Desahucio por falta de pago de la renta. Enervación de la acción. Fehaciencia del requerimiento que no pudo ser entregado, pero del que se dejó aviso y que, finalmente, no llegó a conocimiento del destinatario, debido a su pasividad y voluntad de no recogerlo.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 29 de septiembre de 2022 (D. ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1. D. Bartolomé, D. Antonio, D. Casiano y D.ª Carmen interpusieron una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra D. Jesús Manuel con el que la madre fallecida de aquellos, como usufructuaria del inmueble objeto del contrato, había concertado, con fecha 15 de abril de 2017, un contrato de arrendamiento sobre la vivienda del piso NUM000, del número NUM001, de la CALLE000 de Madrid. En la demanda se alegó que no cabía la enervación del desahucio.

2. El arrendatario demandado se opuso a la demanda. Alegó mora accipiendi y, subsidiariamente, que cabía la enervación, puesto que:

"[...] no ha recibido ningún requerimiento fehaciente y lo suficientemente formal para jugarse la situación de la posible enervación del contrato [...]".

3. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, declaró resuelto el contrato y haber lugar al desahucio, y condenó al demandado a pagar a los demandantes la cantidad de 12.000 euros, reclamada en la demanda, así como las demás cantidades que resultaran adeudadas por rentas y consumos hasta el desalojo efectivo de la vivienda, y las costas del proceso.

Sobre la enervación, el Juzgado de Primera Instancia anota, en el fundamento de derecho tercero de la sentencia, el siguiente razonamiento:

Enervación de la acción de desahuicio. El requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, y además ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente. En el caso enjuiciado el requeriminto no hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 29 de marzo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

1.- La demanda.

- La demanda se interpone por una persona individual que es la arrendadora frente a la sociedad mercantil que es la arrendataria de una terraza.

- En la demanda se ejercitan las acciones de falta de pago de la renta y reclamación de cantidad.

- Según la demanda, la mercantil arrendataria debe el importe de actualización de la renta, según lo pactado, desde febrero de 2017.

2.- Contestación a la demanda.

En lo que ahora interesa, se alegó que no se había efectuado requerimiento de pago fehaciente que impidiera la enervación.

3.- La sentencia de primera instancia.

Estimó en parte la demanda: condenó al pago de la cantidad reclamada y declaró enervada la acción.

Desahucio por falta de pago de rentas y acción de reclamación de cantidad. Consignación por el arrendatario las rentas debidas después de haberse presentado la demanda pero antes de ser admitida la misma a trámite. El juzgado archiva el procedimiento por desaparición sobrevenida de objeto. La AP revoca el auto y entiende que procede la enervación de la acción. La facultad enervadora descansa no en el momento en el que el arrendatario ha tenido conocimiento de la intimación [citación a juicio tras la admisión a trámite de la demanda] sino en el momento en el que el arrendador se ha visto compelido a interponer la demanda de deshaucio por falta de pago.

Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 4ª) de 29 de noviembre de 2016 (D. JORDI LLUIS FORGAS FOLCH).

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1.- Resulta probado en las presentes actuaciones que la parte actora referida presentó demanda de deshaucio por falta de pago de rentas y acción de reclamación de cantidad de las mismas frente al meritado demandado en fecha once de marzo del año en curso así como que el demandado abonó, el día dieciséis de marzo, la cantidad correspondiente a la renta debida. Asimismo, no resulta controvertido tampoco el que, tras ello, el demandante presentó escrito en el que señalaba haber percibido dicha renta y solicitó del juzgado a quo que se tuviera por enervada. A lo anterior se opuso la parte demandada por escrito de veinte de marzo del mismo año y por Decreto de la letrada de la Administración de Justicia (LAJ), de veintinueve de marzo, se declaró no enervada la acción formulada y por el Auto, ahora apelado, se confirmó dicha resolución declarando el archivo de las presentes actuaciones por desaparición sobrevenida de objeto.

La única cuestión que se plantea en esta instancia no es otra que la de considerar enervada o no la acción entablada cuando se han consignado por el arrendatario las rentas debidas después de haberse presentado la demanda pero antes de ser admitida la misma a trámite.

