Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2026 (Sentencia: 1260/2026, Recurso: 9508/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
1.Para la resolución del presente recurso son
de interés los siguientes antecedentes:
El día 22 de octubre 2002, D. Juan Pedro y D.ª
Virtudes celebraron un contrato de compraventa de vivienda, de cuyo precio se
pagó una parte en el acto y otra mediante subrogación en el préstamo
hipotecario que habían concertado los vendedores con Banco Zaragozano, S.A.,
(actualmente, Caixabank), formalizado en escritura pública.
En el acto de otorgamiento, en el que
intervino la entidad prestamista, también se formalizó una modificación del
préstamo (cláusula cuarta de la escritura) que afectaba al tipo de interés
ordinario y a la amortización, en concreto, al calendario de pagos, que se
adecuó a las condiciones del interés, manteniendo la fecha de vencimiento final
de préstamo (duración del préstamo).
En la escritura reseñada figuraba una (única)
cláusula de atribución de gastos (cláusula sexta), con el siguiente contenido:
«Sexta - Cuantos gastos e impuestos se
devenguen u originen con motivo de la presente escritura de modificación serán
satisfechos íntegramente por la parte prestataria, que acepta, en su calidad de
parte compradora, la esta transmisión conforme a lo expuesto en la presente».
2.D. Juan Pedro y D.ª Virtudes presentaron una
demanda contra Caixabank, en la que solicitaban, entre otros pedimentos, la
nulidad de la cláusula de gastos, y que se condenara a la entidad demandada a
devolver las cantidades abonadas por aplicación de la referida cláusula por los
gastos realizados por los siguientes conceptos: notaría y gestoría (50%) e
importe íntegro de los gastos de registro, con el interés legal, y al pago de
las costas.
Los demandantes no aportaron facturas, ni
otros documentos justificativos de los gastos reclamados.
3.La sentencia de primera instancia estimó en
parte la demanda, sin condena en costas. En lo que aquí interesa, desestimó la
pretensión de nulidad de la cláusula de gastos, al apreciar falta de
legitimación de la entidad prestataria respecto a la pretensión de nulidad de
la cláusula de gastos.
4.La sentencia de primera instancia fue
recurrida en apelación por D. Juan Pedro y D.ª Virtudes. La Audiencia
Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia apelada,
sin imposición de costas.
La sentencia de la Audiencia entiende que la
entidad bancaria está legitimada pasivamente aunque no hubiera sido parte del
contrato de compraventa, porque intervino para aceptar la subrogación de la
parte compradora en el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble que se
transmite, así como para modificar las estipulaciones del préstamo hipotecario
en lo referente a las condiciones del tipo de interés y vencimiento final de la
operación. Sin embargo, considera que no procede declarar la nulidad de la
cláusula de gastos. La escritura se otorgó en beneficio del prestatario (se
formalizaron dos contratos en la misma escritura -compraventa y subrogación-),
el principal interesado en la operación era el prestatario/comprador, que paga
una parte del precio del inmueble mediante subrogación y el préstamo no es
objeto de ampliación), por lo que no aprecia que la cláusula cuya nulidad se
postula genere desequilibrio.
4.La sentencia de apelación fue recurrida en
casación por la demandante y la demandada no formuló oposición.
SEGUNDO- Recurso de casación
1. Formulación
del motivo. El motivo único del recurso, formulado al amparo del artículo 477.2.3.º de la LEC, denuncia la infracción
«[d]el artículo
1205 del C.C.y de las normas relativas a la novación, que consideran en todo
caso, que el acreedor ha de prestar necesariamente su consentimiento para que
surja la novación negocial, en relación con el deber y la obligación de
transparencia que impone la Directiva 93/12 CEE
del Consejo, de 5 de abril de 1993, al respecto de la información
precontractual que se debe suministrar por el empresario al consumidor y, sobre
las cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, al vulnerar la
sentencia recurrida, la doctrina recogida en las Sentencias de la Sala Civil
del Tribunal Supremo, sec. 1ª: Sentencia nº
674/2022, de 17 de octubre de 2022, recurso nº 4143/2019; y Sentencia nº 782/2022, de fecha a 16 de noviembre de 2022,
dictada en el recurso 1572/2020».
