse al pago del precio de uno de los contratos
vinculados, regula un elemento esencial del contrato, ello no sería óbice para
su consideración como condición general de la contratación (sentencias
166/2014, de 7 de abril; 265/2015, de 22 de
abril; y 669/2017, de 14 de diciembre; entre
otras muchas). Como declaró la sentencia
222/2015, de 29 de abril:
»"[...] Que la cláusula de un contrato
celebrado con un consumidor regule un elemento esencial del contrato no obsta a
que tenga la consideración legal de condición general de la contratación si
concurren los requisitos para ello (contractualidad, predisposición, imposición
y generalidad), ni la excluye del ámbito de aplicación de la Directiva 1993/93/CEE ni de las normas de Derecho
interno que la transponen, como es el caso de la Ley de Condiciones Generales
de la Contratación y el TRLCU.
»Esta cuestión fue ya resuelta en la STJUE de 10 de mayo de 2001, asunto C-144/99, caso
'Comisión de las Comunidades Europeas contra Reino de los Países Bajos'"».
4.6 El carácter abusivo de una
cláusula contractual debe apreciarse en atención a la naturaleza de los bienes
o servicios que sean objeto del contrato, en función de todas las
circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, y en conjunción
con todas las demás cláusulas del contrato o de otro contrato del que dependa
En efecto, es doctrina reiterada de esta Sala
y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que los controles de
transparencia y de abusividad deben proyectarse sobre el momento de celebración
del contrato. Eso es, «[e]n cuanto a si una cláusula contractual dada presenta
o no carácter abusivo, el artículo. 4, apartado
1, de la Directiva 93/13 establece que el carácter abusivo de una cláusula
contractual ha de apreciarse teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o
servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la
celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su
celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro contrato
del que dependa» (STJUE de 21 de marzo de 2024,
C-714/22, de 12 de enero de 2023, C-395/21, de 15
de junio de 2023, C-565/21, de 23 de noviembre de
2023, C-321/22, y de 20 de septiembre de
2017, C- 86/16; y, en similar sentido, SSTS 669/2017, de 14 de diciembre, y 1291/2025, de 11 de noviembre, 1803/2025,
de 9 de diciembre, entre otras muchas.
QUINTO.- Examen de las circunstancias
concurrentes
1.En este caso, es necesario tener en cuenta
que nos encontramos ante un contrato que participa de las características de la
hipoteca inversa, concertado mediante una escritura pública de 7 de agosto de
2007; por lo tanto, anterior a su regulación normativa en la Ley 41/2007, de 7
de diciembre, así como de las garantías de su contratación establecidas en
la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de
transparencia y protección del cliente de servicios bancarios referentes a tal
clase de hipoteca (arts. 32 septies a 32 terdecies), así como otras
establecidas en dicha disposición normativa, que no estaban vigentes a la fecha
de celebración del contrato litigioso, sin que, por lo tanto, fueran precisas
la elaboración de las fichas FIPER y FIPRE como elementales garantías de la
contratación de estos productos, y estas son las coordenadas temporales que
deben ser ponderadas.
2.No se ha ejercitado una acción de
anulabilidad del contrato por vicios del consentimiento. En efecto, en
pronunciamiento firme, se decretó la incongruencia de la sentencia del juzgado
por pronunciarse sobre una acción de tal clase no ejercitada.
Nos encontramos, por lo tanto, ante una
pretensión de nulidad del contrato litigioso por incumplimiento de las
obligaciones de incorporación, transparencia, y carácter abusivo con respecto a
la forma de cálculo del tipo de interés, en tanto en cuanto no satisface las
exigencias de la buena fe y crea un «desequilibrio importante» entre los
derechos y las obligaciones de las partes.
3.No consta suministrada, por parte de la
entidad financiera, una información precontractual escrita, y no existe tampoco
prueba sobre la concreta información oral que fue facilitada a los prestatarios
sobre las características del producto litigioso comercializado -no se propuso
por la demandada ninguna prueba al respecto-, así como si se efectuó una
valoración de la situación personal de los prestatarios, tampoco les informó
sobre la existencia de otras alternativas de contratación de productos
similares susceptibles de generar rendimientos que incrementasen la
disponibilidad económica de los actores para sufragar los mayores gastos de la
edad, de igual manera no se realizaron simulaciones sobre el funcionamiento de
la hipoteca inversa contratada en distintos escenarios posibles, de manera que
los demandantes, dada la asimetría existente con respecto a la entidad
financiera ofertante, hubieran adquirido una constancia real y efectiva sobre
las consecuencias económicas y jurídicas de la concertación de esta forma de
hipoteca.
4.Se trataba, además, de un producto nuevo,
carente de regulación específica al tiempo de su contratación, y no
suficientemente conocido, lo que alzaprimaba el deber de información de la
entidad financiera.
5.La información escrita, que consta
expresamente en el apartado «exponen» de la escritura pública de constitución
de la hipoteca, literalmente transcrita, es la siguiente:
«La parte acreditada ha solicitado a KUTXA, y
esta ha decidido conceder una cuenta de crédito con garantía hipotecaria, como
un plan de disposiciones pactadas y sucesivas hasta agotar el límite del
crédito.