Arrendamientos urbanos. Desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas. Enervación. Interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

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SEGUNDO.- Esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión jurídica que plantean los presentes recursos, atinente a la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio. En su sentencia de 28 de mayo de 2014 (recurso nº 1051/2012), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, declaró, acerca del requerimiento del art. 22.4 LEC, lo siguiente:

«1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.»

Procesal Civil. Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Enervación. Art. 22.4 LEC. Requisitos. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. Ha de referirse a rentas impagadas. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. No se exige que se comunique al arrendatario ni que el contrato va a ser resuelto ni que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

PRIMERO.- El recurso de casación se formula contra la sentencia de la Audiencia provincial que, lo mismo que la del Juzgado, declaró enervada la acción de desahucio relativa a la vivienda que viene ocupando el demandado vigente el contrato de arrendamiento desde el año 1956. Los hechos son los siguientes: el día 19 de junio de 2012 se envió acta notarial de requerimiento y notificación referida a la actualización de rentas y de otros conceptos (suministros de carbón, portería, ibi) y también la repercusión del importe de obras realizadas en el inmueble. En dicha acta de requerimiento y notificación se recoge literalmente: "Por lo anterior y a modo de resumen, desde el siguiente mes de mayo de 2012 y hasta el de julio del mismo año. Deberá Ud. Ingresar como renta la cantidad de 89,18 euros en la cuenta abierta...."

Por su parte y en concepto de suministros de carbón, seguros, portería, gastos de comunidad e impuesto de bienes inmuebles, deberá Ud. Abonar la cantidad total de 4.429,18 euros a ingresar en 4 plazos, desde el próximo mes de mayo y hasta el de agosto, a razón de 1.107,29 euros mes".

Procesal Civil. Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Enervación. Art. 22.4 LEC. Requisitos. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. Ha de referirse a rentas impagadas. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. No se exige que se comunique al arrendatario ni que el contrato va a ser resuelto ni que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SEGUNDO .- Motivo del recurso por infracción procesal. Por conculcación de las normas reguladoras de la sentencia (Pert. 469.1.2º en relación con el artículo 477.2.3 º y 3) concretado en la vulneración del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, presentando interés casacional al existir dos criterios interpretativos en la jurisprudencia menor.

Motivo de casación . Al amparo del ordinal 3º del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 22.4 de la LEC en su vertiente material, con la concurrencia de interés casacional, al existir jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales, sobre los requisitos y contenido del requerimiento establecido en el precepto que se considera infringido.

El sustento jurídico de ambos recursos es el mismo, interponiéndose el de naturaleza procesal y el de casación, al entender que la enervación participa de una doble naturaleza, procesal y sustantiva.

En base a ello, la respuesta de la Sala será única para ambos recursos, dado que las argumentaciones de la recurrente son homogéneas.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. El pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2014 (D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN).

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PRIMERO.- La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación se centra en si, en el ámbito de un contrato de arrendamiento de vivienda, el retraso en el pago de dos mensualidades de renta permite declarar el desahucio por falta de pago de la renta, o como es el caso, la enervación de la acción de desahucio, con la consiguiente imposibilidad de una segunda enervación.

El litigio causante del recurso se inició por demanda presentada por la compañía mercantil Vizadi S.A., contra D. Teofilo ejercitando acción de desahucio y reclamación de rentas. Solicitaba, para el caso de que no se enervara la acción de desahucio, que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado en el año 1984, bajo la vigencia del TRLAU 1964, y se condenase al pago de las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2009 y las que pudieran devengarse hasta la efectiva recuperación de la vivienda. La demandante puso en conocimiento del Juzgado que las rentas debidas habían sido pagadas por el demandado antes de la celebración de la vista, y solicitó que se declarase enervada la acción de desahucio. La parte demandada se opuso al considerar que se había producido un mero retraso en el pago de la renta como consecuencia de una suerte de pacto con el arrendador, que se lo había venido permitiendo, por lo que no era posible declarar enervada la acción.