2. Resolución de la Sala. Procede estimar
el motivo por las razones que se exponen a continuación.
Esta sala se ha pronunciado sobre escrituras
de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario, entre otras, en
las sentencias n.º 78/2022, de 1 de
febrero y 163/2022, de 1 de marzo.
En la sentencia
163/2022 decimos:
«Esta sala, tanto en su propia jurisprudencia,
como por asunción de la demanda del TJUE, ha establecido los criterios que
deben regir la distribución de gastos e impuestos derivados de la celebración
de los préstamos hipotecarios con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley
5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario,
una vez que la cláusula contractual que atribuía su pago en exclusiva al
prestatario/consumidor es declarada abusiva. Tales criterios son aplicables al
presente caso como se ha resuelto, entre otras, en nuestras
sentencias n.º 855/2021, de 10 de diciembre y n.º
78/2022, de 1 de febrero, en supuestos de escrituras de compraventa con
subrogación y novación en las que sí que había intervenido la entidad
financiera.
»Sobre la abusividad de ese tipo de cláusulas,
declaramos en las sentencias de Pleno
44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019:
»si no existiera la cláusula controvertida, el
consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación,
puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables
(Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no
le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales
gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un
desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en
el contrato, que determina su abusividad. Máxime teniendo en cuenta la
naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la
adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual.»
Conforme a la sentencia citada, las
consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia, en relación con los gastos
reclamados en el presente recurso de casación, serían las siguientes:
(i) Respecto de los gastos de notaría,
conforme a la normativa notarial (art. 63 Reglamento
Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de
noviembre) deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo
hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que
vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del
préstamo hipotecario.
En cuanto a la escritura de cancelación de la
hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a
él le corresponde este gasto.
Y por lo que respecta a las copias de las
distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario,
deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su
interés.
(ii) En lo que se refiere a los gastos del
Registro de la Propiedad, el Arancel de los Registradores de la Propiedad
atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la
garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, será a éste al
que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato
de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de
cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del
prestatario, a él le corresponde este gasto.
(iii) Respecto de los gastos de gestoría, con
anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su
pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la
jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia
555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente
a la entidad prestamista.
Sin perjuicio del criterio de la atribución
del gasto de gestoría, en el caso, la obligación de reintegro de la entidad
prestataria por este gasto se ceñiría, en su caso, a la mitad del importe del
desembolso realizado, de acuerdo con el principio dispositivo.
4.En consecuencia, estimamos el recurso de
casación y al asumir la instancia, de conformidad con lo argumentado, dejamos
sin efecto la sentencia de recurrida, y estimamos el recurso de apelación y la
pretensión de nulidad de la cláusula de gastos, condenando a la demandada al
abono de la mitad de los gastos notariales de la novación del préstamo (no de
la compraventa) y de gestoría, y del importe íntegro de los gastos de registro,
correspondientes a las partidas de subrogación hipotecaria y modificación.
TERCERO. Costas y depósitos
1.La estimación del recurso de casación
conlleva que no proceda hacer expresa imposición de las costas por él
generadas, conforme previene el art. 398.2 LEC.
2.Dicha estimación del recurso de casación
supone la estimación del recurso de apelación del consumidor, razón por la cual
se imponen a la entidad bancaria las costas causadas al consumidor en segunda
instancia, conforme a lo acordado en las sentencias
de pleno 1796/ 2025, ambas de 4 de diciembre.
3.La estimación del recurso de apelación
comporta la estimación de la demanda por lo que se imponen a la demanda las
costas de la primera instancia de acuerdo con el artículo
394.1 LEC.
4.Procede acordar también la devolución de los
depósitos constituidos para la interposición de los recursos de casación y
apelación, de conformidad con la disposición
adicional 15.ª, apartado 8 LOPJ.
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