»Las cantidades periódicamente disponibles por
la parte acreditada han sido calculadas teniendo en cuenta el tipo de interés
de la operación, de los solicitantes y su esperanza de vida estadística, de
modo que los acreditados dispongan durante dicho plazo de previsión vital de
esas cantidades periódicas, sin que en ningún caso esas disposiciones pueden
superar el límite del crédito.
»Ese plan de disposiciones mensuales sucesivas
del crédito es condición esencial para que ambas partes formalicen la
operación, que de otro modo no se llevaría a cabo».
A continuación, figuran las condiciones
generales de contratación del producto litigioso.
6.No se ha cuestionado la improcedencia de la
nulidad del contrato por la ineficacia de su condición general tercera y que
este pudiera subsistir con su nulidad.
7.En cuanto al coste de la hipoteca resulta de
la prueba documental aportada que, en fecha 25 de agosto de 2017, la cantidad
abonada, en concepto de renta de 650 € al mes, supuso un cargo de intereses de
471,64 €, con lo que, a tal data, la cantidad dispuesta del crédito se elevaba
a -112.185,89 €.
A 25 de febrero de 2018, el interés mensual
cargado en la cuenta del crédito ascendió a 500,39 euros, como contraprestación
para abonar la renta de 650 euros, con un saldo dispuesto de -118.984,74 euros.
Los intereses cargados, en la anualidad de 2018, se elevaron a 6.151,49 euros,
para percibir una renta de 7.800 euros (650 euros x 12 meses), es decir un
78,86%.
Por último, contamos también con el dato de
que, a 25 de junio de 2019, el interés mensual liquidado se elevó a 580,25
euros, mientras que el saldo dispuesto, hasta ese momento, ascendía a -137.872
euros, cifra aquella de intereses (580,25 euros), que se aproximaba al importe
de la pensión mensual percibida de 650 euros fijos, no actualizables durante
toda la vigencia del contrato. Con lo que, en tal data, por haber disfrutado de
un crédito total de 92.950 euros (143 meses x 650 euros) supuso hasta entonces
un cargo de intereses 44.922 euros (137.872 - 92.950 euros), es decir, un 48,32%
del montante de la cuenta del crédito.
8.No consta una advertencia expresa, que
despejara las dudas de los demandantes, sobre que el interés fijo del 5% se
capitalizaría, de manera que dichos intereses se cargaban sobre la cantidad
dispuesta más los intereses devengados hasta ese momento, lo que sí se hace
constar, de manera expresa, en la cláusula tercera bis sobre interés de demora
en el que consta que: «estos intereses serán liquidados mensualmente, y si no
fuesen satisfechos se capitalizarán devengando nuevos intereses, conforme
previene el ya mencionado artículo 317 del
Código de Comercio».
9.El demandante, al concertar el contrato, era
de profesión abogado, pero no existe constancia de que contara con especiales
conocimientos financieros. Es verdad que fueron remitidas a los prestatarios
las correspondientes liquidaciones, impugnándose el contrato judicialmente casi
a los once años de su vigencia, si bien hubo reclamaciones extrajudiciales el 7
de febrero de 2017; ahora bien, la situación a contemplar es la existente a la
fecha de la contratación.
10.Como declara la sentencia
del TJUE de 3 de octubre de 2019, C-621/17, Kiss, apartado 51, «un
desequilibrio importante puede resultar meramente de un menoscabo
suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se
encuentre», cuya doctrina reproduce la STS
817/2026, de 28 de mayo.
11.En definitiva, la cláusula no supera el
control de transparencia al no aportar a los consumidores la información mínima
precisa para explicar su funcionamiento y, en especial, la forma de liquidación
de los intereses -coste del crédito concedido- lo que implica, no solo la
patente vulneración del principio de transparencia, sino que provocó, en este
caso, un grave desequilibrio de prestaciones en contra de las exigencias de la
buena fe, ya que impidió a los actores tomar constancia real del coste del
producto adquirido de la forma antes explicada, compararlo con otros existentes
en el mercado para cubrir sus necesidades, y concluir que el valor de herencia
del inmueble, dado en garantía, puede ser nulo, e incluso su amortización por
los herederos superior al precio del mercado por los elevados intereses, que
supone el aplazamiento de pago de las cantidades dispuestas y su aplicación de
intereses comprendiendo los devengados.
12.Precisamente, esta complejidad del producto
reforzó la tipificación de los deberes de transparencia llevados a efecto por
la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, que no estaban vigentes a la fecha
del contrato, pero que no liberaban a la entidad financiera de facilitar la
información precisa para una concertación leal de la hipoteca inversa
concertada.
Por todo ello, el recurso no puede ser
estimado.
SEXTO.- Costas y depósito
1.-De conformidad con lo previsto en art. 398.1 LEC, al haberse desestimado el recurso
interpuesto, deben imponerse a la parte recurrente las costas causadas.
2.-Procede decretar la pérdida del depósito
constituido para recurrir según el apartado 9 de
la disposición adicional 15.ª de la LOPJ.
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