Procesal Civil. Juicio de desahucio por falta de pago. Enervación de la acción. Produce la terminación del proceso. No cabe enervar la acción y pretender que se decida en el mismo proceso sobre la procedencia de las cantidades reclamadas. Inexistencia de cosa juzgada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2013. (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- (...) La Ley de Enjuiciamiento Civil no ha previsto la posibilidad de una enervación "ad cautelam" para discutir después, en el mismo juicio de desahucio, si determinadas cantidades han de ser pagadas o no por el arrendatario.

Atendiendo a la redacción legal vigente en la fecha de interposición de la demanda, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecía que «los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio».

La "terminación" del proceso ha de entenderse a todos los efectos sin que sea posible prorrogar el mismo para la discusión de otras cuestiones, lo que resulta conforme con la inexistencia de efecto de cosa juzgada que se establece respecto de la sentencia que se dicte en tales casos -que haría inútil cualquier esfuerzo procesal posterior a la declaración de "enervación"- pues, de modo correlativo a la estricta limitación que para la defensa del demandado significa el artículo 444.1 -según el cual sólo puede alegar y probar en este juicio el pago o la procedencia de la enervación- el artículo 447 de la misma Ley dispone, en su apartado 2, que las sentencias que se dicten en los procesos que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo "no producirán efectos de cosa juzgada".

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por falta de pago de una sola renta. Concepto amplio de renta. Enervación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 20 de septiembre de 2011 (Dª. MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE).

SEGUNDO.- Nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC), procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 114.1ª TRLAU (aplicable al caso por razones de vigencia temporal de acuerdo con lo dispuesto en la D.T. Primera LAU 29/94), es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

Antes de entrar en el examen del fondo del asunto conviene resaltar la reciente doctrina del Tribunal Supremo en relación al desahucio por falta de pago de la renta, que ya constituye jurisprudencia consolidada:

Procesal Civil. Desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas. Forma del requerimiento previo de pago a efectos de la posibilidad de enervación de la acción de desahucio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón (s. 7ª) de 14 de octubre de 2011 (D. MARTA MARIA GUTIERREZ GARCIA).

SEGUNDO.- A la vista de los términos en que se ha planteado el recurso, la primera cuestión que debe ser abordada es el relativo al requerimiento previo de pago a efectos de la posibilidad de enervación de la acción de desahucio, pues de conformidad con el art. 22. 4 in fine de la LEC  no cabe enervación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Entendiendo la parte apelante que el mismo no fue fehaciente.

Esta cuestión ya ha sido abordada por distintas sección de esta Audiencia, así la sentencia de 2 de marzo de 2007, de la sección 1 ª donde se dice:" La cuestión planteada ha merecido respuestas enfrentadas por parte de los Tribunales, pues así existe una primera opinión que entendiendo la excepción a la facultad enervatoria como una limitación de derechos al arrendatario que por ello mismo habrá de ser interpretada restrictivamente, se muestra partidaria de exigir que el requerimiento de pago tenga un determinado contenido que vendrá dado por incluir, además de la intimación al pago, una advertencia clara y terminante al arrendatario de las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación (en tal sentido S.A.P. Barcelona, Secc. 13ª de 30-5-2002, 17-2-2005; Baleares, Secc. 4ª, 5-5-2005, etc.). Frente a tal criterio existe otro que por el contrario exime al requirente, pues no lo exige el precepto legal, de incluir advertencia alguna al inquilino moroso sobre las consecuencias de su impago en el caso de un ulterior proceso para la resolución del contrato (tesis defendida por la S.A.P. Huesca 19-11- 2002; Vizcaya, Secc. 5ª, 30-7-2001; Cantabria, Secc. 2ª, 21-12-2004, Madrid, Secc. 14ª de 21-3- 2006).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta. Enervación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2011. (1.174)

TERCERO.- (...) La controversia que existía entre las diferentes Audiencias Provinciales a las que se refiere el recurrente en torno a si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato, ya ha sido resuelta por esta Sala que, como sostiene el recurrente, ha fijado como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas (SSTS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009, 22 de noviembre de 2010, entre otras).