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domingo, 17 de mayo de 2020

Retracto de colindantes. En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva. No cabe el retracto de colindantes en el supuesto enjuiciado en el demandado no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.


Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Don Sebastián formuló demanda de retracto, al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, en su condición de propietario de la finca rústica n.0 NUM004, del polígono NUM005, sita en Medinilla de la Dehesa (Burgos). Afirma en la demanda que ha tenido conocimiento de que los demandados -don Carlos Miguel y doña Ángeles - compraron, en fecha 10 de octubre de 2014, la finca número NUM006, del polígono NUM005, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Burgos.
Dichos demandados se opusieron esgrimiendo entre otros motivos que, por ser ellos a su vez colindantes con la finca que se pretende retraer, el retracto no puede prosperar.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 2· de Burgos estimó la demanda quedando el demandante subrogado en la posición jurídica de los demandados. Estos recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Burgos (Sección segunda) dictó sentencia de fecha 30 de diciembre de 2016 en la cual pone de relieve que en el presente caso la finca retraída y otra -colindante con la misma- se adquirieron en el mismo acto y que, atendido el espíritu y finalidad de la norma de evitar los minifundios, que también se cumple en el caso de la adquisición de los demandados, y el carácter restrictivo con que debe abordarse la institución del retracto, se inclina por el criterio mantenido, entre otras, por la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 11 de octubre 2002 en un caso análogo al de Litis, estima el recurso de apelación interpuesto y acuerda la desestimación de la demanda formulada por don Sebastián contra los hoy recurrentes.


El demandante ha interpuesto recurso de casación por interés casacional, al amparo del ordinal 3.º del artículo 477.2 LEC. El recurso contiene un solo motivo, que denuncia la vulneración del artículo 1523 del CC, sobre el que existe jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales. La parte recurrente argumenta que el problema jurídico que se plantea consiste en determinar, a los efectos de la interpretación del artículo 1523 del CC, en qué momento debe ser colindante el adquirente, pues cabe entender que ha de serlo antes de la compraventa de la finca objeto de retracto; o bien, si puede considerarse suficiente que adquiera esta condición en el momento de la compra de varias fincas colindantes entre sí. Por un lado, invoca las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos de fecha 30 de diciembre de 2016 y la de la Audiencia Provincial de La Coruña (Sección Cuarta), de 11 de octubre de 2002 y, por otro lado, de la Audiencia Provincial de Málaga, de 6 de noviembre de 2006 y la de la Audiencia Provincial de Logroño de fecha 16 de junio de 2011.
SEGUNDO.- Como esta sala entendió en el auto de admisión del presente recurso la cuestión planteada presenta un interés casacional notorio, más allá incluso de la discrepancia existente entre algunas audiencias provinciales en cuanto a la valoración jurídica del problema planteado.
La finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos es, como indica la Exposición de Motivos del Código Civil, "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza". En consecuencia se trata de evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica.
El artículo 1523 CC dispone que tienen derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. En este caso la cuestión se plantea en relación con la concurrencia de todas las condiciones necesarias para que el derecho de retracto corresponda al demandante sobre la finca a que se refiere la demanda. La colindancia no se discute, pero sí que el demandado deba soportar una acción de retracto cuando él no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.
En esta situación no cabe entender que el demandante pueda retraer la finca en cuestión dejando al adquirente retraído con una sola de las fincas adquiridas. En el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.
Tampoco cabe olvidar que el derecho de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva. Así lo tiene declarado esta sala, entre otras, en sentencia núm. 94/2008, de 4 de febrero, cuando afirma que
"Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general (sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma".
En consecuencia el recurso ha de ser desestimado.

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